物业管理方案 本文关键词：物业管理，方案
物业管理方案 本文简介：江夏名城住宅小区6#楼物业管理企业选定为“定西佳馨物业管理有限责任公司”。江夏名城住宅小区6#楼物业管理方案我们将以“热情的服务、真情的参与、友情的合作”作为指导实际工作的准则，全身心地投入江夏名城四期六号楼的物业管理工作。针对江夏名城四期六号楼的实际情况，我公司精心策划了本管理方案，提出具体管理意
物业管理方案 本文内容：
江夏名城住宅小区6#楼物业管理企业选定为“定西佳馨物业管理有限责任公司”。
江夏名城住宅小区6#楼物业管理方案
我们将以“热情的服务、真情的参与、友情的合作”作为指导实际工作的准则，全身心地投入江夏名城四期六号楼的物业管理工作。
针对江夏名城四期六号楼的实际情况，我公司精心策划了本管理方案，提出具体管理意见。我公司将为开发商及全体业主提供亦善亦美的服务，并使我们的服务为贵公司精品房产的延续创品牌，更为全体业主营造一个尊贵典雅、舒适温馨的家园。
第一章
公司简介与物业概况
一、公司简介
定西佳馨物业管理有限责任公司成立于2010年4月。公司具有住房和城乡建设部三级资质，有员工20多人,大多数从事物业管理十多年,具有丰富的物业管理经验。公司设总经理办公室、财务科、治安科、人事科、是一个具有比较全面的物业管理公司。公司凭借自身优势，提供高要求、高标准、全方位的物业管理服务。公司现有员工20人，管理和技术人员14人,中级职称5人；90%以上工作人员持有上岗资格证。为了适应企业发展的需要,公司开展了多层次、多形式的员工培
训，不断提高员工素质、服务质量和管理水平，为公司的可持续发展奠定了坚实的基础。
公司成立以来，立足现代化物业管理的高起点,借鉴兄弟物业单位管理新理念、新经验，广泛吸纳从事物业管理的专业人员,建立全新的物业管理体系开展了卓有成效的管理服务工作。公司按照市场化、专业化、经营型的管理模式,以依法管理、业主至上、服务第一为宗旨,建立了独立核算、自负盈亏、自主经营、自我发展的运行机制，确定了“安全文明、高效整洁、优雅舒适”的质量方针，制定了一整套严格的管理制度和操作规程,通过科学的管理和优质的服务,努力营造健康新生活、充满亲情的社区氛围,在社会上和同行中树立起了真诚服务的良好管理品牌和企业形象。
二、物业概况
（一）西环路江夏名城四期六号楼坐落在定西市西环路，西邻定西市环城路。该楼为框剪结构,总建筑面积25119.97余平方米,地下一层为超市,地上一、二层为商铺，标准层16层。共三个单元，一梯四户,配有有线电视,宽带网入户。
（二）处理好动、静之间的矛盾。商铺要“旺”,人流越大、越多则商铺经营越为有利住宅要静,不同人群的不同起居习惯,使我们无法掌握对安静时间的要求。在节假日这种动静之间的矛盾更为突出。通过协调、沟通、处理好动静矛盾是本公司管理者须具备良好的处事能力。
（三）服务需求各有侧重。商铺住宅的共同要点是对“安全”的需求,又有不同的侧重点。商铺对环境、照明、整洁的要求较高，住宅则要求在水、电等各项设施设备正常运作的情况下,提供个性化、多元化的服务。因此，在设备、技术、人力、理念和模式上,要求管理者必须具备混合型物业管理的经验和强大的技术实力。
第二章
管理的重点、难点分析和应对措施
(一)装修期间管管理状况分析
业主在装修期间由于各业主装修期有同、装修施工单位和人员不同、装修时间不同等各方面原情因给安保管理上带来了一定的难度。因此,在装修期间,对装修施工单位和人员、装修时间安排上的统一、
物品进出的统一管理、电梯管理、空调安装管理
等方面提出了高
标准的要求。
（二）应对措施
1、根据实际情况制定《住宅装修管理办法》，督促装修施工人员严格遵守《住宅装饰装修管理办法》，并对其违章行为负责。
2、在业主领房时，事先告之装修管理规定，并签订《住宅装饰装修管理协议》，对装修时间、材料堆放地点进行控制，并对基础材料实行袋装化。考虑大件物品搬迁，制定大件物品搬迁方案。建议业主聘请专业的装饰装修公司。
3、我们将统一制作《装修人员出入证》发放给装修人员，对装修期间的物品遵守“只进不出”的原则。
4、在装修期间加强管理人员对装修户的检查，保安对装修户的巡逻，禁止一切违章装修行为。对引起消防安全隐患的，责令装修户整改立即制止。
5、全管理处人人参与监督。门岗对运进的装修材料了解，清洁工注意异常动向，保安、管理人员巡查；实行限时要作方法，装修人员加班提前批准。对出现违章程装修现象在第一时间给予制止，制止无效报主管部门处理。
6、业主装修期间电梯实行“一部货梯、一部客梯”的管理，并对货梯加强保护，采取限时、限重专人管理。
7、空调室内打孔质量进行把关，对空调室外机按规划设计统一安排。
8、在装修期间，对装修实行袋装化并进行定时定点清运，以免垃圾堆放在楼道影响美观。
9、派专业工程人员为业主服务，对装修需改动的户内电、缺陷、给排水等网线按规定进行进行严控，并引导装修，为业主提供合理使用方案。严控楼面的荷载，引导业主使用轻质材料。
第三章
资源配置
物业管理处人员配备：主任
1人
、维修工1人
、保安队长
1
人
、保安队员
2人
、监控员
2人
、绿化保洁员2名。
为提高员工素质，更好地为业主服务，专门组织各类培训，
把提高员工的综合素质作为我公司企业发展的
战略目标。目前我公避开形成了一套规范的培训体系，正在培养造就一支专业化的物业管理队伍，这是我们完成物业管理目标的有力保证。
（一）培训目标：
结合对各岗位的要求，分层面、分阶段、有计划地对员工进行培训，确保物业管理人员具有观念先进、管理专业、技术精湛、工作效率高的综合素质，为完成管理目标提供可靠保证。
（二）培训方式：
1、定期培训：每年由公司及各部门制定年度培训计划，按
计划定期培训。
2、在职培训：在员工上岗后根据岗位的需要，进行各种层
次及内容的培训，以满足日常管理和操作的要求。
3、专门培训：在有新技术、新标准、新法律法规颁布时及
时组织员工进行专门培训，使员工能及时了解熟悉和掌握这些专门知识。企业员工是企业经营（服务）的基本资源，员工在物业管理用力中毫无疑问居于核心地位。只有管好人，才能管好事。在员工录用考核、定期考核、淘汰机制等人员管理要形成了一整套规范性强、操作简便的高效动作管理体系。
（三）物资装备：
1、
办公桌椅
7
套；
2
、电脑（含打印复印机一台）
2
台；
3、办公用品
若干；
4、文件柜2台
；
5、传真机
1
台；
6、
对讲机
4
只；
7、
电话机2台
；
8、维修工具（水电、电梯、木工）
2
套；
9
、保险箱
1
台；
10、万用表
1
台
；
11
、应急灯
2只；
12
、铝合金梯
1
架
；
13
、喷雾器
1
台；
14、消防板手、消防桶
2/15
把/个；
15、绿化用具
若干。
第四章
各项管理制度
一、公众制度：
管理公约；楼宇使用及维护管理的规定；居家指引；装修管理规定；精神文明建设公约
；电梯使用管理规定；商业网点管理规定
；治安管理规定
；物品出/入管理规定；车辆交通、停车管理规定
；
出租房管理规定；消防安全管理规定
；暂住人员管理规定；环境卫生管理规定
；绿化管理规定。
二、内部管理制度
员工手册；业主房屋维修制度；质量手册
；公共设施维护保养制度；质量程序文件
；保洁管理制度；文件管理制度
；绿化管理制度；绿化检验标准；员工培训制度
；安全保卫管理制度
；财务、会计管理制度；电梯困人的处理预案；火灾紧急处理预案；浸水处理预案；空置房管理制度
；停电停水处理预案；管理处公共钥匙管理规定
；斗殴等暴力事件处理预案；维修工上门服务规范
；盗窃等破坏事件处理预案；维修管理制度；突发事件处理预案；维修检验标准
；社区文化工作制度。
三、员工工作岗位考核奖惩
管理服务质量分级考核暂行办法
；物业管理处部门月考核
办法；考核结果与奖惩实施管理暂行办法
；物业管理处员工月考核办法；物业管理处工作月考核办法
；员工奖惩条例。
第五章
日常管理方案
物业管理大体上分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、档案管理、质量管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。
一、工作计划
（一）交付前工作计划：
1、与开发商就签订《前期物业管理委托合同》诸事项进行协
商。
2、提供《前期物业管理委托合同》。
3、提供《业主临时公约》。
4、与当地有关政府部门进行联系，输物业管理相关手续。
5、编制《业主手册》及各类物业管理方案，制定管理处的各
项管理制度、工作职责操作规程。
6、组建物业管理机构进驻大楼。用一周左右时间对办公场地
进行清扫、布置。
7、抽调人员列位。
8、招聘人员。
9、人员培训，了解接管物业的基本情况。
10、配合开发公司完善大楼标识系统制作。
11、组建验收小组，编制《物业接管验收计划》。
12、制定接管验收规程。
13、掌握物业验收的标准和程序。
14、依照接管验收标准，对物业进行初验。
15、将验收结果记录在《物业交接验收表》上。
16、督促开发商对不合格项目进行整改、跟踪。
17、进行复验。
18、继续整改。
19、符合标准后输接管手续。
20、按时接收各类大楼资料，并加以整理归档。
21、按时接收各类公建项目、设施、设备。
22、按时接收各烃标识。
23、按规定程序办理各类项目接管验收手续。
24、接管钥匙，逐户核对，编号保管。
25、交付现场的策划布置。
（二）、交付现场的策划计划
1、办理入住手续。
2、建立业主档案。
3、业主装修期间的管理。
4、开展各项日常管理工作。
5、开展各项便民服务。
二、管理方案
（一）接管验收管理方案
1、管理内容
（1）了解接管物业的基本情况。
（2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准，方
法和日程安排。
（3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准
（4）与开发、施工单位一起，对大楼物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准。图纸资料，并加以整理归档；核对、接收各类设施设备；
（5）与开发、施工单位联合进行大楼物业交接：核对、接收各类房屋和钥匙；
核对、接收各类
（6）编制业主手册；物业管理操作类制度；基础管理制度；
（二）保安管理方案
采取站岗执勤与巡逻相结合的方式，协助公安机关维护大楼公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主（物业使用人）安全的行为。
门岗的任务（主岗上午8：00－19：00跨立式服务）。运用安全报警监控，对治安情况实施24小时监控服务。对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安现场处理。
值班保安接到报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员作详细记录，留档备查。
（三）消防管理方案
1、做好消防设施、器材、联动设备的管理；
2、保持消防通道的畅通；
3、加强大楼装修期间的消防安全管理；
4、严禁违章燃放烟花爆竹。
（四）保洁绿化方案
1、绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。
2、清洁卫生：通过日常保洁工作，使大楼公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损，生活日产日清。
（五）房屋、设施设备管理方案
（1）维修人员持证上岗，操作规范，维修及时；
（2）抓好维修人员技术培训，提高业务素质；
（3）加强商铺门前的车辆停放秩序管理。
（4）按规定合理配置消防器材。
（5）严格控制商铺外立面的装饰，并要求其广告设置统
一格调、尺寸，保持外立面整齐、美观。
（6）按事先指定位置和规范安装空调室外机。
（7）定时、定人、定责实行商铺门前卫生保洁工作。
（六）财务管理方案
1、管理内容：
加强财务核算；搞好财务核算；财务收支状况每年公布一次；做好年度预算和决算工作；
认真审核报销票据，严格控制费用报销；及掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。
2、管理措施
（1）根据财务法规政策，制定财务管理制度；
（2）财务人员持证上岗，规范财务管理制度；
（3）抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质；
（4）加强成本控制
（5）加强财务监督和财务检查。
11
篇2：某小区物业管理中心装修管理方案
某小区物业管理中心装修管理方案 本文关键词：管理中心，小区物业，方案，装修，管理
某小区物业管理中心装修管理方案 本文简介：天马行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin；QQ:1318241189；QQ群：175569632装修管理办法太原市****小区物业管理中心目录内容（一）、装修管理办法（1）装修管理办法（2）装修流程图（3）《电梯使用管理规定》（二）、装修手续（1）装修施工申请表（2）装
某小区物业管理中心装修管理方案 本文内容：
天马行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin
；QQ:1318241189；QQ群：175569632
装修管理办法
太原市****小区物业管理中心
目
录
内容
（一）、装修管理办法
（1）
装修管理办法
（2）
装修流程图
（3）
《电梯使用管理规定》
（二）、装修手续
（1）装修施工申请表
（2）装修违约承诺书
（3）施工单位安全责任书
（4）装修管理协议书
（三）、附件：
附件一、保证书
附件二、动用明火申请表
太原****小区
装修管理办法
为了加强住宅小区的管理，维护业主的共同利益，保护小区的优美环境卫生，**物业管理有限公司太原分公司（以下简称物业公司）特制订以下装修管理办法，敬请各业主协助物业我司加强装修施工人员的管理工作，共同遵守。
1．业主在装修前务必要详细阅读《住宅使用说明书》;
2．所有业主进行内部装修均需办理装修施工手续，接受物业公司的统一管理；
3．装修施工单位及人员请按规定携带有关的证件到物业公司办理施工手续，
并向物业公司提交营业执照、资质证明、施工人员名单、身份证或暂住证、专业上岗证等原件及复印件,1张一寸近期免冠彩照，办理小区施工人员出入证，并交纳办理费（25元/证），返还时扣除工本费5元/证，此证如有丢失或冒名顶替，办理费予以没收；出入证的有效期为签署装修协议书上的完工日期，过期自动作废。
4．业主在装修工程开始前，必须向物业公司提交下述文件：
1）
业主如委托装修公司装修，需向物业公司提供委托书原件一份；
2）
所有业主进行室内装修需填写《装修施工申请表》和《装修管理协议书》；
3）
提交物业公司要求的各种缴费收据；
4）
提交所有施工人员身份证明复印件、健康证明及一寸近期照片一张，办理小区施工人员出入证（业主自行装修时）。
5）
为方便装修质保期后的维修及配合公共设施设备的日常维护，请业主提供以下图纸：
A．室内平面图清楚显示
（1）室内之平面布局；（必须提供）
（2）室内间隔或加建墙的高度；
（3）附加洗手间、淋浴间；
（4）保险柜或重型装置之重量尺寸。
B．天花平面图清楚显示
（1）天花板，龙骨吊顶施工图；
（2）照明灯盘位置；
（3）隐蔽工程线路走向；
C．电力分布图清楚显示
（1）总配电图，分区配电盘的位置、类别及功能；（系统图）
（2）总配线图具体详细技术资料；
（3）总耗电量的计算；
（4）电气平面布置图；（必须提供）
D．空调分布图清楚显示
（1）风机盘管位置；
（2）送风及回风口的路线；
（3）送风及回风百叶位置；
（4）室内空调温度控制器位置；
E．给排水管道分布图清楚显示
（1）给排水管之接驳位置及水管尺寸；
（2）水管分布图；（必须提供）
（3）地漏及防水物料详情；
5．业主提交装修图纸的设计不得与国家有关设计规范相抵触。公建房装修图纸的设计和采用的材料，需经太原市消防局批准，并发给《建筑工程消防设计审核意见书》方可施工；相关装修禁忌事项如下：
1）不得改动房屋的主体结构，包括：承重墙，梁，板，柱，公用间隔墙等；
2）不得改变原设计机电设施的任何功能；
3）不得超过原设计之用电量标准；
4）不得改变进户门(包括不得在进户门外加防盗门)；
5）不得改变各单元原有大门和消防门现状；
6）不得使用对结构荷载造成影响的装修材料；
7）不得对地面和墙面造成损害；
8）不得采用未经消防部门认可的易燃性装修材料；
9）不得在外墙面添加任何装饰物。
10）不能对公共部位使用功能进行任何改动。
6．装修图纸经物业公司批准后，所有工程须依据已批准的图纸施工，如发生变化，须在施工前将施工变动方案以书面形式交物业公司审核，经批准后方可进行施工，因擅自施工造成损害的按照《太原市住宅室内装饰装修管理办法》对责任人进行处罚。
7．不得擅自改动室内所有有关电力分布系统和给排水系统改动工程或其他与小区系统连接方面的工程；如确需改动，须经物业公司批准后方可实施。
8．材料的运送：
A为了保护业主人身安全和切身利益，维护电梯正常运行和使用寿命，在装修期间严禁使用电梯运装装修物料。
B利用公共楼道搬运材料，需要进行二次包装，以免污染公共区域，并注意成品保护；如因搬运装修物料而造成的任何设备设施及公共区域（玻璃幕墙、住户防盗门、楼道墙壁等）损坏，均由责任人负责修缮及赔偿；
C物业公司为方便业户运送超长、超重及超大的装修材料，特引进吊装公司为各业主提供服务，具体价格由业主与吊装公司自行商定；
9．装修排渣
1）排渣时间：物业公司指定时间
2）排渣地点：物业公司指定地点
3）排渣费用：①
如业主委托物业公司排渣，需要交纳排渣费200元（此费用不包括改动墙体产生的垃圾），同时办理排渣证，持证自行将装修垃圾装袋后排放到小区指定地点，无证不予排渣；②
改动墙体（如砸墙）等行为所产生的垃圾，按每袋叁元另行收费。如业主需要委托物业公司排渣需先到物业公司收费处交预计相应费用，后持收据方可排放到小区指定地点。
4）自排申请：自行排渣的业主需在办理装修手续时提出书面申请，交物业公司备案；所产垃圾应日排日清，垃圾不落地，不允许乱堆乱放。
10．楼宇外墙因采用挤塑苯板外墙保温处理，故楼宇外墙严禁任何改动及安装悬挂物等，否则出现一切后果均由责任人及该业主自行承担全部责任。
11．墙体改动：A电梯井墙体采用了外挂苯板工艺，目的在于保温及隔音降噪。施工单位采用绿色环保材料进行了预处理措施防止墙体开裂，故切勿在此墙体打钉及开槽等，以免开裂。B其他非结构墙体原则上不允许业主改动，特殊情况下须由业主提出书面申请并得到物业公司认可，方可进行改动。操作时，不许用铁制大锤施工，可先用冲击钻预先打孔，然后用手锤，扁铲等器具精心施工，如需在墙体上悬挂重物需增设钢支架，以免造成自家和邻里间不应有的破坏和损伤。否则由此引发的任何问题由业主承担全部负责。
12．卫生间装修：卫生间为下沉式，给、排水管、供热管均采用暗埋方式。地面及墙面已做好防水，下水口已固定，经闭水试验无渗漏，业主装修中不得破坏原防水层。如业主因自行走冷、热水管造成防水破坏，需要重新做好防水，并做好相应的闭水试验，无渗漏后方可进行下道工序，否则对楼下业主造成的损失及责任由业主全部承担。
13．厨房装修：
1）因为厨房地面没有防水，所以望各位业主在对其家中装修时，严禁在厨房地面搅拌水泥、沙子及泡瓷砖，因此造成的任何责任和损失由业主自行承担。
2）为防止厨房烟道上下楼窜味，各位业主在装修过程中请按预留位置进行
连接，切勿私自改动或扩大原位置，更不得向排烟排气道内投掷杂物，以免造成堵塞，否则出现一切损失和责任均由业主承担。在厨房内安装油烟机时，注意做好排烟排气道与排烟管之间的连接部位保护及封闭；
14．在装修期间，室内供暖、供水、供电、通讯、电视线路、可视对讲、红外监
控等设备、设施原有管线不允许破坏和私自改动，否则由此造成的后果由业户
自己承担；
15．煤气管线是由煤气公司的专业施工队伍施工，任何非专业人员不得擅自改
动；
16．严禁登上屋面，更不允许在屋面安装任何设施，以防止损坏屋面瓦、防水层
及保温层，造成渗漏或有碍观瞻；
17．切勿私自改变阳台形式和样式，不允许超荷载使用，禁止拆除连接阳台的
砖、混凝土墙体；禁止私自超过设计标准或规范增加楼面的荷载。物业公司有
权责令违规者恢复原状；
18．业户在安装地板时应特别注意保护好铺设在楼板地面内的供热管线，严禁随
意钻孔、打钉。避免由此造成的供热管线的渗漏等后果，建议铺设无龙骨架的复合地板，采用胶粘等无破坏供热管线的地板安装工艺；
19．业户装修时如需安装门窗防护栏，应在住宅室内一侧安装，严禁在室外安
装，禁止扩大承重墙上原有的门窗尺寸或在非承重墙上开门窗；
18．安装晾衣架时，应安装在阳台上，其余外立面不可安装晾衣架。安装纱窗时，纱窗框需与外窗门框颜色一致。
20．空调安装：业户安装空调应安装在指定预留位置，不得私自打孔安装。空调冷凝水要排放到指定的位置，否则造成的一切损失和责任均由业户自行承担。
21．任何业户不得以任何形式和理由占用公共区域。
22．不得在公共区域、玻璃窗上和进户门外张贴或设置任何印刷品和标志物。
23．为确保安全，在整个施工过程中，装修单位须在其装修区域内配置2支以上
的灭火器。安全用电、用气、用火。动用明火和进行焊接作业时需向物业公司申请，同意后方可施工；
24．业户有责任向施工人员申明本小区的各项管理规定，监督施工人员遵纪守
法。装修人员如有违章行为，业户负有责任，如造成损失，由业户承担；
25．为了保障小区和业户的安全，装修施工人员必须统一佩带物业公司发放的
《出入证》进出小区和施工现场，无条件接受当地派出所和物业管理人员的查询，物业公司有权禁止身份不明者和无证者进入小区；
26．装修施工人员在小区内应衣帽整洁、举止文明、安全施工。禁止吸烟、禁止
赌博、禁止不道德和违法行为、禁止留宿、禁止进入小区其他场所；
27．规定可进行装修工程的时间为每日上午7:30—12:00，下午14:00—19:00。政
府临时规定及法定节假日期间停止一切有噪音的装修工作。物业公司有权随时停止
一切产生噪音、振动、强烈气味或对其他业主滋扰的工作，并视后果给予处
理。
28．厨房与卫生间的管道较多，在做装修时切勿将其封闭，应在管道相对密集处
设500×500mm以上的检修孔，并在管道阀门、活节等处留有检修孔。否则由
此而影响物业公司正常检修、抢修所造成的损失由该业户自己承担；
29．为确保业主的人身安全及财产不受任何损失，请在出门时将自家的水、电、
煤气阀门、入户门等关闭。
30．物业公司对违章装修、违反规定的施工单位及业户，将根据情节做如下处理：
l
责令停工；
l
责令恢复原状；
l
收取违约金；
l
赔偿由装修引起的一切经济损失；
l
报请市房地产监察大队和政府有关行政主管部门依法处理；
l
情节严重，构成犯罪的，配合有关部门依法追究刑事责任；
l
以上几种可以同时并处；
l
以上规定由**物业管理有限公司太原分公司负责实施和解释；
太原****小区
电梯使用管理规定
为了保证本小区内电梯正常运行，安全使用，**物业管理有限公司太原分公司特制定本规定，希望各位业户积极配合，并严格遵守。
1．请先按呼梯按钮，轻轻一触即可，禁止以粗野动作击打按钮，撞击门板。严禁私自动用消防按钮，否则发生一切不良后果由当事人自负。
2．候梯时禁止扒门、拍门，以免发生危险。
3．乘梯时，不得将身体倚靠轿厢门，进出时不得停留在门中间。
4．禁止带超长超重及易燃易爆物品乘梯，不允许开启轿厢顶部安全窗、安全门来装运物品。
5．
禁止在轿厢内乱涂乱画，张贴广告以及损坏电梯内的保护板。
6．禁止在轿厢内吸烟、随地吐痰随意丢弃废物，不得在轿厢内嬉戏打闹，保持箱内卫生清洁、文明肃雅。
7．如遇电梯运行中发生故障，人员困在轿厢内时，请保持镇静，不要惊慌，服从外部人员指挥安排，安全离开轿厢。
8．凡搬运任何物品乘梯时需小心谨慎，不要损坏电梯轿厢及设备，如有损坏，照价赔偿。
9．本小区的电梯为客载电梯，为保证全体业户的长远利益，装修使用的水泥、沙子、砖等禁运物料及装修垃圾排放，严禁使用电梯排运，如有违反规定者，将按《装修管理办法》第30条相关规定进行处理。
太原****小区物业管理中心
太原****小区
装修流程图
业主办理装修申请。
物业公司审核
签订装修管理协议书，缴纳装修相关费用并签署保证书发施工许可证，施工人员出入证。
每日检查施工情况，有否违章，做好相应的记录。
检查施工人员出入证及宿留情况。
工程部
保安部
违章发“整改”通知书,限期整改改。
合
格
太原****小区
装修施工申请表
申请日期：*年*月*日
业户资料（业户填写）
房
号
业户名称
面
积
平方米
联系人
固定电话
移动电话
紧急联系人
电话（手机）
排渣确认
装修施工单位资料
公司名称
营业执照编号
负责人
联系电话
传
真
紧急联系人
电话（手机）
呼
机
开工日期
预计完工日期
物业公司审核
社区部
收楼手续
发放钥匙
装修管理办法
签定装修协议
委托排渣
是否砸墙
保证书
社区经办人：
负责人：
工程部
施工图纸
施工条件
备注：
负责人：
保安部
安全教育
违约承诺书
安全责任书
动用明火申请表
负责人：
物管中心
装修许可证
排渣许可证
经
理：
太原****小区
装修违约承诺书
装修过程中，严格执行《装修管理办法》及其附件的相关规定，如有下述违约事宜发生，将承担经济处罚。
施工单位
施工地点
负责人
联系电话
序号
违约事项
违约金额（人民币：元）
1
施工过程中不配合物业公司的日常监督、检查等管理工作
100/次
2
违反小区治安管理规定，打架斗殴等扰乱公共秩序
500/次
3
施工人员出入不统一佩带小区出入证；假借证件
50/次
4
在小区公共区域吸烟，随地大小便
100/次
5
大声喧哗、粗言秽语、赤身露体及其它不文明举动
100/次
6
擅自动火作业、乱拉电线、超负荷用电、盗用公共电力
500/次
7
擅自占用公共区域；未经许可进入其它区域；夜间留宿；散发、张贴宣传品和广告
100/次
8
施工中产生严重噪音、粉尘污染、强烈气味影响周围环境；高空抛物
500/次
9
施工未做必要防护，施工后未按要求清理卫生
100/次
10
装修垃圾未装袋封口，未按规定时间、规定地点排放
200/次
11
施工现场未配备必要的消防器材
200/次
12
搬运装修材料未做好二次包装，污染公共区域，使用客梯搬运装修材料
-500/次
13
倾倒物料、泥沙及油漆等污染、堵塞管道
500/次
14
施工过程及货物进出时损坏小区设备设施（地面、电梯、墙壁、玻璃幕墙、住户防盗门等）
按损坏价值计算
15
盗用社区公共物品，如机电设备、灭火器、电器、垃圾桶或其它公共物品
按原价2倍计算
16
越权施工（超越物业公司批准的权限施工）
物业公司据情况定
17
车辆乱停乱放；车辆驶入步行道
100/次
施工单位负责人签名确认：
日期：
太原****小区物管中心：
日期：
太原****小区
消防安全责任书
甲方：**物业管理有限公司太原分公司
乙方：_______________________
根据《中华人民共和国消防法》、《太原市消防若干规定》和安全生产部门颁发的有关安全生产法规条例的有关规定和要求，本着“预防为主，防消结合”的消防工作方针，结合小区具体情况，制定施工单位安全责任书如下：
一、乙方负责对施工人员进行安全生产进场教育，督促施工人员遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全保护和消防措施，负责日常的安全检查、监督工作。
二、严格按照物业管理中心备案的装修方案作业，自觉接受物管中心对装修过程的检查。
三、装修施工期间严格遵守《业主临时公约》和各项安全、管理制度，如有违纪，愿意承担因此产生的一切后果。
四、施工现场不准乱泼水、乱扔垃圾；不准乱接电线，如有违反，物业公司可收回违反者的出入证，取消施工资格。
五、施工期间要保持楼层公共设施的完好、清洁，如有损坏，按价赔偿。
六、严格执行防火、防爆制度，施工现场严禁吸烟、动用明火，严禁使用电炉，在现场施工需动火时，须到物管中心保安部审批手续。
七、乙方因装修施工造成管道堵塞、漏水、漏电、坠落等事故需负责修复、承担全部责任。
八、在装修活动中严禁出现影响建筑结构和使用安全的行为。
九、乙方施工人员要遵守甲方各项规章制度，并服从甲方有关部门的检查监督。
十、乙方有违反以上规定的行为，本施工单位愿意接受物管中心的处理，并承担全部责任。
甲方负责人签字盖章：
乙方负责人签字盖章：
日
期：
日
期：
太原****小区
装修管理协议书
甲方：**物业管理有限公司太原分公司
乙方：（业主或业主委托的装修公司）___________________
乙方于________年_____月______日至________年_____月______日期间对______________________号进行装修。为保障工程顺利进行，并确保甲、乙双方的利益及日后使用功能，双方达成如下协议：
一、乙方在装修期间应自觉遵守甲方所制定的《业主临时公约》、《装修管理办法》和《住宅使用说明书》等规定，确保人员安全及小区卫生。
二、乙方的施工人员凭身份证复印件到甲方办理小区统一出入通行证，出入小区应佩带在明显的位置，并无条件接收物业公司人员随时检查。
三、乙方施工前要办理《装修施工许可证》，无证不得施工。乙方要将《装修施工许可证》张贴于施工现场门上，随时接受甲方监督管理。
四、噪音施工、材料运输、垃圾清运须安排在物业公司指定的时间内进行。
五、施工期间，乙方负责施工现场的安全保卫，现场设有专门负责人。
六、施工现场要做到封闭施工，对通往施工单元的楼道、地面予以完善的保护。
七、甲方为乙方施工人员指定出门通道，乙方人员未经许可不得使用其它设施。
八、乙方保证施工区域及公共区域整洁。做到气味不外漏，灰尘不外扬，材料不外放。
九、乙方使用电梯运货，需提前向甲方申请。严禁使用电梯排渣、上料及搬运超长超重材料。运输易燃易爆物品进场，需提前填写《易燃易爆物品进场单》，由甲方保安部批准后方可进场。
十、甲方负责指定垃圾堆放地，乙方不得随意丢弃，避免遗洒。
十一、乙方施工应按甲方审批的图纸进行，不得随意改变。
十二、乙方施工中应遵守《中华人民共和国消防法》、《太原市消防若干规定》和安全生产部门颁发的有关安全生产法规条例的有关规定和要求，不许在施工现场及公共区域内吸烟。
十三、施工中由于乙方所造成的人员伤亡事故及经济损失，由乙方负责。
十四、施工中由于乙方原因给小区内其它人员及甲方所造成的任何伤害及损失，由乙方负责。
十五、装修时间为每日上午7:30—12:00，下午14:00—19:00。施工人员不得留宿。法定节假日停止一切有噪音的装修工作。
十六、乙方人员不得乱窜，不得到处推销产品，不得妨碍入住业主的正常生活。
十七、装修期间乙方对其所雇佣的施工人员的一切行为负责。
十八、凡乙方人员违反上述规定，甲方有权视违规情节予以制止，并采取限期整改、收取违约金及停止施工等处理方法。
十九、本协议壹式贰份，甲乙双方各持壹份，于双方签字之日起生效，截止于装修工程完毕。
甲方签字盖章:
乙方签字盖章:
日
期：
日
期：日
期：
附件一*物业管理有限公司太原分公司
保证书
致：**物业管理有限公司太原分公司
本人已经仔细阅读了由物业公司签发的《装修管理办法》，保证遵守该办法中的一切规则。
另外，本人对雇佣的施工人员在**物业管理有限公司太原分公司所管理的小区装修期间的一切行为担保，并对其在装修期间引发的一切事情负全部责任。
特此声明。
房
号：
业主签名：
日
期：
附件二*物业管理有限公司太原分公司
动用明火申请表
A：
用火单元：__________________
操作人：_______________________
用火种类：_____________________
看火人：
施工单位：_____________________
用火日期：______________________
防火责任人：___________________
联系电话：______________________
B：
动用明火管理规定
凡经批准后动用明火的施工单位，动火前要做到“八不”，动火中要做到“四要”，动火后要做到“一清”。
一、“八不”
1．防火、灭火设备不落实不动火。
2．周围的易燃杂物未清除不动火。
3．附近难以移动的易燃结构，未采取安全防范措施不动火。
4.
凡盛过油类等易燃液体的容器，未经洗刷干净仍有残存油质的不动火。
5.
凡储存有易燃、易爆物品的部位，未经过排除危险的不动火。
6.
进行焊接或切割作业时，周围可燃物品未清除的不动火。
7.
电、气焊工具有毛病，安全保护不健全的不动火。
8.
未配备相应的灭火器材的不动火。
二、“四要”
1.动火前要指定现场安全负责人。
2.施工人员经常注意动火情况，发现不安全苗头要立即停止动火。
3.发生火灾事故要及时扑救。
4.动火人员要严格执行安全操作规程。
三、“一清”
动火人员在动火后，应彻底清理现场火种后，确保没有隐患才能离开现场。
保安部负责人签字：
施工负责人签字：
日
期：
日
期：
篇3：某写字楼物业管理方案
某写字楼物业管理方案 本文关键词：物业管理，写字楼，方案
某写字楼物业管理方案 本文简介：天马行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin；QQ:1318241189；QQ群：175569632写字楼物业管理方案目录◎物业概况………………………………………………………()◎编制依据………………………………………………………()◎管理目标………………………………………
某写字楼物业管理方案 本文内容：
天马行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin
；QQ:1318241189；QQ群：175569632
写字楼物业管理方案
目
录
◎
物业概况………………………………………………………
()
◎
编制依据………………………………………………………
()
◎
管理目标………………………………………………………
()
◎
管理原则………………………………………………………
（）
◎
管理办法………………………………………………………
（）
◎
服务项目………………………………………………………
（）
◎
具体方案………………………………………………………
（）
早期物业管理介入阶段………………………………………
（）
前期物业管理阶段……………………………………………
（）
一、
接管验收管理方案
……………………………………
（）
二、
业主入伙管理方案
……………………………………
（）
三、
治安管理方案
…………………………………………
（）
四、
消防管理方案
…………………………………………
（）
五、
绿化保洁方案
………………………………………
（）
六、
房屋、设施设备管理方案
…………………………
(
)
七、
娱乐设施管理方案
…………………………………
（）
八、
水系使用管理方案
…………………………………
（）
九、
财务管理方案
………………………………………
（）
十、
质量管理方案
………………………………………
（）
十一、档案资料管理
………………………………………
（）
十二、人力资源管理
……………………………………
（）
◎智能化系统的管理和维护
…………………………………（）
◎机构设置及人员配置
……………………………………
()
◎物业管理年度收支预算
………………………………………
()
物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述）
______________位于_______________，周边
周边设施_______，交通便利，地理条件优越。
______________由____________开发建设，占地面积______平方米，总建筑面积_________，大厦内设中央空调、24小时热水及消监控设施，配有___台电梯。
编制依据（按照国家或建设部等有关法律规定以及当地有关规定）
※
《浙江省物业管理服务收费暂行办法》
※
《杭州市物业管理条例》
※
《杭州市物业管理服务收费管理办法》
※
楼书
※
浙江XX物业管理有限公司质量手册及其他规定
管理目标（按照物业具体情况描述）
为充分体现开发商建造________的开发初衷，开创高档写字楼的新时代，我们将本着浙江XX物管公司“真诚、善意、精致、完美”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对__________（小区）实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。
大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保业主综合满意率达到93%—95%以上。大厦交付两年内达到
（地区）
物业管理优秀示范大厦标准，三年内达到全国物业管理优秀示范大厦标准。
管理原则
为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则：
（一）服务第一、管理从严的原则：
“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。
（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则：
在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（租户）的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主（租户）的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。
（三）物管为主、多种经营的原则：
在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主（租户）不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主（租户）服务。
管理办法
（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。
（二）成立
（大厦）管理处，配备专业管理人员，实施专业化管理。
（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，为
（大厦）组建一支高素质的物业管理队伍。
（四）导入ISO9000质量管理理念，紧密结合物业具体实际，制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。
（五）严格遵守《杭州市物业管理条例》等有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为。
（六）运用CS系统（顾客满意战略），建立富有亲和力的管理和服务模式。
（七）采取智能化手段构筑社区信息互动平台，提高管理水平和管理效率。
（八）运用CIS系统设计，进行整体形象策划包装，形式独特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位。
（九）依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。
物业管理服务项目
（一）公共服务项目（全体业主能够享受的服务，费用纳入物业管理费）：
1、协助公安部门维护大厦内的公共秩序，实行24小时保安值勤、消防和交通道路管理；
2、公共场所保洁，办公垃圾收集和清运；
3、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养；
4、公共绿地园艺的培植和保养；
5、室内公共场所绿化摆放养护；
6、对大厦的各类资料进行管理；
7、未装修房屋通风、打扫等服务；
8、电话及访客留言转告；
9、雨伞、雨衣临时借用；
10、节日环境布置；
11、重要时刻提醒服务；
12、代订报刊、信件收发；
13、代聘钟点工服务；
14、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费；
15、代叫出租车；
16、代办保险；
17、义务安全用电常识宣传。
（二）有偿专项服务项目（可以提供的、大多数业主都能够享受到的服务，具体价格在业主委员会成立前，由物管公司核定，报物价部门备案）：
1、大厦内物品搬运；
2、各项健身、娱乐活动（视大厦配置而定）；
3、机动车辆清洗：
4、提供大厦报警室内系统维护服务；
5、提供小型商务会议场所及服务；
6、商务中心服务；
7、办公区域绿化供应及代为养护；
8、办公区域报警系统维护及接警服务；
9、办公区域设备设施上门维修安装等；
10、代订车、船、机票；
11、代订代送饮用水。
具体方案
大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段（物业预售至交付前三个月）与前期物业管理实施阶段（物业交付前三个月至业主委员会成立）组成。在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。
第一阶段：早期物业管理介入阶段
从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。
一、管理内容：
1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据；
2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议；
3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力；
4、提供有关公建配套设备设施的改良意见；
5、提供大厦公共部位环境设计的相关意见；
6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见；
7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见；
8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤；
9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见；
10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通；
11、参与开发商物业竣工验收。
二、管理措施：
1、
熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；
2、
学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量；
3、
制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；
4、
参与有关工程联席会议，协调各方面关系；
第二阶段：前期物业管理阶段
前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。
一、接管验收管理方案
为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作。物业接管验收标准作业程序http://www.jsfw8.com/Article/1207.html
（一）、管理内容：
1、了解物业建设的基本情况，与开发商及时沟通，确定接管验收时间；
2、编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；
3、与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。
4、与开发、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；
5、与开发、施工单位联合进行物业交接：
（1）核对、接收各类房屋和钥匙；
（2）核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；
（3）核对、接收各类设施设备；
（4）核对、接收各类标识。
（二）管理措施：
1、组建接管验收小组，负责接管验收工作；
2、开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识；
3、掌握物业验收的标准和程序；
4、制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。
二、业主入伙管理方案
在办理业主入伙手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理处的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必须重视业主入伙工作的管理。
（一）管理内容：
1、准备业主领房所需资料；
2、布置业主入伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务；
3、按领房流程办理领房手续：
（1）凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料；
（2）陪同业主验房，办理领房手续；
（3）收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用；
（4）对验房交接中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写《业主验收交接表》，并与业主约定时间，及时解决。
（二）管理措施：
1、制定《业主领房程序》，准备各有关所需资料；
2、按照业主领房程序，安排工作流程；
3、策划业主入伙现场布置方案；
4、热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见；
5、按规定办理业主入伙手续。
三、治安管理方案
在大厦物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主的安全，这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注，
特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。
（一）管理内容：
1、常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主（租户）安全的行为。
（1）门岗的任务：
?
礼仪服务；
?
维护出入口的交通秩序；
?
对外来车辆和人员进行验证、登记和换证；
?
制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦；
?
夜间对外来人员进行询问和登记；
?
严禁携带危险物品进入大厦；
?
遇到外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记；
?
为业主提供便利性服务。
（2）巡逻岗的任务：
?
按规定路线巡视检查，不留死角；
?
巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作；
?
对大厦内的嫌疑人员进行检查防范；
?
对大厦及楼宇安全、防火检查；
?
装修户的安全检查；
?
防范和协助公安部门处理各类治安案件；
?
防范和制止各类违反大厦管理制度行为。
2、技术防范：
应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施24小时监控，以确保安全。
（1）对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。
（2）值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。
（二）、管理措施：
1、实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心；
2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能；制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习；
3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当；
4、严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量；
5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好；
6、保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。
四、消防管理方案
消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。
（一）管理内容：
1、做好消防监控中心的管理；
2、做好消防设施、器材的管理；
3、保持消防通道的畅通；
4、加强装修期间的消防安全管理；
5、严禁违章燃放烟花爆竹；
6、严禁携带、储藏易燃易爆物品；
7、防止电器短路等引发火灾因素。
（二）管理措施：
1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；
2、制订消防事故处理预案，防患于未然；
3、建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；
4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；
5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；
6、制止任何违反消防安全的行为；
7、积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识；
8、发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。
五、绿化保洁管理方案：
绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境，也是测定环境质量的一个重要指标。
（一）管理内容：
1、绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。
（1）根据气候，给花木适量浇水；
（2）根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；
（3）制定预防措施，防治病虫害；
（4）及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草；
（5）对大厦内部公共场所进行绿化布置和养护；
（6）定期对建筑小品进行修饰；
（7）做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。
2、清洁卫生：通过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。
（1）根据材质选择最佳保养方法，定期上光打蜡，保持材质表面光亮整洁；
（2）公共卫生间设专人巡回清洁，保持整洁无异味；
（3）楼层公共烟缸每天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积；
（4）大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗保持光亮，无明显印渍；
（5）大厦各公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时清除各类污渍、积水；
（6）每天定时（正常上班时间前）收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，每周对垃圾桶清洁、消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面，每月对垃圾房消毒二次；
（7）定期进行外墙清洗；
（8）各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次；
（9）定期对下水道等排污管道清理一次；
（10）告示牌、指示牌等每天保洁一次；
（11）电梯轿厢每天保洁二次，每月对电梯门槽进行一次清洁；
（12）春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次（冬季每月一次）；
（13）对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。
（二）管理措施：
1、建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作；
2、加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护；
3、落实“三查”
（绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查），加强日常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率95%、保洁服务满意率95%；
4、强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行文明。
六、房屋及公共设施设备管理方案：
房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是大厦管理的重中之重。
（一）管理内容：
1、房屋公共部位管理：根据现状，大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。
（1）业主已领房：
?
房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案；
?
加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理；
?
装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。
（2）空关房（含业主托管房）：
?
管理处应每月通风打扫一次；
?
对房屋和设施定期检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表），发现问题或尽快处理，或及时通知业主。
（3）公共用房
?做好公共用房（商务中心、公共设施用房等）的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。
2、设备设施维护：
（1）公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修；
（2）公共卫生设施每周检查一次；
（3）水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次；
（4）电梯机房，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；
（5）中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常；
（6）温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效；
（7）智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案；
（5）对业主（租户）自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。
（二）管理措施：
1、加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；
2、对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护；
3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态；
4、对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代；
5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录；
6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。
七、娱乐设施管理方案（视大厦具体配套设施而定）
确保健身娱乐设施的安全使用，为业主提供一个丰富多彩的娱乐休闲环境。
（一）管理内容
1、每周对健身娱乐设施进行不少于一次的安全检查：
（1）活动设施有无破损，有无因破损产生的尖角、裂缝等外露的锋利部分，秋千的吊绳、吊环、螺丝的牢固程度等；
（2）健身器械是否有松支，地面是否过滑，防护垫是否起到应有作用；
（3）台球、乒乓球、棋牌室地面是否过滑，台子是否松动，附属的电器是否绝缘良好，球拍、球板及球杆是事有外露的锋利部分等；
（4）网球场、篮球场的场地是否有不安全因素，球网、球架等有无破损和松动，是否牢固；
2、对存在不安全因素的娱乐设施及时做好停用标识，组织检修；对无法修复的，按手续申请报废；
（二）管理措施
1、小区设安全检查负责人，对健身娱乐设施正常使用行使一票否决权；
2、安全检查人员须如实填写健身娱乐设施安全检查表，并妥善保管，每月上报管理处主任。
八、水系使用管理方案（此项内容视具体配套情况增减）
通过有序的管理，确保大厦水系运行正常，有效节省管理成本。
（一）管理内容
1、定期巡查泵房设施，确保设施设备运行正常；
2、定期清洁蓄水池，保持水质洁净；
3、专人管理蓄水池，定时开放。
（二）管理措施
1、测算水系运行成本，结合小区实际，制定使用规定；
2、建立设施设备档案，做好巡检记录；
3、按规定操作，发现异常，及时报修。
九、财务管理方案：
通过财务管理，在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。
（一）管理内容：
1、加强现金收支管理；
2、搞好财务核算；
3、及时统计物业维修更新费用使用情况，每半年公布一次（每年公布一次）
4、做好年度预算和决算工作；
5、认真审核报销票据，严格控制费用报销；
6、及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。
（二）管理措施：
1、根据财务法规政策，制定财务管理制度；
2、财务人员持证上岗，规范操作；
3、抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质；
4、加强成本控制；
5、加强财务监督和财务检查。
十、质量管理方案：
导入ISO9000质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助
于实现决策、计划与控制、协调的结合，实现既定的质量目标。
（一）管理内容：
1、参照ISO9000质量体系标准要求，制定大厦质量工作计划；
2、实施所制订的工作计划和措施；
3、对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题；
4、根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。
（二）管理措施：
1、抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作，不断提高质量意识；
2、制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处；
3、接受公司对大厦管理工作的现场指导；
4、配合公司开展质量体系审核，发现问题及时纠正，对系统性的问题制定整改方案。
十一、档案资料管理方案：
加强档案资料管理，有助于保存大厦的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系
。
（一）管理内容：
1、工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等；
2、业主档案：所有业主购、租房合同（复印件），业主基本情况登记表、装修申请表和住户健康状况登记表等；
3、财务档案：逐年形成的园区财务收支报表、物业维修基金使用报表等；
4、文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等；
5、管理资料：绿化资料、日常巡查（清洁、维修、保安）记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。
（二）管理措施：
1、
制定档案制度，并严格执行；
2、
专人管理（由负责内勤的管理员担任），专室专柜，编目造册，存放有序并且尊重业主隐私，保守秘密；
3、
科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%；
4、
逐步实现智能化管理，计时可靠的掌握相关信息，提高管理水平。
十二、人力资源管理方案
一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。
（一）管理内容：
1、按照合理的人才结构，配置各类人才；
2、任人唯贤，量材录用；
3、开展业务培训，全面提高业务素质；
4、进行业绩考核，优胜劣汰。
（二）管理措施：
1、制定岗位责任制，做到责、权、利分明；
2、建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性；
3、加强思想作风建设，树立全心全意为业主服务的观念和企业的品牌意识；
4、岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合；
5、全面考核，做到公开、公平、公正。
智能化系统的管理和维护
（一）
建立一支设备运行及维护人才队伍
将组建一支精干的设备运行及维护专业技术队伍，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请相关单位（如系统设置、安装单位）对所有技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护。
（二）
管理人员的业务素质培训
对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置，保证隐蔽工程中的线路不受损。
（三）
建立设备技术档案
对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。
（四）
建立设备运行档案
建立对消防监控系统的实时运行档案，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。
（五）
建立供货商档案
对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供货商、制造商保持联系，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代。
（六）
日常巡视与定期保养
日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。对此将采取日常巡视及定期保养相结合的办法以确保设备安全运行。
机构设置及人员配置
（一）物业管理机构设置及人员配备
1、机构设置
根据_________物业管理的需要，现对物业管理机构的设置和人员的配备作如下安排：
（二）管理职责：
1、主任全面负责物业管理处的工作；
2、管理部负责行政事务管理、人力资源管理、档案资料管理、财务管理、小区装修管理、会所管理、社区文化建设和业主接待、回访等；
3、工程部负责房屋共用部位和共用设施设备的日常维护保养、智能化系统的管理及开发、业主委托维修服务等；
4、保安部负责维护小区公共秩序、交通车辆管理、消防管理和消控、监控中心管理等；
5、清洁绿化部负责园区共用部位、公共场所、公共设施的保洁，负责绿化的培植、养护及业主相关的委托服务等。
（三）根据_________的具体情况，拟配备___人，具体配备如下：
1、主任___人；
2、副主任___人；
3、管理部：管理员___人，会馆中心管理员___人；
4、工程部：主管___人，维修工___人；
5、保安部：队长___人，保安___人（分3班，每班___人：主入口___人，次入口___人，巡逻___人），监控员___人（分3班，每班___人）；
6、清洁绿化部：清洁工___人，绿化工___人。
物业管理年度收支预算
（各有关基数和百分比可视物业具体情况进行调整）
（一）物管收入：__________元/年
1、物管费收入（总建筑面积___㎡，物管费标准按___元/㎡?月计，出售、租率按95%计，空置房物管费按原标准的70%计）：______元/年；
2、车库停车泊位管理费收入（地下停车泊位___个，管理费按___元/个?月计；地上车库___个，管理费按___元/个?月计；出售率以70%计）：___元/年；
3、车库停车泊位出租收入（地下停车泊位和地上车库，未出售率以30%计，出租标准分别为___元/个?月和___元/个?月计；露天停车泊位出租标准___元/个?月，出租率为___%）：______元/年；
4、经营用房收入：______元/年；
5、有偿服务收入：______元/年。
（二）物管支出：______元/年
1、工资：______元/年；
（1）主任1人
______元/年
（2）管理员
______元/年
（3）工程主管
______元/年
（4）日常维修人员
______
元/年
（5）高配值班人员3人
______元/年（3人为国家硬性规定）
（6）保安队长
______
元/年
（7）保安人员（含监人员）
______元/年
（8）消控中心
______元/年
（9）车管员
______元/年
（10）清洁工
______元/年
（11）绿化工
______元/年
2、工作餐费：______元/年；
（消控人员、车管员及保安员______元/月?人，管理人员、维修工______元/月?人）
3、福利、教育、工会经费：______元/年；
（福利费为工资的14%，教育费为2%，工会经费为2%）
4、社会保险费：______元/年；
（1）养老金、工伤、生育（交纳基数788.1元/月?人的21.1%计提）：______元/年
（2）医疗保险（交纳基数829.97元/月?人的8%计提）：______元/年
（3）失业保险（交纳基数100元/月?人的2%计提）：______元/年
5、办公费：______元/年；
（1）办公耗费：______元/年
（2）交通费：______元/年
（3）通讯费：
元/年
电话费：
元/年
手机费：
元/年（配置人员：主任、工程主管）
传呼机费：
元/年（配置人员：物管员、维修工、保安队长）
（4）服装费：
元/年
管理人员：
元/年
维修、车管员、消控人员、清洁工：
元/年
6、保洁费用：
元/年；
清洁用品消耗费：
元/年
7、绿化费：
元/年；
（1）公共区域花卉盆景费：
元/年（按市场租赁价及天数计）
（2）节假日布置费：
元/年
（3）绿化工具、用药费：
元/年
8、保安耗费：
元/年；
（1）保安公司管理费：
元/年
（2）保安耗材费：
元/年
（3）保安服装费：
元/年
9、共用设施设备维修费：
元/年；
（1）电梯维护、年检费：
元/年
（2）其他共享设施设备维护、材料费：
元/年
（含中央空调、水泵、消监控、配电房、照明电器、楼宇日常维护及小修，不含中修、大修）
10、固定资产折旧费：
元/年；
11、递延资产摊销费：
元/年；
12、不可预见费费（前11项之和的1%）：
元/年；
13、税金：
元/年。
年度收支预算的说明：
1、年度收入
元，支出
元，盈亏
元；
2、本预算未计入中央空调、电梯、水泵的运行能耗费和公共区域水电费；
3、本预算未计入排污费；
4、本预算未计入垃圾清运费；
5、本预算未计入消防耗费；
6、本预算未计入外墙清洗费；
7、本预算中工资标准参照当地物价及工资水平；
8、本预算未计入报警中心和商务中心收支；
9、本预算未计入物管公司收益；
10、本预算中有关数据摘自《
楼书》。