1月26日，北京市住建委主任在做客《一把手市民对话》节目时明确表示，2021年北京将着力做好三大工作：住不是为了炒作+地方政策落地+风险防范。
其中，强调2021年北京楼市调控将实施“按区监管”+“严查资金非法进入炒房”两大重点手段。
那么，什么是“因地制宜”？
我们的理解应该是，在不同的地区，要实施不同的房地产市场调控政策，热点地区要加大力度，寒冷地区要放宽，以保持房价的总体稳定。
最典型的例子就是2016年北京市通州区的“双限政策”：外地人在通州区买房不仅需要满足60个月的北京社保，还必须有36个月的通州区社保.
这种双限政策确实取得了很好的效果。通州区虽然晋升为“北京城市副中心”，但近年来房价非常稳定，是北京“房住不炒”的标杆。
这是北京实施“因地制宜”的首个典型案例，取得了较好的效果。这种体验极有可能在2021年得到推广。
2021年，本轮由“学区房”引发，引爆了全市楼市。已经在深圳和上海闹得沸沸扬扬，现在各大城市都在“疯狂打补丁”。
1月27日，杭州出台《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，彻底堵死了“结算房票”和“赠与房票”两个开口。
根据杭州最新规定，落户5年内只能购买一套房子，房票减一套。如果把房子捐给别人，三年内不可以买房。受赠人必须具备买房资格，房票会再次减免。
杭州的购房者试图通过买房-捐赠-回购房的“无限循环”创造出一种新的方式，玩不转。
深圳1月23日的“房地产新政”主要从“严查购房者资质”入手，要求“严查购房资金来??源”，主要是堵住“中介、假离婚、和假结婚”。票。
由于落户上海相对困难，上海楼市的新政主要针对“假离婚”和“止赎”。
此次上海“楼市新政”的核心动作就是堵住这两个“房票缺口”：离婚家庭三年内购房数量要累计计算，止赎需要购房资质。
那么，北京将在2021年采取哪些政策行动？我们认为，最大的可能性是扩大“因地制宜”的范围。
首先，北京的楼市并非像沪深杭那样的“全球热”，只是部分地区的“局部热”，因此北京不需要出台“一刀切”的楼市调控政策。
其次，目前北京的供应比较充足。新房存量还在6万到7万套左右，二手房月挂牌量在8万多套。因此，目前北京不存在整体“稀缺”问题。
最后，与深圳、上海相比，北京的“房票”是全国最难搞到的，基本没有“炒房”的余地。
2017年北京房地产市场“房票缺口”被堵死，基本难有“新房票”空间。
第一，北京是全宇宙最难安身之地。每年用积分注册的只有6000人左右。从聚落来看，基本没有空间。基本上找不到“婚票”或“持有人”。
二是假离婚。早在2017年，北京就要求假离婚家庭一年内购房，以两套为基础，首付80%，买房的杠杆基本被扼杀。
合租房连30岁以下单身青年都不允许购买，离婚不满3年的家庭也不允许购买，彻底堵住了“婚房票”。
三是“赎票”和“捐票”。早在2017年，北京就将北京地区止赎房屋纳入限购令。
同时，如果北京捐房子，对方必须有买房的资格。
因此，北京不需要出台更严格的“一刀切”政策。只需对局部过热地区进行“精准打击”即可。
既然可以抑制“局部发热”，就没有必要“一刀切”。
北京目前比较热，房价波动“剧烈”的就是“东西海”中的学区房。因此，2021年的东西城和海淀是最有可能实施“因地制宜”的地方。
在一些郊区，比如房山、大兴等地区，房价实际上一直在“跌”，这些地区也需要“按区施策”来稳定楼市。
目前海淀区有个项目叫“井投岚山”，位于海淀区北清路。购买该项目，购房者不仅需要满足北京60个月的社保要求，还必须有海淀区的社保。
本项目属于典型的“双限”管控，但需要海淀社保上车1个月，相当于“北京社保60个月+海淀社保1个月”。
这样一来，很多不在海淀工作的购房者就被排除在海淀购房区之外，这个项目的“抢购”率也不会马上那么高。
这样一来，有效降低了城市的“命中风潮”北京楼市新政，可以说是一次非常专业的“精准打击”。
因此，未来北京的“限购政策”可能分为三个不同的限购板块：
一是在房价明显过热的地区，可以向通州区学习，做好“双限”。区内没有社保北京楼市新政，可能买不起房，这将有效稳定房价。
二是在房价相对稳定的地区，维持现有的购房政策就足够了。
三是在房价下跌或不稳定的地区，可适当放宽限制，稳定楼市和预期，引入更多居住人口，引导城镇人口向郊区转移。
那么2021年，北京哪些地区将率先实施“分区施策”呢？哪些板块将加入“双限”？哪些领域会“松动”？
让我们拭目以待。
“区域政策”实施后的北京房地产市场，房价肯定会总体趋稳，过热地区降温，过冷地区回暖，但总体趋势仍是稳中有升。