近期上海楼市关注的焦点是二手验证价
7月9日，上海实施二手房价格核查，核查不合格的房屋将于7月19日起下架。
在短短十天的巡查时间里，链家共拆除了15000套二手房进行巡检调整。截至昨日，链家近一半房源已顺利通过验价
还有一半的房源在不断调整挂牌价，直到满足条件才会上架
今天是核价后的第三天。上海还有一些豪宅长期挂不上牌。现在一些房子的挂牌价比以前低了。同样，一些社区的挂牌价在核实后涨价了……
可见上海二手市场进入价格试行期，多项数据仍在动态调整中
那么很多人都在问，或者试图寻找答案，核查价会给上海楼市带来哪些影响和变化？
今天我们不谈看法，只看现象
上海首批通过验收的小区能卖多少钱？
我们直接看链家网的数据
可以确定的是，链家成功挂牌的16000多套房源全部通过了官方验价
我们能查到的各个小区的房价，都有很大的参考意义
所以，我把一些重要的板块作为维度，把上海链家网能找到的二手小区最高挂牌价整理成一张图
这是地图
可以看出，部分板块的核查价格出乎意料的低，而部分板块则高于预期
首先要说的是旭景是个人觉得验证价明显偏低的板块，才58000/㎡
这个价格和徐泾现在的新房价格几乎没有倒挂，虽然这不是最终的成交价，也不能代表整个板块的真实价格
可能是因为上架的二手房数量太少，只有21套
毕竟去年徐泾的二手房价格就已经破7了。目前价格偏低，可能是因为验证价格的样品数量太少。
其次，前滩核查价过20万/平方米
目前，前滩最高验证房价已接近上海陆家嘴一线滨江豪宅价格。来自中粮前滩海景1号，20.2万/平方米
要知道去年前滩的一手新房价格才9万-10万/平方米，而去年5月中粮前滩海景1号的两套房源均价才10万-11万-11万/平方米
现在，前滩的核实价格已经超过20.2万/平方米。若上海二手核实价以“实价”为准，则确认前滩成交价有超过20万/平方米的历史记录
目前上海核查单价最贵的区域来自：陆家嘴、花木、江宁路、前滩、西藏北路、新天地、淮海中路、塘桥、梅园等。
与其他城市发布的二手房指导价不同，上海去年年底开始实施房源真实性核查。同时，今年还推出价格核查措施。以真实的市场价格为基础，核实每一个房源。
官方不公布每个小区的最高价，但是中介会自己报出房子的价格，如果低于限价，可以传给你，让你挂牌
如果价格超过限制，则不会通过，您将被下架。此价格限制未公布。中介只能通过不断尝试来测试这个楼盘的最高限价来尝试报价。
总之，验证、下架、调整、上架，一切都在动态运行中
上海有没有过不了验价的二手小区
也许是时候关注那些零列表的社区了
数据显示，链家二手房超过三分之一，约12000套，未通过价格核查
未通过审核的二手小区，意味着可能会按照卖家的预期挂牌价虚高价格
之前大家一直在猜测，这次调控的主要对象是豪宅和天高中区的房子。真相是什么？
一、上海部分豪宅价格还在核实中
比如复兴龙御，新房市场接近入围满分。两周前，有2套均价在19万-20万/平方米左右的房源在售，二手房源也随之清仓。
或意味着未来复兴龙宇的核查价将低于此前挂牌的20万/平方米
目前，黄浦区、静安区、徐汇区、浦东新区的部分高单价豪宅已售罄。我们将不得不等待接下来的几天，看看验证价格是否会出来。
第二种，去年涨价最快的房子，受核价限制最严
比如新庄的TODTOWN天汇，大概半个月前我查过这个小区的挂牌价。当时11.9万一平米上海二手房价格，也是新庄挂牌价的天花板
短短一年时间，新庄不少二手小区的价格每平方米上涨了1万到2万左右，是去年涨幅比较大的板块之一。
目前价格最高的是好市鹿鸣苑10.1万/平方米，其次是名都新城9.7万/平方米（上月11万/平方米）
经核实，新庄二手房挂牌价已下调至10万/平方米
第三种是超小户型的学区二手房。例如，梅园板块的多间学区房的核实价格均低于此前的挂牌价。
比如梅园新村的对口梅园小学和建平西校的华城校区，单价15万多一平米被淘汰，核实最高价12.9万一平米，折合20%左右市场上的先前交易价格。
梅园三、四、五、六、七小区对面是福山外国语小学瑞华校区和建平西校花城校区，双学区房，梅园五小区最高成交价仅14.5万/平方米，不超过15万/平方米
可以看到，政府对一些明星豪宅、学区小户型、去年增长相对火热的板块的控制力度加大。
如果把核销价当成上海二手房的某种“信号”
事实上，上海的新房其实有自己的“指导价”
今年，上海首批52块土地将与楼价联合供应。至少三年内，上海的新房市场将是全国最稳定的市场，也是限购最严的市场。
如果将两张地图放在一起会发生什么？
最明显的是：有几个板块价格明显倒挂
1、大宁近中环金茂大厦南地块定为10.5万/平方米。目前大宁静安区的最高核实价也是大宁金茂大厦维持的14.6万/平米
这也意味着，如果未来二手房价格不变，大宁二手房与新建房的差价将维持在每平方米4万左右。
大家都觉得这段关系
2、目前上海一手和二手价格倒挂最大，价差最大的不是以上两者，而是临港新城
未来3.2万元左右的新房价格已经明确。目前，经核实的二手房最高成交价已达每平方米6.3万元，一手与二手房的比值可翻近一倍。这是一座多么神奇的新城
3、当然也有类似价格的二手的
比如在徐汇滨江，一套二手房的核实价格是14万，未来一手房的价格可以达到13.1万。南翔一手房6.25万，二手房6.7万。
未来随着土地出让越来越多，二手验证价格的样本也会越来越多，这样的房价图会更加明显
欢迎使用：真有好房小程序
及时了解上海一手楼盘情况
虽然我们一直说上海楼市是功能调控市场，但未来整体定价脉络会更加清晰
现在的上海楼市是什么样的市场？
用陆军的话来说，这是重建房地产市场规则的三年时间。这三年，我们要重新适应上海市场
是的，从一手房的积分模式开始，到现在的二手验证，购房者开始重新学习规则，不同的个体对市场的认知也会不同
上海核实二手房挂牌价本质目的是控制预期
一套房子能卖多少，有望直接反映在二手房挂牌价上
上海二手房市场一年成交量位居全国单城之首。这么大的市场如果没有科学的方法去管理预期，一些二手房的挂牌价格会有些试探性
如果不控制这种试探性，它可能会被利用
在信息不对称的情况下，容易误判，甚至引起市场恐慌，最终推高二手房市场价格
因此，此时此刻的上海房地产市场上海二手房价格，确实需要官方的引导，进行理性、合理的定价，而不是让个别行为扰乱市场。这才是上海推行二手房核价的最终目的
从地价不超过10%的熔断机制，到社保积分0.1-0.24的动态机制，再到二手房验证价的调控
不得不承认上海制定的这一系列楼市调控的细化程度
可以说，上海市政府正在用一种看似非常有头脑实际上非常坚决的方式来为楼市挤泡沫以稳定预期。
以上为正文，来自乔布斯
ps：如果最近有买二手房的打算，尤其是想买2000万以上的二手房，可以报名参加本周四晚19:30的真友好房线下分享会. 卢军在分享会上与大家分享 分享我最看好的超过2000万的社区
点击下方卡片报名（本次活动仅限10人，额满为止）