如何进行微信群运营 本文关键词：运营，微信群
如何进行微信群运营 本文简介：如何进行微信群运营？v怎样让社群长寿在中国网络上长期泡着的人，恐怕都有过加入某些群的经历。一开始是激动和兴奋的心情，但当怀着良好愿望加入一段时间后，却发现群里充满灌水、刷屏、广告，甚至两个群友一言不合，变成争执，愤而退群。而群主也会因各种琐事纠结，人数还不能太少，少于30人不成群，超过80人就开始热
如何进行微信群运营 本文内容：
如何进行微信群运营？
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怎样让社群长寿
在中国网络上长期泡着的人，恐怕都有过加入某些群的经历。一开始是激动和兴奋的心情，但当怀着良好愿望加入一段时间后，却发现群里充满灌水、刷屏、广告，甚至两个群友一言不合，变成争执，愤而退群。而群主也会因各种琐事纠结，人数还不能太少，少于30人不成群，超过80人就开始热闹，超过500人又乱糟糟的不好管，不出半年，大家慢慢不再发言，最终成了一个死群。
一个群走完整个生命周期模型长则6个月，短的甚至只需要1周。
即便是出于商业目的而去主动管理一个社群，在运营非常好的情况下，群也是有生命周期的。
导致社群走向沉寂的，只有两个原因：
要么是群主的目的未达成而不再维护，要么是群员的需求未满足而不再活跃。
群是为了满足人的某种需求而建立的，调查发现，所有的群无非是基于这六种理由建立的。
加群的动机
生活的需要
吃饭、聚会、旅游需要临时一个圈子
联络的需要
同事、老乡、同学、家长保持互相联系
工作的需要
对内信息通报，对外客户服务
交友的需要
同行、同好、同城等
学习的需要
寻求比自己更专业的人的帮助
宣传的需要
加入是为了宣传自己公司的产品或服务
在这六种群中，基于组织关系或同学、老乡关系的群也许是维系时间最长的，但这种群未必能保持活跃度。能够长期保持活跃度的群要么是有共同兴趣的交友群，要么是有共同成长的学习群。
案例：比如华科的点团队，每一个曾经加入团队的正式队员，包括团队的顾问都会加入一个QQ群，继续保留自己在团队的编号，老队员可以通过群寻找合适的新队员一起创业，新队员也可以继续向老队员和顾问请教各种问题。由于团队有共同的文化和价值观，QQ群内部一直充满了积极的沟通能量。
假如我们做商业化运营，就一定要认识清楚，我们能为别人提供的价值是什么？
比方说微信群，你什么都不用做，只要坚持发红包，就有人打死也不走。但是只出不进讨好用户的做法未必合适。
那么建立一个群，你的定位到底是学习群还是交友群？为什么你的定位能吸引目标人群加入？
这其实是个大问题。
很多人建立一个群，开始想法很多，比如交友交换资源，一起共同成长进步等。但是如果一个群想法太多，其实运营就会变味。
所以，在建群初期，就要深入思考一个问题：对于群员而言，加入一个群会得到怎样的回报？因为人类是趋利的，他要计算自己的付出（比如时间成本）与回报是否平衡。
有的群大家会觉得收获很少，既不能收获人脉，也不能学到干货，干脆退出。有的群大家会觉得收获一半一半，能学到一些东西，但是也要忍受很多刷屏骚扰，分散工作注意力。
有的群大家会觉得收获很大，这种收获有的是一次性点破思维的局限，有的是认识了一个好朋友，有的是通过持续分享获得了成长，特别是收获成长的人会觉得自己找到了归属感。
显然能够长期做到让大家感到收获很大并不容易，要耗费大量的人力、财力、脑力，所以才有了社群大多短命的结果。这也给了我们两个启发：
1.不要过度投入，群走到生命周期尾声了，不骚扰别人就是美德。
2.要设计一个在群生命周期结束前就能完成营销的产品。
如果一个社群的存在，既能够满足成员的某种价值需求，并在满足需求的过程中，又能够给运营人带来一定的回报，就会形成一个良好的循环，甚至可以形成自运行的生态。
从以上的可以得出一个结论：想要得到长期的回报，那么就得设置长期的需求。这也是为什么大多高频重复使用类产品的社群存活时间要比兴趣社群的长，米粉群比罗辑思维的得分要高。
在这里我举一个例子：乔布简历。
这是一款专业的简历制作工具，能够帮助用户快速制作出一份专业简历，另外提供优质模板和百余个工作岗位，帮助求职者做好入职准备。
自我总结如下：
1、
群对象定位
2、
会引导新成员修改群名片
3、
活跃用户单独拉群，沟通看法，有效反馈
4、
1周1次分享，每日干货链接刷存在感
5、
职场分享：
（1）每周邀请一位嘉宾，给群内的小伙伴带来一场关于职场的分享。
（2）分享时间：每周日晚上8:30～10:00。
（3）分享方式：群内文字分享，分为嘉宾分享和群内答疑两个环节。
（4）嘉宾邀请策略：首先邀请公司内部相关人士，如我们的CEO、CFO等；其次，邀请我们一直以来都有相关合作或比较熟悉的嘉宾，如@秋叶大叔、美团的某产品经理；接下来，我们还会邀请跟我们用户群体重合的相关企业或个人嘉宾。同时，我们也注重群内的资源挖掘，引导一些群内的优秀小伙伴来做分享，如阿里的某产品经理。
（5）分享预告：先在职场分享交流群提前两天发布群公告，我们在公告中也引导群内用户把相关通知分享给他们身边的人；同时，我们也通过其他QQ群、微博、微信等多渠道发出分享预告，吸引更多的人加入我们的QQ群。
（6）分享总结。分享结束以后，我们会把分享的内容总结上传群文件，同步发到微博、微信以及官方小组。
从以上表述来看，运营人做得非常认真，维护得也非常用心，但是这样的社群却存在一个重大的风险，是什么呢？
当下找工作的我觉得这个社群真好，可以帮我做简历，更能顺利地求职，关于简历与求职是当下我最大的需求，我可以每天泡在里面收获价值。但是请问，找到工作之后呢？
社群的第一要素是“同好”。请问谁有常年做简历的爱好？
一旦顺利入职，工作稳定下来，你还愿意每天在群里聊简历的话题吗？还会每周期待分享吗？结果势必是先沉默，后屏蔽，甚至退群。
所以需求的短暂性势必造成社群的短暂性。
再以秋叶的职场技能课程为例，这个课程包括OFFICE办公三件套、职场技能，涵盖求职→面试→职场工具技能→理财→移动办公，是3～5年的职场技能培养，围绕一个人3～5年的职场成长技能，那么这个社群的存在就是有长期意义的。
可以看出，对于社群的成败来说，方法、模式固然重要，但前提是你得有一个基于长期需求的社群定位。
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社群短命的七宗罪
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失焦是导致群消亡的第一个原因，也就是缺乏一个明确而长久的定位。
很多群成立后往往快速拉入很多人，结果偏离了群主最初建群的目的，整个群因为缺乏共同的话题和活动连接，就变成了一个灌水群。没有人经常分享有价值的话题，时间长了群员就失望了，既然成为了工作的骚扰，不如退群，等待下一次冲动再入新群，如是循环。
如果在入群前群员能够告诉别人加入这个群的价值和交流机制，对群的生命力反而更好，但是现状是大量的人花费大量的时间把自己认识的人纳入一个群，但对于群的主题、定位、分享机制都没有通盘考虑，还真的以为有去中心化自组织奇迹呢？
没有定位的一个表现就是什么人都可以入群，结果一个群里既有大牛又有新手，把不同层次的人混在一起，认为这是所谓去中心化自组织，殊不知这恰恰是把牛人给骚扰走的最佳方法。
事先通盘考虑过群的主题、定位、分享机制的群寿命更长，灌水群必死。
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无首是导致群消亡的第二个原因，也就是缺乏有影响力或热心的群主或群管。
在这里要特别区分一下“去中心化”的概念，很多人觉得一个社群有领袖、有管理、有规矩就是违背“去中心化”的宗旨，这是一个误解。
所谓去中心化，更重要的理解是指内容、信息不再是由专人或特定人群所产生，而是由全体成员共同参与、共同创造的结果，与为了让参与更积极、沟通更畅通、结果更多元进行的管理和有人维护并不冲突。
定位再准的群，没有人主动管理和维护，也是无法持续运营的，不可能完全自组织，只能解释为中心碎片化，组织网络化。为了便于管理，群主或群管理员都是最佳的选择。
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第三个原因是群主个性过于强势。
一个群的群规形成，最好是经过群员的讨论，并达成一致后，才容易得到遵守，如果群主要推出强势群规，那么群主就必须比群员影响力等级高一个数量级，这样才能获得遵守群规的心理优势。
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第四个原因是骚扰。骚扰有两种。
一种是垃圾广告。另一种是过多的闲扯灌水。一个超过200人的群，一人说一句你也得看半天，如果正在工作或是学习，群消息在不断闪烁，经常打断一个人正常的生活和学习节奏，时间久了也会让很多人选择屏蔽。所以如果一个群的人数过多，要选择一定的禁言措施，比如工作时间群内不聊天，晚上和节假日随意，这样就会改善很多。
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第五个原因是群缺乏固定的活动形式。
最受群欢迎的活动形式应该是定期分享模式。一种常见的组织方式就是由群主提前协调群员，规划每周1～2个主题，邀请不同群员或者外来顾问分享，每次用1～2个小时，在约定的时间邀请群员一起交流讨论，聚焦特定主题，这样就有了“集体创作”的感觉。
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第六个原因是“蒸发”。
当新成员不断涌入一个开放聊天群时，群中最有价值的成员会发现，群成员平均价值水平的降低让自己继续待在这里已经没有意义了，于是他们就会选择离开。这批成员的离开进一步降低了群的价值，于是恶性循环开始了：越来越多高价值的成员选择离开，直到有一天这个群彻底沦陷成了一个平庸的聊天群。
而那些相对封闭的群能更好地应对这种问题。这种封闭群对成员的加入有着极高的要求，一般都是采用邀请制。由于小众而又封闭，大部分此类群都只是低调地活在大众的视野之外。
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第七个原因是陈旧，也就是成员总是那么几个人，失去了新鲜感。
上一个“蒸发”让我们知道了新成员带来的副作用，但是如果一个群的成员长期没有更新，那么这也可能是群走向死亡的开始，任何组织都需要经常换血，没有新血注入，群往往会沉寂。
因为新人的进入会给群带来新的冲击力，也会带来新的活力。那怎么兼顾这两者之间的平衡呢？根据我们的经验，一个群在入群阶段设置的筛选和挑战门槛越高，这个群加入后流失率反而越低。比如，有的群要求必须付费才能进入学习，反而群员更愿意遵守规则，维护学习秩序。
另外，还有一个秘密就是，经常加入一些美女和萌妹子的群，一般活跃度都低不了，而且会吸引很多人慕名而来。如果你有美女资源，可以让她们帮你把社群更好地带动起来。
v
社群活跃的两种管理模式
围绕这些群角色，基本上只有两种群管理模式：
一种是基于社交群的环形结构，一种是基于学习群的金字塔结构。
在环形结构中，每一次群交流，每个人的身份可以互相变化和影响，但是一个群里面必须至少存在一个活跃的灵魂人物，他可能身兼思考者、组织者等多个身份，如果一个群拥有2～3个活跃的思考者，那么这个群不但生命力很强，而且会碰撞出很多火花。
社交群环形结构靠活跃分子激活！
而与之相反的是，在金字塔结构中，一定有一个高影响力人物，然后发展一些组织者帮助管理群，群员基本上都是追随影响力人物进来学习的，所以在群里必须制定严格的群规，否则如果每个学员都直接和影响力人物沟通的话，影响力人物就无法进行任何有效的通讯。
所以在这种学习群里，最可能的模式是影响力人物进行定期分享模式，由组织者进行日常的群管理。
两种类型都少不了群规，因为无规矩不成方圆，比如一些围观者有时候因为种种动机想在群里发各种软性广告，也会因为触犯群规变成挑战者，如果群组织者缺乏疏导技巧，一些同情围观者的群员会以退群的方式表示用脚投票，这会给群的生命力带来损害。
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群越大越好吗？
如果定位是学习分享群，在有能力管理的情况下，群的规模越大越好。这样高影响力的人一次分享可以辐射更多的人，但是这种群在线分享如何解决学员参与就会变成一个大挑战。
金字塔群还有一个变形，就是成立一个核心管理群，规模不大，但是这个管理群每个人都去维护一个小群，形成一个群的递归金字塔管理模式。
但是环形结构的社交群不可能具有太大的规模。
以微信为例，现在有500人群、200人群和40人群。
第一，微信群的产品逻辑就决定了群员进入关系是相对平等的，在一个平等的社区里面，形成一个金字塔结构的难度是非常大的，如果群主时刻表现出高人一等的存在感，群员会选择变成挑战者或者直接退出。
第二，管理学也告诉我们对于一个松散型组织，26～36是一个小型自组织形态最佳的规模。传统管理理论上建议一个人可以直接管理人数最好是7个，不要超过9个，作为一个小团队也不要超过36人。
所以为了将群规模在扩大的过程中，将损失降到最低，有这样几个建议：第一，加人要有节奏，不要一股脑引入太多。第二，加人要有门槛，得来不易才懂得珍惜。第三，加入要守群规，正是无规矩不成社群。第四，老人要带新人，将社群文化进行传承。
篇2：运营管理部工作职能及岗位职责说明书
运营管理部工作职能及岗位职责说明书 本文关键词：说明书，岗位职责，职能，运营管理，工作
运营管理部工作职能及岗位职责说明书 本文简介：天马行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin；QQ:1318241189；QQ群：175569632集团运营管理二部工作职能及岗位职责说明书（Ⅱ稿）根据集团管理变革方案，运营管理二部主要分管范围为集团所属科技、酒店、贸易及集团直接投资的相关企业。一、工作职能概述（一）板块企
运营管理部工作职能及岗位职责说明书 本文内容：
天马行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin
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集团运营管理二部
工作职能及岗位职责说明书（Ⅱ稿）
根据集团管理变革方案，运营管理二部主要分管范围为集团所属科技、酒店、贸易及集团直接投资的相关企业。
一、工作职能概述
（一）板块企业经营计划组织指导和审核职能
1、
依据集团中长期发展战略，组织研究和指导板块企业制定年度经营计划；
2、
协调、评估和审核板块企业制定的年度经营计划；
3、
跟踪、了解和评估板块企业年度经营计划的进展执行情况，结合集团内外部环境以及板块企业运营状况，适时提出板块企业经营计划的调整建议；
4、
组织研究和制定集团运营管理有关工作流程以及配套工作规范。
（二）运营协调职能
1、
组织协调板块企业与集团相关部门的业务关系，为板块企业的运营活动提供必要的服务和支持；
2、
协调板块企业之间的经营活动，推动集团内部资源的共享与整合，实现整体价值的最大化；
3、
负责板块企业业务运营过程中需以集团名义与政府部门建立联系的业务协调，包括对外进行的运营联络及报审报批事项的协调工作。
（三）运营风险监督职能
1、
收集、汇总板块企业的运营信息，为集团管理层提供决策信息支持；
2、
组织分析板块企业运营信息，对板块企业重大事项进行动态跟踪和管理；
3、
跟踪、了解板块企业的经营活动和进展情况，及时有效地发现运营风险；
4、
跟踪、检查集团董事会或集团管理层审批的有关板块企业运营方案的实施进展情况。
（四）
运营绩效管理职能
1、
检查、监督板块企业实施集团运营管理工作流程及配套工作制度的执行情况；
2、
跟踪、检查和评估板块企业运营进展情况以及经营绩效指标的完成情况；
3、
负责对板块企业的运营业绩考核，并提出考核意见。
（五）
重大项目跟踪管理职能
1、
跟踪管理集团重大项目实施进展情况，提供必要的运营支持。
（六）
板块企业限额以上投资项目评审职能
1、
组织对板块企业限额以上投资项目进行项目评估和报审报批工作，确保板块业务与集团战略布局的一致性；
2、
跟踪、管理板块企业限额以上投资项目实施进展情况，提供必要的运营支持。
（七）
集团派出非执行董事业务管理职能
1、
负责对集团派出非执行董事工作流程和工作规范的研究与制定工作；
2、
负责集团派出非执行董事的业务协调管理；
3、
负责对集团非执行董事业务绩效进行考核，并提出考核意见。
二、岗位设置、岗位职责和任职条件
（一）
部门经理
岗位职责：
1、
组织研究制定具有规范性和可操作性的集团运营管理工作流程以及配套的部门工作规范；
2、
依据集团战略目标，组织研究板块企业年度经营计划，组织审核板块企业年度运营计划以及运营计划执行情况，对板块企业的业务考核提出考评建议；
3、
审核板块运营经理的运营分析报告，提出对重大事项的处理建议，并及时反馈给板块企业；
4、
根据板块企业的定位，不同程度地给板块企业提供运营协调和支持；
5、
指导板块运营经理对重大项目进行动态跟踪，提供相应的支持和协调，指导板块运营经理对重大项目进行绩效考核；
6、
负责组织项目运营过程中的风险管理工作，对集团资源的分配和利用进行合理安排；
7、
对板块企业限额以上投资项目提出评估意见；
8、
负责组织制定部门年度工作计划和预算方案；
9、
组织对板块企业战略规划进行初审和跟踪，并适时提出建议；
10、
制定部门的人力资源规划和培训计划，负责对部门人员的日常管理和工作协调，提出业绩考核指标和评价建议；
11、
根据集团战略，制定部门年度工作计划和预算方案；
12、
负责部门与集团其它部门、部门与板块企业之间的工作协调；
13、
对集团派出非执行董事进行统一管理，对其工作给予适当的指导；
14、
组织落实集团管理层交办的有关工作。
任职资格及条件：
1、
10年及以上国家机关或大型企业工作经历，至少3年以上的中高层企业管理工作经验；
2、
熟悉现代企业的经营管理模式，精通大、中型企业的经营运作流程；
3、
具有较强的业务能力与丰富的的行业专业知识；
4、
善于沟通、交流，有较强的书面和口头表达能力，有较强的团队领导能力、分析判断能力、业务规划能力和综合协调能力；
5、
理解公司使命、价值观、经营理念和企业文化，忠诚敬业，使命感和责任心强，具有适应现代大型企业要求的创新精神和敬业精神；
6、
研究生以上学历，具有投资经济、企业管理和财务管理类中高级专业技术职称，项目管理硕士或MBA优先。
（二）
板块运营主管
岗位职责：
1、
协助部门经理，做好运营计划管理工作流程及其配套工作规范的研究、制定和撰写工作；
2、
协助部门经理，参与板块企业年度运营计划的组织、协调和汇总工作；
3、
收集、汇总和分析分管板块企业运营情况，定期提交板块企业运营综合分析报告；
4、
对板块企业的重大项目实施跟踪、管理和服务，及时收集重大项目的经营、财务和管理层等重大信息，并定期提交重大项目运营分析报告；
5、
对板块企业运营绩效进行考核，并提出年度业绩考核报告；
6、
协助板块企业运营过程中所涉及的集团内、外部业务关系协调，协助办理重大项目的报审、报批工作；
7、
完成部门经理安排的其他工作。
任职资格及条件：
1、
大、中型企业8年以上工作经历，其中有3年以上从事经济管理、投资管理或财务管理工作背景；
2、
具有与本职岗位相关的行业专业知识（科技、酒店或贸易）、以及良好的企业管理意识；
3、
较强的项目管理分析、市场分析能力、经营绩效评估能力，掌握企业战略管理、计划管理、内控管理和绩效管理等方面知识，并能实际运用；
4、
较强的书面和口头表达能力、沟通协调能力，具有与时俱进的学习能力和开拓创新能力；
5、
理解公司使命、价值观、经营理念和企业文化，忠于职守，勤恳敬业，具有团队协作精神；
6、
研究生以上学历，经济管理、企业管理或项目管理专业；经济、财务或管理类中级以上专业技术职称；或本科以上学历，具有一定投资管理经验及行业工作经历者可优先考虑；熟练操作办公软件，英语4级以上水平。
（三）板块运营助理
岗位职责：
1、
协助板块运营经理，收集、汇总板块企业的运营数据，参与分析板块企业运营情况、财务状况和管理层情况等，及时提供运营分析意见、建议；
2、
协助板块运营经理，参与对板块企业的运营计划、运营过程管理和绩效管理中相关信息的收集和汇总，并参与相关方案的组织实施；
3、
收集板块企业重大投资项目的经营财务信息及其进展情况，协助板块运营经理完成重大项目运营分析报告；
4、
协助组织集团、部门和板块企业各种会议的联络、策划工作，为部门业务工作的开展提供有效、及时的服务；
5、
协助集团派出非执行董事开展工作，为董事准备相关会议资料，并在会后向董事索取有关资料；
6、
负责板块企业和集团有关部门的联络以及文件的贮备和报送等工作；
7、
定期收集板块企业财务报表和重要文件等资料，并将其汇编、整理，及时分类归档，形成部门项目管理档案信息库，同时负责管理部门各类文档。
任职资格及条件：
1、
大、中型企业5年以上工作经验，其中3年以上企业管理工作经验；
2、
具有与本职岗位相关的行业专业知识（科技、酒店或贸易）、以及良好的企业管理意识；
3、
了解企业战略管理、计划管理、项目管理、绩效管理和行政管理知识；
4、
较强的书面和口头表达能力，良好的沟通、协调能力；
5、
理解公司使命和价值观，忠实、敬业，有较好的团队协作精神；
6、
研究生以上学历，企业管理，投资经济或项目管理专业；经济、财务或管理类中级专业技术职称、或本科以上学历，具有一定投资管理及行业工作经历者可优先考虑；熟练操作办公软件，英语6级以上水平。
篇3：东莞寮步新城市中心区商业运营方案
东莞寮步新城市中心区商业运营方案 本文关键词：东莞，中心区，运营，方案，商业
东莞寮步新城市中心区商业运营方案 本文简介：fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。
东莞寮步新城市中心区商业运营方案 本文内容：
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目目
录录
一、新城市中心区运营目标分析一、新城市中心区运营目标分析------------------------------------------------------------2
二、新城市中心区的建设任务二、新城市中心区的建设任务---------------------------------------------------------------3
1、硬件建设任务-----------------------------------------------------------------------------3
1.1
建设项目
-------------------------------------------------------------------------------3
1.2
硬件建设的主要模式
----------------------------------------------------------------4
2、软件建设任务-----------------------------------------------------------------------------4
三、城市中心区运营整体思路三、城市中心区运营整体思路---------------------------------------------------------------5
四、城市中心区运营关键点分析四、城市中心区运营关键点分析------------------------------------------------------------6
五、城市中心区运营策略建议五、城市中心区运营策略建议---------------------------------------------------------------7
1、人口的增加与人流的凝聚策略--------------------------------------------------------7
1.1
人口目标
-------------------------------------------------------------------------------7
1.2
人口增加策略
-------------------------------------------------------------------------7
1.3
人流聚集策略
-------------------------------------------------------------------------8
1.4
人口增加速度规划
-------------------------------------------------------------------8
2、政府配套设施的完善建设建议--------------------------------------------------------9
3、土地开发策略与开发节奏--------------------------------------------------------------9
3.1
土地开发策略
-------------------------------------------------------------------------9
3.2
开发节奏------------------------------------------------------------------------------10
4、城市文化建设与城市推广建议
------------------------------------------------------11
4.1
城市文化建设建议------------------------------------------------------------------11
4.2
城市推广建议------------------------------------------------------------------------12
六、运营综合实施计划六、运营综合实施计划
----------------------------------------------------------------------13
七、城市运营成功案例分析（东城片区（东城大道）发展历程简介）七、城市运营成功案例分析（东城片区（东城大道）发展历程简介）
----------15
1、发展历程概述
---------------------------------------------------------------------------15
2、发展历程总结
---------------------------------------------------------------------------16
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一、新城市中心区运营目标分析一、新城市中心区运营目标分析
10
年内实现新城市中心区的全面规划建设（建成率达到
90％以上）：
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人口规模达到发达一线镇区水平
——人口密度达到
2.5
万/
Km2
，新城市中心区总人口在
10
万人
以上
?
配套齐全、环境优美的高品质居住中心
——中心区人均住房面积达到
35㎡
/人以上，住房建筑总面积在
350
万㎡以上
——具备完善便利的交通、医疗、教育等配套设施，具体建设标
准以一线镇区配套作为参照
?
消费便利、业态种类全面的中高档商业中心
——集购物、餐饮、娱乐、商务等商业功能，使得寮步镇人均商
业面积达到
1㎡/人以上，具体商业建筑总面积视寮步镇总
人口规划定
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二、新城市中心区的建设任务二、新城市中心区的建设任务
1
1、硬件建设任务、硬件建设任务
1.11.1
建设项目建设项目
?
配套设施建设：
——市政形象工程建设：在新城市中心区的主干道入口处设置城
市标志或其他形象工程。
——生活配套建设：完善新城市中心区的水、电、气供应配套建
设，达到区域内所有地区水、电、气供应齐全的标准；完善
对医疗、教育、金融、等生活配套设施的建设，以一公里为
半径进行布点（视人流密集程度灵活增减）
。
?
住宅建设：
——建设目标：人均住房面积达到
35㎡/人以上，在人口增加规
划完成的基础上，住宅总建筑面积达到
350
万㎡以上。
——建设规模控制：3—5
年内对新城市中心区住宅进行全面开发，
增加土地供应量，5
年后视建设情况控制住宅用地开发，使
住宅开发保持平稳。
——建设品质：为配合寮步定位升级，住宅品质应控制在中偏高
品质，总体开发趋向于向中高端生态住宅发展。
（绿化率、
建筑密度、容积率等基础指标视项目地块情况分别制定）
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商业：
——大型商业网点建设：在商业核心点规划处建设大型购物商业项
目、大型娱乐休闲项目、大型餐饮项目、高档写字楼、高档酒店。
——沿街商业与沿街住宅低商建设：在香市大道沿线、盘龙路沿线、
石大路沿线部分建设沿街商业、沿街住宅部分规划建设底层商
业。
?
景观：
——以市民广场、文化广场、盘龙山公园为主要的景观依托点，在
主干道沿街进行景观轴带建设。
1.21.2
硬件建设的主要模式硬件建设的主要模式
?
融资模式：政府投资与招商引资相结合
?
土地开发模式：政府加大对用地指标的配给，联动发展商共同发
展,政府搭台，企业运营。
2
2、软件建设任务、软件建设任务
政府搭台，企业运营政府搭台，企业运营
?
政府加大城市推广力度，对外招商引资，寻找合适商家合作，联
动营运城市。
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?
分主题主办多种城市推介、招商引资活动，如寮步娱乐招商推介
会、寮步餐饮招商推介会等
?
城市文化建设：
——如汽车文化：以汽车展销产业为契机，顺应时代潮流；以
“汽车文化，汽车消费”为主题，以“中国及世界汽车历史
和汽车销售”为市场切入点，以“文化”为载体，以汽车销
售为市场突破口；充分满足广大汽车爱好者的一切需求，
从而形成城市文化。
（如建设汽车博物馆等）
——生态文化：生态文化是从人统治自然的文化过渡到人与自
然和谐的文化。用生态的理念去生活去消费，建立科学
的生态思维理论，使人们在现实生活中逐步增加生态保
护的色彩。
?
其他政府策略：人口增加、政策扶持、指标配给等
三、城市中心区运营整体思路三、城市中心区运营整体思路
以人为本、快速集中、强化推广以人为本、快速集中、强化推广
——以人为本：城市的发展、产业的发展、商业的发展主体与载体
都是人，寮步城市中心区现状明显的人流不足，这也是第三产
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业发展滞后的主要原因，故城市中心区的运营基础是人口的吸
引与凝聚。
——快速：寮步面临机遇难逢，但就现阶段的发展状况来看，很容
易被竞争对手（周边邻近镇区）乘虚而入，机会稍纵即逝，快
是运营的关键所在，是中心区城市升级的必要条件。
——集中：寮步产业结构不合理的重要原因就是分布散乱，未形成
集中效应。产业的集中，开发的集中，人流的集中是寮步产业
结构优化，城市功能升级的核心要点。
——强化推广：寮步在消费者的心里地位中仅属普通二线镇区，与
其经济排名极不协调，极大的影响了对人口和投资的吸引力。
借助新城市中心区的重点建设，建设与推广同步进行，让寮步
焕然一新的同时变得众所周知。另一方面，城市推广也可增强
城市流通力，体现城市综合竞争力。
四、城市中心区运营关键点分析四、城市中心区运营关键点分析
?
人口的增加与人流的聚集
?
政府配套设施的完善建设
?
政府对土地开发的规模控制与节奏控制
?
城市文化建设与城市推广
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五、城市中心区运营策略建议五、城市中心区运营策略建议
1
1、人口的增加与人流的凝聚策略、人口的增加与人流的凝聚策略
1.11.1
人口目标人口目标
寮步镇势必成为东莞主城区的一部分，中心区在人口规划中也应
该按照市区人口密度标准和市内一线镇区人口密度进行规划，按照
中心区规划面积进行人口目标规划。城区与主要市区的人口估算如
下：
镇区
总面积
（Km2）
城区建成面积
（Km2）
估算人口密度
（万/
Km2
）
估算人口
（万）
莞城区莞城区13.5近
13.52.5040
东城区东城区110402.50100
万江区万江区50.5202.5050
南城区南城区59252.5060
厚街镇厚街镇126.1550-602.50120
人口密度按照发达城市中心区人口密度标准
2.50
万/
Km2
计算，
则寮步镇新城市中心区人口规划应为：4.09
Km2×2.50
万/
Km2
＝10.225
万人。
寮步城市中心区的人口目标估算在寮步城市中心区的人口目标估算在
10
万人左右（原规划为万人左右（原规划为
8.5
万万
人）人）
。。
1.21.2
人口增加策略人口增加策略
?
放宽人口入户条件（买房入户、技术人才入户）
?
提高对高素质人才的吸纳优惠条件，保证城市人口综合素质
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水平
?
政府调控，平衡新老入户人口的利益、待遇上的差异
?
加强市政配套建设与居住环境建设，达到引人、留人的目的
?
加强中心区商务办公功能，让企业带来人口积累
1.31.3
人流聚集策略人流聚集策略
?
加强中心区市政配套建设与生活配套建设开发，优化生活的
便利性。
?
对中心区进行综合服务功能提升，建设优越的生活、工作环
境，以享受生活、享受工作为最终目标。
?
加强城市特色文化建设，吸引人流
?
以第三产业发展为主导，建立商业体系，以产业为载体凝聚
人口
?
打造城市亮点，如建立优良的教育体系，以优越的教育环境
吸引人口
1.41.4
人口增加速度规划人口增加速度规划
根据发展商与商家建议，人口的增加速度应该在
2000
户/年以上，
即
5000
人/年。现阶段中心区处于开发建设阶段，人口增加速度应
控制在
4000
人以上，暂定开发建设期为
5
年，人口增加计划如下：
2007
年2008
年2009
年2010
年2011
年2012
年
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4000
人4000
人5000
人5000
人5000
人6000
人以上
建设期
5
年内中心区人口增加数量争取突破
3
万人
2
2、政府配套设施的完善建设建议、政府配套设施的完善建设建议
?
医疗配套：医院、防疫机构、卫生所、药店等医疗配套建设
?
教育配套：中学、小学、幼儿园等教育配套建设
?
金融配套：银行、取款机等
?
邮政配套：邮政局、快递单位等
?
公共设施配套：公园、道路交通等
?
政府、各行政主管部门
政府配套设施建设以便利生活、工作为初衷，建议市政部门按
照现有的社区及人口分布状况完善相关配套设施，并且根据人口的
增加规划制定主要配套设施的规划布局，加快建设节奏。
3
3、土地开发策略与开发节奏、土地开发策略与开发节奏
3.13.1
土地开发策略土地开发策略
3.1.1
商业开发部分
以点带线、以线带面以点带线、以线带面
——以香市大道分别与金富路和蟠龙大道的交叉点为城市中心区
的两个商业核心点
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——在已有项目的基础上首先重点开发香市大道沿线路段沿街商
业，连接两个商业核心点形成中心区主要的商业街
——以香市大道商业街为基础建立整个中心区的商业体系。
3.1.2
住宅开发部分
全面开发、控制品质全面开发、控制品质
——为迅速增加中心区常住人口、聚集人流、为商业发展凝聚消
费力、带动整个城市运营，住宅开发采用全面开发的策略，
加快中心区土地指标配给，增加住宅土地市场供应，加大政
策扶持力度，联动发展商迅速开发。
——为配合寮步镇综合定位升级，在楼盘品质处理上要严格控制，
重点在绿化率、容积率、建筑密度、配套设施等方面进行定
性控制。
3.23.2
开发节奏开发节奏
第一阶段（准备阶段
2008
年以前）：
?
住宅建筑指标配给
?
商业网点规划布局
?
市政配套建设
第二阶段（战略建设阶段
2008
年到
2011
年初）：
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?
市政工程、市政配套建设
?
住宅全面建设
?
商业网点建设
第三阶段（全面建设阶段
2011
年以后）：
?
商业体系的全面建设
?
住宅持续建设
?
其他个别项目建设（专业市场等）
4
4、城市文化建设与城市推广建议、城市文化建设与城市推广建议
4.14.1
城市文化建设建议城市文化建设建议
?
借助寮步镇特有的汽车展销行业基础，建立城市汽车文化，将
原有的汽车贸易行为延展，形成文化，举办年度汽车展，建设
与汽车有关的生活文化，体现寮步特色，增强城市知名度。
?
寮步镇教育事业在东莞市有着相当优异的成绩，加大在中心区
的教育设施建设，在提高市政配套的同时，打造东莞市教育名
镇，增强城市吸引力。
?
寮步镇有着丰富的土地资源和自然景观资源，生态在当今社会
中已经是一个炙手可热的话题，为了挖掘潜在价值与避免同类
竞争，可在寮步重点培植生态园林家园，发扬生态文化。
?
寮步镇香市文化的发展与外延，在文化基础上建立文化产业。
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4.24.2
城市推广建议城市推广建议
4.2.1
形象工程建设建议
?
香市大道沿线将成为寮步的标志性区域，代表了城市核心形象，
建议在主要的两个商业核心点处设立城市标志。
?
市民广场与文化广场是城市形象的主要组成部分，建议在加大
建设投入的同时，进行广场内部的高规格管理。
4.2.2
城市推广手法
城市推广作为城市流通力中一个信息流通方面的体现，直接影
响到城市综合竞争力，在现阶段寮步城市升级的重要时期，城市宣
传对整个城市运营都有着非常重要的意义，招商引资、吸引人口是
城市运营的动力所在，所以加大城市推广力度势在必行。
?
政府视窗：设置友好界面，扩大辐射面广度，注重互动。
?
媒体宣传：加大投放力度，针对不同受众抓住共同利益点重点
宣传。
?
城市文化活动：以城市特色文化为突破口，定期举办城市推介
会、特色文化节、特色产品展销等活动，增加城市知名度，促
进招商引资。
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六、运营综合实施计划六、运营综合实施计划
第一步：
1、加大推广力度：
?
硬件方面：
——设置城市形象工程、政府展示厅，招商展览中心，宣传寮步
发展与前景
?
软件方面：
——建立特色文化，举办城市、文化、产品等推介活动。
——通过杂志、报纸、电视等媒体进行全面的广告宣传。
——通过政府视窗加大宣传力度，让寮步面向洙三角，面向世界
2、完善市政配套
——对医疗、教育、公交系统等市政配套全方位高规格完善建设
——利用原有的较好基础重点进行教育陪套建设，打造东莞教育
亮点
——公交系统增加公交车数量与路线，放宽出租车管理政策，控
制摩托车数量，优化公交系统结构
3、土地指标配给、大型商业网点规划
——加快对已出让土地的建设进度，推进现有的住宅项目尽快入
市。
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——加快对中心区土地指标的配给，重点规划住宅项目，以商住
项目为主。
——开始对重点大型商业网点布局规划，其中包括大型购物项目、
大型餐饮项目、大型休闲娱乐项目
4、确定人口入户政策，制定详细人口增加计划
第二步：
1、增加土地放量，住宅用地开始全面建设
——加大对已配给土地指标推出量（以商住项目为主）
，加大招
商引资力度，全力进行土地开发。政府给予相关政策支持，
连同开发商、商家联动运营，加快城市建设进程。
2、商业网点建设
——重点建设大型商业网点，其中包括大型购物项目、大型餐饮
项目、大型休闲娱乐项目。
第三步
1、进行商业体系的全面建设
——与已建大型商业与住宅低商联动运营，在香市大道两侧打造综
合商业街，从购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、文化全方位建立综
合性商业街。
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——建设写字楼、金融服务机构等，吸引企业进驻，建立形中心区
商务功能。
2、住宅项目持续开发
——逐步控制住宅用地供应，住宅开发趋于高档次、生态住宅为主。
3、其他物业类型建设
——视市场需求情况、建设其他物业类型。
七、城市运营成功案例分析（东城片区（东城大道）七、城市运营成功案例分析（东城片区（东城大道）
发展历程简介）发展历程简介）
1
1、发展历程概述、发展历程概述
99
年－00
年
开发项目：雍华庭、金泽花园、中惠华庭、拥翠庭
00
年－01
年
开发项目：望族家园、雍华庭步行街、愉景步行街、东城大道临街
裙楼商业
02
年－03
年
开发项目：新华大厦、广东发行大厦、旗峰花园、新世纪豪园第一
居、新世界花园
03
年－04
年
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地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。
开发项目：峰景高尔夫、金月湾、酒吧街、御景湾酒店、星河传说、
愉景花园
04
年－05
年
开发项目：世博广场、君豪大厦、光大项目、东城十三碗、东城国
际酒店、翠云轩、新世纪星城
05
年以后
开发项目：万盛广场（花样年华）
、世纪广场、香槟时代、万科城市
高尔夫、天骄风景、传世家宝、丰泰城、檀宫
2
2、发展历程、发展历程总结总结
1、到目前为止，从东城大道片区的发展结果来分析，其发展历程实
质上是一个居住人口结集和消费人气汇聚的过程。人的聚集，
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最终促使各行业的出现和兴旺，提升整个区域的价值。
2、通过分析东城大道片区的发展过程，可以得出其发展步骤遵循特
定的市场规律：
——始终以始终以““人人””为发展核心。为发展核心。先行开发住宅项目，吸纳一定的人
口，再行开发配套项目，营造和谐生活消费环境；二轮开发住
宅项目，容纳更多的人口，由需求衍带出更完善的配套项
目……，由此良性循环发展，最终，形成一个各行业协调发展、
居住环境优质的片区。不仅满足区内的消费需求，而且在良性
发展的过程中，凝聚出强大的辐射力，吸引更多周边地区的消
费者前来消费。
3、政府行为在东城片区发展的过程中起着非常关键的作用，不仅仅
是主导及协调的作用，很多法律上赋予的权利只有政府能够执
行。通过政府的政策运作及采用法制规束、政策支持等措施，
才有效地优化了片区的经营环境，增强市场的资源配置活力，
从而间接地辅助和支持片区发展运营。
4、在东城大道片区发展运营的过程中，政府主导并推进了资金筹措
及融资、招商推广、合作模式、基建发展模式及自身的政府行
政服务，营造了有利的营商及投资环境并制定未来的营运模式，
并持续运作、经营，确保城市的健康、良性发展。
5、东城大道片区发展运营的过程并非只注重市场方面的运作，还关
心市民在城市中的生活素质，同时考虑城市公益设施及市政配
套，这些部分很多时候是不产生利润的，但在一个城市的开发
过程中是不可缺少的。