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曲靖市主要商业调查报告及招商建议 本文简介：曲靖市主要商业调查报告及招商建议一、背景简介随着珠江源大城市的迅速崛起，曲靖市已逐步发展成为滇东区域性中心城市。曲靖交通快捷，通迅方便。云南第一条高速公路，第一条电气化铁路，第一条城际列车线路都诞生于曲靖。曲靖市距省会昆明135km，距昆明新机场仅有80多公里，未来时速最高350km/h的沪昆高铁也
曲靖市主要商业调查报告及招商建议 本文内容：
曲靖市主要商业调查报告及招商建议
一、背景简介
随着珠江源大城市的迅速崛起，曲靖市已逐步发展成为滇东区域性中心城市。曲靖交通快捷，通迅方便。云南第一条高速公路，第一条电气化铁路，第一条城际列车线路都诞生于曲靖。曲靖市距省会昆明135km，距昆明新机场仅有80多公里，未来时速最高350km/h的沪昆高铁也将经过曲靖。全市境内有贵昆、南昆，内昆等铁路干支线穿境而过。
曲靖市南片区，作为未来城市发展的副中心，以麒麟嘉城为核心的城市综合体正在如火如荼的开发建设中。在北片区以职教园区和五馆一中心为核心拉近了与未来与沾益片区的距离。西片区随着曲靖经济技术开发区升级为国家级经济技术开发区，开发区内的农业食品科技园、光电产业园、汽车工业园区、昆钢商贸物流园区，驰宏公司等项目开发建设。东片区，各种大型住宅小区相继开发兴建，使曲靖城市的发展紧跟时代的步伐，让曲靖这座传统工业城市散发出新的活力。
曲靖市的众多发展项目中，以房地产业最具活力，其中又以大型住宅小区和商业楼盘占主导地位。西片区作为曲靖市的传统工业地区，其房地产业发展潜力较小，因此东片区、南片区和北片区将作为未来大型住宅区和商业区的发展方向。下面单独对东片区进行分析，并提供曲靖市主要商业的调查报告，进而对公司项目和计划提出合理建议。
二、未来东片区5-10年的发展趋势
东片区目前有麒麟东路，环城东路，珠江源大道，三江大道，官坡路等主要交通干道，交通便利，同时有22路，61路等多路公交车通行本片区，出行方便。
东片区主要以住宅小区为主，目前已建成的有集团下属东江花园，临江花园，东星小区，东晟花园等多个大型住宅小区，在建或待建的项目有祥达地产开发的祥达东城大型商业住宅小区，安厦地产开发兴建的东泓新居等，以上小区以东江花园三期项目部为中心，距离东江花园均在5分钟车程的半径以内。
东片区内有大型专业商业区闽南建材城，楚天坤茂建材城等，集团下属锦华园餐饮公司为东片区规模最大，档次最高的餐饮项目，除此之外其它商业资源均较匮乏，且较分散，商业氛围较淡。
对东片区东江花园周围在5分钟车程距离以内已建成，在建或待建的商业楼盘进行统计并预计，5年内该地区常驻人口将突破5万乃至10万，其消费能力毋庸置疑，因此在目前东片区商业氛围不浓，商业资源严重短缺且分散的情况下，公司应考虑加大对商业的投资，使东江花园成为周围小区的商业中心，乃至东片区的商业中心，提升集团在曲靖地产业的影响力。
三、本案分析
东江花园地处麒麟东路与珠江源大道交汇处，东片区中心地段，距麒麟花园较近，目前正在建设3期，规划4期，社区内拥有一条主商业街南北贯通，多条步行街连接东江花园1、2、3期等项目，社区内绿化优美，环境优越，同时设置多个停车场，业主出行便利，打造近100万平米的超大花园社区，10万平米的商业财富特区，同时打造成东片区超大型的商业财富中心，宁静而便捷的生活由此轻松开启。
四、调查报告
调查时间：
2011年5月5日——5月20日
调查目的：
为东江花园四期项目提供直接的市场信息，为确定项目商业业态规划和租售价格，达到项目商铺价值的最大化而寻找市场真实依据，使得东江花园四期项目与东江花园一、二、三期周边的商业形成融合互补的效果，给东江花园四期项目的商业中心一个合理的定位与业态制定。
调查范围：
主要针对麒麟东路，麒麟西路，麒麟南路，麒麟北路，交通路等主要商业街道，美佳华商业广场，中天国际等主要商业中心，以及本项目周边的主要的街道、小区商铺如临江花园等，进行全面有序的调查。
调查内容：
对所调查街道或商业中心经营的业态种类、租金等做的调查了解。
以下是调查总体分析内容：
曲靖市目前最繁华的几大商圈，包括：麒麟花园商圈（美佳华商业广场附近一带），阿诗玛商圈（百大，新百大，珠江源广场附近一带等），南城门商圈（中天国际，金城百货一带），细细算来，真的能算的上商业圈的也就这几个地方，其它地方商业规模及商业氛围与以上几大商圈相比差距较大，且较分散。
1、麒麟花园商圈
麒麟花园商圈由麒麟东路，麒麟西路，麒麟南路，麒麟北路，交通路等主要商业街道，商业中心美佳华商业广场构成，该商圈位于市中心，交通便利，辐射面积大，其中商业以沃尔玛超市为主，因此该商圈人流量大，且业态丰富，加之美佳华购物广场及其周边临近或临街商铺是以中高端消费为主，所以该商圈是曲靖市规模较大，档次较高的综合性商圈，其业态主要为购物，餐饮，百货，休闲，娱乐，电器，银行，客运等。加之炮团规划为大型商业中心，其未来建成后将加大麒麟花园商圈的影响力，使其成为曲靖市第一大综合性商圈。
2、阿诗玛商圈
阿诗玛商圈由麒麟南路，南宁西路等主要街道，商业中心百大，新百大构成，该商圈位于市中心，交通便利，辐射面积广，因此该商圈人流量大，且业态丰富，加之珠江源大剧院、麒麟公园及其周边临近商铺或临街商铺是以中高端消费为主，所以该商圈是曲靖市规模较大，档次较高的综合性商圈，其业态主要为购物，餐饮，文化，休闲，娱乐，电器，图书，数码，银行等。阿诗玛天桥旁时代广场与华盛国际的开发兴建，摩尔购物中心的建成，极大的增强了阿诗玛商圈的整体竞争力。
3、南城门商圈
南城门商圈由麒麟南路，北园路等主要街道，商业中心中天国际，金城百货，中天嘉园等构成，该商圈位于市中心，处于交通主干道上，交通便利，业态丰富，其业态主要为购物，餐饮，百货，休闲，娱乐，银行等。中天国际，金城百货，中天嘉园属于大型商住楼，因此其人流量较大且消费档次较高，周边地区可拆迁面积大，属于未来发展潜力巨大的商圈。
商铺租金调查：
美佳华购物广场一楼商铺月租金120元/㎡/月（广场内商铺）—145元/㎡/月（临街商铺）
交通路美佳华广场旁班尼路商铺租金230元/㎡/月
麒麟东路顽石酒吧租金40元/㎡/月
麒麟东路文化宫附近租金30—40元/㎡/月
麒麟西路步行街商铺租金150元/㎡/月（麒麟花园旁）
麒麟西路二楼商铺租金40元/㎡/月（麒麟花园旁）
麒麟南路商铺租金120元/㎡/月（麒麟花园旁）
麒麟北路商铺租金40元/㎡/月（麒麟花园旁）
麒麟巷源一餐厅附近租金30—40元/㎡/月
麒麟巷交警支队商铺租金70—80元/㎡/月
玄坛商场商铺租金140—150元/㎡/月
新百大一楼商铺租金220—240元/㎡/月
摩尔购物中心旁二楼租金220元/㎡/月
摩尔购物中心一楼租金100元/㎡/月
中天国际临街商铺租金360—400元/㎡/月,2—5楼40—360元/㎡/月
龙泽园商铺租金50元/㎡/月（已卖完）
闽南建材城商铺租金20—40元/㎡/月
楚天坤贸建材城商铺租金均价25元/㎡/月
张三口建材城商铺租金20—45元/㎡/月
楚天坤茂建材城商铺租金均价25元/㎡/月
临江花园商铺租金一楼为42元/㎡/月，二楼为22元/㎡/月，三楼为10元/㎡/月
商铺售价调查：
文津苑商铺只卖不租，卖价3万/㎡
书香彼岸商铺只卖不租，卖价3.2万/㎡
总结:
以上价格调查均以商圈中心或其附近临街商铺租金为主，距离商圈距离增大，商铺租金呈下降趋势，如交通路往北，麒麟东路往东，麒麟西路往西，麒麟北路往北，都呈下降趋势，其中在某些地段呈局部上升或不变趋势，如交通路高快客运站路段，呈局部上升趋势，如麒麟花园至南城门路段（包括玄坛，阿诗玛路段）未有明显上升或下降趋势，租金水平基本保持不变。调查采取多种方式，如拨打招租电话求租等，以上多种方法难免导致误差，从而导致租金水平出现一定的误差，但总体租金均价水平较为准确。
本次调查的主要对象是各大主要商圈，从而大致获得曲靖市主要商业租金水平，另外着重调查与本项目有较大可比性的商业项目，如临江花园等项目，对东江花园1、2期底层尚未招租或尚未出售的商铺具有较大的参考性。同时根据以上调查的商业业态提出制定本项目的业态与商业定位的建议。
五、项目定位
在目前已建成的商铺和正在规划的商业项目中，东江花园必将建设一个大型、综合性的商业财富中心，打造一个以大型、综合性的商业财富中心为主，社区内临街商铺为辅的中、高档次的商业财富社区，辐射东片区所有的商业住宅小区，使之成为东片区规模最大，档次最高的商业财富中心。
六、业态划分
东江花园项目是以住宅为主，商业为辅的大型综合性社区，商业业态应以餐饮、休闲、购物、娱乐、教育、文化、百货、生活配套（如银行网点，移动营业厅网点，美容会所等项目为主）等。
七、项目建议
四期项目应以高层商住楼为主，具体可参考中天国际商住楼，招商工作须在项目图纸设计之前进行开展，从而可根据业态中所需项目的主力店或大型店的建筑要求来设计图纸，在项目建成后招商时避免了一部分的建筑资源浪费及节约部分商家的装修成本和装修时间，同时也可以提高项目的商业竞争力，周边楼盘大部分商铺已建成，尚未招商（据调查，临江花园现正在招商，其租金水平见商铺租金调查），若周边楼盘商铺开始招商并最终成功，则能提升项目周边的商业氛围，提高人流量，对本项目1、2、3期的尚未招租或尚未出售的临街商铺影响较大，但对即将规划建设的4期项目的商业中心影响较小。
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