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SHANGHAI
TECH
NEST
MARKETING
PLAN
LTD.
上海市浦东新区耀华路85弄7号
公司介绍
一、科巢公司简介
上海科巢营销策划有限公司是一家集房地产项目规划、产品研发、营销策划、销售代理、引资、合作开发为一体的房地产综合服务机构。
公司成立至今，分别在上海、四川、西藏、安徽、陕西等地方分别服务过近30个项目。科巢机构为全国各地发展商提供住宅（商业）地产调研定位、营销策划、销售培训、推广设计、招商运营、投资融资等全程服务。对大型项目立项定位论证；城市商业网点布局规划；产业园区、工业园区立项论证有丰富经验。
公司经过长期的发展，形成了对房地产服务特有的思路和认识；聚集了一支以万科、世联、易居、中原等中国地产精英公司服务多年的高管成员为核心的专业、全面、经验丰富的团队；创建完善了自己的优势媒体平台和行业联盟机构（450多家下线服务商）。
作为专业的房产营销机构，公司历经十余年的发展，同多家发展商建立了长期伙伴关系。“事无巨细为发展商考虑”早已成为公司最基本的服务理念，并将其贯彻到房地产开发的全过程中，公司力求在项目定位、产品设计、工程实施、企划创意以及现场销售等每一环节追求最佳，来为发展商创造最大的价值。
2、
上海科巢主要业务范围：
投资顾问
上海科巢拥有完善的房地产供应与需求数据库。对市场数据进行定期收集，完善了宏观信息、土地、住宅、写字楼、商铺五大数据库。并凭借其完善的数据分析系统及优秀的投资分析人员，为房地产经营者及各类投资决策提供可靠的论据，以及具有市场价值和前瞻性的专业分析成果。
在当今竞争越来越激烈的市场经济中，掌握市场信息成为企业成败的前提条件。上海科巢始终坚持掌握市场第一手资料的强烈意识，加上对上海及周边房地产市场的透彻了解和敏锐的洞察力，定能为客户提供强有力的支持。
服务内容
：
1、
城市及功能区顾问
城市投资环境研究与评价、产业布局与规划建议、城市及区域发展战略制定
2、
土地及项目转让顾问
土地发展战略及经营策略顾问、土地一级开发顾问、土地及项目的可行性分析（招牌挂项目）
3、
项目评估业务
土地及项目的投资可行性分析、
土地及项目的经济测算（静态与动态）、各物业类型的评估报告
4、
主题地产顾问
工业园、产业园土地开发策略建议、旧城改造、新城建设的开发策略建议、大型城市基础设施附带的地产开发测略、旅游、公园等主题式地产研究与策略
5、
房地产调查及分析服务
商品住宅客户、写字楼客户、商业项目客户的特征调查与分析、房地产专题调查与分析
6、
地产项目顾问咨询
在售项目竞争市场跟踪报告、项目可行性研究及方案选择、宏观投资环境研究与投资机会寻找、区域地产供应与需求详细研究与分析、项目定位（价格、产品、客户、形象、主题）
项目前期策划
上海科巢深刻认识到准确的产品定位，及优秀的品质方能在当今市场上立于不败之地。上海科巢汇集了一批各地的地产界精英，在不同的领域层面上具有丰富的市场策划经验，配合公司多年来在国内所积累的物业策划经验，加之前瞻性营销理念、以及对发展商和客户认真负责的态度，设计出超前意念的方案，以满足市场不断提升的要求。
营销推广策划
上海科巢具有丰富的实际操作技巧，
一直以来以其前瞻性的创意而成为行业销售先锋。我们不断吸收最新的营销理念，不断推陈出新。凭借丰富的市场经验，为每一个项目提供一个行之有效且富于创造性的营销推广方案，以我们专业的服务达到一个双赢的结果。
代理销售
上海科巢拥有一整套行之有效的销售培训及规范化销售管理系统，
以及一支充满了经验与自信的销售队伍，经过不断的培训与磨练，已成为策划思想最有力的实施者。并且坚持严谨的专业精神，为客户提供完善的服务，及创造最优秀的销售成绩。同时我们在长三角地区拥有庞大的销售网络，为客户开展业务创造了良好的条件。
三、上海科巢上海地区项目业绩展现
上海科巢擅于从区域发展中涉及的各方面为出发点，提出具有实际可操作性的建议，涉及土地、住宅、商业、别墅、综合体、工业等多种业态。。
古北佘山国际别墅
客户名称：上海古北（集团）有限公司
项目概况：位于青浦区赵巷镇业辉路600弄，项目占地32万平方米，总建筑面积7万平方米，被自然河道H型分割，拥有四万平方米的主题公园，小区内绿化率更高达70%，分两期开发，一期97户，二期98户，二期借鉴西班牙、法国建筑风格，别墅入住的海外人士高达56%，是名副其实的国际社区。
研究目的：进行市场研究分析、产品定位以及销售策划方面的合理化建议。
香提岭
客户名称：上海彬野置业有限公司
项目概况：香堤岭位于浦东新区惠南镇南六公路，临近野生动物园，近靠临港新城与浦东国际机场海空“两港”，同时也毗邻规划中的迪斯尼主题乐园。项目规划总建筑面积近5.5万平方米，共开发建造114幢独立别墅以及1个小型会所。项目所有建筑立面风格采用英式乡村风格和法式乡村风格，追求自然、和谐的整体风格，通过人性化的细节设计体现项目的品质。
研究目的：研究市场客群需求状况，验证其可接受的市场价格、产品设计。深度研究面积配
比。
同济科技园常熟园区
客户名称：上海同济科技园有限公司
项目概况：
常熟园区位于常熟市东南经济技术开发区，占地约
23
亩，规划建筑面积
6
万多平方米，计划与常熟国家大学科技园合作将其开发为大学科技园加速器项目。
研究目的：对科技园公司提供常熟写字楼及商业提供深度分析及项目定位建议。
同济科技园——同济逸仙大厦
客户名称：上海同济科技园有限公司
项目概况：同济晶度总建筑面积90290平米，其中A楼共18层，B楼共15层，C楼共5层，共享地下2层停车场。结构采用外围钢结构框架—钢筋混凝土核心筒结构体系，居中为钢筋混凝土核心筒，外围为“蜂窝”钢结构框架，加工难度极大。此工程是富煌钢构继世博会西班牙馆之后的又一力作。
研究目的：为科技园公司对逸仙路钢贸企业进行深度分析，调查钢贸企业需求。对项目定位、产品设计、销售包装进行建议。
上海亿联全球家具建材中心
客户名称：上海航宏投资发展有限公司
项目概况：项目地处浦东新区主干道杨高南路延伸段，位于上海浦东国际金融中心与国际航运中心之间的经济重镇——航头。总投资16亿元，规划建筑面积60万平方米。集产品交易、展示、仓储物流、装卸
配送、餐饮娱乐、商务办公等于一体。亿联全球家具建材中心规划有陶卫总站，地板灯具总汇，国际馆三大商业区块，业态相当齐全，产品涵盖了木地板、橱柜门类、木材、石材、五金、油漆涂料、PVC、铝合金、管材、玻璃、吊顶材料、家居饰品等全部装饰建材产品，实现了一站式购买。
服务内容：上海亿联全球家具建材中心B、C区营销策划及销售执行。
中铁中环时代广场
客户名称：上海中铁市北投资发展有限公司
项目概况：项目位于上海市闸北区市北高新园区核心位置江场西路、万荣路，总建面约21万平方米，由7幢塔楼、开放的商业街区、主题广场和主题绿化公园组成，是一个集精装SOHO、百变LOFT、甲级办公、星级酒店、休闲娱乐于一体的大型城市综合体。项目打造的低密度、高绿化率的商务环境。
研究目的：中铁市北投资发展有限公司提供项目规划顾问服务及产品定位建议、销售执行。
工作方式及服务内容
一、目的
通过与贵司沟通的理解，我司认为此次服务的总体目标是：
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相关别墅类物业、商务别墅、商业物业、公寓的市场现状及发展预测
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明确本案运营模式及规划方向
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对本案各业态产品进行前瞻性的细部定位
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在完成前期策划工作后对本案进行独家代理销售招商
?
物业管理及商业运营
整个工作将最终为项目的定位、设计和后期运营服务，发掘市场供应、需求两方面的差异化，对产品准确定位，提出符合市场、风险小、可实施性强的发展方案，为贵司呈现一个新颖且具操作性的发展蓝图，创造利润最大化。
二、项目理解
1、外部条件
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区位条件：项目位于宁波杭州湾新区兴慈八路和滨海二路交界位置，距上海市区148公里，慈溪市中心区12公里，为上海、宁波、杭州、苏州2小时经济圈范围。
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交通情况：浒崇公路(延伸段)、东外环线、芦庵公路、浒崇公路、东外环(杭甬高速公路连接线延伸段)、樟新公路和横向的329国道、中横线、杭州湾跨海大桥共同构成杭州湾新区外围交通网络。
区域规划：全区空间结构为“两带、三轴、三区”。这里将建设成为“长江三
角洲南翼的工商名城、宁波市北部的经济中心、一座生态旅游城市”。
2、内部条件
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项目规模：中型。
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城镇定位：生产基地，生态旅游城。
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发展现状：工业基础扎实，人口聚集中，基础设施配套有待完善、交通便利。
3、市场情况
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市场特征：市场处于半数期，整体布局没有明显界限，特别是新区市场尚未成型。
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新城区别墅市场特征：以独占性生态资源为主要卖点，产品多联排等经济型产品为主，缺乏生活配套，价格受市场影响较大，客户主要来自慈溪、宁波区域。
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杭州湾新区房地产市场特征：以新区规划为主要卖点，项目集中商务新城区，别墅项目较少，价格较低。总部经济唯一。
4、项目初步理解：
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项目优势：项目处于长三角发展带，发展空间较大，区位具有一定优势。
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项目劣势：新区项目生活配套缺乏，成熟周期长，交通成本高。
u
本体条件：地理位置绝佳，中型规模；容积率较低，适宜打造中高端产品。
三、前期策划工作方法
通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，了解杭州湾新区市场供需空间、价格趋势、市场环境，确定目标客户及其对产品类型、配比与价格等取向，对项目的未来规划提出建设性建议，合理规划本案地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品。
1、技术思路
2、工作依据
本案的工作依据来自来对杭州湾新区市场的监测，包括上海科巢对杭州湾新区各个项目的跟踪调研、杭州湾新区操作的各个项目的客户资料，以及对杭州湾新区及周边辐射区域不同客户特征的准确把握。
三、前期策划服务提纲
第一部分、杭州湾新区区域经济环境分析
一、本案宏观经济环境分析
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杭州湾新区经济发展现状及在宁波及长三角经济发展中的地位
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杭州湾新区区域未来发展规划
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杭州湾新区城市化水平及发展速度
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杭州湾新区区常住人口分析
人口数量及结构
职业构成
收入水平、消费水平
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杭州湾新区及宁波、慈溪地区外来人口分析
外来人口来源
外来人口数量及结构
受教育程度、职业构成
收入水平、消费水平
二、本案周边园区市场环境分析
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杭州湾新区发展现状及在整个经济发展中的战略地位
n
杭州湾新区研究
发展规模、入住企业分析
园区配套设施分析
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宁波、慈溪地区研究
发展规模、入住企业分析
园区配套设施分析
n
杭州湾新区及宁波、慈溪地区企业职员分析
员工数量及来源
受教育程度、职业构成
收入水平、消费水平
n
外来人口和商务往来对园区配套的需求
三、小结
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杭州湾新区经济发展现状及未来发展预判
n
杭州湾新区开发区及慈溪市的发展预判
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杭州湾新区及宁波、慈溪地区配套的发展方向
第二部分、分业态市场研究
一、别墅类物业市场研究
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别墅类物业的发展现状及分布
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别墅类物业典型项目分析
n
杭州湾新区别墅类物业发展现状
n
杭州湾新区别墅类物业客户来源分析
n
杭州湾新区别墅类物业未来发展预判
二、住宅市场
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杭州湾新区、慈溪市住宅市场发展历程及现状
n
在售楼盘概况
产品规划分析（占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、建筑形态、建筑层数）
产品情况分析（面积区间、主力户型）
产品销售情况分析
n
杭州湾新区住宅产品需求特点
客户特征分析（年龄与职业、居住与工作区域、家庭结构与置业目的）
客户对住宅产品的需求特点（面积区间、产品形式、价格承受能力）
n
杭州湾新区住宅市场总结及未来发展预判
三、商业市场
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杭州湾新区商业地产销售情况及成交价格分析
n
杭州湾新区商业地产租赁情况及租赁价格分析
n
杭州湾新区商业地产投资回报率水平
n
杭州湾新区重点商圈、商业街分布情况
n
杭州湾新区重点商圈、商业街业态划分情况及比例
n
杭州湾新区重点商业业态情况分析
n
杭州湾新区消费习惯对商业业态的影响分析
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杭州湾新区区内部分消费需求分流的现状及原因
n
商业地产未来发展趋势展望
四、公寓市场
n
杭州湾新区住宅租赁市场发展现状
n
杭州湾新区住宅租赁市场客源分析
住宅租赁市场客户来源分析
住宅租赁市场需求量、需求结构分析
住宅租赁产品需求特点总结
n
杭州湾新区公寓市场发展现状
n
杭州湾新区公寓客源分析
公寓产品需求来源
公寓产品需求量、需求结构分析
目前公寓产品需求分流现状
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小结
第三部分、项目价值评估及定位建议
一、项目价值评估
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地块现状分析
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地块周边现有环境分析
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地块周边未来规划及对本案产生的影响
n
地块未来开发风险评估
二、项目定位建议
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项目整体定位
项目整体发展方向定位
项目功能分区定位
项目整体形象定位
项目各物业类型布局建议
项目景观建议
项目整体运营模式建议
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商务别墅类物业定位
物业设计建议
销售建议
招商建议
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住宅物业定位
住宅产品吸引的客群分析
住宅产品定位
住宅产品销售价格定位依据及定位建议
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商业物业定位
商业产品吸引的客群分析
商业主题建议
业态选择及业态组合方式建议
商业规划建议
招商及销售方式建议
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公寓物业定位
公寓吸引的客群分析
公寓产品定位
针对公寓产品提供运营管理建议
三、项目盈利模式与开发策略
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项目盈利模式及开发策略研究
不同物业盈利能力评价
不同物业作用研究
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项目分期开发策略
开发节奏
开发顺序
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基于开发模式的经济评价
阶段成本分析
阶段效益分析
阶段的资金平衡与运作
第四部分、项目概念规划展示模型
第五部分、项目规划设计任务书
四、前期策划工作质量保障体系
1、内部质量保障：多级评审制度
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市场调研成果评审
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核心结论成果评审
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最终报告成品评审
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科巢顾问评审会评审
2、外部质量保障：
为了保证项目顺利运作，上海科巢工作不仅提供报告文本，还将在整个项目的运作过程中与客户随时沟通，定期就工作进展同客户沟通，根据客户要求与客户共同工作，以期与客户就项目存在的问题及其解决方案达成真正的共识。
针对本项目工作的工作量与工作内容，上海科巢将调动公司内部各类资源，组建强大的专案团队参与本项目的工作，包括负责内部专家团队、执行本项目顾问团队、公司外部专家资源，共同保证项目的顺利实施和高质量完成。
5、
合作模式、报价及时间安排
1、
服务内容及工作进度
根据全案策划流程，具体工作流程和时间安排如下：
2、
合作方式
上海科巢针对贵司项目将采取全案策划及独家营销代理的形式与贵司合作，前期策划包括市场研究、市场定位和产品规划具体环节等。
独家营销代理是指本项目在双方协议期内由上海科巢提交营销方案并由我司独家销售、招商代理。
3、
收费标准及方式
为了推动我司与贵方达成良好的合作关系，我司将适度降低收费标准，并采取相对灵活的付款方式。
前期市场调研及前期策划
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完成周期：自签约后45天内
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费用标准：共计人民币壹佰万元整（￥1,000,000赠送设计过程中的风水篇）
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收费形式：
前期市场调研、策划：签约后3个工作日内，贵司支付合同总额的60%，即人民币600，000元整。作为相关人员进场开展调研和数据采集工作的成本费用。
终期汇报完成：支付合同总额的40%，即人民币400,000元整。
结束语：
综上所述，上海科巢拥有专业、全面、经验丰富的团队，有着“事无巨细为发展商考虑”的服务理念，尽管公司成立时间不长，但所执行的每一项目都是精根细作，充分保证了发展商的利益。这也是我司竞争的基础，也是为贵司项目提供各项管理服务的可靠保证。
通过上述所陈述的项目产品合作简案意向书纲要（如贵我双方能够合作，以最终提案为准），上海科巢将为贵司项目所提供之全程策划、招商代理服务内容、以及双发合作方式、服务费标准等内容进行简明阐述，未尽事宜将在双发后期的协商与跟进中进行解决。
在随后具体合作中，上海科巢将本着严谨务实的工作态度，运用专业科学的分析研究手段，为贵司提供详实并且行之有效的的分析服务，同时为贵司的项目市场定位，投资方向选择做出具有可操作性地有效指导与参与，使得本案达到商业价值最大化。
上海科巢营销策划有限公司
2013-1-4
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