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xx物业管理服务方案 本文简介：天马行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin；QQ:1318241189；QQ群：175569632滨海·水木花都物业管理服务方案一、物业管理整体设想和策划滨海·水木花都是获得中国人居环境设计综合大奖，浙西北地区最大的综合型的小区。在设计和建设中，对主体结构体系、维护结构体
xx物业管理服务方案 本文内容：
天马行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin
；QQ:1318241189；QQ群：175569632
滨海·水木花都物业管理服务方案
一、物业管理整体设想和策划
滨海·水木花都是获得中国人居环境设计综合大奖，浙西北地区最大的综合型的小区。在设计和建设中，对主体结构体系、维护结构体系、厨卫体系、管网体系、建筑节能体系、建筑防水及饰面技术体系、小区环境质量保障体系、小区智能化管理体系的技术都有特定的要求，这不光为广大客户提供了新一代房产品，也为日后的物业管理打下了良好的基础，同时对物业管理提出了新的更高的要求。
（一）
总体思路
我们对滨海·水木花都物业管理体系设想与策划思路可概括
为：“一种观念，二个目标，三条思路，四项保证。”
1、一种观念
我们长期以来一直秉承“团结、拼搏、求实、创新”的公司
理念，以“业主满意”作为我们做好各项工作的标准。
团结：每一位员工要爱岗敬业，以主人翁的态度参与管理和
服务工作；
拼搏：每一位员工要以最大的工作热诚和一丝不苟的工作态
度，为业主住户提供优质服务；
求实：每一位员工要以熟练的业务知识和精益求精的工作本
领做好每一项工作；
创新：思想观念、服务意识、工作方法、质量标准，要不断
创新，以适应业主、住户对物业管理新的更高的要求和适应企业自身发展的需要。
2、两个目标
(1)、以《全国物业管理示范住宅小区59条标准》为小区日
常管理与服务工作的指导，一年内达到湖州市物业管理示范小区水平，两年内达到国家级示范小区水平。
（2）、一开始全面实施ISO9001质量保证体系，对各项制度的实施进行全程监控，保证管理与服务的专一化、业主和住户对物业管理与服务的满意率达到95%以上，并以物业管理费收缴率作为衡量标准。
3、三条思路
（1）、在追求经济效益的同时，更注重环境和社会效益。不
仅仅重视营造自然环境，更注重对内对外坚持以人为本原则，营造团结、向上、融洽、亲和的人居环境。把人文精神融入到小区物业管理与服务活动中去，组织、配合业主开展各种形式社区文化活动，丰富业主的业余生活，满足业主对精神生活方面更高层次的追求，提高小区文化品位。
（2）、一业为主，多种经营。我们在落实物业管理主业的基
础上，围绕业主实际需要，开展多种经营服务，重视个性化服务，拓展收入渠道，走市场化自负盈亏道路，最终的目的实现以区养区的目标。
（3）
、加强当地员工培养，最终实现属地化管理。我们将以
杭州的总公司为依托，同时学习物业管理成熟地区的先进经验，不断完善自己，超越自我，采用两个结合的办法解决人员选聘和人员培训的问题，工作人员采取杭州选派和当地招聘相结合，员工培训采取当地培训和抽调管理人员定期到杭州培训相结合。在两年后基本实现湖州属地化管理。
4、四项保证
（1）、开发建设的硬件设施，通过精心规划、精心设计、精心施工、精心管理、严格按照国家人居环境设计工程落实，设施齐全，一步到位。物业管理提前介入，从确保使用功能和方便日后正常管理两个方面参与质量管理，确保开发建设高标准，同时为今后的物业管理奠定良好基础。
（2）物业管理软件，公司依托十年来物理管理实际操作经验，注重积累，并不断学习，总结和完善，形成一套有效的管理制度文本。严格按照ISO9001质量保证体系要求，实施规范化运作，并以成功的创优标准来指导各项管理与服务工作。同时建立和执行严格的督查与考核制度，更好地使水木花都的管理维持在高水平。
（3）公司高度重视人才选派和严把人员招聘入职关，上岗前进行为期一个月的严格培训，通过考试和实际操作，合格者方能上岗。平时加强在职培训，缺什么，学什么。要为业主住户提供高质量服务，首先要在建设培养一支高素质的员工队伍上下功夫，要令业主满意，必须首先让员工自己满意，要教育、培养员工主动发现问题，主动学习，主动改进服务质量。
（4）努力争取和紧紧依靠长兴县政府及有关部门，对我们工作的大力支持和帮助；虚心学习当地物业管理的先进经验和值得借鉴的做法，把杭州的好的物业管理理念和成功的做法与长兴的实际情况结合起来，选准突破口，明确主攻方向，把物业管理水平和服务质量，提高到一个新的水平，上一个较大的台阶。
（二）
拟采用的管理模式
1、本公司指的物业管理是为管理人员对保安、保洁、绿化、
房管维修等操作人员的管理，对小区房屋公用部位、公共设施（设备）的管理维护等工作，强调的管理制度体系。对广大业主、住户来说，我们提供尽善尽美的优质服务，因此，公司内部架构设置必须条理严密、科学、规范的管理运作机制。
公司总经理是全本公司最高领导者，第一责任人。其主要职责是确定公司质量方针和质量目标，确保质量方针和质量目标为全体职工理解和坚决贯彻执行，为质量体系的有效运行和确保服务质量提供充足的资源，对公司体系建立、完善、实施起到主要作用，对服务质量全面负责。
公司设常务副总经理，根据总经理授权，全面主持负责本公
司日常事务工作，贯彻公司质量方针，为实现质量目标带领全体员工对所管理小区的物业管理与服务全面负责，保证经营方向，善于经营理财，定期向总经理汇报质量体系运行情况，在质量体系运行过程中，对各部门工作进行检查、指导、帮助、督促、考核。公司总经理室下设高效、精干、实用的五个专业工作部门：即行政人事部、环境保洁部、保安部、工程维修部、客户服务部。
2、组织架构图：
长兴滨海房地产开发有限公司
长兴金都物业管理有限公司
浙江金都物业管理有限公司
行政人事部
环境保洁部
客户服务中心
工程维修部
保安部
客户服务部
客户服务部
客房服务部
客户服务部
（1）、各部门主要职责：
行政人事部：主要负责计算机档案文件资料的处理，后勤、人
事、信访、财务、接待、办证等事务；
环境保洁部：负责环境清洁，绿化维护、卫生消杀，环保监测和居民委托的保洁服务项目等；
保安部：主要配合公安部门维护住宅区的公共秩序，做好安全防范工作；道路畅通，车辆进出及有序停放管理；消防安全管理和监控中心管理等；
工程维修部：负责物业及设备、设施维修保养，住户委托维修服务、装修管理、工程项目外包工作等；
客户服务部：负责会馆中心各项服务，社区文化活动策划、组织、实施；与当地政府有关部门的联络工作，业主来电来访接待，特约服务等。
（2）、人员配备：（一期）
总经理（1人）
副总经理（1人）
行政人事部主管（1人）
环境清洁部主管（1人）
保安部主管（1人）
工程维修部主管（1人）
财务2人
客户服务2人
后勤3人
员工20人（其中保洁18人，绿化2人）
保安领班（3人）保安队员（24人）
房管员4人水电维修1人，智能化维护1人，电梯管理1人
二．
管理的总体设想
(1)、针对[滨海·水木花都]物业集排屋、公寓为一体，多元化业态之间物业管理的策划
滨海水木·花都是浙西北地区最大的楼盘。东区和西区有城市道路分割两个大组团。根据金都物业十年来对多层公寓，别墅，排屋，小高层公寓的管理经验。滨海水木·花都在实施管理的过程中，在确保服务标准，服务规范统一的情况下。把小区分成3-4个组团实施管理，物业公司下设3-4个客户服务部，客户服务经理为本组团管理的主要责任人，对本组团所有服务项目责任到人负责监督，落实管理，服务到位。
这样操作的优点：A．缩小物业公司的服务半径，确保物业公司服务过程中的时效性。B．最大限度方便业主，为业主节约时间
C．对客户来访人员有效分流，方便物业公司操作。
·
多元化管理服务
物业公司将为广大业主提供传真、复印、打字、代订购报纸杂志等代办服务；和其他有偿服务，如房屋设计装饰、室内维修、清洁服务等，为业主提供便利的同时，亦可增加管理收益。
(2)针对[滨海·水木花都]治安管理的策划：
保安服务在整个水木·花都物业管理中，占着举足轻重的作用，它是业主安居乐业的保证。小区面积大，户数多，又是多种物业的复合型小区。水木花都保安部平时应与当地派出所保持密切联系，协助公安维护小区公共安全秩序。水木花都的治安防范坚持人防，物防，技防结合的基础上，在平时做好宣传，充分发动群众，增强自我安全防范意识，和业主一起做好群防，群治工作。我们通过教育和培训，让每个员工都树立“优质的服务离不开安全”的意识。严格贯彻实施公司ISO9001质量文件。实行封闭式，全天候，全方位保安服务。为业主创造一个文明，安全和谐的生活环境。落实公司“全程关怀，全程服务”的服务理念。
A．建立一支合理，准军事化的正规保安队伍。严格把好保安的入职关，确保保安员的高素质，认真落实岗前培训，经考试合格后方可上岗，并且有计划的实施岗位培训，不断提高服务意识和服务质量。做到纪律严明，作风优良，服从管理，发扬金都物业的优良传统，塑造“金都卫士“良好的社会形象。
B．治安管理中，保安人员须时刻保持良好的仪容仪表，对来人来车询问时必须敬礼示意。访客须通过监控中心联系业主确认，门岗登记后放行。施工人员须凭有效证件办理小区临时出入证。对进出小区的物品一律凭物业公司的物品放行单，严格检查核实后放行。保安人员操作时做到三个一致，查验进出人员和证件一致，查验出门物品和放行单物品清单一致，对待业主和外来人员的态度一致。
C．充分利用智能化系统配置，设置完善的电子巡更点，使人防、物防、技防做到有机结合，巡逻人员按要求打点巡逻，对在小区的陌生人必要时进行询问，在巡查过程中确实用眼、耳、口、鼻、手去收集各种信息。去发现问题，查明原因，解决问题。
（3）、针对[滨海·水木花都]小高层、高层消防管理的策划：
A、消防是重点，公寓对消防安全设施的配置到位，本司将成立“消防领导小组”，着重在消防系统定期保养维护及测试、规章制度及紧急措施，做出适当的安排。
B、对各项图纸及使用操作说明作系统的分析并妥善保存，本公司对其装置的安装分布进行评估。
C、对监控员的业务知识、各级员工的防火知识培训，同时做好防火宣传教育工作。组织员工内部消防演习，每年公开进行一次消防演习。
D、制定相应各种情况下的紧急措施及工作指引，在《业主手册》中作详细说明，尽量减低意外造成的损失。
F、在重要设备房中配置一定数量的消防器材，并定期检查，预防为主。
作为现代化智能型小区，消防系统的可靠性至关重要，物业公司将着重在系统定期保养维护及测试、规章制度及紧急措施，做出适当的安排，例如：
·
对各项图纸及使用操作说明作系统的分析并妥善保存。
·
加强对监控员、各级员工的防火知识、业务知识培训，同时做好业主的防火安全宣传工作。
·
定期对消防器材设备及消防通道、标识、防火门进行检查，确保设施、设备完好，通道通畅，标记清晰、明显。
（4）、针对[滨海·水木花都]其机电设备管理与维护的策划：
A、
制定完善的维修保养计划，对[滨海·水木花都]所有设备均做出定期检查，将一切有关项目列成表格，以便执行检查及保养项目。力求使机电系统发挥最大功效。
B、物业公司优秀专业人员的管理保证高标准的设施设备运作良好，是小区正常运作的保障；制定24小时的工程人员当值安排，务求于最短时间能处理突发情况，如漏水、停电、电梯故障等，降低对业主所造成不便。
（5）、针对[滨海·水木花都]客户接待的策划：
客户接待严格按照总公司的接待服务规范操作。水木花都根据分组团管理总体指导思想，客户的来访、来电、报修及其他有偿服务需求。由各服务部接待落实，客户服务部经理及时组织协调相关部门、责任人实施服务。并跟踪监督处理过程，对不符合服务规范和服务不到位的，责令责任人即时改正，提出整改措施，落实到位并做好即时记录，事后做好对业主的回访工作，整理记录存档。
（6）、为[滨海·水木花都]公寓提供个性化星级服务的策划：
A、物业公司将根据[滨海·水木花都]业主的层次，为业主们度身定制一套服务模式，为能达到标准，我们凭借对住宅物业管理多年来所积累的经验，制定各项规范的服务流程及准则，并通过有效的培训提高服务水平及素质，使住户享受舒适、自然、周到、热情的服务。
B、服务个性多样化，包括室内清洁、绿化，客户热线，代洗烫衣物服务，代订报刊杂志，24小时医疗急救服务，24小时紧急援助服务，代办保险，代办订花、订水、订餐、订票服务，失物招领等内容。
（7）智能化维护的策划
长兴滨海房地产开发有限公司在开发建设中，智能化设置做得比较到位，物业公司如何使其发挥最大功能，延长使用寿命，后期的维护就相当重要。
A、通过前期介入提出合理化建议使智能化的设计方案具有一定的先进性、合理性、实用性、可扩展性。并且提前配备智能化维护人员，与前期施工一并跟进，对智能化设施设备熟悉掌握，利于今后管理当中的维修养护。
B.根据金都物业多年的管理验，对周界防越报警系统，电子巡更系统，车控系统，电子监控摄像、录像等设施设备。制定严密的日巡视，周、月、季度、年度检查维护制度。专人落实检查维护，发现问题及时解决。
C．制定智能系统误报的有效防范措施。
（8）为地下车库提供服务的策划
地下车库的公共设施的维护保养划归物业公司。所以物业公司着重考虑如何延长公共设施寿命和节约费用，同时地下车库由于建筑死角较多，如何加强安全防范是管理的重点。
为保持本小区良好秩序，确保车辆安全，为业主提供车辆停放管理服务，特制定本规定：
1、凡购买地下车位的业主一律将车辆停放在自己的地下车位上，车位不得挪作它用。
2、对地下车位停车实行登记，凡已购买地下车位的业主须在物业服务中心登记车牌并领取进入小区的“长期卡”凭卡进入，停车入库。
3、已购地下车位的业主按物价规定每月向物业服务中心交纳地下车库管理服务费。管理服务费包括车库照明、通风保洁、废污水清理排放、消防设施设备、监控设施设备运行成本、维护等。
4、车辆进出停车场地应一看、二慢、三通过，必须服从保安员的指挥。
5、地下车位车辆停放时必须注意前后左右车辆的安全，在规定位置上停放，并与周围车辆保持适当距离，不得对其它车辆的进出和其它车位的使用造成阻碍。地下车位车主必须锁好车门车窗，调好防盗系统警备状态，车内贵重物品须随身携带，所有地下车位仅提供停车之用。车辆的任何擦损，物业服务中心概不负责。车主停好车辆后必须立即离开停车场，请勿在他人车辆旁停留。
6、停车场内不得试刹车、练习车、修理车辆，禁止装载有毒、易燃易爆物品和其它危险品的车辆停放。
A照明和通风系统：电源接入上分为常规和应急两部分，在车辆通行稀疏的时间段只开常规部分，以节约电费和延长设施设备寿命。
B
安全防范：利用闭路电视监控系统结合巡逻保安不定期巡逻来加强安全防范。另外，相隔一定距离还可通过设立的紧急呼叫和对讲系统，让业主与保安取得联系。
C警示系统：在汽车泊车位上设立一些提醒标识，来提醒业主锁好车门，车辆办理保险。在转角处设立明显标识，提醒驾驶员不要跟撞。
D消防系统：定期测试烟感探头、火灾探测头的灵敏度，紧急按纽功能是否完好。检查隔火门封闭是否完好。确保发生火灾时，设施设备能投入正常使用。
（9）为环境保洁提供服务的策划
A环境保洁管理
为提高小区的品味，在小区整体交付使用前，物业公司将对小区从外到内进行一次全面、彻底的清洁工作，才投入使用。小区经过“开荒”清洁，可清除装修施工后遗留的污渍，此项工作做得好，还可为以后清洁保养工作打下基础。
a·
环境卫生管理方案与措施
1.环卫设施配置
根据小区实际情况，提供合理环卫设施配置建议。并在小区交付后，再予完善。
2.环卫设施管理方案
b·管理内容
1、将环卫设施设置于合理位置；
2、实行垃圾分类收集；
3、定期对环卫设施进行清洁、维护、保养及更换，保持设施的完好和整洁；
4、开展环境卫生宣传活动，增强全民环保意识。
c·管理措施
1.根据园区情况，拟订环卫设施配置方案；
2.制订环卫设施的清洁、维护、保养规程，以及保洁标准；
3.加强宣传教育，全民参与环境保护；
4.明确专人进行清洁、维护、保养工作。
B
绿化管理
a·管理内容：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。
1.绿化保养期内，协助开发商做好绿化管理、监督工作；
2.根据气候，给花木适量浇水；
3.及时清除绿化带内垃圾、杂物；
4.根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；
5.及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗；
6.制定预防措施，防治病虫害；
7.做好恶劣天气花草树木的保护工作；
8.定期修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观；
9.公共部位绿化摆放委托专业园艺单位提供，协助监督；
b·管理措施
1.建立绿化管理制度；
2.按操作规程进行规范操作；
3.加强绿化工的思想教育和业务培训，提高业务素质，增强专业技能；
4.以“三查”形式对绿化工作进行经常性监督检查（“三查”指：绿化工自查、综合管理部主管巡查、管理处主任抽查）；
5.抓好绿化工的行为规范管理，要求统一着装、标识齐全、言行文明。
·
管理要求
制定完善计划结合定期维护、日常巡视及时调整达到目标
(10)
社区文化活动的策划。
凭借总公司多年来实行“亲情式服务”小区所积累的丰富的社区文化活动经验，根据小区业主的实际需要，与小区社区居委会配合，每年定时、定期开展不同形式、不同对象、不同规模的社区活动。社区文化活动将结合创建精神文明优秀小区、培养精神文明、倡导小区高品位居住氛围的目标展开。
（一）制度建设
为了保证滨海·水木花都小区社区文化工作的顺利开展，公司以ISO9001质量保证体系为基础，制订了《共建文明小区协议书》、《社区文化工作制度》、《社区文化活动实施流程》及各种活动场所管理制度等一套完善的规章制度。
（二）人员配备
由公司行政部负责滨海·水木花都社区文化工作的全面开展。同时，充分挖掘业主中热心公益的专业人士，组建相关有益社区成员身心健康的社区活动基层软体组织，以扩大社区成员自娱自乐的空间。
（三）场所安排
1、公司将充分利用小区的景观架空层和会所开展活动，并适时走出小区，把江南名胜风景和高尚的活动场所设施作为我们开展活动的大舞台。
2、在小区适合处设置宣传栏和公告栏，作为园区对外对内的窗口，适时开展社区文化宣传，及时报道小区动态。
（四）活动计划
围绕“爱国主义、环境保护、社区公益、物管宣教、健康家居”等主题，并结合时势，开展丰富多彩的社区文化活动，广泛吸引社区成员的参与。社区文化活动的组织策略是：坚持高雅艺术与本区群众文化相结合，确保大中小型活动有计划开展，兼顾老中青少，采用“走出去，请进来”，加强与街道及相关社会团体的合作。
爱国主义教育活动：举行“革命传统教育”讲座、“祖国风光摄影作品展”等，以多种形式进行爱国主义教育，加强社区精神文明建设。
社区环保活动：制作环保知识宣传栏，向业主赠送《环保手册》，以提高社区居民的环保意识。
物管法规宣教活动：开展物业管理法规宣传及《消防法》知识讲座等。
社区公益活动：如“便民服务日”、“为残疾人献爱心”、“捐赠希望工程”“赈灾捐款、物”等活动。
健康家居活动：开展各种艺术活动和体育活动，如综合文娱晚会、文化沙龙、棋类比赛，少儿夏令营、参观博物馆等。
（五）目的
精彩纷呈的社区文化活动将为社区成员提供更多的交流机会，“远亲不如近邻”的温情将替代“老死不相往来”的遗憾，形成“与善人居，如入芝兰之室”的人居理想境界。
通过社区文化活动，令社区成员在愉悦身心的同时更加理解和支持物业管理工作，产生“四两拔千斤”的效果。让各种隐性或显性矛盾在活动过程中，在相互体谅相互理解的基础上淡化或消除。
我们倡导“人人齐献力，爱心满家园”的文化理念，激发业主的主人翁意识和爱护小区的责任感，增强社区凝聚力，努力营造没有陌生人的家园。
三．我司各项管理指标与国优指标比较及实现承诺的措施
序号
指标名称
国家标准
投标标准
管理承诺指标及措施
1
房屋及配套设
施完好率
98%
98%
落实责任人，实行巡视制度、建档记录，确保房屋完好，无违章搭建及损坏公共设施。
2
房屋零修
98%
98%
接到维修通知，急修不过夜、小修不过3或在约定时间前2分钟到现场。
3
维修合格率
100%
100%
分项检查，一步到位，并进行回访制度，以确保维修工程合格，满足客户需要。
4
管理费收缴率
98%
98%
按照规定收取，不擅自提高收费，使管理费取之于民、用之于民。
5
绿化成活率
95%
99%
落实责任人，进行养护，实行巡查制度、建档记录，并由管理处主管监督执行，确保公寓公共绿化绿地无破坏、无践踏、无黄土裸露现象，发现问题立即整改。
6
清洁、保洁率
99%
100%
落实责任人进行24小时保洁工作，实行巡查制度，建档记录，并由综合部主管监督执行，以确保公寓内垃圾日产日清，空气清新，设施完好。
7
道路完好率
及使用率
90%
99%
落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，以确保道路完好、畅通。
8
雨、污水井、
排水管、明暗沟完好率
100%
落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，管理处主任监督执行，以确保道路、沟、渠、井完好。
9
路灯完好率
85%
95%
落实责任人，实行巡视制度，建档记录，公司总经理监督执行，以确保路灯无损、正常使用并进行定期清洁、养护。
10
公共设施完好率
95%
落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，公司总经理监督执行，以确保设施完好，方便使用。
11
重大责任发生率
0%
保安员经培训考核后方能上岗，并每周训练三次，每次两小时，以保障保安队伍的素质和状态；落实保安岗位职责，明确责任，实行24小时巡视制度，以确保公寓的安全。
12
消防设施设备
完好率
100%
100%
落实责任人，实行巡视制度，建档记录，公司总经理监督执行，并定期维护和检查以确保消防设施完好无损、正常使用。
13
火灾责任事故
发生率
1‰以下
0
公司实行全员义务消防员制，并定期进行培训和演习，加强宣传，设置专人负责日常巡视，发现隐患，及时处理并通知管理处，以确保公寓消防安全。
14
住户投诉率及
处理率
投诉率0.5%以下
月处理率95%
0.5%以下
100%
按照政策规定，做好各项工作，同时加强与住户的沟通，定期举行业主恳谈会，了解客户愿望和要求，满足客户需要，发生投诉及时处理并记录，同时建立档案，跟踪处理结果。
15
业主对物业管
理满意率
95%
96%
在日常工作中及时收集客户的需要信息，尽可能满足客户的需要，加强双方沟通，以确保业主对物业管理工作的满意。
四．
[滨海·水木花都]小区的入住和装修的管理措施。
1．业主入住管理方案与措施
·管理内容
（一）在业主领房前将所有资料准备齐全，布置物业交付现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务。
（二）凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料。
（三）收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用。
（四）陪同业主验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经业主确认后，填入《验房交接表》。
（五）对验房交接中发现的房屋质量问题，与业主约定时间，及时解决，并做好回访工作。
·管理措施：
（一）制定《业主领房程序》；
（二）策划业主入伙现场布置方案；
（三）按照业主领房程序，安排工作流程；
（四）按规定办理业主入伙手续。
2．二次装修管理方案与措施
为使小区环境整洁，实现通过物业管理使物业保值、增值，延长物业使用期限的目的，不降低原物业设计时对防风、防震、防雷暴等自然灾害的防御能力，保证物业的正常和安全使用，对本小区装修管理作如下规划：
一、房屋外观应完好、整洁、不妨碍市容和观瞻。
二、空调室外机的安装统一美观，只允许安装在物业客户服务中心指定位置，不得在指定位置以外安装。
三、外商业区域的招牌、广告、霓虹灯应整洁统一美观，安装牢
固，无安全隐患，电线按安全标准敷设，没有破损。小区内外墙、窗台上禁止竖立广告牌或标志。
四、变房屋用途的，要报有关部门批准。
五、室内装修时，楼房的承重结构（承重墙、柱、梁、板等）不
得随意凿打，更不能开洞或开门。阳台不能封闭，小区一律不允许安装室外防盗窗，晒衣架按统一、指定位置安装。
六、房屋原设计的水、电、管道、中央吸尘系统等，不得私自改
动。
七、不得占用公共场所，不得进行乱搭建、乱张贴。屋顶不准安装空调室外机、锅炉和卫星天线等设施。
八、房屋内不得存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，不得饲
养家禽、家畜和无证宠物。
九、房屋自交付使用时起（以竣工验收日为准），根据有关规定，
凡因施工原因引起的质量问题（不包括人为的损坏），由开发商负责对房屋建筑、水电等公共设施保修（年限详见开发商提供的《产品质量保证书》），物业客户服务中心可代为业主进行联系维修。
十、因进行家庭居室装饰装修而造成相邻居民住房的管道堵塞、
渗漏水、停电、物品毁坏等，应由家庭居室装饰装修的委托人负责修复和赔偿；如属被委托人的责任，由委托人找被委托人负责修复和赔偿。
十一、由于属自然灾害、自然损耗，或为业主使用不当所致的质
量问题需维修，不在保修范围内，物业客户服务中心将尽力为业主提供有偿服务。
十二、保修期之后的日常房屋维修，根据政府的有关规定，业主室
内部分的维修费用由业主负责，毗邻部分的维修费用由相关业主分摊，共用部位费用由维修专项基金增值部分列支。
十三、房屋的公共部位及设备设施凡属人为损坏的，由损坏者负
责修复，并承担有关费用。
十四、严禁高空抛垃圾、杂物、倾倒污水，若导致楼下人员受到
伤害的，追究肇事者的责任。
十五、禁止将垃圾、布条、塑料包装袋、油漆剩余物等杂物投入
厕所或下水管，如导致堵塞、损坏，住户应负担修理费。
十六、私家花园使用及改建按公司《花园使用管理规定》执行。
·管理内容
（一）告知业主在装修前需办理装修有关手续，如实填写《装修申请表》，详细说明二次装修的装修范围、工期、装修设计及装修施工单位等；
（二）装修进场前，对房屋进行仔细的检验，如有质量问题做好记录并及时解决，经业主、装修单位、物业公司三方签字确认，以免装修期间造成不必要的矛盾；
（三）装修进场时，书面告知业主及装修施工单位《滨海·水木花都装修管理办法》；
（四）按照业主装修申请中填写的装修范围、装修设计对装修现场进行不定期巡查，是否按《装修管理规定》进行文明施工；
（五）装修完毕后，对现场对装修区域的周围环境、公共设施进行综合检查，并负责办理完工手续。
·管理措施
（一）制定《装修管理办法》以及相关《装修协议》；
（二）做好装修进场的登记、管理以及装修现场的管理工作；
（三）做好装修人员管理工作，如食宿管理、卫生管理、人员出入管理、借用专业工具管理等；
（四）做好装修期间房屋成品保护工作，如电梯厅、电梯轿厢等；
（五）制订《装修工具管理办法》；
（六）对违章施工的行为，采取停工、恢复原状等方式进行处理。
3．违章处理办法与措施
·管理内容
（一）把好装修申请、审核关，严格审核装修设计图纸，了解房屋装修范围，在装修审核手续办理过程中杜绝违章装修行为的出现；
（二）对装修现场进行严格管理，做到每天有重点的巡查，避免违章装修的出现；
（三）巡查中若发现违章装修或乱搭乱建现象，立即予以制止，把违反规定现象消除在萌芽状态。对不听劝阻者，报政府主管部门处理。
·管理措施
（一）制定完善的《装修管理办法》；
（二）与业主及装修施工单位签订相关《装修协议》，明确责、权、利；
（三）确定专人负责装修管理工作，加强装修巡查管理力度。
五．[滨海·水木花都]
便民服务项目
1．
免费服务项目（追求社会效益）
类
别
编
号
项目内容
责任部门
家
政
服
务
1
联络搬运家私
保安部
2
送水服务
3
残疾人特别服务
4
介绍保姆
5
代请家教
6
代租汽车，代叫出租车
7
无偿配备急救箱、急救药品
8
大门岗设置便民服务箱
商
务
服
务
9
代订花、订水、订票服务
客户服务部
10
代办旅游手续
11
代寄、代领邮件，代办邮件快递手续
12
代订报刊、杂志
13
电话留言服务
14
代订酒店客房
15
代办水费、电费、煤气等银行开户
16
代订牛奶
17
临时代为保管小件物品
礼仪
服务
18
代办喜事庆典
客户服务部
19
摄影、摄像
20
代购代送礼品、鲜花
文化
娱乐
21
提供图书阅览
客户服务部
22
组织图书、音像制品交流
23
组织各类展销活动
服务
24
组织郊游
客户服务部
25
开设棋类活动场所
安全
宣传
27
义务检查煤气管道漏气情况、宣传消防活动
保安部
工程部
28
提供居室临时性特约安全防护
29
义务宣传家庭安全用电常识
老年
服务
30
建立老年活动组织、开办老年课堂
客户服务部
31
组织老年人交谊活动
其
他
32
代办暂住证
保安部
客户服务部
33
居室装潢介绍
2．特色服务项目
必要时，每月二次上门关注老年孤独家庭、残疾人家庭；针对[滨海·水木花都]的特点，我们将推出如下服务菜单：
编
号
项
目
内
容
责任部门
1
室内清洁绿化服务
环保部
2
客户热线
客户服务部
3
洗烫衣物服务
客户服务部
4
传真、复印、翻译、秘书服务
客户服务部
5
24小时医疗急救、紧急援助服务
客户服务部
6
代办保险
客户服务部
7
失物招领
保安部
篇2：某住宅区物业管理服务费用预算方案
某住宅区物业管理服务费用预算方案 本文关键词：住宅区，预算，费用，物业管理服务，方案
某住宅区物业管理服务费用预算方案 本文简介：天马行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin；QQ:1318241189；QQ群：175569632物业管理服务费用预算方案住宅区物业管理服务费用预算表（采用苏州市物业管理公共性服务费分项定额指导标准，总建20万平米为预算面积，不含动迁房）一、综合管理费[收费项目、管理服务
某住宅区物业管理服务费用预算方案 本文内容：
天马行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin
；QQ:1318241189；QQ群：175569632
物业管理服务费用预算方案
住宅区物业管理服务费用预算表
（采用苏州市物业管理公共性服务费分项定额指导标准，总建20万平米为预算面积，不含动迁房）
一、综合管理费
[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注]
1.
管理、服务人员的工资，按照规定提取的福利费等（综合管理费第一项）
管理服务内容：
（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
（2）对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；
（3）受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排忧解难；
（4）协助组建业主委员会并配合其运作；
（5）建立规章制度与服务标准；
（6）与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准；
（7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；
（8）员工统一着装，持证上岗；
（9）进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。
管理服务标准：
（1）每三个月向委托方报告一次计划实施情况；
（2）每年一次；
（3）白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定解决时限并作出合理解释；
（4）按有关部门及政策、法规要求执行；
（5）制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好；
（6）内容合法，手续完备；
（7）有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时；
（8）分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗；
（9）每6个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施。
收费标准：0.089元/月/平米
测算依据：管理处经理1名3500元/月，各部门主管4名2800元/月，出纳兼文员1名1000元/月,计工资费用为15700元，福利2198元，月总费用17898元。
备注：按规定标准提取管理人员的福利15700元*14%=2198元
2.
装修管理服务费
服务内容
（1）维护公共安全和公众利益；
（2）将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知装修人；
（3）业主(使用人)装修前按规定审查业主(使用人)的装修方案；
（4）每日巡查装修施工情况；
（5）对装修中的违规行为及时劝阻。
服务标准
（1）按照有关政策、法规、合同、公约的规定进行管理；
（2）在入住装修前进行书面告知或签订装修管理协议；
（3）24小时内审结方案并签署审查意见交业主；
（4）在装修前期每日巡查一次，发现违章，当即开具违章通知单告知业主；
（5）经三次通知和劝阻仍不改正的，3日内向有关主管部门报告。
收费标准：0.029元/月/平米
测算依据：管理员2名2500元/月计，工资为5000元，福利700元，月总费用5700元
二、公共设施设备日常运行、维修、保养及场地、共用部位小修维护费
[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注]
1、
人员管理费
收费标准：0.031元/月/平米
测算依据：以维修技师1名2500元/月，维修管理员2名1500元/月计，月工资费用为5500元，福利费770元，月总费用6270元。
2、供配电系统维护费
服务内容包括：
（1）保持配电房清洁卫生；
（2）检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、
导线等供配电系统的运行状况，并抄表做好记录，出现异常及时处理；
（3)
委托专业单位对变压器、高压开关柜进行测试、试验等项目的维修保养；
（4）对变压器外部、低压配电柜进行清洁、保养；
（5）保证正常电力供应，内线限电、停电按规定时间通知业主(使用人)；
（6）检测接地电阻；检测配电房主要电器设备的绝缘强度；
（7）检测配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具：
（8）潮湿天气时，采用抽湿或红外线灯泡烘烤等方法，保持配电房内主要电器设备干燥；
（9）检测配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；
（10）填写运行记录，建档备查。
服务标准包括：
（1）每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面无积灰，配电柜表面无污渍；
（2）每日检查一次；
（3）每年测试、试验1次；
（4）每年进行2次；
（5）限电、停电至少提前三日通知业主(使用人)；
（6）每年检测1次；
（7）每年检测2次配电房内消防器材；高压操作工具每年送供电部门检测1次；
（8）持续保持配电房内主要电器设备干燥；
（9）每月检测1次；
（10）每日填写运行记录并归档备查。
收费标准：0.138元/月/平米
测算依据：供电系统年检费15000元，维保费18000元，每年总费用33000元。
备
注：专指小区内专用供配设备
3、道路系统维护费
服务内容
（1）车行道路路况检查与维护；
（2）道板路面与人行通道检查与维护；
（3）交通标志的检查与维护。
服务标准
（1）路面无明显坑洼、龟裂、破损、啃边，路牙无明显破损；
（2）路面无明显坑洼、破损、道板缺失；
（3）交通标志与交通设施齐全、完好。
收费标准：0.063元/月/平米
测算依据：道路系统每年维护费15000元。包括损坏面积不超过1平方的材料费
4、给水系统维护费
服务内容
（1）检查与维护水池(箱)及部件；
（2）饮用水水质检验；
（3）水泵维护与检查；
（4）给水管网维护。
服务标准
（1）每3个月检查保养1次水池(箱)入孔、进水管、溢水管、水位计、浮球阀和各类闸门；表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补，保持池体结构完好，无渗漏；
（2）饮用水水池（箱）每6个月清洗一次，清洗后水质作同步检验，检验合格方可使用；
（3）保持泵房清洁卫生，地面排水畅通，每二个月清洗1次泵房；水泵运行正常，各种仪表计量正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件定期加油，保持润滑灵活。楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复；
（4）每年对明装给水管道进行1次全面检查维修，冬季做好防护工作。明装管道检查锈蚀现象，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。
收费标准：0.188元/月/平米
测算依据：每年水箱清洗、检测费15000元，水管防冻、油漆费30000元，每年总费用45000元。
备注：本测算为使用变频水泵的住宅小区，不含水泵维护费。
5、排水系统维护费
服务内容
（1）雨水管网检查与维护；
（2）污水管网检查与维护。
服务标准
（1）楼顶每6个月检查清扫一次并清理雨水口，雨水口开裂、破损等及时更换；每年雨季前疏通管道一次；排水设施定期维护，保持完好；
（2）每6个月疏通一次，保持污水管网畅通；化粪池每年清理一次。
收费标准：
0.167元/月/平米
测算依据：每年排水系统维护费40000元。
6、监控系统维护费
服务内容
对监控系统定期进行检查与维护。
服务标准
每月一次，保持系统状态良好，工作正常。
收费标准：
0.005元/月/平米
测算依据：每年监控系统维护费13000元。
7、消防系统维护费
服务内容
（1）检查与维护消防栓（箱）、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备；
（2）检测消防管网水压；
（3）进行消防演习，以检查消防监控设备工作状态；
（4）消防监控室保持清洁；
（5）填写巡查工作记录，建档备查。
服务标准
（1）每月1次检查与维护，保证设备24小时正常运转；
（2）每月检测1次，发现压力不够，马上检修排除故障；
（3）每年演习1次；
（4）每周至少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；
（5）每日填写工作记录。
收费标准：0.007元/月/平米
测算依据：每年消防系统维护费16000元。
备
注：不包括材料费
8、照明系统维护费
服务内容
（1）路灯检查与维护；
（2）楼道灯检查与维护。
服务标准
（1）路灯每3个月全面检查与保养一次，灯泡随坏随换；
（2）楼道灯及开关每3个月全面检查与维护一次，灯具随坏随换。
收费标准：0.007元/月/平米
测算依据：每年路灯检查和维护费6000元，路灯镇流器损坏100只50元/只计5000元，路灯损坏250只15元/只计3750元，路灯控制装置损坏100只25元/只计2500元，合计总费用17250元。
备
注：包括灯泡损坏更新
9、避雷接地系统维护费
服务内容
房屋避雷接地系统检查维护。
服务标准
每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；发现腐蚀、松脱等及时更换或紧固。收费标准：0.002元/月/平米
测算依据：每年避雷系统维护费5000元。
备
注：不包括材料费
10、
油漆粉饰服务费
服务内容
（1）木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等木制品检查与维护；
（2）钢门窗、铁皮雨水斗落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑铁制品构件检查与维护；
（3）建筑物、构筑物外立面局部污损的维护与处理。
服务标准
（1）对木制品的油漆起皮、剥落每年油漆一次；
（2）铁制品的油漆起皮、剥落、锈蚀做除锈和油饰一次；
（3）每年作局部清洗、粉饰一次。
收费标准：0.008元/月/平米
测算依据：每年油漆粉饰费20000元。
备
注：阳台油漆粉饰服务费由受益人承担
11、建筑小品养护服务费
服务内容
假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的检查与养护。
服务标准
每日保洁1次，每周检查一次。
收费标准：0.003元/月/平米
测算依据：每年建筑小品养护服务费6000元。
三、园林绿化日常维护费（应包括管理人员工资、日常绿化工具材料费、绿化用水费用、园林景观美化费等。绿化用水以使用自来水测算）
[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据、（包括人员安排、用工用料分析）、备注]
1、乔灌木养护费
服务内容
树木、绿篱的修剪和病虫害防治。
服务标准
（1）树木发生病虫害及时治理；①根据病虫害发生规律实施综合治理；②预防为主，防治及时，用药准确；③施药后及时跟踪验证清理现场，做好记录；
（2）冬季至少一次对树木涂白、防冻、消灭过冬虫害；
（3）乔木主侧枝分布均匀，不妨碍车辆行人，分枝点3M以上；
（4）绿篱及时修剪，保持原有形态。
收费标准：0.016元/月/平米
测算依据：以绿化工人3名800元/月，月福利336元，每年农药、石灰费用6000元计，每月总费用3236元。
2、暖季型草坪养护费
服务内容
负责暖季型草坪的修剪、施肥、喷药。
服务标准
根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫；每年至少进行2次施肥、补苗及疏草打孔；生长季节中耕除草，每年修剪4次；发生病虫害及时喷药。
收费标准：0.006元/月/平米
测算依据：以绿化工人1名800元/月，月福利112元，每年农药、化肥、药械费用等3000元计，每月总费用1162元。
3、冷季型草坪养护费
服务内容
负责冷季型草坪的修剪、施肥、喷药。
服务标准
根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫；每年至少进行1次施肥、补苗及疏草打孔；冷季型草坪每年修剪12次；发生病虫害及时喷药。
收费标准：0.015元/月/平米
测算依据：以绿化工人1名800元/月，月福利112元，每年农药、化肥、药械费用等24000元计，每月总费用2912元。
4、花坛养护费
服务内容
花坛的养护服务。
服务标准
在花坛开花期间，每周剪残枝、花2次；发生病虫害及人为损害后能及时防治，泥面不开裂，花木不出现缺水枯萎现象；有黄叶、落叶的株数在20％以下；每年花坛更换种植草花至少4次。
收费标准：0.005元/月/平米
测算依据：以绿化工人0.5名400元/月，月福利56元，每年绿化费用6000元计，总费用每月956元。
5、水面养护服务费
服务内容
全面负责水面、喷水池的养护服务。
服务标准
每日打捞1次湖面上的漂浮垃圾；每日用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞1次；每个月对喷水池清洁1次(刷洗水池瓷砖；抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表层的青苔、污垢；清理池底脏物、垃圾；清洗水池地面、周围地面等)。每日巡视四周安全设施状况，发现损坏及时修复。
收费标准：0.037元/月/平米
测算依据：以绿化工人4名800元/月计，月福利448元，水面生态处理物资费每年45000总费用每月7398元。
6、绿化用水
收费标准：0.003元/月/平米
测算依据：绿化用水以每月500元计。
四、环境卫生服务费
[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月?平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注]
1、
人员管理费
收费标准：
0.013元/月/平米
测算依据：以清洁主管1名2200元/月计，月福利308元，月总费用2508。
2、
垃圾清运费
服务内容
负责把垃圾运至垃圾中转站。
服务标准
日产日清；垃圾周转房无堆积垃圾，保持清洁，无异味，经常冲洗，喷洒药水。
收费标准：0.061元/月/平米
测算依据：以每月60车每车170元计，每月垃圾清运费用10200元，每年垃圾筒、垃圾袋费24000元，合计每月总费用12200元。
3、公共部位清洁费
服务内容
负责小区道路、庭院、停车场（位）、绿化带、楼道、电梯厅、电梯、文化宣传设施等环境卫生清洁、清扫。
服务标准（小高层和高层按省服务规范各分项最高级标准实施，多层按五级标准提供服务）
每日清扫道路(走廊、架空层)1次；楼梯每日清扫、擦拭扶手栏杆一次；每周拖洗楼道一次；
楼道玻璃每月清洁1次；每两月清洁路灯1次；绿化带每日清扫1次绿化带；每日清扫1次车库等；其他设施每周清扫(擦洗)一次。
收费标准：0.127元/月/平米
测算依据：以清洁工人26名800元/月，月福利2912元，每年清洁易耗品等20000元计，每月总费用25378元。
4、公共设施清洁费
服务标准
公共设施每周清扫(擦洗)一次。
收费标准：0.011元/月/平米
测算依据：以清洁工人2名800元/月，月福利224元，每年清洁易耗品4800元计，每月总费用2224元。
5、袋装垃圾收集费
服务内容
负责将各门口袋装垃圾运至指定位置。
服务标准
每日上门收集生活垃圾2次。
收费标准：0.031元/月/平米
测算依据：以清洁工人6名800元/月，月福利672元，每年清洁易耗品9600元计，每月总费用6272元。
备
注：物业公司不提供住户垃圾袋
6、卫生消杀费
服务内容
针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划；
服务标准
夏季等蚊、蝇孳生季节每周消杀1次；灭鼠，每2个月进行1次。
收费标准：0.006元/月/平米
测算依据：以清洁工人0.5名400元/月，月福利56元，每年药水（品）、机械费用等9600元计，每月总费用1256元。
五、物业管理区域内公共秩序维护服务费
（包括安全护卫人员的工资、福利、津贴、保险等，日常保卫器材费(如警棍、电池等)，
（保安系统的设备维修费在公共设施、设备日常运行、维修及保养费中列支）
[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注]
1、
人员管理费
收费标准：0.062元/月/平米
测算依据：以安护领班9名1200元/月计,月工资10800元，月福利1512元，月总费用12312元。
2、
出入口值班费
服务内容
安全护卫人员主出入口24小时值班、副出入口16小时值班。
服务标准
制订值班制度；主出入口24小时有人值班看守，次出入口每日6：00～22：00有1人看守；按照业主委托要求进行进出车辆管理、访客登记、谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内、大件物品搬出登记、交通指挥与疏导等工作；接收住户反馈信息，及时处理；本岗位无法处理时，当日移交相关部门处理。
收费标准：0.154元/月/平米
测算依据：以安保人员27名1000元/月计，月工资27000元，月福利3780元。月总费用30780元。
3、
出入口车辆管理费
服务内容
对主出入口的车辆进行登记、管理。
服务标准
安全护卫人员对主出入口的非小区内车辆进行登记、管理；经业主委员会同意和获准车位使用收费时，对主出入口的非小区内车辆按标准收费。
收费标准：0.017元/月/平米
测算依据：以安保人员3名1000元/月计，月工资3000元，月福利420元，月总费用3420元。
4、小区巡视费
服务内容
安全护卫人员在小区范围内24小时巡视。
服务标准
（1）制订巡视制度；白天巡逻次数不少于16次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；每组巡逻人员3人分3组共9人；
（2）对小区内主干道、组团道路进行巡视，指挥机动车辆按车位有序停放，对已违章停放车辆发告示，处理小区交通堵塞事项。
收费标准：0.154元/月/平米
测算依据：以安保人员27名1000元/月计，月工资27000元，月福利3780元，月总费用30780元。
5、小区监控费
服务内容
安全护卫人员24小时对监控设备进行监控。
服务标准
24小时值守，发现或接到异常信息及时通知就近保安人员进行处理，形成异常情况处理记录；有录制信息要求时负责信息的录制与保管。
收费标准：0.034元/月/平米
测算依据：以安保人员6名1000元/月计，月工资6000元，月福利840元月，总费用6840元。
6、停车场管理费
服务内容
安全护卫人员24小时对室内停车场监控。
服务标准
对室内停车场进行管理，督促进入车辆按指定车位停放；每1小时巡视一次，发现异常及时处理并通知车主。
收费标准：0.205元/月/平米
测算依据：以安保人员36名1000元/月计，每月工资36000元，月福利5040元，月总费用41040元。实行车位有偿使用时，在车位有偿使用费中列支。
备
注：车辆的保管责任由停车协议另行约定。
7、消防管理与应急事务处理费
服务内容
专职消防与应急事务处理护卫人员24小时值班；
服务标准
专职消防护卫队每天区内巡视检查维护消防设备保障区内消防秩序；
应急事务处理小组每月组织应急训练；
按规定程序处理区内突发事务；
收费标准：0.11元/月/平米
测算依据:以护卫人员17名,1100元/人/月计,月工资18700元,月福利2618元,月总费用21318元。
六、公共设施设备、部位及场地水电费
收费项目：公共设施设备、部位及场地水电费
收费标准：0.024元/月/平米，每月4800元
七、办公费
[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）]
1、办公用品费用
0.024/月/平米/每月4800元
2、交通费
0.008/月/平米/每月1600元
3、宣传广告费
0.006/月/平米/每月1200元
4、公共交际费
0.005/月/平米/每月1000元
5、节假日美化费
服务内容
在小区主要场所摆放盆花。
服务标准
国定节假日在小区主入口、主要人口聚集场所摆放盆花，美化小区环境，营造节日气氛。
收费标准：0.004元/月/平米
测算依据：每月800元
6、社区活动费
服务内容
定期组织社区联谊活动。
服务标准
每年组织1-2次由小区居民参与的健身、联谊活动。
收费标准：0.006元/月/平米
测算依据：每月1200元
7、培训费
服务内容
员工岗位培训与业务培训。
服务标准
制订年度员工培训计划，对员工进行业务知识培训；输送管理人员参加行业举办的岗位资格培训。
收费标准：0.01元/月/平米
测算依据：每月2000元
8、通讯费
服务内容
24小时接收住户信息。
服务标准
设立24小时服务电话受理住户来电；设立接待服务中心接待来访、受理业务、提供多种特约服务项目，对委托服务电话回访、上门回访并有详细记录。
收费标准：0.038元/月/平米
测算依据：服务接待人员6名，900元/人，计月工资5400元，月福利756元，通讯费1500元
/月，月总费用7656元。
备
注：不含福利费。
9、
业主委员会经费按0.001元/月/平米计不足部门从经营费中提取。
10、杂项支出费
收费标准：
0.008元/月/平米
测算依据：每月1500元
八、公共设施保险费
[收费项目、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注]
1、
财产保险
收费标准：0.04元/月/平米
测算依据：以每个住宅小区公共资产为800万元计，按普通家庭财产保险的费率为1‰，每年保费为8000元。
备注：对社区公共地方及设施进行投保，以使社区该部位在遭受火灾、水浸、雷击或其它受保的风险所造成毁坏时业主的利益有所保证。
2、
公共责任险（亦称第三者险）
收费标准：0.03元/月/平米
测算依据：园区某住宅小区的公共责任险为每年6000元，保险责任限额200万元，费率为3‰。
备
注：此类保险通常没有固定额，保险公司通常会以每次索偿的最高额为依据，再视社区的大小及类型制定保费。
九、物业管理单位固定资产折旧费
收费项目：物业管理单位固定资产折旧费
内
容：配备必要的办公设备，提高服务效率；
收费标准：建立台帐，按规定计提折旧。按实结算
十、法定税费
项目：1、公司管理费用管理人员费用及其他管理成本等10—12%支出总额
2、佣金企业应得合理利润8—10%支出总额
3、税金营业税、城建税、地方教育附加5.55%管理费用、佣金总额
综合上述费用总计为2.00元/月/平米。
注：1、本预算中各分项费用与对应的标准参照苏州市物业服务费用定额指导标准制定。
2、本预算中具体保洁服务标准按省标中最高级服务标准提供。
3、本预算中不含电梯运行电费与二次供水压泵运行费用。
4、本预算不含甲方的供热水设备维护运行费用。
5、本预算中管理人员、服务接待人员的福利按月工资14%提取
篇3：小区物业管理服务方案
小区物业管理服务方案 本文关键词：物业管理服务，小区，方案
小区物业管理服务方案 本文简介：天马行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin；QQ:1318241189；QQ群：175569632东营市（）小区物业管理服务方案东营市（）服务有限公司二00五年十一月保密要求本方案为我公司针对东营市（）小区具体情况拟制的工作方案，属本公司的商业秘密。我们恳请有关人员在运用
小区物业管理服务方案 本文内容：
天马行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin
；QQ:1318241189；QQ群：175569632
东营市（
）小区
物业管理服务方案
东营市（
）服务有限公司
二00五年十一月
保密要求
本方案为我公司针对东营市（
）小区具体情况拟制的工作方案，属本公司的商业秘密。
我们恳请有关人员在运用本方案时作好保密处理。
目
录
第一部分
管理服务工作的整体设想
第二部分
采取的管理方式
第三部分
服务项目和物资装备
第四部分
安全值班管理
第五部分
保洁管理
第六部分
水电维修
第七部分
绿化维护管理
第八部分
管理费用和收费标准
第九部分
人员培训
第十部分质量保障
第十一部分
公司简介
东营市（
）小区
物业管理服务方案
第一部分
管理服务工作的整体设想
东营市（
）小区坐落于市（
），是一所环境优美交通便利的小区。为了更好的体现小区的整体优势，提升物业管理服务质量和服务水平。使小区的物业管理更加专业化、规范化，我们针对小区的具体情况和特点,研究后提出了后勤管理服务工作的整体构想。
1、
我们的管理模式
我们对小区物业管理服务工作采取的管理模式是：业主委员会（或委托单位）和公司双层管理下的准军事化、专业化、规范化、封闭式管理。
小区是我们的服务客户。只有让小区业主委员会（或委托单位）能够有效地对提供服务者进行监管、指导，才能充分体现客户至上的原则，才能不断根据客户的需求改进服务，最终做到让客户满意。双层监管的具体形式和含义是：
l
业主委员会或委托单位的领导，可以随时或定期对我公司的管理服务工作进行检查指导。我们对业主委员会或委托单位领导提出的建议和意见必须予以贯彻落实。
l
在服务工作中，接受服务的小区业主委员会或委托单位的相关领导有权指导、纠正我公司员工的工作任务。
l
部分责任性特别强的岗位在小区业主委员会或委托单位相关领导的直接领导下开展工作。
l
公司对员工承担全部的责任，员工的福利待遇、安全和工作中的失职渎职由公司负责。
2、
我们的合作形式
1、
通过与众多小区以及国家企事业单位的合作，我们有两种物业管理服务合作形式，第一即采取“我出工，你出料”，即包工不包料的合作形式。这是一种在现行体制和后勤社会化改革尚未全面深入展开的情况下合作双方都愿意和能够接受的形式。第二条是我们按照居民以及写字楼的实际面积以平方为单位进行收费，员工以及相关设备的配置由公司和业主委员会或委托单位进行协商。
3、
我们的管理理念
l
实行严格规范的准军事化管理
l
做服务区内最讲文明礼貌的群体
l
树立对客户的绝对工作服从意识
这三条是我们管理工作追求的目标，是我们的管理特色，也是我们取得长足进步的关键。这三点的实质是：严格管理、文明服务、客户至上。
4、
我们的承诺
n
为（
）小区提供高水平的专业化、规范化物业管理服务，为居民创造更加优美、和谐、安全的小区居住环境；
n
3个月内服务总体满意率达到90%以上；
n
半年内使小区成为东营市小区物业管理方面的新亮点，总体满意率达到95%以上。
第二部分
采取的管理方式
2、
机构设置
我们遵照“高效、精干、科学、实用”的原则来设置机构和建立管理机制。我们通过设在小区的物业管理处和值班协调中心，处理各种管理和协调方面的事务。
机构设置图如下：
东营市（
）物业管理有限公司
总经理
营
运
部
培
训
部
国际质量标准监察部
（
）小区物业管理处
各工种值班协调中心
配餐部
财务部
工程部
人源
力
资部
保洁班
院卫三班
绿化维护班
院卫一班
院卫五班
院卫四班
水电维修班
院卫二班
2．工作机制
（
）小区管理运作机制如下图：
业主委员会
公司
（
）小区物业管理处主管
小区值班协调中心
服务地点
员工
领班
员工
领班
服务地点
第三部分
服务项目和物资装备
1、
服务范围
l
（
）小区1号楼
l
（
）小区2号楼
l
（
）小区3号楼
l
（
）小区4号楼
l
（
）小区5号楼
l
（
）小区6号楼
l
（
）小区内设写字楼
l
小区公共场所
2、服务项目
1）
有偿服务项目
l
安全值班服务
l
消防和安全监控服务
l
清洁保洁服务
l
绿化维护服务
l
住户水电维修、装修装潢服务
l
车辆保管服务
l
家庭保姆服务
2）
免费义务服务项目
l
小区住户车辆充气服务
l
住户垃圾的清理
l
代发信件
l
公共报纸阅读栏
3、物品装备配备
1）下列物品装备由我公司提供
A．室内办公用品
B。物业管理服务装备用具
项
目
数
量
合计（元）
备
注
电
筒
（
）把
值
勤
用
巡逻单车
（
）辆
巡
逻
用
钢
盔
（
）套
值
勤
用
工
衣
（
）套
各种登记册（本）
按需供应
清洁工具
按需供应
清洁车1500
绿化维护通用工具
（
）套
水电维修通用工具
（
）套
对讲机
（
）对
总
计
4、管理用房
小区提供下列用房：
用
途
间
数
备
注
管理处和
值班协调中心
（24小时值班）
1间
免费使用
保卫宿舍
每人一个床位
免费使用
工具房
不小于10㎡
免费使用
更衣和临时休息室
不小于10㎡两间
免费使用
第四部分
安全值班管理
1、管理目标
◆
保障小区住户的生命财产安全，治安安全管理失职渎职责任事故发生率争取达到零，每年不超过一起；
◆
负责看管车辆责任时间内无丢失；
◆
确保小区内无重大失职渎职责任交通和火灾事故；
◆
确保小区内公共秩序良好，无私设摊点、无小商小贩、无私设广告牌、无乱贴乱画现象；
2、岗位与人员配置
岗
位
人
数
值
班
安
排
主
要
任
务
24小时值班，白天或重点时段双人值班，8小时一班，六天工作制
负责进出人员和车辆管理，附近区域巡视，兼顾夜间小门开关
07：00-22：00值班，与监控室合用一人，用于小门、监控室、79号院院卫的倒休
进出人员、车辆秩序管理，门诊楼巡视
24小时值班
办公楼监控和周围环境的巡视，楼前停车场停放车辆的管理
24小时院内巡逻，重点时段双人巡逻，8小时一班
负责院内公共秩序的管理
24小时值班，8小时一班，与93号院合用一人，用另外六人的倒休
负责宿舍区内安全秩序管理和巡逻
3、人员来源和素质
我们配备到（
）小区的院卫是：
1）
复员退伍军人。
2）
全部经过公司认真严格并针对小区具体任务和情况培训过的人员。
3）
配备一半人员为去年底刚刚退役的优秀退伍军人。
4）
从公司挑选10名左右骨干和领班到小区工作。
5）
全部为初中以上文化程度。
6）
证件齐全。
第五部分
保洁管理
1、
管理目标
1）
实行标准化清洁保洁，垃圾分类管理，日产日清，无卫生死角，定期消杀垃圾场地；
2）
楼内干净整洁无卫生死角
3）
公共卫生间无异味、无积水、定期消毒；
4）
无因清洁问题造成交叉感染的事故发生。
2、
管理区域和岗位与人员配置
管理区域和岗位
配备人数
工作时间
主
要
工
作
任
务
合
计：
3、具体工作安排和要求
我公司保洁员实行6天工作制，每天工作时间一般控制在8个半小时以内。如责任区有特殊清洁任务，保洁员要随时加班。保洁员上下班时间和工作安排将以小区的物业管理要求为准。具体工作任务，我们也将在进入正式工作前，与业主委员会或委托单位领导协商。
4、人员来源和素质
我们配备到小区的保洁员，一部分是本市的下岗失业人员，一部分是外地打工人员，也可接收小区原有优秀保洁员。对进入医院工作的保洁员均组织系统的培训，对保洁员重点教授他们如何搞好小区的清洁保洁工作、如何防止疾病传播、如何防止疾病交叉感染和消毒等专业知识。
全部保洁员均为小学以上文化程度，全部为38岁以下，全部为身体健康、精神状态良好的人员。我们的保洁员管理，部分休息日接受培训和队列训练，全部进行准军事化管理，全部掌握清洁保洁专业技术，全部使用公司规定的文明礼貌语言与居民沟通与交流，全部人员服从业主委员会和小区居民的检查监督和管理，绝不顶撞小区居民。
第六部分
水电维修管理
1、管理目标
科学运畴，合理调配，综合使用，雷厉风行地完成物业管理处和业主委员会规定的各项维修养护任务，确保小区水电的正常运行确保居民的正常用水用电。
3、
岗位与人员配置
岗
位
配置人数
工作时间
主
要
任
务
和
要
求
08：30-11:30
14:00-17:00
合
计
4、
人员来源和素质
水电维修人员选用年轻机敏、体力较好技术高的人员，中专以上文化程度。全部人员经过公司的专门培训。
第七部分
绿化维护管理
1、
管理目标
园林绿化布局美观合理，养护得当，花草树木茂盛葱萃，四季常青。
2、
岗位与人员配置
岗
位
人
数
值班时间安排
工作程序和主要任务要求
绿化维护
2人
07:00-11:30
14:00-17:30
①
负责绿化的维护，包括花草培育、修剪、种植、移栽、补种、施肥、除虫、除草，以及花池、草坪、屋顶棚顶清洁（不得有杂草、杂物，无枯叶、枯枝、死水）。
②
严格执行公司《园艺师（工）岗位职责和要求》。
③
完成小区和公司安排的其他工作任务。
合
计
2人
3、
人员来源和素质
拥有丰富的绿化设计和维护工作经验。园艺工均为具有多年经验的熟手。
第八部分
管理费用和收费标准
一、按人数承包
项
目
工作
人员数
收费标准
（月）
小计
（元）
备
注
保卫
1350元/人
39150
院本部，包括39和93号大院配备22人；一分所配备4人；二分所配备3
人；院卫个人均不准开火做饭，不使用未经批准的电器。
绿化工
1200元/人
2400
包括通用工具，不含药品、肥料、种子和购买花木苗、花盒费用。
水电维修员
1050元/人
9450
负责病区的有关运送工作
保洁员
1050元/人
10500
每个病区配1名，儿科由保洁员兼配餐员
管理人员
1050元/人
30450
合
计
91950
我公司不另外收取加班、节日补助费等
二、按建筑面积收费
我们还可以按照物业管理的建筑面积收费具体操作是：
按照每户的实际建筑面积收取每户每月1平方米（
）元的管理费，办公楼为1平方米每月（
）元的管理费
第九部分
人员培训
服务质量是管理公司的生命线。高标准的服务，需要严格系统的规章制度的规范，而严格系统的规章制度归根结底还是需要高素质的人来贯彻执行。一支高素质的员工队伍不完全是靠招聘来的，真正适用的员工许多是靠培训和培养煅炼出来的。
我公司非常重视对员工的培训。通过培训，可以使员工掌握国家和地方的有关法规政策，掌握公司的各项规章制度，可以使其明确自己的职责、权力、义务，可以使其严格执行操作规程，规范自己的言行举止、仪容仪表，树立良好的个人和公司形象，为客户和使用人提供尽善尽美的服务。
为了搞好小区的物业管理服务工作，在人员培训上我们计划重点做好以下三方面的工作：
1、
组织准备好专门培训教材和执教老师
我们已经明确了有关人员协助公司培训部做好各项培训的准备工作。我们将针对小区的特点和具体工作要求，做好培训准备工作。我们将修改完善有关工种人员的岗位职责和要求，新拟制一批规章制度，新编一批专业培训教材讲授小区物业管理服务工作的特点和一些专业技巧
2、
全力抓好岗前培训
全部进入小区工作的人员均要经过系统的岗前培训。岗前培训内容有两部分，一部分是基本入职知识，一部分是操作技能。培训的重点是操作技能。基本入职知识培训主要针对新入职的员工，这部分培训课程着重进行公司宗旨、企业精神、职业道德、敬业精神教育，介绍公司的发展情况和趋势，学习公司的考勤、奖惩、考核、晋级等各项规章制度。基本操作技能培训主要是使员工掌握基本的专业技能、服务知识，比如行为规范、语言规范、礼貌常识等，使其掌握工作的具体要求、岗位职责、工作流程与要求、操作要领等。
经过岗前培训，使员工全部达到工作的基本要求，使他们能够很快适应新的工作环境。凡达不到要求标准的员工，一律不派往胸科医院上岗。对凡是有规定和要求的岗位，一律持证上岗。
主要岗位的岗前培训重点内容如下表：
岗
位
培
训
内
容
要
求
全体
员工
①
公司各类规章制度
②
《员工手册》、《员工行为语言规范》
③
公司发展规划、理念、组织机构
④
职业道德、敬业精神、团队精神、服务意识、质量与生产意识
⑤
小区物业管理服务工作特点和要求
⑥
消防安全和普法教育
⑦
ISO9002质量保证体系基本知识
⑧
队列
进行书面考试
保卫
①
岗位职责、工作标准、法律知识
②
治安突发事件处理预案
③
院内道路、设备、车辆、人员情况，院外社情
④
工作技巧
⑤
消防和安全监控设施操作方法、消防应急方案
熟练掌握各类工作流程，熟悉院内各种情况，组织消防演习、队列比赛、考试
水电维修员
①
水电维修工岗位职责与要求
②
工作程序和技巧
③
其他工作知识和技巧培训
考试
园艺工
①
园艺工岗位职责和要求
②
各类常见植物的特性及种植、养护方法
③
绿化机（工）具的使用方法，各类常用药剂的使用方法及配比
考试
保洁员
①
保洁员岗位职责和要求
②
各类清洁机（工）具、清洁剂、消毒液（剂）片的使用方法
③
各类墙面、地面、不锈钢、玻璃幕墙等的清洁方法及技巧
考试
3、
在职培训
我们制订系统的年度在职培训计划，将根据员工的工作需求不断开展在培训活动。在职培训的重点将是工作技能培训、管理技巧培训和形体语言培训等等。在培训形式上，我们将采取专题集中讲课、专家新技术讲座、换岗见习、一帮一指导、脱产进修、现场会、业余学习等形式。通过形式多样的在职培训，使员工的专业技术素质不断提高，使我们的整体服务质量达到新的水平。
第十部分
质量保障
我们有信心、有决心把（
）小区的物业管理工作管理成为东营市的样板单位。这不是随意提出的宣传口号，我们的服务拥有可靠的质量保障机制和措施。
1、
我们建立了良好的公司运行机制
我们在实践中摸索经验，创设了目前公司实用、合理、高效的组织机构和运行机制。公司各部门有效运转，相互协作又各施其责。我们设立的ISO9002质量监察部，能够有效地对服务质量进行管理和监控。质监部的工作人员天天在一线检查，严密掌握服务质量。他们手持公司的各种制度、规定、标准和要求，对各类员工的工作进行现场检查，发现问题及时进予以纠正和处罚。
2、
我们进行专业化、规范化、标准化管理
我们的管理不是靠个人，而是靠制度，我们不是“人治”，而是“法制”。我们处处事事均按章办事。我们大力推行ISO9002国际质量标准，使我们的服务工作走上一条专业化、规范化、标准化的轨道，使我们的服务质量有了可靠保证，避免了工作之中的盲目性、随意性和主观性。
3、
我们形成了一套独特的成功的信息反馈机制
我们改变那种怕人提意见、怕与被服务者见面的做法，主动要求与被服务者面对面沟通，听取意见。我们建立了每周（月）与被服务单位书面沟通情况的机制，我们将公司统一印制的“服务质量征求意见表”送给一线被服务的业主委员会和居民，由其对我们的各项服务工作进行品评、打分并提出意见和建议。我们还每半年一次到被服务单位走访，全面听取各级领导、工作人员和居民的意见。我们还要求，一线的主管和经理每天要到被服务单位主管领导或业主委员会那里报一次到，请示工作、接受意见和批评。这样的机制和措施，使我们的服务情况很快就反映到公司管理和决策层中来，便于我们及时改进工作、提高服务质量。
4、
我们拥有一支优秀的员工队伍
不能说，我们的员工是最聪明的一支队伍，但我们员工的道德、品质和思想素质、吃苦精神和敬业程度是一流的。我们在自己的服务单位中留下了大量的好人好事在传扬，这些事迹中有勇斗歹徒的、有助人为乐的，有自发捐助困难员工的，有拾金不昧的、有忠于职守抓获盗贼的，等等。千余名员工在100余个单位工作，我们没有发生一起监守自盗、侵犯被服务单位利益和安全的事件。公司员工中有几十名中共党员。
5、
我们树立了正确的服务思想和服务意识
我们将客户看作上帝，客户的满意就是我们最大的愿望。公司全体员工均牢固树立服务意识和观念，把客户的要求当作不可更改的命令来执行。我们的员工不可以顶撞被服务单位的工作人员，要坚决完成他们交办的任务，自己不能回绝客户的要求，当力所不及时，不得对客户发怨言，能办的先办了再向公司反映，不能办的向公司报告，一切由公司来协调解决。
第十一部分
公司简介