某物业管理公司董事长有关企业发展的讲话 本文关键词：某物，企业发展，董事长，讲话，管理
某物业管理公司董事长有关企业发展的讲话 本文简介：密级：一般关于印发董事长**在2011年公司年中工作会议上的讲话的通知AXPS-XZ[2011]013各部门、各服务中心：现将公司董事长**在2011年广西安信物业服务有限公司年中工作会议上的讲话印发给你们，请结合实际，认真按照董事长的讲话要求，团结一致，真抓实干，全面完成今年的各项工作任务，努力实
某物业管理公司董事长有关企业发展的讲话 本文内容：
密级：一般
关于印发董事长**在2011年
公司年中工作会议上的讲话的通知
AXPS-XZ[2011]013
各部门、各服务中心：
现将公司董事长**在2011年广西安信物业服务有限公司年中工作会议上的讲话印发给你们，请结合实际，认真按照董事长的讲话要求，团结一致，真抓实干，全面完成今年的各项工作任务，努力实现安信物业跨越式发展。
附件：董事长**在2011年广西安信物业服务有限公司年中工作会议上的讲话
二○一一年九月十五日
主题词：经济
会议
通知
抄送：
董事长，总经理。
拟制：
黎筱媚
审核：陆海松
审批：
廖继颖
附件
团结
拼搏
务实
为实现公司跨越式发展打下牢固的管理基础
——在2011年广西安信物业服务有限公司年中工作会议上的讲话
同志们：
今天，我讲话的主题是团结、拼搏、务实，为实现公司跨越式发展打下牢固的管理基础。
刚才各部门、各服务中心都将各自上半年的工作以及下半年的工作打算，作了详细的汇报，我基本上同意。廖总经理也对上半年的工作作了精彩回顾，同时安排了下半年的十一项重点工作。我也表示同意。基本上，公司下半年的发展要按照廖总经理的工作安排推进。我今天的讲话有六个方面：
第一个方面，是谈一下当前安信物业管理工作的紧迫性和严峻性。
按照集团公司“两个转变”的根本要求，今后北投集团的发展“由投资建设向经营管理和投资建设并重、由快速扩张向以人才为支撑的规范管理的转变”。周文董事长在集团公司2011年上半年经济运行分析会上特别强调三个子公司，一个是沿海高速，一个是安信，另外一个是沿海石化。这三个公司作为北投集团的窗口企业，如何做好服务，如何做好经营。其他企业是开发性企业，就目前来说，我们这三家公司是竞争企业，所以同时也对这种服务的规范性提出了比较高的要求。
从现在来看，我们安信的物业管理确实面临着严峻的挑战。我们目前所接手的4个项目，钦州保税港区、凭祥综合保税区、东兴边民互市贸易区和北海（北投）科技园。北海项目从去年年底开始进驻到今年，每个人从不懂物业管理，到现在逐渐知道物业管理是怎么一回事，由当初客户的抱怨、发牢骚，到今天客户满意度达到97.6%。这是一个非常不错的成绩。
那么，大家想想看，北投集团自2007年2月成立，到今天为止，已经有208亿的资产。这就叫“北部湾速度”。比如钦州保税港区，从吹沙填海到保税港区的大楼建成，平均下来是7天1层楼的速度。所以我们安信到现在，不到一年也达到这样一种满意度，这说明安信的发展与北投集团的发展速度是相适应的。所以这就是对我们为什么发展这么快，提出一种严峻的挑战。
我们现在整个集团的资产每个月在不断的增长，我们的物业规模也在不断的增长。这些资产形成以后，需要管理和经营，而不能放在那里晒太阳。如果要从收益率来看，我们现在整个集团的总资产收益率还是非常偏低的，所以要尽快把它投入到规范管理中去，通过经营产生效益。
那么怎么去进行包装，进行管理而形成能够吸引客户招商进驻的资源？这就需要配套的软环境。而这种软环境则需要通过物业管理来打造。这样的话，我们未来整个北投集团，包括房地产、产业园区以及高速公路服务区等都算在内，估计有一两千万平方米。现在这个高速公路八车道改扩建，黄屋屯、那马服务区6000亩的土地搞下来以后，真正的高速公路能用到多少啊？那么剩下来的就是管理，各种经营管理，包括主题公园、奥特莱斯、酒店、餐钦，那是一种什么样的概念。所以有一次我们开班子会的时候，董事长讲，那叫安信去招商，又不是没人招，叫安信去经营吧。所以我们看一看，我们这个平台多好。我们现在这种规模，这种专业化的水平，是绝对不足以支撑未来的这种经营压力。所以这就是一种紧迫性。
今天我也看到我们的每个员工，包括你们的心得体会。但是从北投事业这种大局来看，很有压力，压力非常大，所以不能停在目前这种成绩上。虽然说这个成绩我也满意，但是我们不能停在这个成绩上，还是要继续加大发展和推进。所以这就是一种挑战。同时这种挑战，对我们每一个人就有压力。这种压力，来自北投集团经营的压力，是一种无形的压力，要落实为具体的数量指标，也就是怎么提高它的内控，提高它的软环境。这对于安信来说，就是怎么提高服务，怎么去管理，怎么去招商，怎么去经营。所以这些就是一种挑战。
现在来看，北部湾大厦项目的前期服务已经介入，那几个产业园区也有了一些起色，特别是和昊元的工作做得不错，但是另外两个区还没见有收入。这本身当然也有一些内部的沟通关系，但是我在这里要讲一点，我们考查一个同志，在北投也好，在安信也好，就是结果导向，以绩效看英雄。
我昨天在办公室做了一个简单的管理分析。我叫投资部帮钉一幅画。怎么去做？第一个电话打过来：“领导，没有钉子，没有榔头。”我说：“没有钉子，没有榔头，那就不做了是不是？”第二个电话，说找到了榔头，没有水泥钉。那怎么办？物业处也没有，管理处也没有，我就看他能不能做下去。一件小事情，一个解决方案。一个锤子，几颗水泥钉，这就是方案，最后能不能把它落实下去？下午，该同志去买了几颗水泥钉，拿到我办公室把它钉好，把画挂上去了。这个同志是个好同志。
我想说明什么问题呢？说明我们拿出多少种方案，就像刚才东兴那个圈，有很多种方案，大家有没有落实下去？这就是说你拿到方案的智慧，但是没有成绩，没有结果。特别是我们物业管理工作，就是要看到结果，一定要看到结果。没有结果，这个物业管理结果就是空的。这就是说要有成绩，要能够为客户解决问题。我们的品质部现在没有成立，以后品质部成立了，那么对于各个中心，客户提出了多少个建议，多少个投诉，你解决了多少个，这就是衡量你的服务品质。如果你的满意度是100%，客户可以给你打100%，但是你只解决了一半的问题，或者客户对你的态度是100%，但是满意度是达不到100%的。所以这些东西还是要出结果。我讲这个案例，就是说我们做物业管理工作一定要以结果为导向，所以这也是一种工作的严峻性，不是属于夸夸其谈。
现在来看，年底一个是北部湾大厦，另外就是凤景湾的投标，还有就是资质由暂三级到三级，还有就是ISO9001标准的通过，这些都是实打实的。所以这些工作就需要你们尽快地按照时间节点倒排工作计划，将责任落实到每个部门和个人身上。有些工作我看都是按周来滚动、来推进，如果没有时间概念，没有目标管理，就谈不上管理。管理就是要时间，把有限的资源来实践于具体的目标上。如果达不到这一点，就不能叫管理。所以我觉得这几项工作就是我们现阶段，今年要实现的。
从“十二五”的发展来看，我们的工作更面临着严峻的挑战。刚才我谈到，我们不仅有产业园区、高速公路服务区、房地产中的办公楼还有住宅，以及未来高速公路服务区中的多种经营、主题公园、奥特莱斯商业，这些包罗万象的物业，都对我们工作的专业性和敬业心提出了挑战。所以说，你们觉得你们现在的专业知识和你们的工作经验足以支撑吗？
我觉得是远远不够的。我们还有南宁港，最近我们正在谈和中船合作，在北部湾打造一种国际化的造船修船基地。海洋工程、港口的管理也需要我们去介入，难道我们会拱手相让给其它的公司吗？那是不可能的。所以你们看看这种挑战。你不要看安信现在很微小，但是它未来的这种管理就是一种对航空母舰的管理。这种工作目标的远大性，对我们工作的要求是非常高的。所以从这点来看，就像刚才讲的要以只争朝夕的紧迫感，锐意进取，开拓创新，攻艰克难。我们每个人要无时无该，每时每该地把公司所面临的这种未来的挑战，和个人的目标结合在一起。也就是说，你的命运是跟安信的命运，跟北投集团的命运联系在一起的，除非你脱离了我们这支队伍，否则的话，北投集团遭受多大磨难，你们就遭受多大磨难，北投集团的成功就是你们的成功。所以这就是我们安信人随着集团的发展、转型所面临的一种迫切。
我们现在转型同样还有观念上的挑战。就像周总讲的，北投不懂招商，不懂经营，现在要人人懂招商，懂经营。不招商，不经营，哪来的钱啊？大把大把的银子砸出去了，怎么回收这个现金？所以我想安信一定要在这方面开好头。我们有这么多资产，能不能通过一些多种经营，做一些东西回来，立一些奇绩，而不仅仅是收物业管理费。所以，既然有北海昊元开了一个头，能提前收到物业管理费，你们其他的中心为什么收不到呢？所以我就觉得，既然有人收得回来，其他的就应该把它收回来。如果你们说没人收回来，那么我无可奈何。现在已经有人把它收回来了，在比较艰难的环境下，当时我和廖总认为北海是最难攻破的，但是他收回来了，满意度和收入都双赢。所以看来，功夫不负有心人，只要你开动脑筋，这就是我讲的第一个方面。
第二个方面，就是评价安信物业管理工作的成绩和不足。
今年是“管理年”，主要是夯实我们的管理基础。各项管理制度都在逐步地建章建制，也正在逐步地推行，在管理顾问的指导下，这些工作都取得了一个又一个阶段性的成果。比如说今天下午的“QCC”汇报，大家做得都很好，结合自己的工作实际。
另外，财务部等几个职能部门的工作也是围绕着我们“管理年”的工作要求，从自身职能的要求出发，提出了很好的工作建议，同时也取得了成绩。比如说，财务部今年的理财搞了7万块钱，我觉得不错。他们每次让我签字，我签的时候都不想签，我说以后你们看着办吧，授权给你们。做得很好，不到8个月搞了7万块钱，而且也提出了不少增收节支的措施。
经营管理部通过与客户的沟通，加强对品质的管控。我们的满意度从3月份不太理想，到现在达到一个很高的水平，这也是与经营管理部平时对管理工作的管控、分析和协调分不开的。
另外就是行政人事部，年初招不到人，我当时很急，也批评了韦煜锦一两次。很快这个局面打开了，从6月份，我们的人力资源招聘工作全面取得了突破性进展，吸引了一批有志于同北投集团共发展的有志之士来加盟。我们的选择面拓宽了，同时安信的声誉在在社会上也建立了。同时，行政人事部对绩效管理的工作，经过大半年的努力，也取得了阶段性成果。
各服务中心也逐渐走上有序发展的轨道上来，不像开始的时候，一汇报工作就很多问题很多困难。我现在发现汇报问题，汇报困难，我点评完后，有方案，有落实，这说明你们学会管理了，所以这就是进步，这就是成绩。所以对于上半年，特别我点评的北海昊元科技园的工作模式，后来我看到我们的月刊也讲，把它推广，还有其它的工作经验，也在通过每个月的案例分析学习，这就是我们取得的工作成绩。至少我们在管理的基础上面取得了一些突破性进展，打开了局面，知道了物业公司怎么搞基础管理。原来我们刚成立的时候什么也没有，现在我们有一套一套的体系，都能拿得出来，客户投诉了知道该通过什么样的程序和流程去找到方案，去解决，这就是进步。
那么不足，应该说从数据上来看，我们的收入没有达到“时间过半，任务过半”。从企业发展的角度来说，物业管理公司起码要收支平衡。我们定的目标是三年达到收支平衡，今年亏也别亏得太没谱。原来好像一些深圳、广州、上海有一个管理酬金制10%，行业的管理利润达到10%。但是在广西这样一个后发展地区，人们对物业管理的认识还停留在比较初级的阶段，以为就是搞搞垃圾、清洁、站站岗等一些非常低级的服务，所以这样的话就造成了我们目前企业经营的困难。但是这个工作是需要一个过程去推广，让大家认识到物业管理的工作价值。所以这一块呢，第一个不足就是收入跟不上。
第二个不足，我们的专业化水平还达不到要求。所以我们为什么对人才求贤若渴，希望一些有经验的优秀人才加入到我们的队伍中来，和我们同甘共苦来搞好物业管理。专业化水平这个是需要不断解决的，所以我想国家物业管理师9月份考试，每个人都要加强学习，尽量通过考试。
第三，是和集团的一些单位沟通密度不太强。我现在还是听到一些单位对我们物业公司提出一些意见。不管别人说什么，我们还是要从自身查找原因。是不是我们的问题，我们的沟通、行为或态度造成了别人对我们的误解。既然做物业管理，为他人理财，为他人管资产，本身就是种管家。所以我们一定要放低资态。你们去看一看那个“英国管家”，对客人的服务，对主人的服务，他是一种什么样的态度和姿态。物业管理是服务性行业，服务性的行业本身观念就要转变，它和投资开发性企业不一样。投资开发性企业当惯甲方了，你们求我了，喝酒吃饭，投标的时候能不能优惠一点啊，当惯老板了。但现在不是，我们是为他人服务，为客户服务，所以这一点我们还是要加强沟通。其实集团的其它单位，也就是我们的客户，包括地产，包括以后的这个高速公路指挥部，所以我们一定要低人三分，要低调行事，把我们的服务搞好，让别人心服口服。
第四个就是，我们目前的协调能力，我是指我们内部的协调能力还不够强。那么现在怎么加强我们内部的协调，把工作开展好，这是需要大家来解决的问题。为什么我讲这一点呢，因为本身来说，物业管理行业它就是一个需要多个方面协调的，包括技术，包括法律，包括行政，所以这块程序由哪个部门牵头做这件事情，需要下一步来解决。比如我们给客户提供服务，给客户提供解决方案，处理客户的投诉，有时候不是一个部门能够解决的。是不是存在等待的现象，是不是这个部门努力了，其它部门跟不上，这个部门就抱怨搞得那么辛苦，某某同志不配合我的工作。所以这就是我们内部的协调怎么搞好，如果是内部协调就一定要有牵头的人去做这个事情，他要承担这种额外的义务和责任，那就是做雷锋，不怕埋怨，所以下一步我们要加强改进。
以上就是我们半年中所取得的成绩和工作中的不足。希望会后及时对我们的成绩加以总结。做得好的编成案例，由经营管理部来编这个案例，要沉淀，这就是安信的历史沉淀。
第三个方面，我想谈一下关于安信物业发展的愿景以及企业文化建设。
结合我们集团现在在编制“十二五”规划，在“十二五”规划编制期间达到600多个亿的资产。现在来看，都不止600多个亿资产。那显然，我们的愿景也跟集团的愿景是一样的。通过五年的发展，要把安信打造成为一个广西第一流的，物业企业资质达到国家一级的物业管理企业。它立足于北投集团的资产平台，为客户提供卓越品质和有价值的物业服务。有价值的就是能够挣钱的，那才叫有价值。所以我讲了两个概念，服务品质还有有价值。如果没有这个服务品质和价值，我不知道我们还站在这里干什么，我们的口袋都空空的，没有钱的，解决我们的收入问题。这个就是我们的发展愿景。所以我们的愿景是和我们的母公司紧密的捆绑在一起的。
那么按照这个愿景，下一步我们要分几个阶段来实现我们的愿景，今年三级资质，明年二级资质。三级是什么水平，今年我们要好好总结一下。明年创二级，二级要什么水平，软件上要什么水平，管理制度上要达到什么水平，要分别总结取得三级资质和二级资质应达到的专业化水平，客户服务上达到什么水平，人员达到什么水平？专业化水平，我们要把它定下来，这就是一个个的目标。到第五年，五年达不达得到？首先就要立下这个雄伟的目标。我觉得应该达得到，达不到就不是北投集团。所以这就是我们的愿景，我们要把愿景分解成各个阶段看得见的东西，让我们的员工和各级干部有参照性地去实现它。
那么按照这个愿景来说，我们的企业文化在建立之初的时候就曾经探讨过，今天也提了“诚信、务实、品质”。为什么讲诚信呢？真诚、信任。北投集团也是这样的，我们为什么能够在自治区这个平台里面有那么高的威信啊？这和我们北投集团做人做事的态度相关，我们从来没有失信过任何一家政府。比如说我们在钦州保税港区，现在还付了10个亿出去，一点回报都没有。凭祥综合保税区砸了7个亿下去也没有回报。在防城港也是。但是我们现在还能撑得住，所以没有什么怨言，而且是把我们的发展和地方经济的发展紧密捆绑在一起。所以这就是为什么地方政府欢迎我们北投集团，共谋发展、双赢，包括和我们一起的合作伙伴。
同样，这样一种理念，在安信里面也要成形。那就是说我们为客户做事情，给客户承诺，承诺的目标，你承诺多长时间完成，你就必须达到，达不到就做不到诚信。所以这是我们安信物业管理公司的立身之本。所以这一点怎么去落实，现在来看你们正朝着这一方面去努力，也取得了不错的成绩。这样我又想表扬北海，昊元这个客户都请你们吃饭，提前交物业管理费。所以这就是诚信做到的，替客户去解决问题，跟客户交朋友，让别人认同你。
第二就是务实，就是脚踏实地，求真务实，为客户解决实际问题，而不是夸夸其谈。所以一定要务实，特别是做物业管理工作。
品质，这个品质，我讲的是一种卓越的品质，优异的品质，而不是一般的品质，这是对品质的定义。上个礼拜，我去检查建设办的工作，我也给他们提出了这样一个概念，做这个东西做了几十年，别人还认可你。同样，我们安信物业管理公司为客户提供的产品也好，服务也好，别人就是说它是安信，它不是荣和，不是晟海，它就是安信干出来的，所以这就是品质。同样，你们去住酒店，香格里拉、四季，还有其它国内的星级酒店，为什么这环境气氛不一样啊？氛围不一样啊？员工的微笑，服务礼仪的标准，以及你入住的环境，你享受的包括你进到卧室，每一个细节就呈现出它背后服务的流程是不一样的。这就是品质。
那么安信的品质是什么，安信的品质体现在哪些方面？包括安信的服务品质、管理品质和秩序品质是什么样啊？所以你就要把这个品质进行分析，进行理解。不是我们空谈一句品质“Quality”，“Quality”是要求非常高的。所以我们现在虽然是通过ISO9000这种质量体系，但它只是一种标准化的东西。怎么把这个标准化的东西体现出你的个性化，这就需要我们的人力去做工作，去融入我们的理念。就好比说我和你都生产一辆汽车，你生产宝马，我生产凯迪拉克，同样是3.0的发动机，为什么让我们感觉不一样啊？外型不一样，开起来的感觉不一样，当然速度都挺快，到后来售后服务又不一样，这就是品质。
这种背后的品质造成的差异，就是它后面的员工和工作理念，以及工作流程造成的这种差异性。所以这样也就要求我们要在品质方面动脑筋。通过这种品质直接体现你的VI和BI。这是因为我们MI的差别，造成了VI和BI的差别，VI和BI的差别直接造成了品质的差别。
所以就这一点来说，我们下一步要研究。我们通过实际的工作，就不会让我们的企业文化建设成为一句空话。人们老是说企业文化摸不着看不见，其实它每时每刻都体现在我们的工作习惯、与人交谈当中。同样，在我们企业里面，也是讲一种潜移默化的意识，就是需要通过实际工作中把我们这些理念贯穿，要分析为，细化为可以操作的指导规范，让人们在执行的过程中潜移默化，在无形中形成了他行为的差异性。特别在部队中，随时都是军人站得十分笔直，这是军队的传统。显然我们搞企业文化建设，也是通过这种各方面的流程、行为、举止和规范来打造。就是让每一个人的思想里面、血液里面和灵魂里面，都有安信所倡导的“诚信、务实、品质”这些理念，包括解决问题和思维问题的方式，这才叫企业文化。通过这种企业文化的建设来约束和规范我们的行为，推动我们更好地为客户提供卓越的服务。
第四个方面，就是未来“十二五”期间安信的工作规划和发展路径。
集团“十二五”规划出台以后，现在草稿已经差不多了，很快我想九月份就宣讲集团“十二五”规划的要求，那么安信作为我们经营管理板块里的规划，按照集团公司总体的规划要求，安信的工作规划要怎么做。这就要立足于集团这个平台。所以现在就要去考虑“十二五”期间，我们要结合北投集团资产发展和物业发展，大概预计是个什么样的物业类型。
现在比如说我们有产业园区、写字楼、住宅，今后有高速公路服务区多种经营、主题公园、餐饮、酒店等，怎么做？这就是要做工作规划。所以今年我们做完这四项工作，就要着手开始安排一些搞工作规划。以及发展，怎么发展，这不是说说就过了。你说你搞一个酒店怎么弄，跟别人合作？还是你自己搞？现在包括八车道改建，还有贵合高速、防东高速，那两个指挥长经常跑我办公室，要求怎么搞经营，怎么搞招商啊？所以我想安信就要考虑这些问题怎么做。
另外，就是发展的问题，现在我们搞管理，今后管理和经营要并重，而且经营本身也是管理。我们要达到什么样的目标，怎么发展？现阶段今年是“管理年”，明年是什么年，后年是什么年，这五年我们每一个年都有一个主题，这样我们安信活得才有意义，就不是盲目的活着。所以通过这种每年的主题来奠定我们的发展途径。那么现在我们就要去研究它。比如说刚才我讲的“十二五”规划那个要求，达到“十二五”规划的要求我们每年要做什么工作，该怎么发展？从你品质的管控，你的建章立制，从你经营管理的要求，还有工程管理的要求，怎么搞。
所以我想，我们集团“十二五”规划下来以后要召集经营管理部、行政人事部，还有财务部和各服务中心，集中精力来研究这个事情，必要的时候从外面聘请战略咨询顾问，帮我们一起来搞。
第五个方面，谈一下如何做好物业管理职业经理。
刚才我讲我们的不足的时候，专业化水平不高。那么怎么做物业管理职业经理？我们既然投入到物业管理这个行业里面来，就说明你热爱它。我觉得如果你们不热爱它，不想成为这样一个职业经理人，我就奉劝你趁早离开，不要在这里浪费我们的时间和精力。
你既然投入到这个物业管理行业，我的建议就是一定要做一个职业经理人。就像你们这些顾问一样，一看就是非常职业，你到哪一个公司都能做，就是按照市场化要求。所以说，做一个物业管理职业经理人，刚才我讲我们的考试，上岗的考试，首先一个是上岗证，现在是不是都拿到了？如果没有拿到，就赶紧把这个上岗证拿到，包括客户服务人员都要去拿。既然做这个工作，就要拿这个上岗证书。
接着下一步要求，就是国家物业管理师，从初级到高级。如果你是电工或者是水暖，这些属于技术工种，如果要向更高层次发展，你也必须要有证。没有一个人喜欢在自己的岗位上干一辈子，人都是要向上发展的，除非他快退休了，他不想干了。我讲这句话的意思就是说，我们无论在哪一个岗位，无论是客户服务、行政人事、财务，还是各个不同的技术工种，都要有物业管理职业化的目标去发展。我倒不是说鼓励每一个人都去做官，但是要有这些要求，做一个职业经理人。
这样就对我们的专业知识提出一些比较高的要求。比如说现在目前在座的各位，你们读过这几本书吗？我这是根据建设部房地产司撰写的中国物业管理从业人员岗位培训考试教材，一共6本，你们读过多少本？物业管理出身的另当别论。一个是《物业管理概论》、《物业管理法规政策》、《房地产开发经营与管理》、《房地产基本制度与政策》、《房屋结构构造与房屋设备基本知识》。所以我们作为职业经理，首先从书本知识，你就得读书，就得学习，这样才能达到职业化的要求。
但这只是入门的，除了入门的，比如说我刚才讲了这么多的物业，每个物业，比如说办公楼，你对办公楼了解多少啊？办公楼的设备，消防的、电梯的、给水排水、空调的、智能化的，你了解多少个？比如说住宅的，以后还要搞主题公园，还有酒店，你能搞几个？作为一个职业经理人，你的综合知识一定要强，包括客户服务，人家跟你投诉，你啥也不懂，是个花瓶，下一次人家就不理你了，所以这就是协调。如果你不懂客户服务这个东西，你怎么把这个信息反馈给工程部门去解决这个问题呀，怎么填这个单子啊？这个就是对综合性的知识提出更高的要求。
所以本身来说，前期介入包括北部湾大厦，现在就是一个学习的好机会。他们现在在搞装修，比如说装修的材料，以后这个墙料会不会脱落下来，渗水做得行不行，从现在装修就要解决这个问题。你不能说不了解这个东西，比如说渗水，为什么渗水，讲一讲，讲不出来，这就是不专业化。这样人家说你安信一点都不职业，不专业。同样还有一些供电的设备、电梯，你对每个电梯型号，奥迪斯、讯达、广日这些不同的电梯，不同电梯的类型，垂直梯、步梯，你们有没有去掌握，这就是要求。
我想以后我们的工程部成立以后，就把这些档案全部建立起来。包括以后我们有时候不仅立足于北投，还有对外扩展，我们以后也会做得像之平一样，我们也输出管理咨询，解决社会问题，怎么做这些事情，这就要去研究，去做这些事情。你看看物业管理这个行业，这个知识的要求综合性多高。一个设备就这么多，还有保安管理。保安管理两个方面，一个就是社会治安的管理，另外一个就是消防的安全。怎么做？
我半个月前制止了一场冲突，因为我最近在搞装修，有一天早上我很早去，有一个装修工人要进去，要扛设备进去，保安不给他进，于是发生了纠纷。开始是一个保安和他对抗，接着几个保安打他一个，那我就制止了这场冲突。我说你们保安不能打架，你打架直接影响了这个楼盘的形象，你们懂不懂法律，把你们的保安队长叫过来。所以这个保安，作为一个保安来说，你懂不懂国家有关的社会治安的一些条例，怎么处理？我说你在那里站个岗，当块门牌，你懂不懂怎么处理啊？抓到小偷怎么处理？去暴打人家一顿？老板去赔钱吧，他回头把你开掉。还有刚才讲的工业园的工人打架，怎么去解决这种社会治安和内部治安的问题，还有防范保安内部作案。另外一个是消防。所以你看一个保安的管理就涉及到那么多的问题。另外就是保洁。保洁是不是那么简单啊？清洁工在那里扫完厕所拉倒了？清洁工用的东西不对，强酸把东西烧坏了，你看业主找不找你算帐。对于保洁设备你了解多少？还有保洁的原料，这些液体有什么特点，你们懂得多少。有多少品种，这个品种可以解决什么问题，那个品种可以解决什么问题。这都是需要我们的管理工作经验去积累。另外还有绿化，绿化不能老承包给别人。绿化的费用怎么和别人谈。绿化的树种结合广西目前植物的品种，有几千种，哪些绿化成本比较低，又能够达到美观的作用。哪些绿化平时是怎么维护的。所以说，我们有这么多保洁主管、绿化主管等都要懂这些知识。很简单的，所以这就是我说为什么这么综合，还有客户服务，还有财务管理，这些都有很多的知识。
所以说，做一个职业经理人，他需要掌握的知识是非常综合的。从这个角度来看，你们投入到物业管理行业里面来，要懂的东西是不是很丰富？它是一个新兴的产业，在我们国家。那在英国来说，有个“英国物业管理皇家管理协会”，告诉你们是“皇家管理协会”，不是一般的。那个“皇家管理协会”原来在广州大都市广场，一个鬼佬，他都很自豪告诉我，我管这个写字楼，包括新加坡的、香港的，我管了40年了。你想想看这种自豪感。你去看看为什么我们国家跟别人比，在物业管理这种软件上，相差好远。这就是管理的水平。所以我说，你们投入到这个行业来，就要综合地学习，不是说等学好了再干，是边干边学。就好比我们今天看到的“QCC”，就是你们通过边干边学边总结，通过你们的案例，以及每个月的交流和提高而取得的成果。当然我们现在也正在朝着这方面努力。所以说，做一个物业管理的职业经理人，是我们安信物业管理每个员工人生目标的追求。所以，既然你投入到这个行业里面来，你就要热爱它，就要把它作为一生的职业。
比如说陈之平先生，我看他就做得很好啊，他就是一个地地道道的职业经理人。他去到哪里都抱着学习的心态，问这个行不行，这个树是什么名，这个怎么清洁。他处理问题总是以身作则，发现地上有烟头，就随手把它捡起来，他的行为举止已经体现了细节管理，体现了地道的职业经理人的素养。所以我觉得，下一步，包括我们行政人事部，你们的培训就是按照这个目标来做，包括“十二五”期间人力资源的总体规划，最高目标就是朝着这个方向去发展。所以我讲了，无论什么工种都要朝着这个方向发展，
第六个方面，强调一下我们今年管理工作的目标。
我们今年还是要积极推进，奋力拼搏，求真务实，完成好今年“管理年”工作的各项目标。今天讲的我们的四大工程，三级、ISO、北部湾大厦，还有凤景湾，这4个工作是亮点，要把它做好。还有第五个，凭祥保税港区的“区优”，尽量把它落实。这5项工作就是我们下半年工作的目标。
就这些工作目标来说，不同的时点上定了不同的目标。那么，就要按时间节点倒排，由专门的部门负责抓具体落实，每周要滚动。特别是北部湾大厦，这个工作非常重要，今后大家的吃喝拉撒就是看北部湾大厦这支团队了。那么做得好不好，领导首先是K我，那我肯定找你们来K了。所以这个工作是重中之重。北部湾大厦怎么去接管。食堂装修方案已经解决了。另外就是北部湾大厦物业管理的方案出来没有。出来之后可能要开会，多开几次会，包括把建设办的一些人找过来讨论。另外还有它的经营管理方案，要从现在开始要有规划。不能进去之后再考虑这个问题，现在就要考虑好。
现在北部湾大厦有一个最致命的弱点，就是产权一直解决不了。听说建设办每天在搞这个事情，一直搞都搞不定。我们安信能不能提供点帮助，因为它解决不了，我们也经营不了的。这产权不清晰，不是商品房来的，这种东西是不能经营的，不能出租的，直接决定的。上次，投资发展部向我汇报这个事情，我也讲了这个问题。所以，你们在介入的时候就要和他们提这个事情，能不能一起联动来搞这个事情，如果他卡在那里的话，这个对我们的经营来说是存在问题的。
另外一个ISO，现在很快要去进行外审，现在外审的话，希望廖总把这个工作落实，要做好，要跟这个来外审的单位做好沟通，对别人提出的建议和意见要及时修订。另外就是三级资级，必须今年要实现，今年实现不了，明年去接手凤景湾就难了。这个也是立身之本，所以要采取非常规措施解决这个问题。原来我讲过，哪个团队把这个搞好了，今年重奖，暂三转为三级。
第四是凤景湾的投标，要配合好之平公司尽快把这些工作落实下去。这个工作要抓紧，包括销售配合怎么做好，要跟地产做好充分的沟通。这毕竟来说是北投集团第一个房地产，上上下下都很关注。
总而言之，今年是安信公司的“管理年”。我们在基础上面已经做了非常多的工作，同时也看到了我们到得的工作成绩。今天应该说，我对“QCC”的代表这个管理来说，我想各位董事和监事都比较满意，解决很多实际问题。我希望通过这种实际问题去总结我们的管理经验，再把它抽象出来成为我们的管理模式。就是通过点点滴滴，那它就是安信的物业管理模式。这就是我说为什么这个“QCC”要搞，要一直搞下去，要把它作为我们平时日常的管理工作去实践。
虽然我们任重而道远，但是伟大事业始终起步于我们的基础工作。没有这种基础管理工作，我们是很难成大业的。所以，我们今年“管理年”一定要按照集团公司“两个转变”的要求，深入探讨安信物业服务品质的涵义，从身边的每一个细节工作中去探讨，安信物业管理服务每一个流程，通过MI、VI和BI来打造安信独特的品质。同时，我们要加强学习。今年，如果时间允许，还是要派业务骨干出去走一走，去学习借鉴沿海发达地区物业管理企业的经验和管理模式。
由于时间问题，我就不再讲了，今天我的讲话就到这里。谢谢大家。
篇2：重庆某物业管理有限公司行政制度
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重庆某物业管理有限公司行政制度 本文简介：重庆某物业管理有限公司行政制度第一章员工守则1-1企业精神勤奋敬业，热情服务，诚信务实，追求卓越1-2员工守则(一)准时上下班，对所担负的工作争取时效，不拖延、不积压。(二)服从上级指挥，如有不同意见，应婉转相告或以书面陈述，一经上级主管决定，应立即遵照执行。(三)尽忠职守，保守业务上的秘密。
重庆某物业管理有限公司行政制度 本文内容：
重庆某物业管理有限公司行政制度
第一章
员工守则
1-1
企业精神
勤奋敬业，热情服务，诚信务实，追求卓越
1-2
员工守则
(一)
准时上下班，对所担负的工作争取时效，不拖延、不积压。
(二)
服从上级指挥，如有不同意见，应婉转相告或以书面陈述，一经上级主管决定，应立即遵照执行。
(三)
尽忠职守，保守业务上的秘密。
(四)
爱护本公司财物，不浪费，不化公为私。
(五)
遵守公司一切规章及工作守则。
(六)
保持公司信誉，不作任何有损公司信誉的行为。
(七)
注意本身品德修养，切戒不良嗜好。
(八)
不私自经营与公司业务有关的商业或兼任公司以外的职业。
(九)
待人接物要态度谦和，以争取同仁及顾客的合作。
(十)
严谨操守，不得收受与公司业务有关人士或行号的馈赠、贿赂或向其挪借款项。
第二章
人事管理制度
2-1
人员招聘、录用制度
1、新进员工必须通过公司及用人部门两次面试，并由用人部门通知上班。上班前必须先办理录用手续或签订劳动合同（或劳务协议）。办手续时需填写各类个人资料供存档、需上交本人身份证复印件、最高学历证书复印件及其他培训资料证书复印件（如有），个人资料应正确无误，如提供虚假资料，可招致辞退的严重后果。需携带好有关证件原件，由员工本人亲自与公司签订劳务协议或劳动合同后方能上班。
2、新进员工自上班之日起试用期为一个月（技术部门试用期为三个月）。
3、员工对于自己所担任之工作有任何问题，需先征询用人部门主管或经理意见。
4、凡与公司签订了正式劳动合同的员工，请到原单位/社保中心将养老金等帐户转至本公司，以便公司为您办理养老金等。若原单位/社保中心从未办过社会保险或从学校新毕业之员工，请书面向公司说明并提出申请新开户头。
2-2
离职、辞职、辞退办法及手续
1、凡员工欲离职者，应按合同/劳务协议之规定，提前向用人部门提出书面离职申请；试用期间则于一周前提出书面申请即可。
2、凡员工未按合同（或协议）书承诺提前离职者，公司将扣除相应的薪金作为通知期以赔偿公司损失（除非特殊情况，经用人部门主管或经理同意准予提前离职）。
3、有下列情况之一者，根据公司用人部门主管或经理批准，报公司核准予以立即辞退。
（1）、在试用期内证明不符合录用条件的。
（2）、符合《劳动合同书》中条款须辞退的。
（3）、严重违反劳动纪律或公司规章制度的。
（4）、不能胜任所聘岗位工作的。
（5）、违反国家法律或治安条例的。
（6）、故意不服从上级指挥及合理指令，经多次警告无效。
（7）、故意损坏公物或利用工作之便贪污、挪用公款。监守自盗、收受贿赂者。
（8）、有严重损害公司及所管小区形象的行为，并造成后果的。
（9）、直接造成客户投诉三次，并经查实却系该员工责任的。
（10）、严重失职，营私舞弊，工作中出现责任事故，对公司造成重大损害的。
2-3
公司考勤管理制度
本管理制度为公司考勤管理的基本制度，各管理处可以此制度为基础，结合管理处实际情况，另行制定考勤管理制度。另行制定的管理处考勤管理制度需报公司批准、备案后方可执行。
2-3-1
考勤制度
1、员工工作时间为上午8：30时至12：00时，下午1：30时至5：30时（个别岗位工作时间以工作需要设定），因季节变化需变更工作时间时由公司另行通知。
2、公司员工实行上下班签到并随机抽查制度，由各部门、各管理处负责组织实施。
3、公司员工外出办理业务，需提前办理《员工外出登记单》，并交至各部门经理处，否则按迟到或旷工论处。
4、员工因公出差，须事先填写《出差申请单》并交至各部门留存。凡未填写《出差申请单》者按事假论处，特殊情况须报公司总经理审批。
2-3-2
迟到、早退
1、迟到和早退的违约金标准如下：
迟到/早退分钟
违约金标准
5
≤
X
＜
10
10元
10
≤
X
＜
30
20元
30
≤
X
30元
2、月累计迟到、早退共3次（含3次）以上，无当月绩效工资。
2-3-3
旷工
有下列情况之一者以旷工处理：
1、未办理请假手续而缺勤或未经准假而私自休假者，以及因各种假期逾期而无事先申请续假者。
2、不服从调配而不上班者。
3、打架斗殴致伤而不上班者。
4、一次迟到或早退30分钟以上者。
5、其他无正当理由缺勤者。
6、凡旷工而2小时以内的，按半天计算，严重警告并扣发当月绩效工资和半天工资；旷工超过3小时的，按一天计算，严重警告并扣发当月绩效工资和一天工资；旷工二天者扣发当月绩效工资，并扣发四天工资，给予最后警告。
7、一个月内累计旷工三天及以上者，予以立即辞职。
第三章
员工薪资管理
3-1
工资管理暂行办法
3-1-1
总
则
按照公司经营理念和管理模式，遵照国家有关劳动人事管理政策和公司其他有关规章制度，特制定本方案。
3-1-2
指导思想
1、按照各尽所能、按劳分配原则，结合公司的经营、管理特点，建立起公司规范合理的工资管理制度
2、以员工岗位责任、劳动绩效、劳动态度、劳动技能等指标综合考核员工报酬，适当向经营风险大、责任重大、技术含量高、有定量工作指标的岗位倾斜。
3、统一基本工资基数，构造适当效益工资档次落差，调动公司员工积极性的激励机制。
3-1-3
员工工资制度
一、适用范围：
（一）、公司中层管理人员；
（二）、公司所属各管理处一般管理人员及正式员工。
二、工资模式：
（一）中层管理人员：月薪构成按上级公司有关规定执行。
（二）正式员工：
1、适用范围：公司签订正式劳动合同的所有员工。
2、工资模式：采用结构工资制。
员工工资=基本工资＋岗位工资＋绩效工资+工龄工资
（1）基本工资：
①、公司基本工资标准的确立，变更由公司依据公司经营状况、盈利情况制定。
②、确因工作需要，需对员工基本工资进行调整的，由各部门书面上报并说明调整理由，经公司经理办公会研究报总经理批准后方可于次月执行；
（2）岗位工资：
①、对各部门各岗位职务根据工作需要设定并制定该项。
②、同岗位职务的岗位工资分为三个级差档，由低级档向上一级档晋升职务工资需工作满一定年限（注：清洁工岗位三档晋升二档需工作满1年、二档晋升一档需工作满5年；其余岗位三档晋升二档需工作满2年、二档晋升一档需工作满5年），每年各项考核成绩达标，由各部门书面上报申请，经公司经理办公会研究报总经理批准后方可于次月执行；
（2）绩效工资：
①、根据各部门工作任务、工作标准、员工职责履行状况、工作绩效考核结果确立；
②、绩效考评由公司责成各部门进行；公司各部门依据汇总资料，测算考核出各部门员工定量或定性的工作绩效，确定每个员工效益工资的计算数额；
③、绩效工资未经批准，任何人不得擅自公开。
④、绩效工资与岗位工资、工龄工资一同发放。
（3）工龄工资：
①、工龄工资确定30元／年的标准，员工的工龄工资为工作年限×分配标准。
②、工龄工资的计发为员工工作每满12个月计工龄一年，从第13个月起计发工龄工资。
（4）、其他：
①、公司根据不同工作岗位的工作需要分别发给伙食补贴、交通补贴和通讯补贴；非所有岗位都有上述补贴。享有补贴的工作岗位，补贴在发放工资时一并发放。
②、因工作性质，为解决上丁管理处秩序维护员生活问题，公司向上丁管理处各秩序维护员按每天10元标准，提供中晚餐，中晚餐餐费由上丁管理处统一从各秩序维护员工资中扣回；
③、加班工资有合同约定的按合同约定标准计算，无合同约定的按国家或地方规定标准计算。
④、凡公司正式员工应当参加社会保险。各项社会保险，由公司根据国家及本地区有关规定统一办理。
3、正式员工工资标准见附件。
（三）非正式员工工资制
1、适用范围：
试用期内的员工、离退休返聘人员。
2、工资模式：协议工资制。
三、社会统筹
（一）、社会统筹包括基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、生育保险、工伤保险。
（二）、社会统筹按照国家和本市的有关规定为本公司员工办理。社会统筹个人缴纳部分由公司代扣代缴。
3-1-4
附
则
1、公司每月支薪日为5日。中层管理人员为预支当月工资；其他员工为支付上月工资。
2、以上工资均为税前工资，根据国家税法，由公司统一按个人所得税标准代扣代缴个人所得税。
3、本方案经公司办公会讨论批准于2009年4月实行，解释权在公司总部。
3-1-5
备注
本薪资管理办法发有单行文本：《XX物业公司工资管理暂行办法》。
第四章
公司福利
4-1
员工婚、产、丧假的规定
4-1-1
婚假
1、员工在试用期满后，符合结婚年龄者，经总经理批准按国家有关规定可获得有薪婚假。
（1）、根据《重庆市劳动和社会保障局关于企业职工请婚丧假的处理意见的通知》（渝劳社办发〔2000〕24号）“职工本人结婚，由本单位行政领导批准，给予5天的婚假（不含按规定应享受的晚婚假）”。
（2）、《重庆市人口与计划生育条例》规定“男年满25周岁，女年满23周岁以上初婚为晚婚，晚婚增加婚假10个工作日。
晚婚的职工，增加婚假十个工作日；
2、休婚假的员工须提供结婚证复印件。若无故延长假期者，按事假处理。公司有权根据业务工作情况决定休假日期。
4-1-2
产假
凡与公司签订劳动合同的女员工，根据《重庆市人口与计划生育条例》及《重庆市职工生育保险暂行办法》可享受有薪产假。
1、女职工生育产假为90天；晚育（指已婚妇女二十四周岁以上生育第一个子女）增加产假30天；多胞胎生育的，每多生育一个婴儿，增加产假15天；难产增加产假15天。
2、女职工怀孕4个月以上流产或引产的，产假为42天；怀孕4个月以下流产的，产假为15天,其中患宫外孕的，产假为30天。
3、生育生活津贴=生育上年本人月平均工资÷30天×产假天数。
4-1-3
丧假
1、根据《重庆市劳动和社会保障局关于企业职工请婚丧假的处理意见的通知》（渝劳社办发〔2000〕24号）的有关规定，职工的直系亲属（父母、配偶或子女）死亡时，由本单位行政领导批准，给予5天的丧假。职工在外地的直系亲属死亡时需要职工本人去外地料理丧事的，可以根据路程远近，另给予路程假。
2、员工非直系亲属（职工的岳父、母或公、婆）死亡时，需要其料理丧事的，参照《重庆市劳动和社会保障局关于企业职工请婚丧假的处理意见的通知》规定，公司准予职工享有三天有薪丧假。其他非直系亲属死亡时，需要其料理丧事的，按事假处理。
3、员工必须出示有效证明，经部门经理同意，报经总经理批准，方可休假。若无故延长假期者，按事假处理。丧假必须当时提取，不能保留或其他方式代替。
4-2
员工病、事假的规定
4-2-1
病假
1、员工因病休假，必须凭医院病假证明方可病休，若当天无法交病假证明的，须在上班当天补交（须附病历证明），但必须在病假当天电话告知部门主管或经理。员工上班时间需要到医院就医，需先经部门主管或经理同意。就医时间若不超过2小时，不按病假处理。多于2小时部分按病假处理。每月不按病假处理的就医次数只限一次。
2、员工按请假手续休病假的，所扣工资=休假天数×日工资，并不享受当月绩效工资。
3、员工休病假天数超过40（含40天）天的，公司有权与其终止劳动关系。
4-2-1
事假
员工因事确需本人处理，必须至少提前一天向部门主管或经理提出申请，并填写《休假申请表》，经批准后方可休假。因急事需当天休事假者，必须在本人应到岗的时间前用电话通知部门主管或经理，经同意后方可休假，事后补办请假手续。
1、服务期满一年者事假可用年休假抵冲，但必须在假单中特别注明扣抵年休假。否则一律以事假处理。
2、仍在试用期的员工，一般不予批准事假。有特殊情况者除外。
3、事假工资计发办法：（每月累计事假天数为D）
（全额工资/22）×（22
-
D）
4、全年事假累计超过15天（含15天），公司有权与其终止劳动关系。
4-3
员工工伤假的规定
员工因工受伤，经公司指定医疗机构证明，由所在部门出具工伤报告，经部门经理审核，报总经理批准后按工伤处理。否则按病假处理。
4-4
员工年休假的规定
1、凡正式员工在本公司连续服务满一年者（包括试用期），可享受有薪年假，年休假期按国家有关规定执行。
（1）、职工累计工作已满1年不满10年的，年休假5天；
（2）、已满10年不满20年的，年休假10天；
（3）、已满20年的，年休假15天。
年假应以连续方式提取，需提前十五天申请。
2、年休假提取需经部门经理报请公司总经理批准后方可休假，年休假不准累计及预提。公司有权因业务工作更改申请者之日期及天数。
3、年休假以一天为计算单位。年休假可冲抵事假、病假。
4、到年底年休假未休不累积至次年使用。
5、年休假的计算以自然年度为单位。
第五章
办公管理制度
5-1
工作例会制度
为加强公司管理，提高各部门工作效率，促进各部门管理人员的责任心，特建立公司工作例会制度。
1、每周五下午4点召开工作例会，各部门经理参加。
2、工作例会内容为：
各部门经理汇报本周工作情况及下周工作计划；
部门间工作协调、配合；
各部门经理工作建议；
公司工作安排；
3、工作例会原则上为60分钟。有话则长，无话则短。
4、本制度一经确立，不再另行通知。非紧急事务处置，不得请假。
5、如遇公司特殊工作安排，不能按时开会，开会时间另行通知。
6、会议地点：XX物业公司本部。
5-2
会议纪律
为了加强本公司会议期间纪律的管理，同时使会议制度化、规范化、科学化，提高会议效率，促进各部工作的协调，结合公司的实际情况特制定此纪律、本制度。
1、参加会议人员必须提前5分钟进入会场，不得迟到、早退，不得中途退出会议。
2、与会人员须带好笔记本，做好记录，积极发言，踊跃提出各种合理化的意见和建议，同时注意保持会场卫生，维持会场秩序。
3、参会人员原则上不予请假，因特殊情况不能参加会议的，须向总经理请假。
4、参会人员在会场内应关闭手机等通讯工具（特殊需要除外），集中精力开好会。
5、不得在会场内交头接耳、闲谈，不准吸烟、吃零食。
6、会议期间不会客，不处理与会议无关事务，不得带无关人员进入会场。
7、注意做好会议保密工作，没有要求传达的有关问题，不得自行传达、扩散。
5-3
礼仪接待管理规定
为进一步加强公司精神文明建设，提高员工素质，树立良好的企业形象，特制定本规定。
1、
注意礼节、讲究原则。物业管理礼仪接待要讲究礼貌，要克服服务工作低人一等的思想，要认识到尊重客户就是尊重自己，所以要在接待中既要坚持原则，又要注意礼貌。
2、
一视同仁、举止得当。物业管理礼仪接待的对象都必须热情的对待，不能看客施礼，更不能以貌取人，必须以优质接待服务来取得每一位业主或用户对你工作的信任，使他们乘兴而来，满意而归。
3、
严于律己、宽于待人。在物业管理接待服务工作中，业主或用户可能会提出一些无理甚至是失礼要求，应耐心地加以解释，宽容待人。
4、热情接待来访或来办事的人员，应先请来人坐下，询问来意，进行相应答复，临走时，送至办公室门外。
5、接待群众来访来电，讲究文明礼貌，耐心倾听，态度和蔼，用语准确，不得语言粗鲁。
5-4
员工着装管理制度
1、为树立和保持公司良好的社会形象，进一步规范化管理，本公司员工应按本规定的要求着装。
2、员工在上班时间内，要求仪容仪表严整，总体要求是：得体、大方、整洁。
3、公司各级员工的着装应按公司要求着公司配发的工作服：
（1）、夏装，短袖只能开解第一颗衣扣，长袖衬衫需佩戴领带并不得挽起袖子或不系袖扣；男员工不准穿深色皮鞋以外的其他鞋类(包括皮凉鞋)，女员工可着有扣凉鞋。
（2）、冬装，着西装时应配深色袜和深色皮鞋。
（3）、无论冬、夏装均要佩戴公司徽标，公司徽标应佩戴在左胸前适当位置上。
4、员工不得裸露纹身，上班应注意将头发梳理整齐。男职员发不过耳，并一般不准留胡须；女职员上班提倡化淡妆，金银或其他饰物的佩戴应得当。
5、员工工作期间外出，属工作需要可着其他服装，但要得体、大方、整洁。回公司需按公司要求着装。
6、服装换季时间，由公司统一规定。
7、员工违反本规定的，除通报批评外，每次扣款10元；一个月连续违反三次以上的，扣发当月工资或绩效工资100元。
8、各部门、各线负责人应认真配合、督促属下员工遵守本规定。一月累计员工违反本规定人次超过三人次，并连续两月，扣发该部门负责人工资100元。
5-5
电话管理制度
1、为使公司电话发挥最大效用且尽可能节省话费，特制定本制度。
2、市话由各部门经理负责管理、监督与控制使用。
3、每次通话前应对通话内容稍加构思或拟出提纲，通话时应简明扼要，以免耗时占线、增加话费。
4、通话时应注意礼仪礼貌，体现公司员工良好的文化素质和精神风貌。
5、凡开通长途电话的部门，长途电话由各部门经理负责管理、监督与控制使用。各部门经理应建立《长途电话登记簿》，详细记录通话人、受话人、主要内容、通话时间等。禁止因私使用公司长途电话（特殊情况需经部门经理同意后方可使用）。
6、公司传真收（发）应登记备案后交收（发）人签字确认。
5-6
公司节假日值班制度
1、公司节假日期间设立公司各部门经理以上领导值班制度，排定值班表，印发各有关部门和人员。
2、目的：以公司业务工作为主。
3、一般以下班后时间或节假日为值班时间。
4、值班要点：
（1）.处理未完成工作；
（2）.处置下班后及节假日的突发、紧急事件。
（3）.值班人员接打值班电话，应记录来电时间、单位、授话人、主要内容。
（4）.值班接待来宾要记录来访时间、单位、来访人、主要内容，提出处理意见。
（5）.值班人员要按规定准确填写值班日志。
5-7
公司保密制度
1、为保守公司秘密，维护公司权益，特制定本制度。
2、公司秘密是关系公司权力和利益，依照特定程序确定，在一定时间内只
限一定范围的人员知悉的事项。公司各部门以及职员都有保守公司秘密的义务。3、公司秘密包括下列秘密事项：
（1）、公司重大决策中的秘密事项。
（2）、公司尚未付诸实施的经营战略、经营方向、经营规划、经营项目及经
营决策。
（3）、公司内部掌握的合同、协议、意见书及可行性报告、主要会议记录。
（4）、公司财务预决算报告及各类财务报表、统计报表。
（5）、公司所掌握的尚未进入市场或尚未公开的各类信息。
（6）、公司职员人事档案，工资性、劳务性收入及资料。
（7）、其他经公司确定应当保密的事项。
（8）、一般性决定、决议、通告、通知、行政管理资料等内部文件不属于保
密范围。
（9）、业主档案、园区声像监控档案。
4、属于公司秘密的文件、资料和其它物品的制作、收发、传递、使用、复制、摘抄、保存和销毁，由总经理委托专人执行；采用电脑技术存取、处理、传递的公司秘密由电脑使用者负责保密。
第六章
员工奖惩条例
为宏扬正气，加强企业管理，做到奖罚分明，奖励有章，处罚有据，特制订本条例。
6—1
奖励
员工奖励分为以下三种：嘉奖、记功、一次性重奖。
1、嘉奖
嘉奖一次发500元奖金以资鼓励。
凡符合下列条件之一者，予以嘉奖。
①
对管理制度或技术方面建议改进，经采纳施行，卓有成效者。
②
在工作中成绩优异，被评为优秀员工者。
③
遇有灾难，勇于负责，处置得当者。
④
发现职守以外故障，予以速报或妥为处置避免损害者。
⑤
其它理应受到嘉奖的行为。
2、记功
颁发奖状，归入个人档案，发2000元奖金以资鼓励。
凡符合下列条件之一者，予以记功。
①
遇有意外或灾害，奋不顾身，不避危难，减少公司损失者。
②
维护员工安全，冒险执行任务，有功者。
③
维护公司重大利益，避免重大损失或增加利润者。
④
为公司争取特殊权益者。
⑤
有其他重大功绩者。
3、一次性重奖
凡符合下列条件之一者，给予一次性重奖。
①
研究发明，对公司确有贡献，并使成本降低、利润增加者（数额100
万元以上），奖励额度为1%。
②
为广开门路开拓新项目，无论是公司内部或是外部人员联系来的新项目
都给予同等的奖励，奖励额度为总投资的1‰-1%。
6--2
处罚
为促进员工自律，建立员工行为标准，提高员工素质，维护公司声誉，所
有员工必须严格遵守公司各项规章制度。如有触犯，将视情节轻重予以处分。
公司为确保执行处分时，能尽量公平，特设有正式处分程序，使员工对自
己的偏离行为作出反省，并从错误中吸取教训，力求改进。
员工的处罚分为四种：警告、记过、无薪停职、解除劳动合同。
a、
犯轻微过错者，予以警告并每次处罚50元，并从其当月工资中扣发。
b、
犯严重过错者，予以记过并每次每项处罚500元，在当月工资或后续工
资中扣发。
c、
任何一项严重违纪行为，对行为人予以即时解除劳动合同，公司并且无
须给予事前通知及任何经济补偿或赔偿。
d、
无薪停职，如员工被涉及到刑事或经济审案中，本公司将先予无薪停职，
并根据审判结果作出决定。
（一）、轻微过错
1、未取得上级人员同意，无故迟到、早退、缺勤而事后又不能作充分说明。
2、公司工作时间内，行为不检，如嬉戏、大声说笑、大声吵闹、玩乐器或
收音机等等。
3、保持办公场所干净、整齐。
4、不遵守安全守则。
5、工作欠负责任。
6、随地吐痰或随地抛弃废物。
7、脾气急躁，无法自制或作出与员工身份不相称的行为。
8、个人仪容不整洁。
9、谈吐粗鲁或污言秽语。
10、服务工作态度欠佳。
11、工作效率欠佳。
12、隐瞒或不理会投诉。
13不按规定穿着服装或佩挂标志或穿拖鞋背心上班。
14、工作中经常出现轻微错误。
15、工作时间经常接听私人电话，且经常超过3分钟以上。
16、因疏忽而损坏公司财物。
17、其它相应过失或过错。
（二）、严重过错
1、在工作场所或工作时间内酗酒滋事，影响自己或他人工作。
2、在公司范围内发生非属娱乐性质的赌博。
3、上班时间打瞌睡或睡觉，怠忽工作。
4、一年内连续旷工或累计旷工三天以内。
1、
擅离职守。
2、
故意减低工作效率，故意玩忽职守或故意拖慢工作进度。
3、
不遵从公司安排之上下班及膳食时间。
4、
擅自利用工作时间处理私人事务。
5、
蓄意破坏本公司的物品。
10、采购物资时，弄虚作假、质次价高。
11、未经批准，私自配制不应掌握之钥匙。
12、违反技术操作规范，造成公司经济和声誉损失。
13、拾遗不报。
14、有欺诈或不忠实行为。
15、
收取或暗示收取工程建筑承包商或材料供应商等业务单位或个人金钱
回扣、物品或其它利益好处。
16、
接受工程建筑承包商或材料供应商等业务单位或个人的宴请（除公司
批准同意外）。
17、
窥探、泄露、传播公司之商业秘密。
18、
作出不道德行为，言行猥亵，作出涉及刑事罪行之行为。
19、
背后议论上司或同事，影响工作和员工团结。
20、
未经批准，擅自召开会议或参与任何集会。
21、
擅自标贴煽动、诽谤、虚假的文件或通告。
22、
制造或传播谣言或诽谤之言论，影响公司及其他员工之声誉及员工之
间团结。
23、
任何其它足以破坏公司秩序并有损公司及员工名誉地位之言论及行
为。
24、
篡改或伪造公司文件、记录或票据等。
25、
提供虚假之资料及报告。
26、
收取或付出金钱或物质等代价，以求取得或代为安排晋升较好之工作岗位。
27、
违反财务管理制度致使公司声誉和经济受到轻微损失。
28、
对上级指示或期限命令，无故不能如期完成，致影响公司利益。
29、
未经许可擅自外出，怠忽工作或擅自变更工作方法，使公司蒙受重大
损失。
30、
未经批准，在外单位兼职或从事其它商业活动。
31、
在公司内或工作场所吵架。
32、
打听他人薪资或奖金。
33、
其它属于严重过错的行为。
（三）、严重违纪
1、
触犯刑事法律。
2、
对上司、同事、下属进行暴力威胁、恐吓及相互斗殴。
3、
故意犯上或不服从上司合理之工作调配。
4、
工作中出现重大渎职行为或重大过失。
5、
接受贿赂、营私舞弊致公司造成重大损害，假公济私、损公利已，蓄意
谋求个人利益之行为。
6、
私藏或泄露上级部门或业务单位或本公司之文件、资料、图纸或信息等
商业机密。
7、
盗窍或非法占有公司财产或商业机密（包括文件、资料、图纸或信息等）。
8、
搬弄是非，严重破坏公司员工团结或影响公司声誉。
9、图谋不轨，存在影响公司生存的危险。
10、在公司范围内赌博或参与吸毒。
11、获二次书面警告或记过后再次触犯规定的。
12、一年内连续旷工或累计旷工三天以上（含三天）。
13、侮辱、诽谤或殴打上司、下属或同事，煽动或教唆他人与上司、下属、
同事打斗或参与上述之打斗。
14、恶意破坏公物或他人物品。
15、违反财务管理制度致使公司声誉和经济受到重大损失。
16、违反公司印章管理使用规定而致公司重大损失。
17、其它严重违法违纪的行为。
第七章
财务制度
为规范公司操作，合理运用资金，节约开支，特制定以下财务支付报销规定：7—1
报销程序及规定权限：
1、支出金额在10000以下（含10000元）。
经办人→
副总经理→总经理
2、支出金额在10000以上至300000元的。
经办人→副总经理→总经理→（财务经理报董事会备案）。
3、300000元以上的经营费用等各类支出，由经理办公会研究决定后报董事长审批。
二、一切支出如有合同或协议，办公室在归档同时应送财务部留复印件作为支付依据。
7—2
财务报销时间：
员工平时需要报销的单证先填写报销单，按规定审批后交财务部出纳处：
1、
每星期二定为现金报销时间，员工需要报销，应事先办妥审批手续，经
出纳员审核无误后方能付款。
2、每月22日定为支票结算日。
3、如遇特殊情况，按规定程序审批后，出纳员方能付款。
7—3
现金收入管理
1、为应付日常零星开支，出纳员负责从银行提取不超过核定库存限额的现
金，并及时登记入帐。
2、对于超出限额的库存现金，出纳员应及时送存银行。
7--4、现金支出管理
1、现金支出仅限于下列用途：
①
支付职工工资及各种津贴、奖金。
②
支付给个人的奖励、佣金及其他劳务费。
③
支付各种零星采购及银行结算起点以下的往来。
2、各部门或个人因工作需要借支现金时，应填制规定的借款单，经副总经理审核后，报总经理审批，核对无误后出纳员方可付款。借款人应在借款单上写明借款事由、还款期限。一般情况下借款人应在三天内办理还款手续，特殊情况不能核销的必须到财务部说明情况并办理相应手续。借款应于月底财务结帐前归还，特殊情况需跨月结算的，应重填借款单说明理由并报请总经理批准。
3、每笔资金支出都必须由经办人向收款方索取有效原始凭证，所办业务完成后，按规定日期内到财务部门办理报销手续。如无有效原始凭证或未经主管经理批准，以及有违反财务制度、财务纪律的业务，财务人员有权拒绝报销。
4、现金支付限额为1000元（特殊情况除外），高于限额的原则上一律以支票支付。
7—5
支票管理制度
凡按规定不能用现金收付款的各项业务，一律应通过银行转帐进行结算。
1、公司支票的购买由出纳员负责，并填写支票备查簿，支票备查簿由会计人员保管。
2、空白支票由出纳员负责保管，签发支票所需的人名章由主管会计保管，财务专用章由出纳员保管。
3、现金支票只能由出纳员从银行提取现金时使用，公司与其他单位之间金额在结算起点以上的经济业务往来，一律使用转帐支票。
4、各部门或个人因工作需要领用支票时，必须填写支票领用单，注明事由和金额，按规定权限审批后，由出纳人员签发。支票领取人应在支票领用之日起，十日内到财务部办理报销手续，其程序与现金支出报销程序一样。支票领用人应妥善保管已签发的支票，如有丢失应立即通知财务部门并对造成的后果承担责任。
5、出纳员不得签发不确定日期的支票，不得签发任何种类的空白支票，当付款金额无法确定时，可签发限额转帐支票，并写明用途和收款单位。
6、财务人员不得在支票签发前预先加盖签发支票的印章，签发支票时必须按编号顺序使用，对签错的支票或退票必须加盖“作废”戳记并与存根一起保管。
7、财务人员及时登记支票登记簿，与银行及时核对存款余额，并于次月5日之前编制各银行余额调节表。
篇3：【工程管】XX市居住物业管理招标投标暂行规定
【工程管】XX市居住物业管理招标投标暂行规定 本文关键词：暂行规定，招标投标，物业管理，居住，工程
【工程管】XX市居住物业管理招标投标暂行规定 本文简介：天马行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin；QQ:1318241189；QQ群：175569632上海市居住物业管理招标投标暂行规定一、总则第一条（目的与依据）为了规范本市物业管理招标投标行为，保护招标投标当事人的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》和《上海市居住
【工程管】XX市居住物业管理招标投标暂行规定 本文内容：
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上海市居住物业管理招标投标暂行规定
一、总
则
第一条
（目的与依据）
为了规范本市物业管理招标投标行为，保护招标投标当事人的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》和《上海市居住物业管理条例》的相关规定，结合本市物业管理的实际情况，制定本暂行规定。
第二条
（适用范围）
本市行政区域内的居住物业管理（以下简称物业管理）招标投标活动适用本暂行规定。
第三条
（基本原则）
物业管理招投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第四条
（管理部门）
上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）负责本市物业管理招投标活动的指导，监督和管理。区、县房地产管理部门具体负责本辖区内的物业管理招投标活动的指导、监督和检查。
二、招
标
第五条
（招标人）
物业管理项目的招标人（以下简称招标人）是指依照本暂行规定进行物业管理项目招标的新建住宅建设单位、业主委员会或相关物业产权人。
物业尚未交付使用或者物业已交付使用但尚未成立业主委员会的，新建住宅建设单位是物业管理项目的招标人。
业主委员会采用招标方式选聘物业管理企业的，必须经业主大会或业主代表大会讨论同意。
第六条
（招标组织）
招标人可组建招标工作小组，也可委托咨询服务机构代理招标事宜。
招标人组建的招标工作小组，应当具有能够编制招标文件、对投标人进行资格评审和组织评标的能力，并按下列规定组建：
（一）招标人是新建住宅建设单位或相关物业产权人的，其法人代表（负责人）或其代理人参加招标工作小组；已组建业主委员会的，由业主委员会代表参加招标工作小组。
（二）与招标物业相适应的经济、技术和管理人员占招标工作小组成员总数的５０％以上。
第七条
（招标文件）
招标人或者其组建的招标工作小组应当编制物业管理招标文件。物业管理招标文件应当包括以下主要内容：
（一）招标人名称和地址，招标工作小组或其委托的招标代理机构的联系方式；
（二）物业基本情况。包括物业名称，坐落地址，总占地面积，总建筑面积，绿化面积，房屋类型，产权性质，房屋幢数，套数，建筑结构，公建配套设施，主要设备设施，物业档案（含施工或竣工图纸），出售情况，入住率等；
（三）委托管理的内容及要求；
（四）物业管理用房的安排；
（五）投标人的资质与条件；
（六）投标书的编制要求；
（七）组织解释招标文件及实地考察物业的时间；
（八）投标书密封要求和送达的截止时间，地点及方式；
（九）开标、询标的时间，地点、方法与程序；
（十）投标报价要求及评标标准；
（十一）拟签订合同的主要条款；
（十二）其他事项的说明。
招标文件可载明投标保证金的缴纳、对未中标人编制投标文件的经济补偿方法等内容。
第八条
（投标保证金和标书编制补偿金）
招标文件要求由投标人缴纳投标保证金的，投标人应当缴纳；投标保证金应在确定中标人后３０日内退还投标人。
招标文件对未中标人承诺支付标书编制补偿金的，招标人应当支付。
第九条
（招标公告、招标邀请书）
招标人采取公开招标方式的，应通过报刊、广播、电视或其他公开方式发布招标公告；招标人采取邀请招标方式的，应向３家以上的具有相应物业管理资质的物业管理实绩的企业发出投标邀请书。招标公告应包括以下内容：
（一）招标人的名称，地址和联系方式；
（二）招标物业的名称，地址，使用性质，建筑面积，实施管理的时间；
（三）投标资格条件，报名的地点和期限；
（四）获取招标文件的时间，地点，方法和相关费用等。
招标人应在发布招标信息前，将招标项目简介，招标文件，招标公告或招标邀请书，招标工作方案等文件报物业所在地的区、县房地产管理部门备案。
第十条
（截标期间）
物业管理招标文件发出之日至投标人提交投标文件的截止期间，不得少于２０日。
第十一条
（招标文件的修改）
招标工作小组或其委托的代理机构可召开招标文件答疑会议或组织物业现场踏勘，就招标文件向投标人解释说明。解释说明内容与招标文件内容不一致的，招标人应在截标日前１５天，以书面形式告知所有投标人。
招标人对已发出的招标文件进行修改的，应在截标期日前１５天，将修改后的投标文件以书面形式送达投标人。逾期送达的，投标文件送达截止期日顺延。
三、投
标
第十二条
（投标人）
物业管理项目的投标人（以下简称投标人）是指响应物业管理招标，经招标人核准参与投标竞争的具有物业管理资质的企业。
第十三条
（投标申请材料）
投标人申请参加物业管理投标的，应向招标人提供下列证明材料：
（一）投标申请报告；
（二）《工商营业执照》、《物业管理企业资质等级证书》复印件：
（三）投标人基本情况说明，包括企业性质，注册地址，通讯地址，法人代表姓名，已管理物业情况，人员情况等；
（四）年度企业会计报表复印件；
（五）招标文件要求提供的其他证明材料。
第十四条
（投标单位资格评定）
招标人应对申请参加投标的单位进行资格评定，根据单位的资质、业绩、信誉等情况确定投标单位。被确定的投标单位不得少于３个。
第十五条
（投标文件）
投标人应按招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当包括下列主要内容：
（一）管理服务理念、目标；
（二）物业管理机构运作方法及管理制度；
（三）管理服务人员配备；
（四）物业管理用房及相应管理设施的配置；
（五）物业管理费用的收支预算方案；
（六）物业管理服务分项标准与承诺；
（七）物业维修养护设想；
（八）物业管理应急措施；
（九）招标人要求的其他内容。
第十六条
（投标文件的送达、修改和撤回）
投标人应在截标期日前，将加盖投标人的法定代表人印章后的投标文件密封送达招标人。
招标人收到投标文件后，应妥为保存，在开标之前，不得启封投标文件。
投标人在截标期日前，可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。
投标人在截标期日后送达投标文件或者经补充修改的投标文件，招标人应当拒收。
第十七条
（无效投标文件）
投标文件发生下列情形之一的，投标文件无效；
（一）未密封；
（二）未加盖投标人的法定代表人印章；
（三）未能按招标文件要求编制；
（四）逾期送达。
第十八条
（重新招标）
投标人少于三个的，招标人应当依照本规定重新招标。
四、开标、评标和中标
第十九条
（开标时间，地点）
招标人应在招标文件确定的提交投标文件截标期日的同一时间公开进行开标，开标地点为招标文件中预先确定的地点。
第二十条
（开标）
招标由招标人主持，邀请所有投标人参加。
开标时，由投标人选派代表检查投标文件的密封情况，经确认后由投标工作人员当众拆封，宣读。招标人在截标期日前收到的所有投标文件，都应在开标时当众予以拆封，宣读。
开标过程应当记录，并存档备查。
招标人可委托公证处对开标过程进行公证。
第二十一条
（评标组织）
招标人应组建评委会负责评标。
评标委员会的成员人数为５人以上单数。其成员由招标人代表和物业管理投标评审专家组成。其中，招标人代表不得超过评标委员会成员数的三分之一。
物业管理投标评审专家可由招标人从市房地资源局提供的物业管理投标评审专家库名册中采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的，不得成为评标委员会成员。
评标委员会成员名单在中标结果公布前应当保密。
第二十二条
（评标）
评标委员会可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作出必要的澄清或说明，但投标人的澄清或说明不得违背投标文件的本意。
评标委员会应当在严格保密的情况下，结合投标文件，公开答辩，投标人管业实绩及企业综合情况等方面以百分制逐项计分，综合评定；设有标底的，应当参考标底。评标结束后，应向招标人提交经密封的评标报告，并推荐经评审得分最高的中标人候选人。
前款规定的企业综合情况包括企业资质等级、经营状况、财务状况及经察看的物业管理现场情况等。
评标委员会成员及参与评标的有关工作人员不得透露投标文件的评审情况。
第二十三条
（中标）
招标人在确定中标人后，应当在７日内向中标人发出中标通知书，并同时将招标结果通知所有未中标的投标人。对未能中标的投标人，招标人应退回其投标文件。
第二十四条
（评标中止）
经评标委员会评审，所有投标都不符合投标文件要求的，可以否决所有投标。招标人可依照本暂行规定重新招标。
第二十五条
（合同的签订）
招标人和中标人应自中标通知书发出之日起３０日内，依照投标文件和招标文件，签订《前期物业管理服务合同》或《物业管理服务合同》。
第二十六条
（悔标的处理）
中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果，或中标人放弃中标项目的，应承担赔偿责任。
第二十七条
（招标费用）
物业管理招标过程中发生的广告代理信息发布，文件编制，劳务，交通等费用均应由招标人支付。
招标人为业主委员会的，招标过程中发生的相关费用可自行筹集，也可经业主大会或业主代表大会决定在物业管理服务用房收益或其他收益中列支或在维修基金的利息中列支。
第二十八条
（招投标的时限）
新建商品房需预售的，其物业管理招投标活动应在申领预售许可证前完成；新建商品房出售的，应在物业交付使用前６个月完成。
已交付使用的物业招投标活动，应在原物业管理服务合同终止前２个月完成。
第二十九条
（物业档案材料移交）
招投标活动结束后，招标人或者原物业管理企业应将下述档案材料移交给中标人：
（一）各类物业设施的验收、接管档案；
（二）与供水、供电、供气、环卫、有线电视等单位订立的协议书、合同等资料；
（三）物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表；
（四）公共设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、保养、改造、维修记录和凭证；
（五）以幢为单位的维修基金的分户清册或资料；
（六）房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；
（七）财务收支帐册；
（八）公共配套设施的产权及收益归属清单；
（九）物业管理所必须的其他资料。
五、附
则
第三十条
（禁止行为）
投标人不得以任何方式，排斥其他投标人参与公平竞争；不得通过作弊，哄抬标价；不得与招标人串通，损害其他人的利益；不得向招标人或者评标委员会成员行贿或变相行贿。
投标人以前款所述的方式获得中标的，所签物业管理合同无效。
招标人不得以虚假的招标方式获取他人的物业管理方案，损害投标人的利益；不得向他人透露可能影响公平竞争的招标情况。
第三十一条
（解释权）
本办法由上海市房屋土地资源局负责解释。
第三十二条
（实施日期）
本办法自２００２年１月１日起试行。