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中国最赚钱的购物中心
作者 | 海星
出品 | 大摩金融（ID：damofinance）
栖霞寺远眺金陵。门口一般寺庙没有石狮，但左右各有青铜象门兽：象鼻蜷缩如愿，象身托莲花，莲花置于花瓶之上，寓意“平安祥和”之意。. 两尊铜像的底座上刻有“德基”和“吴铁军”字样，是德基??集团老板吴铁军于2003年捐赠的。
当时，德基集团在南京名气不大。尽管德基广场已经成为南京乃至中国最成功的商业地产项目之一，但吴铁军的低调却出奇的低，以至于近期外界关注这位48岁的商人时，他们发现自己对他知之甚少。
德基开始
关于吴铁军早年经历的资料寥寥无几。少年时就读于当地重点中学南京九中（东南大学附中），但德基的公开文件上写着本科学历。80年代后期，刚刚高中毕业、年仅18岁的吴铁军，到新成立的军转民企业“江苏新纪元工贸”工作。20世纪90年代中期，年纪轻轻的吴铁军在商贸系统国有企业远大国际贸易公司旗下南京公司担任总经理。1998年，吴铁军创立德胜服饰。他利用自己的商业专长，进口和销售梦特娇和鳄鱼皮衬衫，当时非常流行，作为香港的代理人。在新街口时代广场一楼，有一家他公司名下的店面。
新街口，南京中央商务区。出身于南京商业系统的吴铁军，已将自己的生命与此地系在了一起。
当时的时代广场位于新街口的东南角。由南京新宇房地产公司拆除开发。下面三层拆掉一部分卖给做衣服、帽子、箱包的小商贩，其他的租给嘉禾百货。1999年嘉禾百货很快倒闭，经营者变成了时代广场购物中心，没能坚持两年也倒闭了。两次破产事件耗尽了时代广场的人气，留下了一群天天抗议、要求退房的小企业主。
这时，不知道什么时候变身港商的吴铁军登场了。刚刚卖衣服几年、30出头的吴铁军是否还有其他奇遇，外界不得而知。总之德基广场老板吴铁军，吴铁军人生最危急的时刻到了：在当地政府的协调下，吴铁军的德基集团低价并购整合了南京新宇德基广场老板吴铁军，回购了150多家小业主的商铺，重新布局时代广场并改造它。为后来的德基广场。
德基集团中标10亿元物业：时代广场总面积6万多平方米。一位“钉子户”在1998年以1.6万平方米的价格买下了二楼的一个小店面，2004年回购时的价值是2.3万一平方米。
2006年夏天，德基广场作为一匹黑马开业。十年后，高端商场成为中国最赚钱的商场之一。
最赚钱商城
新街口被誉为“中国第一商圈”，因为南京七八个购物人群都集中在这里。这个南京三区的小十字路口，已经挤满了30多家大中型商场。
20年来，新街口商圈风云变幻，焦点离不开四大商场：德基广场、金鹰国际、中央购物中心、南京岑百。
1990年代，台商王恒来到南京创立金鹰国际，以中高端定位迅速崛起，挑战新街口和南京岑百一向屹立不倒的中央商场。目前，金鹰商业集团（3308.HK）（金鹰集团旗下百货业务）在香港上市，2018年营收70亿，净利润9亿。
中央购物中心和南京新百购物中心都曾是历史悠久的国有购物中心，但几乎是在德基拿下时代广场的同时进行改制。南京新百先后被王恒的金鹰国际和袁亚非的三胞集团接管。去年三胞集团爆发后，作为上市公司的南京新百也受到波及。中央商城为江苏富豪朱一才旗下的雨润集团所有，但朱一才2015年出事，内忧外患，中央商城近年业绩下滑。
与竞争对手相比，德基广场几乎一帆风顺。2006年一期开业后，到2012年销售额已达15亿，其中仅一家LV专卖店销售额就达到1.8亿，在中国大陆LV品牌专卖店中排名第二。当年，德基广场二期再次开业。二期包括更大的购物中心、62层的高端写字楼、豪华酒店丽思卡尔顿等，95%以上的国际一线奢侈品牌全部入驻。
德基广场大部分与入驻品牌签订合资合同，约定保证最低销售额或收入。公开文件显示，2014年，德基广场单体销售额突破66亿，位居全国第二，仅次于北京新光天地（SKP）。2015年销售额70亿，位居全国第一，成为中国最赚钱的购物中心。2018年，德基广场销售额达到100亿，仅次于北京SKP。
如果抛开吴铁军的香港身份，在中国最好的商业地产项目几乎被外资控制的背景下，德基广场的成功几乎是一个奇迹。
目前，德基集团（香港）持有100%股权，控制德基广场和德基集团。德基集团（香港）实际由吴铁军控制，其境内实体德基广场和德基集团均由吴铁民兄弟担任法定代表人和董事长。
具体而言，德基广场全资子公司南京新宇持有德基广场一期、二期物业，南京新宇以1200元/平方米/年的价格出租给德基广场。目前，德基广场总资产超过40亿元。财报显示，2016年和2017年，德基广场的营收分别约为38亿和46亿，净利润分别超过3亿和4亿。
除德基广场外，德基还在南京开发并持有德基大厦、南京世贸中心、紫金山庄等物业。
摩根士丹利注意到，德基集团刚刚注册成立了一家“江苏德基代谢修复健康科技有限公司”。6月底，即将进军美容行业。
年纪轻轻就在南京商业体系中脱颖而出的吴铁军，抓住新街口改制的契机，用不到十年的时间建成了中国最赚钱的购物中心，成为南京最著名的商业地产开发商。好运是惊人的。
有心人注意到，就在两年前，一头大象雕塑悄然出现在新街口中心，它昂首挺胸，正对着德济广场一期，与栖霞寺的象门兽遥相呼应。祥，意为“吉祥”。
结尾
摩根士丹利财经招聘主编/财经编辑/业务运营，坐标北京