近期，保障房租赁市场利好消息不断。
11月8日，中国建设银行举行住房租赁基金设立公告暨合作签约仪式。 300亿住房租赁基金正式启动，将助力长租住房市场，增加保障性租赁住房（以下简称“保障性租赁住房”）供给。 同时，保障性租赁住房REITs规模不断扩大，华润优潮保障性租赁住房REITs于11月1日正式获批； 地方政策再次传出利好消息。 11月2日，上海市人大常委会发布《租赁条例（草案）》公开征求意见，对保障性租赁住房也提出了相关规定。
在此背景下，保障性租赁住房供给是否继续扩大值得关注。 会不会成为未来租赁市场的主流？ 哪些领域将是其重点布局？ 哪些存量房有机会改造成保障性租赁房，前景如何？
据机构统计，截至9月底，存量房源“保底”率超过50%的企业有6家。 图/IC照
利润频出 保障性租赁住房建设提速扩容
住房租赁的发展离不开金融业的支持。 11月8日，建设银行举行住房租赁基金设立公告暨合作签约仪式，300亿住房租赁基金正式落地。 活动当天，建信住房租赁基金在北京市大兴区生物医药基地产业园内的智汇健康城项目签约，收购了部分闲置办公楼。 租赁住房，并申请纳入北京市保障性租赁住房管理体系。
与此同时，保障性租赁住房REITs规模不断扩大。 华润置地官方微信公众号披露，旗下华润优潮保障性租赁住房REIT于11月1日正式获批，本次REITs上市是首只央企租赁住房REITs，也是第四只保障性住房REITs。 从业内来看，保障性租赁住房REITs的成功推出，为房企开辟了新的融资渠道，或将进一步推动房企积极布局保障性住房赛道，也将对其他房企起到示范效应。房屋租赁公司。 这吸引了更多以保障租赁住房为基础资产的REITs公募。
从地方政策法规看，继《北京市住房租赁条例》9月1日施行后，11月2日，“上海市人大常委会”官方微信公众号发布公告称，上海市人大常委会租赁条例（草案）公开征求意见，征求意见时间为11月2日至16日。 在保障性租赁住房方面，条例明确房改提租补贴，保障性租赁住房供给将继续扩大； 加强源头规划，明确专项规划和重点布局要求。 明确建设和管理要求，合理设置准入条件和退出机制，优化申请审核流程，提高租金分配使用标准，规范租金和租赁期限。
发展保障性租赁住房已成为我国住房制度建设的重中之重。 自去年6月国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，保障性租赁住房的相关配套政策相继出台，包括增加土地供应、减税降费、给予财政奖补、资金扶持，建立多套出租住房。 加快推进部门联审机制、简化审批流程、奖励购房资质盘活存量房市等促发展“一揽子”措施，保障性租赁住房建设稳步推进晋升。
据悉，“十四五”期间，全国40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套（间），有望解决近2000万人的住房困难. 北京、上海、广州、深圳等重点城市也增加了新建保障性租赁住房的比例。
“租房保障房已经形成了‘投、融资、建、管、退’的完整闭环模式，未来将成为我国住房租赁市场的主力军和压舱石。” ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然指出，以北京为例，未来即将开盘的品牌型制度化集中租赁住房项目潜在供应总量超过8.7万套（间），其中，市场化经营管理的长租住房占比约44%，保障性租赁住房占比56%。
房东公寓学院创始人李全也表示，保障性出租房屋将成为租赁市场的主流。 预计到2025年底，我国保障性租赁住房数量将达到峰值。
不过，在景慧智库首席经济学家胡景辉看来，未来保障性租赁住房将快速增长，但从新增供给来看，40个重点城市650万套（房）新增规模较低。 纵观全国2亿到3亿人口的租房市场，它只是市场的一部分，并不能完全成为市场的主流，因为整体的租房市场还是比较大的。
增加供给，鼓励存量房转为保障性租赁房
在政策目标下，各地保障性租赁住房建设加快推进，供给增量迅速扩大。 胡景辉指出，未来在人口净流入强劲的二线、一线城市，保租房更有可能成为市场主流。 “这些城市具有产业和人口集聚效应，为了配合一些产业园区、开发区的发展，还需要配套的租赁房；实力较弱的二线城市发展会比较慢，而三四线城市不现实。”
在具体区域布局上，全利认为，新城、高校、产业集聚区、轨道交通站点周边等人口引入区将是保障租赁房布局的重点区域。
例如，《北京市“十四五”时期住房保障规划》中提到，要引导新建保障性住房主要分布在中心城区和积极承接适宜功能的“多点”区域以及中心城区的人口分布； 围绕海淀-昌平-延庆、朝阳-顺义-怀柔/密云、朝阳-通州-平谷、丰台-房山、石景山-门头沟等主要通勤方向合理安排保障性住房。
从保障租赁住房来源看，除新建住房外，各地都在鼓励利用既有建筑改造保障租赁住房，多渠道增加保障租赁住房有效供给。 以上海市为例，《上海市房屋租赁条例（征求意见稿）》指出，商业办公、宾馆、厂房、仓储、科研教育等非住宅存量房，应当符合规划原则，具有所有权不变，符合安全要求，尊重群众。 在愿意的前提下，可以改造为经济适用房。
在此背景下，在胡景辉看来，存量房纳入保障性租赁住房体系（简称“拿保”）有几种可能：开发商开发的成熟项目，或者自营的租赁住房项目； 长租公寓经营企业部分项目； 库存改造和旧改造项目。
此外，在全利看来，“保底”出租房屋的一大前提是装修齐全，生活配套齐全，如社区食堂、便利店等。
要结账，长租公寓“纳宝”趋势明显
值得一提的是，在一系列利好政策下，不少长租公寓已经“保住了”。 据ICCRA统计，截至今年三季度末，全国已开出的房源中约有10.7%纳入当地保障性租赁住房，比上季度上升3.8个百分点。 38,431套（间）； 租房社区“保底”住宿比例最高，入住保底房规模占总规模的31.3%，青年公寓和宿舍公寓的纳入比例分别为10.9%和7.3%。
从企业看，据ICCRA统计，截至三季度末，共有6家企业存量房源“保底”率超过50%。 其中，安居金家覆盖率为100%房改提租补贴，银河控股集团覆盖率为85%，悦乐易覆盖率为84%，颐和北客、Get Home、宁巢公寓覆盖率为100%。 保护率分别为70%、61%和51%。
从已保项目的平均租金水平来看，ICCRA根据全国各品牌的平均统计数据显示，“保底”后的平均租金水平下降了10.18%，符合符合大多数城市的要求。 相比地段租赁住房产品租金减免10%，符合规定。
在胡景辉看来，租赁运营公司“纳宝”是一把双刃剑，有利也有弊。 具体而言，一方面，租赁经营企业可享受土地优惠、财政补贴、税收减免、民用水民用电等优惠政策，但同时在租金上涨、租金定价、和产品标准。 控制。 这意味着在成本下降的同时，收入也可能下降。 因此，租赁公司需要考虑的核心是“算账”。
展望未来，58安居物业研究院院长张博认为，对于保障租赁房经营者来说，需要关注的是，随着保障租赁房项目不断进入市场，难度加大。规模化、集约化经营将增加。 同时，需要考虑如何更好地落实此类政策红利，让保障租赁住房的目标人群充分了解此类项目，更便捷高效地申请保障租赁住房，消除市场信息不对称，让保障租房产品与新青年的租房需求更有效、更精准地匹配和匹配。
新京报记者 张晓兰
编辑杨娟娟校对王鑫
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