2017年3月17日16时，北京市住建委等四部门官网发布了《关于完善商品房销售和差异化信贷政策的通知》。
比笔者预想的330早了十多天，提前到了，短暂而有力。
该政策最大的亮点是“认房认贷”。 首付款比例已经提高到近乎离谱的水平。 对于过去两周高达1000套的成交数据，政府以简短但坚定的态度回应。
一时间，新政刷爆了朋友圈。
一个比较有意思的感觉是，你会发现不同的人对这个新政策有不同的态度。 有房子的人玩得很淡，假装不在乎； 想想对自己的实际影响； 打算买房却没买房的人暗自庆幸松了一口气…… 神仙归位，人生百态。
1、从市场背景出发：疯狂再现，能吹出多少泡沫
1. 2月数据泛滥
由于930新政的延迟效应，春节前后北京新房和二手房成交确实一路下滑，2月二手房成交仅跌至1.2万多套。
新房成交有限，二手房成交受春节影响环比下滑。 需要看到的是，2月底，二手房网签量已连续多日突破1000套，网签仍是一个相对滞后的数据指标。 真正的先行指标应该是观察房源核实数据。
2、三月的小阳春
春节以来，验房人次持续回升，第9周和第10周验房人次保持大幅增长。 九城区第10周成交量甚至突破4500套，日均900套。 短短4周时间，恍惚间，验证数据完成了从1000+到近5000的飞跃。
房源核实是从建委网站抓取的房源核实时提供的数据。 您可以将其解释如下：
1.资料录入时间早于网签北京购房新政，更接近签约日期；
2. 与其他来源的数据相比，多数中介在核对房源时，仍录入真实成交价；
**以上数据来自二手房军师自媒体统计
3.学区周期性狂躁发作
3月14日，有媒体报道，位于北二环外西营房的一套学区房价格从“930”后的305万元暴涨至如今的500多万元，几乎翻了一番。 跳楼是近两周二手房交易的关键词之一。
每年春天都是学区房交易最火爆的季节，因为5月1日是北京开始收集小学生招生信息的时间，这意味着有学龄儿童的家庭需要在学校完成住房的交割5月1日前学区，所以每年春节前后是学区房屋交易的高峰期。 此外，由于猴年和二孩政策放开，2016年北京地区新生儿超过30万，不少家长未雨绸缪，在孩子出生时就加入了抢房大军，这使得学区住房的需求更加紧张。
4.笑话和几篇文章玩的黑天鹅
清华大学学历不如学区； 结婚有房子就等于上市了； 中科院研究员的自白：我为什么选择离开； 还有几篇刷爆朋友圈的北漂文章，这些都是压垮北京调控的最后几根稻草。
人物栩栩如生，故事悬念重重。 你好吗，新市长？
2、靴子落地：休克疗法，北京房价回调的拐点
本规定的主要解释
一、首套标准收紧对在途交易影响较大。 考虑到目前北京二手房市场70%以上为置换群体，《认房按揭》严格执行了第一套标准。 house）或80%（非普通），首付门槛的大幅提高可能会导致满足首付的群体比例下降，受影响最大的群体是已经完成交易但还未完成交易的群体。未在线签收（保守估计约10000单），注意后期违约风险。
2、二套房首付比例提高，首次突破80%。 在“认房认贷”的标准下，市场成交多为两套，非普通套的比例不低。 这种情况下，按照首付80%的原则，加上评估价的影响，预计实际首付将接近90%，大大降低了杠杆率。 以800万元汇率（非普通）为例。 新政前卖再买，首付416万，新政后672万，首付增加256万。
3、在贷款期限上，无论是首套还是二套纳入调控范围，最长可贷25年（首套30年，二套25年）。 以贷款100万为例，每月还款额会增加466元。
4.以企业名义买卖房屋有一定的限制。 规定企业购买的商品房必须挂牌交易3年以上。 交易对象为个人的，按照北京市限购政策执行。 企业炒作。
5、关于“认购”是指北京还是国贷备案，还需银行规定！
**以上分析来自链家官方标准解读
6、加一，显然可以预见，今天的调控必然带来万单以上的高违约率。 买家可能会损失押金。 卖家可能会错过实现高点的窗口，再次卖出真的很难。 这份连载榜单的坑到什么程度，就看接下来两个月的网络抽签结果了。 其中，短线过桥基金正迎来业务黄金期，抓紧放贷，今年可以早点休息。
7.还有一点，关注供给侧的变化，北京土地供应的真实情况，不要相信今年媒体报道的土地供应下降到什么程度，看实际水平土地供应从去年年底到现在，以及政府尽快土地供应后的实际情况 推动上市和增加库存的力度，以及政府加大自住房供应的力度。 这些事实确实不是我们最初所了解的。
在3月17日的新闻发布会上，北京市住建委表示，将加快加大商品房土地供应力度。
这一点值得特别提及。 北京市2017年土地供应计划披露后，舆论注意到，住宅用地供应计划中，自住商品房用地大幅增加，商品房用地减少。 由此得出未来商品房供给不足的结论，预期看好。
但它忽略了一个事实。 2017年一季度，北京商品房用地供应量远高于往年，甚至在敏感的人大会议召开之前，住宅用地供应量就已经出现。 业内人士都知道，北京的土地供应计划已经多年没有完成。 因此，真正有意义的不是土地供应计划中规划了多少商品房用地，而是实际供应了多少商品房用地，即商品房用地供应量。 地面的绝对值。
因此，在北京明确“加快加大商品房用地供应”后，北京商品房用地实际供应量可能不低于往年实际供应量。 这取决于政府的决心和技术能力。 毕竟，在需求端反复收紧的情况下，房地产市场供给端的动作将产生重大影响。
**以上分析来自Euck Real Estate
3、以史为鉴，知涨跌：上一轮认房认贷周期，北京房价到底怎么了？
提起房价，你会发现一个微妙的现象。 所有购房者都选择性地忘记了一些调整，并用长期房价上涨的预期来模糊几个短期调整周期的记忆。
拥有房产的人进入“斯德哥尔摩综合症”无可厚非，每个人都对房价上涨产生依赖心理。 这颗春药让上车的购房者与房价的涨跌同归于尽，把房价的持续??暴涨当成是增加自己实际财富的手段。 狂欢，所以他们采取“我们反对任何可能的房价调整”的态度，视真相为敌。
长期上涨给大家带来的麻痹是，在过去十年的三个回调周期中，大家都忘记了房子难卖的痛苦。
尊重真理和规律北京购房新政，不忽视常识，是独立思考的基础。
两周前，收集了大量数据，对天通苑片区近十年的房价涨跌情况进行了定性和定量分析。
本文只分析小户型。 面对317调控对象的改善型大户型成交，数据又是怎样的呢？ 请看下面的数据和结论。
4。结论
1、六年，两次回调周期，一次在2011年，一次在2013-2014年；
2、其中，大平米升级户型最大回调空间近20%；
3. 2016年到现在的跳跃曲线，真是不忍直视。 跳跃的价格基础不是很稳固。 随着这次对首付款和按揭订阅的更严格控制，改善和改变将成为现实，70%的换房纸牌引擎将被冻结和关闭。
五、写在后面
个人购房的 11 条提示
1、如果你刚好在新政前卖房，只能恭喜你了。 或许你已经阶段性地脱离了顶峰，手中的现金已经足够了。 10000多人在路上，赶快联系中介卖家，看看你的首付还能不能满足要求。 不管你是否违约，你都将要承受损失和强大的心理负担。 对于近期刚买高杠杆房子的小伙伴们，评估一下自己的财务状况，做好打持久战的准备。 这注定是一个艰难的循环。 对于那些决定购买没有拿到的幸运儿，那么你可以等待。 再次涨价的政策一定要见效（大家统一判断），3-6个月可以看到明显的效果。 6-12个月，甚至更长时间后购买是明智的选择。
2、今年是国家打硬仗的一年。 十九大L型经济见底已久，美国连续加息和特朗普黑天鹅对汇率和人民币发动战争，央行加息等，注定要应对一个重要而紧迫的大年。 太多的不确定因素叠加在一起，那么该发生的就会发生，绝不会存在侥幸心理。
3、现阶段房地产市场已经完全沦为政策市场和心理市场。 经济规律首先要服从政治和政策。 斯德哥尔摩综合症需要真本事才能扭转局面。 从今天的政策结果来看，我们对新任市长蔡奇同志的不信任是错误的。 他胆子大，决策快，和黄奇帆一样。 一个能把控局面的市长，才是现阶段北京真正需要的。
4. 假设您有两套三居室。 如果你有幸买到它们，你就是一个拥有2000万资产的中产阶级。 保持过去十年资产增值带来的财富成果更为紧迫。 这么大的周期可能是分阶段的。 最重要的是，好时光来之不易。
5. 这么多年了，没人提房子的住宅属性。 房子实际上首先是用来居住的。 如果背离了这个基本定位，就会越来越错。 没有所谓的投机购房。 现在几岁？ 投机炒作的定罪早已被扔进了历史的垃圾桶。 政府完全乐于承担投资收益受损的结果。 毕竟，在国人的心里是没有保护的。 无论你如何控制你的高额投资收益，你都必须站在道德制高点上。 不没收，便是福气。
6.还有下一轮吗？ 取决于几个因素。 北京人口长期净流入； 信贷政策调整，调控政策松动； 放宽资金（降低利率等）； ，少数人应该能够受益。 但是尽头在哪里呢？ 我真的很想看到世界末日。
7、人为控制北京人口是不可能的。 这也是常识和规律。 今年的房地产调控应该放在北京市市长提到的京津冀一体化、北京产业和人口宽松的大背景下考虑。 工业因人而存在，没有先造工业后造人。 北京的产业转移首先要确定人的因素。 除了学区的支持，你真的敢在城里买一套60平米近900万的老房子吗？ 看着照片，接单的人真是脊背发凉，总觉得哪里不对劲。
8、你真的相信北京的房价会永远上涨吗？ 常识告诉我们，这一定是错误的，不尊重常识是你万劫不复的根源。 我相信你绝对不是28条原则中的2条的人。 下一个周期，也许只有政府赢了，也许大家都输了。 巴菲特告诉我们，别人贪婪，我恐惧。
9. 大户型真的很难卖。 在如此严格的调控政策和改善政策下，大户型更难卖出去。 年轻人，让我们认真了解房地产交易的特点，做到心中有数。
10、早买的，买贵的，前几天才买的同学，生活的质量和家人的幸福是任何金钱都买不来的。 生活本身也是一列高铁，活在当下或许比什么都更有意义、更有价值。
11、人生在不断换房子是真的吗？ 不断改变为您的孩子提供更好的学校？ 你一直看着你的房地产增值吗？ 有没有可能改变生活方式？
如果你没有房子，你要相信你的努力会不断提高你的生活质量；
我在北京已经积累了一定的数额。 如果我出国留学几年，在另一个城市生活几年，走万里路，读万卷书，我可能会活得更真实一些，或者创造财富，做一些有意义、有价值的事情。 这是中国难得的几十年太平。 珍惜这来之不易的世界和平时期，好好珍惜生命中的每一刻。
政府监管的几点建议
1、期望管理，打破心理城市和斯德哥尔摩综合症。
一勺子给出了这样的建议：“最重要的是，大家期待你出政策的时候，你一定要回应期待，不能让期待落空，这才符合真正调控房价的姿态。” ：永远让别人相信你的枪里不止一颗子弹；永远让别人相信你的保险箱里还有其他选择。”
一方面是市场经济，另一方面是行政规制，政府完全有能力教育市场、改变预期。 中国人迫切需要一场房价回调的洗礼，认清房地产的真面目。 房子是用来住的，不是用来炒的，口交解决不了实际的期望管理问题。 以3-5年为周期稳住从严政策，让房价下跌20%以上，紧盯价格合理区间，加大双向波动，才是正确的教育姿态。 让老百姓增收几年，再割一茬韭菜不好吗？
2、知行合一。 现在你有了所有的交易数据，所有的持股结构数据，人口数据……你应该同时解决短期、中期和长期的问题。 长效机制并不难。 比如，加强租售之间的合理替代； 调整存量结构错配，将存量作为公共供给资源，加快流通，管理好存量的增值收益，并不是一件非常困难的事情。 以现有政府人才的水平和智慧，如果说没有办法，我只能说我们根本叫不醒一个装睡的人。
3、学习香港的经验，提高容积率。 在北京分大蛋糕，并不是一个地域辽阔的一维概念。 从容积率和用地集约度来看，可以看出相当的雄伟。 帝都的布局把大饼摊开，土地充足，房子也不能太高，需要的是大气。 为什么不能配合产业升级和纾困计划，在类似香港的超高容积率地区建房，市场化土地转化为供应，解决目前像撒椒一样的供给效应自有房屋。
土地供应少没有问题，集约利用水平可以提高。
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