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《拆迁工作总结》word版 本文简介：拆迁工作汇报今年征地约1700亩，拆迁近18万平方米。全街广大干群以服务城市建设为中心，在区委、区政府的坚强领导下，区街村高效联动，充分调动工作积极性，最大限度凝聚征迁合力。区直包保单位抽调的征迁人员与街、村干部混合编组，任务分解到组，责任落实到人，分头开展工作；工作任务层层包保，环环相扣，高效联动
《拆迁工作总结》word版 本文内容：
拆迁工作汇报
今年征地约1700亩，拆迁近18万平方米。全街广大干群以服务城市建设为中心，在区委、区政府的坚强领导下，区街村高效联动，充分调动工作积极性，最大限度凝聚征迁合力。区直包保单位抽调的征迁人员与街、村干部混合编组，任务分解到组，责任落实到人，分头开展工作；工作任务层层包保，环环相扣，高效联动，大家分工协作，密切配合，步调一致。重点抓好三项工作：一是加大拆迁扫尾力度，全面完成苏大堰治理、化肥厂周边、姚李路、清水河畔二期、清水河学校等5个项目征迁扫尾任务，确保了各项重点工程顺利实施。二是寿春路以南、解放北路以西改造地块征地总面积约1020亩，涉及3个村17个村民组，目前征地任务基本完成，拆迁总户数486户，拆迁总面积14.4万㎡，已完成拆迁任务457户，完成95%。三是淠河总干渠生态建设项目九里沟电站节点（一期）工程征地总面积约640亩，其中国有土地约450亩、集体土地约200亩，涉及市水利工程队、淠东干渠管理处、淠河城区分局、市航海局九里沟船闸、六安市制革厂、明牛公司6家企事业单位和九里沟村3个村民组。目前征地任务已基本完成，区街拆迁任务完成95%。
年初我们认真分析了全年征迁任务，主要存在三方面难题：一是征迁任务重、涉及面广。共涉及4各村、22个村民组。二是时间紧迫，施工压力较大。三是今年征迁范围内涉及到幼儿园、村办小企业、倒闭窑厂、小学校及沿街门面房等各种复杂情况，既有国有土地，也有集体土地，难度系数高。虽然今年拆迁工作时间紧、任务重、难度大，但在由包保部门、业务单位、街道、涉迁村的共同努力下，突破了一个个难关，取得了比较满意的战果，现简要总结如下：
一、领导挂帅，强力推进拆迁工作
面对困难，我街把拆迁工作列为各项工作的重中之重，街道党政负责人亲自挂帅征地拆迁工作，并指定抽调班子成员等精干力量身赴一线，成立征地拆迁部，划分小组，包保到户。建立了区直单位帮扶、街道联村工作组为主导、村两委为主体的三级联动机制，班子成员统筹兼顾，协调各方，带头集中精力做拆迁工作，发挥示范表率作用，组织好小组成员开展工作。
为了确保有序推进拆迁工作，对拆迁工作进行了组织分工，明确工作范围、目标，明确工作职责、责任，明确了奖罚措施和额度，本着分级负责、上下联动的工作方针，不断解放思想，改变工作方式，强力推进征拆工作。
二、积极进取，快速打开施工局面
街道要求征地拆迁工作必须快速打开局面，为施工创造条件，“实干巧干三个月，突破征地拆迁关”，确保重点工程进度，清水河街道从三个方面大下功夫，圆满完成了任务。
一是坚持阳光征迁。征迁政策公开公平公正，阳光透明，打消群众顾虑。严格执行统一的征迁价格和补偿标准，任何人、任何单位都不得乱开口子，始终坚持“一碗水端平，一把尺子量到底”。同时，将群众关心、关注的各个环节全过程公开公示，开通举报电话，接受监督，确保公平公正，设身处地为群众着想，最大限度减少征迁阻力。对于一些征迁信访人员耐心解释，消除误解，帮助解决实际困难和合理诉求，争取谅解与支持。
二是抓住机会，突破征拆难关，以点带面扩大战果。在拆迁补偿协议未签订及拆迁补偿款未到位、以及地方征拆部门工作没有开展之前，鼓励各征迁组采取多种方式打开局面。在实际工作中，各征迁组采取快速做村组负责人工作、扎扎实实进村入户了解情况、在政策允许的范围内，切实为一些困难户解决实际困难等方法，快速为扩大征地拆迁成果找到了突破口。
三是全力推进征拆工作。寿春路以南、解放北路以西改造地块分为2个工作组，分别开展村组踩界、附属物登记、房屋丈量等工作；淠河总干渠生态建设项目九里沟电站节点（一期）工程因涉及市水利工程队、淠东干渠管理处、淠河城区分局、市航海局九里沟船闸、六安市制革厂、明牛公司6家企事业单位和九里沟村3个村民组，情况比较复杂，拆迁工作划分为7个工作小组，包保到户。工作组采用人盯人、见缝插针，办不成事坚决不走人的工作方式，对地上附着物清点、丈量完的地段协调、要求进场施工，没有清点丈量的抓紧清点、丈量登记造册并配合各区房地产评估公司对拆迁房屋评估。
三、攻坚克难，不断扩大征拆战果
对于历年征迁遗留户以及在征迁中的困难户、重点户，街道采取因人而异，因地制宜，攻坚克难，和谐拆迁的方式扩大的巩固征拆成果。
一是加强与业务部门的协调，切实解决征拆工作中遇到的问题。各拆迁指挥部针对各自面临的不同情况，分析原因，有的放矢做工作，进一步加强感情联络，对征迁中遇到的困难户、重点户，在政策允许的范围内，坚持以人为本，有效变通，切实为他们解决实际困难。
二是艰苦细致开展工作，力拨钉子户。历年征迁地块遗留扫尾任务主要有周集路7户临街门面房、清水河畔二期的连顺煤饼加工厂、加油北站、苏大堰治理、刘园路北收储地块、电机厂宿舍区、化肥厂周边等共计14户。针对各征迁地块遗留钉子户的实际情况，遵循包保单位、街道班子成员包保到户的原则，同时抽调对情况熟悉、经验丰富、善于做思想工作的征迁骨干，集中力量攻坚扫尾。在实际工作过程中，坚持实行征迁会商制度，深入群众家中，进行多次约谈，沟通交流，耐心细致的进行思想疏导工作；坚持“一个标准执行到底、一把尺子量到底”的原则，公平、公开、公正地处理拆迁中的具体问题，消除被拆迁户的后顾之忧及攀比观望的心态；对一些重、难点户，实行“一户一策”，围绕任务分解实行责任捆绑，做到定人定责；对待拒不配合、漫天要价、无理取闹、甚至阻挠拆迁的“钉子户”，严格按照司法拆迁程序向法院提出书面申请，待手续完善后，履行司法拆迁程序。
8月13日开展了一次规模较大的清场行动。张士银副区长亲自坐阵指挥，重点局局长王雷莅临现场指导，街道党政主要负责人、机关全体工作成员以及清水河执法大队、城北执法大队、三里桥执法大队、中市执法大队、东市执法大队、望城岗执法大队全体参与。8月13日上午7:30分，所有人员冒雨赶赴现场，对位于老电机厂家属区的一户钉子户、九里沟村东庄组一户近200平方米的违法建设以及连顺煤饼加工厂予以拆除。工作人员在现场拉出警戒线，维护秩序，并对现场进行及时的清理，为拆除工作建立了安全快捷的通道。绵绵细雨浇不灭工作人员的工作热情，直至中午12时许，拆除工作才全部完成。
三是加强督查调度，保障征迁成果。严明工作纪律，实行考勤签到制，区效能办、街道纪工委对人员在岗情况进行实时督查，每日通报。通过信息服务平台短信通报当天的征迁工作进度，表彰先进，鞭策后进。对工作后进的工作组，实行三天一调度，集中会诊、梳理、解决问题。街道实行周安排、日汇报，各组进度每日上墙。各工作组每天召开碰头会，集思广益，互通有无，比学赶超。同时执行24小时班子成员带班值班制度。
四、以人为本，确保征迁和谐稳定
一是深入宣传发动。充分利用报纸、电视、网站等平台和宣传车、公开栏、咨询台等方式广泛宣传征迁工作，组织政策宣传员分赴各村各组面对面进行政策宣传，现场解答群众疑惑，让群众充分理解政策，做到“明白丈量，安心拆迁”，营造浓厚的社会氛围。征迁工作一启动，立即广泛印发和张贴《致广大拆迁户一封信》、《关于调整六安市征地补偿标准的通知》、《关于认真贯彻落实新征地标准的通知》等文件，引导群众理性对待征迁诉求，形成多数人做少数人、群体做个体工作的有力态势，使依法征迁意识深入人心，最大限度地争取广大群众的理解与支持。
二是维护群众利益。针对清水河街道“菜市湾”的特点，考虑到7月份为两季蔬菜的交替期，确定7月上旬为最佳交地时间，最大限度减少菜农损失。工作中，一方面组织人员积极联系和帮助收购在地蔬菜、回购钢架大棚；另一方面从自身工作经费中拿出一部分资金，对钢构大棚追加适当补助。最大程度保障群众利益，努力将群众的损失降到最低。
三是解决实际困难。针对部分特困对象，街村两级积极主动为其排忧解难。如部分老弱病残人员遇租房难题，街道通过现房安置等方式，解决了部分困难群众临时安置问题。此外，街道还通过帮助申请低保、廉租房、大病救助、爱心助学等多种方式，为对象户解决实际困难，妥善安排好困难群体的生产生活。
总结回顾街道今年的征地拆迁工作，能够克服面临的困难，没有因为征地拆迁滞后影响市重点工程，没有因为征地拆迁造成地方人民群众生产生活的不和谐，取得了上级满意，被拆迁户满意的良好效果，主要得益于区委、区政府的正确领导、拆迁指挥部的统一部署和拆迁工作组的共同努力。我们相信，清水河街道的征迁工作一定能够再接再厉，取得更大成绩，为中心城市建设做出自己更大的贡献。
篇2：城市房屋拆迁制度之瑕疵及思考
城市房屋拆迁制度之瑕疵及思考 本文关键词：瑕疵，城市房屋拆迁，思考，制度
城市房屋拆迁制度之瑕疵及思考 本文简介：城市房屋拆迁制度之瑕疵及思考近年来，伴随着真正大规模的城市扩张和旧城改造，我国经济的迅速增长开始表现出了强烈的城市化渴求：一座座新城的崛起，一个个开发区、工业园区的出现等等，这些都为加快城市化进程做出了不可磨灭的贡献。然而，以房屋拆迁和居民安置为中心的城市拆迁冲突直追农民负担、下岗失业已成为近年来群
城市房屋拆迁制度之瑕疵及思考 本文内容：
城市房屋拆迁制度之瑕疵及思考
近年来，伴随着真正大规模的城市扩张和旧城改造，我国经济的迅速增长开始表现出了强烈的城市化渴求：一座座新城的崛起，一个个开发区、工业园区的出现等等，这些都为加快城市化进程做出了不可磨灭的贡献。然而，以房屋拆迁和居民安置为中心的城市拆迁冲突直追农民负担、下岗失业已成为近年来群众上访的第三大焦点。据国家信访局统计，近三年反映城市建设特别是拆迁安置问题的信件呈逐年上升趋势。有的地方还出现了恶性事件。拆迁之痛深深地刺伤了被拆迁人，也牵扯了地方政府大量时间和精力，一定程度上干扰了经济健康发展，影响了社会稳定。
一、城市房屋拆迁管理中存在的主要问题
审视我国的城市房屋拆迁制度，不难发现以国务院2001年6月13日颁布的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）为核心的一套拆迁制度规范，存在着明显的瑕疵，在保障公民权利与提高行政效率之间偏重后者，表现在：
（一）拆迁项目的民主性、正当性审查缺失
房屋作为被拆迁人的重要财产，对其进行拆迁应当经过严格的法律程序，赋予当事人对自己合法拥有的财产表达作为所有人的处分意见的权利和机会。美国的正当法律程序，英国的自然正义原则，法国行政法上的公民抵抗权都明确，行政机关在对公民、法人作出不利处分决定前，均应当给予当事人陈述意见的权利和机会，即举行听证。在法治程度比较高的国家，进行房屋拆迁远不如我们这样简单、迅速，而是需要召开无数次的听证会，在充分听取被拆迁人的意见，且给予其认可的充分补偿后，才能予以实施，并且如果被拆迁人有充分的理由不同意拆迁，政府当局也不会强制拆除其房屋。
而我国现有关于房屋拆迁的管理规定，充其量只是对房屋拆迁程序的规范，而对是否需要拆迁，何处需要拆迁等重大实体性问题没有涉及，也就是说拆哪里，是否需要拆，不与民商讨，由拆迁人和政府说了算。进行房屋拆迁一般应当是基于公共利益的需要，国（境）外很多国家和地区实行土地私有制，其土地征购制度与我们的房屋拆迁制度有类似之处，规定政府征地只限于非以营利为目的的公益项目之需要。在我国，《条例》没有明确城市房屋拆迁是否必须基于公共利益，这是一个很大的缺憾。由于我国现行法律都没有对公共利益作出明确的界定，就易使“公共利益”被泛化滥用，就会出现“化私为公”，而化私为公的目的是为了大规模、高效率、低成本地化公为私。在“公共利益”的装饰和遮蔽中，许多暴力拆迁有了更多的正当性，也有了更大的“震慑力”。
各地在拆迁时一般都宣告基于公共利益的需要或为了国家、地方建设的需要，但实际是否如此很值得怀疑。一些地方招商引资建商品房盖厂房、影剧院甚至商业街都标榜是为了公共利益。不少开发商巧立名目，先以要建公益项目的名义取得各地出台的“优惠政策”，然后摇身一变成为商业设施或纯赢利项目，如北京宣武区庄胜二期危房改造，开发商以“房改带危改”立项，以“划拨”方式取得“危房改造居住用地”，但却在其上建造商品豪宅。上海市普佗区长寿路动迁，以建大型绿地为名，如今在这块大型绿地上盖起几幢每平方米高达万元的高层商品房。同属该区的宏申小区的27户商品房业主，被以建设“绿地工程”为名强制动迁，但小区业主要求就本小区拆迁后60年内不另盖建筑作公证，竟遭拒绝。江苏省淮安市某区黄金地段拆迁，名义上是“市政建绿”，结果“绿地”变成了当地一家著名房地产企业的办公楼。更有甚者，上海市74岁的何礼明老人，被“市政动迁”强行搬出后，其“待拆迁房”竟没有被拆除，而是装修一新改头换面，成为香港一家公司经营的酒楼。何礼明家的房屋属近代建筑，地处上海黄金地段，如在市场交易，少说也值百万元，但定为市政拆迁，他家只能拿到15万元，简直就是明抢。
（二）拆迁补偿标准缺乏市场化
在城市房屋拆迁成为不可避免时，如何对被拆迁人进行公正而合理的补偿就显得极为重要。《条例》规定，拆迁补偿范围是被拆除房屋及附属物，对其所占土地使用权未作规定。而《土地法》规定，使用他人正在使用的国有土地时，应对现有土地使用权人进行补偿和安置。实践中，对土地使用权不予补偿是普遍现象，主要是因为法律规定城市土地属于国有，因而认为可以无偿收回使用权。没有实事求是地考虑到大多数被拆迁人在取得土地使用权时已经付出了对价，只考虑土地作为一种不可再生的资源，经过一定时期的开发，价值已经升高或升值潜力大，级差产生的效益十分可观，实施拆迁后有利可图。因此，对于支付了对价的土地使用权不予补偿既不合法又不合理，是典型的与民争利。
另一个问题是，对拆迁房屋进行补偿时，主要是将房屋作为一个静态物理意义上的住所来补偿。对于附着于其上的内涵丰富的权利，如被拆迁人对其房屋周围特有的自然环境、人文环境十分熟悉，被拆迁后需要对新的环境有一阶段适应过程，被拆迁房屋附近附属设施完善，休闲、就医、入学方便等等便利未作充分考虑。实际操作中，即使是作为静态物理意义上的住所的拆迁补偿标准也很不公平，它是由市（县、区）政府部门制定，而且还是一种技术规则，不能对之提起行政复议，也不能提起行政诉讼。至于这种评估标准如何出台，依据是什么，是否履行了政府定价的法定程序，市民无从知晓。客观事实是，一些地方政府违反《条例》规定，自行出台评估技术标准，在实施拆迁时，不论什么样的评估机构，都要按照政府定的标准去评估，结果都是一样，注定被拆迁人要吃亏。虽然补偿价值高于建筑成本，但拆除1平方米就地再重购1平方，肯定还要赔不少钱，这也是被拆迁人拒签补偿协议的主要原因之一。
（三）行政立法超越权限自我授权
拆迁当事人，不论是开发商还是土地储备中心，与被拆迁人都是平等的民事主体，其民事行为受《民法通则》和《合同法》调整，所出现的纠纷应由法院裁判。宪法规定，中华人民共和国公民的住宅不受侵犯，禁止非法搜查或非法侵入公民的住宅。然而，《条例》却违反宪法和《立法法》第七条“全国人民代表大会及其常委会行使国家立法权，全国人民代表大会制定和修改刑事、民事、国家机构和其他的基本法律”及第八条把“民事基本制度和对私有财产的征收”列为只能制定法律的事项之要求，超越权限作出了当拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿协议时，由行政机关裁决和在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的实施强制拆迁的规定。不但以行政裁决的形式干预了民事主体之间合同订立，代替了民事法律关系中合同当事人对各自权利的意思表示，而且以行政法规涉及公民私有财产所有权的强制性处置。假如某开发商经政府同意，向建设局提交了建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用证、拆迁计划和拆迁方案，以及金融机构出具的资金证明，便可以取得拆迁许可证，被拆迁人是否同意不需考虑。开发商自己或委托其他机构去和被拆迁人商谈拆迁安置补偿事宜（完全平等、等价有偿），达不成协议时，开发商有权请求建设局裁决，要求被拆迁人必须在规定时间内与开发商洽谈并签协议，逾期不签，只要开发商给予了“标准”的补偿，就有权请求政府组织有关部门强制拆迁。在多数情况下，开发商与被拆迁人就是因为补偿标准达不成一致意见才没有签协议，但有关部门不管这些，仍会依法强拆。形成了开发商和拆迁户谈不成不要紧，政府会帮他强拆，而且补偿标准还是开发商的原定方案。强拆的前提是行政裁决，而裁决是对拆迁当事人双方的，但被拆迁人就无权请求政府不实施强拆，《条例》没有平等地维护双方权利。更为突出的是，一旦实施了行政强拆，双方的权利和义务关系就发生了变化，开发商只要给予了补偿（不管拆迁户是否满意），他就再无义务。政府组织有关部门实施强拆，费用仍由被拆迁人承担。被拆迁人不服，但房屋已被拆掉，寻求救济的途径和力度十分微弱。如告开发商，又不是开发商强拆；如告政府，政府是应开发商申请并给予了补偿，似乎没错。在这种情况下，被拆迁人欲哭无泪，投诉无门，有些人以死抗争。2003年9月15日，安徽省青阳县农民朱正亮因新房被强拆，在天安门金水桥旁点燃身上汽油，被民警扑灭。9月19日，镇江市在强制拆迁中，拆迁户王志军点燃浇在自己身上的汽油，同时抱住一名拆迁工作人员欲同归于尽。
政府实施城市土地储备，其本质是先买后卖做生意，政府自己就是拆迁当事人，如果再由政府来裁决，就形成我要拆你房屋，来和你谈，你必须和我谈，你不按我制定的补偿标准和我来谈，我就裁决你，我在按我的标准给你补偿或向公证机构提存后，可以组织力量把你强拆了。这还是平等协商、等价有偿的民事关系？面对即将开来的推土机，被拆迁人能有什么选择？
（四）拆迁实施和管理角色错乱
《条例》规定，拆迁人可以自行拆迁，也可以委托有资质的机构拆迁。目前，有资质的机构是市（县、区）建设局的下属企业拆迁安置中心。这个中心又与拆迁管理机构拆迁办合署办公，一套人马两块牌子。在经营性土地使用权必须挂牌出让的制度要求和政府经营城市过程中，政府看中哪块地，便由土地储备中心办理手续，取得拆迁许可证。再委托安置中心实施拆迁。根据政府制定的评估标准，由中介评估机构出具报告，安置中心（拆迁办）工作人员据此和被拆迁人谈判，软硬兼施迫使对方签下“城下之盟”。如果被拆迁人拒绝签这种“平等”协议，安置中心便代委托人土地储备中心向建设局（拆迁办）申请裁决，建设局（拆迁办）就举行听证并下达裁决，要求被听证人必须在规定的期限内和安置中心（名义是储备中心）签协议，否则……
至此，大多数被拆迁人便乖乖就范。如果此刻被拆迁人还拒绝签协议，拆迁办便以建设局名义下限期搬迁裁决。安置中心（名义是土地储备中心）在按政府核定标准（形式上是中介机构评估价）给予补偿后，就可以组织有关强力部门实施强拆。
国家明确要求政企分开、拆管分开，但由于部门利益和效率两大因素，现在普遍存在着拆管不分问题。在拆管一体化程序中，拆迁办角色独特，一会是谈判人员（安置中心）与拆迁户平等协商，一会儿又成了仲裁者，最后还成了强拆的实施者，成了“二政府”。这种做法还有什么公正性？在拆迁一线工作人员中，还有少数人以权谋私，慷国家、集体和委托人之慨，多给补偿，自己得利。这种腐败造成的补偿不公平，更易引起本来就不满的拆迁户的对立情绪，引发上访。
二、对拆迁工作现状的三点建议
(一)立法机关应察漏补缺完善制度
城市房屋拆迁大多打着“经营城市”为民造福之名，对此过程中出现的补偿标准偏低，暴力行政等问题，我们需要从行为上纠偏改错，需要从制度上去查漏补缺，更需要从观念层面上去寻根溯源。城市化的目标应该是体现人民选择意愿，保障大多数人利益的“人民城市”，而不是在强行剥夺人民利益后堆砌而成的“政绩城市”和专为取悦外来投资者而建的招商城市。为此，建议最高立法机关对《条例》进行违宪审查，撤销其中越权条款，并对公共利益及其实现过程即国家征收权力进行立法。将公共利益严格界定在国防、外交等事关国家安全和利益之事项，将修铁路、高速公路、机场、码头、桥梁、地铁等国家重点扶持的交通、能源、水利等基础设施作为“特殊情况下的社会公共利益的需要”。为了这些目的，需要征地、拆迁的，在给予公正合理和市场化的补偿后，可以按一定程序动用国家行政强制力。而将目前常被滥用的市政“建绿”、办学校、建医院等项目，因其含有商业因素且立项、变更具有较大的随意性，不列入公共利益范畴，不给各地对“公共利益”有作扩张性解释的机会。对非公共利益的拆迁，国家行政权力一律不得作直接干预，由拆迁人与被拆迁人平等协商，其纠纷让司法机关裁判和执行。
(二)监察机关应全面监督有所作为
1、监察机关可以参与拆迁项目的审查。在现行《条例》未作修正的情况下，它仍是全国范围内拆迁工作必须遵守的行为规则。监察部应对拆迁工作开展专项治理和执法监察，使上级监察机关可以名正言顺对下级政府经营城市时的拆迁项目进行必要的干预。以拆迁是否具有直接性、非赢利性和共同福利性为标准，审查项目是公益性还是商业性。在判断项目的性质时，要走群众路线，而不能像目前这样由官员直接拍板。要监督检查下级政府实施拆迁项目的决策程序，看是否进行了必要的听证和论证。要防止在发展思路中更多地考虑城市建设的规划，城市形象的提升，从而忽略、挤压了较低收入人群的生存空间。要防止下级政府及部门把拆迁户的利益当成发展成本。对建绿地、搞市政道路等项目在充分保障被拆迁人合法权益的前提下，对“钉子户”依现行《条例》采取行政强拆应当支持。对以“危房改造”、“老城区改造”、“建绿”为名，行圈地之实，在“善待平民”与“厚待开发商”之间倾向后者丧失社会公平正义之商业拆迁项目，应当制止。要谨防少数人打着公共利益的幌子，进行权力寻租。对于商业目的拆迁一般不允许行政强拆。
2、监察机关应当监督拆迁实施的合法性和公正性。对已决定实施的拆迁项目，监察机关要全程予以监督，如对计划委建设项目批准文件发放、规划局用地规划许可证发放、国土局国有土地使用权证发放和建设局拆迁许可证发放都应进行严格监督，杜绝违规审批违法许可。对建设局召开的有影响的拆迁裁决听证会更要参与，多听民众呼声，及时掌握情况，依法监督裁决。要在政府的组织下，督促物价、房管、建设等部门依照法定程序，科学地制定公平、合理、市场化的评估技术规则，从源头上解决补偿标准过低损害民众利益的问题。要认真落实建设部《拆迁评估技术意见》，规范地参与成立专家评估委员会，切实维护拆迁当事人合法权益。要明确拆迁性质不影响补偿标准，公益和商业拆迁补偿标准一致，保证每平方米补偿基本不低于同类地区、同一时间二手房价格。
对土地储备项目和拆迁安置中心作为受托人进行拆迁的其他项目，监察机关应当主动出击，以保稳定为己任，严格履行职责，督促有关方面实行公示制，要在拆迁范围内适当地段设立公示栏公示如下内容：(1)拆迁许可证内容；(2)评估结果；(3)本地段拆迁补偿标准；(4)拆迁工作流程图；(5)产权调换的房源(如果有)及拆迁组织；(6)动迁人员；(7)评估人员名单。必要时，对已签协议且搬空的房屋进行核查，看有无高估冒算，再查待拆房屋是否真正拆除，防止借拆迁之名，行低价购买之实。要严肃查处拆迁实施过程中的腐败问题。
3、监察机关必须支持职能部门严格执法。监察机关要在政府的统一领导下，旗帜鲜明地支持规划、城管等执法部门严格执法，坚决刹住违章抢建之歪风，不让少数人想借拆迁之机发横财的企图得逞。保障强力部门依法拆除违法建筑，严肃查处有关部门及其工作人员徇私舞弊、违法违规发放文件和许可证使违法建筑合法化的行为，以铁的决心、铁的手腕和铁的纪律维护城市建设与管理法律制度的严肃性。
(三)业务部门应强化管理
1、建设部门要将拆管分离要求落到实处。拆迁办和拆迁安置中心必须分离，要对现有的国有企业拆迁安置中心进行改制，割断其与拆迁管理部门在人、财、物上的联系，让其自主经营。坚决杜绝“两块牌子一套人马”现象。同时要实施多条腿走路战略，打破地域分割和封闭经营，组建、引进多家拆迁实施单位，运用市场化方法，通过招标择优选择实施单位。拆迁管理部门应和建工、工商、安监等部门通力合作，通过资格审核和日常检查等方法加强对拆迁实施单位的管理，严格市场准入，用行政手段和经济杠杆两种方法引导拆迁实施单位合法经营、健康发展。
2、有关方面应完善公平合理的拆迁评估机构选择方法。要引入公证抽签制度，选择合格的评估机构，维护拆迁当事人的合法权益，确保评估机构的选择程序公正。
3、拆迁管理部门要规范拆迁裁决程序，避免简单粗暴、一裁了事。对被拆迁人要多抚慰，认真做好思想工作，实事求是地帮助其解决实际困难，实行有情操作，在下强拆裁决时应慎之再慎，确保强拆面不能大，坚决杜绝违规拆迁、野蛮拆迁和滥用强制手段。
最后，建设、房管、规划、土地等部门要在政府的统一领导下，相互支持，协调一致，完善补偿机制，配套地实施拆迁安置房、中低价商品房和解困房工程，确保不同收入层次的被拆迁人有房住，维护社会公平，使广大弱势群体能享受到城市发展的成果。
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篇3：国内外城市拆迁补偿制度比较研究
国内外城市拆迁补偿制度比较研究 本文关键词：拆迁补偿，国内外，制度，城市，研究
国内外城市拆迁补偿制度比较研究 本文简介：国内外城市拆迁补偿制度比较研究摘要：新常态下，城市经济发展已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。拆迁（征收）关系到城市更新改造能否顺利实施。文章在借鉴和分析美国、日本、新加坡、台湾和香港等发达国家和地区城市拆迁补偿制度和经验的基础上，提出科学界定征地公共利益、建立拆迁补偿的中立评价机制、优化运作流程、
国内外城市拆迁补偿制度比较研究 本文内容：
国内外城市拆迁补偿制度比较研究
摘要：新常态下，城市经济发展已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。拆迁（征收）关系到城市更新改造能否顺利实施。文章在借鉴和分析美国、日本、新加坡、台湾和香港等发达国家和地区城市拆迁补偿制度和经验的基础上，提出科学界定征地公共利益、建立拆迁补偿的中立评价机制、优化运作流程、降低交易成本、创新拆迁补偿的管理主体和补偿方式来完善和优化我国城市拆迁补偿制度，加快城市更新，推动产业转型升级和内涵式发展。
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关键词：城市拆迁；利益纠纷；公共利益；补偿标准
拆迁是国家为了公共利益的需要，依法征收国有或集体土地上单位和个人房屋，并给予被拆迁房屋所有人合理补偿的行为。拆迁关系到居民的切身利益，利益分配和交换引起的冲突，是房屋拆迁产生纠纷甚至爆发社会冲突的根源。《国有土地拆迁（征收）补偿条例》难以适??新形式下城市经济发展的要求。
一、
城市拆迁补偿的关键性问题
征地属性为强制性还是商业性的问题，这属于“公权力”的范围问题。为了保证社会公益或公共事业的发展，美国、英国、德国、新加坡等各国都建立了房屋征收制度。尽管各国征收制度的内容不同，但征收的本质上都是一致的。除了具有完善的法律法规外，征收权的行使需要具备三个要件：公共利益；正当程序；合理补偿。基于公共利益的需求，政府可将拆迁范围划入强制性征地，原产权主体应当配合。对于何种土地能够纳入强制性征地的范围，则需要建立相应的制度、法律以及监督机制。美国根据《重要空间法》纳入法律讨论的范畴。台湾的民意机构在征收计划公布之前的公听会中发挥了重要作用。在新加坡，原产权所有者需要成立“共同出售委员会”，收集和征询意见并负责整个出售过程。在香港地区，为了商业目的也可以征收土地，即以公开拍卖的方式强制售卖，但是对发展商征收土地政府也相对设定了非常严格的条件，通过政府的重建局来监督执行。
补偿标准如何确定的问题，这属于“公平性”的保障问题。从发达国家和地区的经验来看，无论是强制性征收还是商业化运行，拆迁补偿标准均通过市场机制确定。首先，补偿范围包括土地、房屋补偿及安置补助，同时，也考虑预期的土地发展权价值。其次，补偿标准建立在双方协商一致、公平透明的基础上，由价格机制决定合约达成的条件。最后，采取的原则多为“少数服从多数”，但是对于多数比例多有明确的规定，例如台湾地区规定强拆规模不能高于5%，新加坡规定的比例则是不超过10%。
二、
国内外城市拆迁补偿制度
在城市更新过程中，各利益主体的博弈已经危害到拆迁的效率。发达国家和地区在房屋征收、旧城改造方面有许多先进、成熟的制度和经验可加以借鉴，对美国、日本、新加坡以及中国台湾和香港地区的拆迁补偿机制进行介绍（如表1），在不违反上位法的前提下，可对城市更新相关政策规定形成对照，以此来推动城市拆迁补偿工作的顺利实施。
三、
城市拆迁补偿纠纷解决机制
在解决拆迁利益纠纷问题时，上述国家和地区各有侧重，但“钉子户”问题皆为重中之重。从旧城改造经验来看，国内外部分发达国家和地区在解决“钉子户”问题时虽然具体做法不尽相同，但是核心途径还是大同小异，就是在法律框架范围内以“公共利益”为突破口，动用“公权力”解决“钉子户”问题。
为了保证社会公益或公共事业的发展，美国、英国、德国、新加坡等国家都建立了房屋征收制度。尽管各国征收制度的内容不同，但本质都保持一致。除了具有完善的法律法规外，征收权的行使需要具备三个要件：公共利益；正当程序；合理补偿。
1.
美国。拆迁的法律依据是《重要空间法》。基于公共利益需要，政府可以行使房屋征收权，即在没有取得财产所有人同意的情况下，可以依法直接对私人财产实施强制性征收，而财产所有人无法阻止政府的征收行为，但是可以获得相当于市场价格的补偿。美国联邦宪法第五条修正案规定，房屋征收需同时具备公共使用、正当法律程序和公平补偿三个要件。《重要空间法》出台的目的是为了保障绝对公共利益项目的需求，如铁路、公路、水利、民航、国防等。随着早期工业化城市的衰落，对旧城区的更新改造成了地方政府面临的难题。最高法院扩大了《重要空间法》的适用范围，允许政府出于公共利益的需要来强制征收老旧商业区并授予开发商加以改造。与此同时，《重要空间法》也授予了居民对房屋拆迁的补偿和上诉权利。政府和居民相互制约，形成了市场经济条件下的动态均衡。
2.
新加坡。房屋拆迁的法规较为严格。政府除了具有征收权外，还可以决定公共利益的范围。如果政府认定某个拆迁项目符合公共利益，就是假定政府是有足够的事实来证明这个目的是公共利益。新加坡en-bloc出售制度规定，只要拆迁方案获得了大多数所有者的同意，就可以出售en-bloc。财产使用年限不同，法律规定的比例也不同。10年以下的，需获得所有者中90%人的同意；超过10年的，只需80%所有者的同意。很多学者担心政策侵犯到私人的绝对财产权利，但考虑到新加坡国土面积狭小和对建设用地的需求，这些担心都被en-bloc出售中的公共利益抵消掉了。
3.
台湾地区。房屋拆迁是以土地权利的保护为核心。在评估土地市场价格的基础上，区分营利性和公共性用地，考虑商业补偿和公共利益补偿的差别。为了减少房屋拆迁的纠纷，公共利益用地的补偿也开始考虑土地预期的商业利益。在解决钉子户问题时，台湾地区采取的做法是在经过大多数人的同意和司法裁决后，将给“钉子户”的合理补偿费用强制性存到银行。对于强拆规模，政府也有明确规定，必须要到5%以下，最多不能超过5户，开发实施主体要先自己解决大部分，剩下的极少数，政府可以动用公权力提供支持，但未来的方向是行政程序必须更严谨。台湾地区运用《集会游行法》来处理民众拆迁的抗争。警察会给民众三次举牌警告，倘若还不解散，便会强制驱散民众，并将在场的民众和领导者送交法办，进行刑事处理。
4.
香港地区。为了保证大多数人的利益，香港采取强制性措施来解决拆迁利益的纠纷。《土地收回条例》规定了政府主导机制下的强制措施，《土地因重新发展强制售卖条例》规定了市场主导机制下的强制措施。旧物业的多数所有者可以要求以公开拍卖的方式强制出售少数所有者的所有权。这一规定，解决了“钉子户”不愿意出售旧物业而妨碍社会发展的困境，促进了城市的更新改造进程。与此同时，也限制了少数人的财产权利。因此，香港对非公共利益的拆迁有非常严格的条件，即需征得90%的所有者同意后才可进行强制性拆迁。
依据上述案例分析可以看出，引入司法途径解决城市更新拆迁利益纠纷问题的关键就在于合法运用“公权力”和合理解读“公共利益”。随着法治社会的逐渐到来和对私权的保护越来越严，政府在城市更新中，特别是商业性城市更新中，动用“公权力资源”基本上都受到了“基于公共利益、公平赔偿、特定程序”三个条件的限制，且动用“公权力”都不是政府可以随意动用的权力，而是需要在法律的框架内，由法院授予的权力。
四、
城市拆迁补偿制度的政策建议
通过对深圳市城市更新的程序、案例和问题的分析，可以看到，城市更新拆迁过程中迫切需要解决的难题表现在拆迁利益纠纷和“钉子户”问题、国有企业物业处置问题、开发主体进入和退出机制问题等方面。构建我国城市更新拆迁补偿机制，应该从以下?赘龇矫嫒胧郑?
1.
基于法律界定拆迁的公共利益。针对不合理的“钉子户”现象，尝试引入公共利益的法律界定程序。通过立法和“一事一议”的机制合理判断城市更新项目对于实现城市规划、优化配置资源、提高土地利用效能、改善群众生活条件的效用，对具体项目给出是否属于“公共利益”项目的决议。当城市更新项目签订拆迁补偿协议的业主比例达到一定比例，出现“钉子户”问题漫天要价，且经协商无法达成一致时，可以援引公共利益条款支持大多数业主诉权，申请由司法机关依法作出裁决，保障多数人利益的实现。对于强拆规模的具体比例，可明确规定，例如台湾地区规定签订拆迁补偿协议的业主比例必须达到95%以上，且最多不能超过5户等，新加坡经验则是依据房屋使用年限，建立动态幅度比例，房屋使用年限越长，所要达到签订补偿协议的比例越低。
2.
建立拆迁补偿的中立评价机制。引入第三方机构开展全过程评价，对拆迁纠纷进行评估，对拆迁过程进行公开监督，这对于政府、开发主体、原产权主体来说均有很大裨益。从国内外一些城市的情况来看，城市更新初期规划就开始保证公众实际参与的权利，社会评估贯穿在更新改造方案和实施的全过程之中，并进行后效评估。建议城市更新补偿过程中建立城市更新项目的综合评价体系，根据综合评价的结果进行科学决策。具体操作中，可委托第三方专业机构对城市更新项目全过程进行社会评价，包括事前评价（评价项目必要性、可行性等）、事中评价（评价城市更新项目的具体实施情况）、事后评价（主要评价项目完成后的居民满意度、社会影响及效果等）。
3.
优化运作流程进一步降低制度成本。市场化运作流程改变了行政指令下旧城改造的一系列问题，但仍存在交易成本过高的问题，这导致开发主体缩减原产权主体的部分拆迁补偿，用于抵消高额交易成本，因而，对拆迁运作流程的优化，进一步降低制度成本能够给原产权主体带来更多的利益空间。
对原有更新流程做出已有的优化处理，主要在民意整合阶段，最大限度得到原产权主体的支持，能够减少后续的纠纷和冲突事件。一方面可采取多种方式与原产权主体协调，如由政府组织或开发商征询改造区域居民意愿，如政府牵头成立股份合作机构，组织公开选择项目前期开发主体，在整个公选过程中充分听取民意。另一方面，鼓励原产权主体参与拆迁改造过程当中，既能够调动原产权主体的积极性，也能够增强监督，保护弱势群体利益。最后，建立制度使前期开发主体既可以参与后续项目改造，也可以将项目开发权转让给符合资质要求的其它开发主体，并且如果民意整合失败则项目能够及时终止。
4.
创新拆迁补偿的管理主体和补偿方式。应积极创新城市更新补偿的管理主体和补偿方式，在管理主体方面，可以成立股份合作机构、共同出售委员会、住宅合作社等多种主体。例如，拆迁可在占建筑面积2/3以上且占总人数2/3以上业主同意拆除重建之后，由街道办联合开发主体以及同意改造的业主成立住宅合作社，组建的住宅合作社作为拆除重建项目的前期主体，全权负责拆迁补偿协调工作。这样既减少了政府和开发主体的工作，也更有利于矛盾的解决。针对政府部门（国有企业）也可以成立城市更新国有物业管理机构，全权负责监督城市更新国有物业价值认定和转让处置工作。一方面，对国有物业的价值进行合理性认定，另一方面，督促相关政府部门（国有企业）委派代表及时参与拆迁补偿谈判，避免出现相互推诿、害怕担责而避开谈判的情况。
多种补偿方式增加了原产权主体的选择空间，例如对于国有企业权利人，在评估国有物业价值时应重点考虑最大程度实现国有资产的保值增值效益，减少因国有资产流失风险带来的拆迁谈判“不好谈”甚至“没法谈”的情况。开发主体可以依据“自主开发”、“合作开发”、“直接货币补偿”等处理模式，向国有企业物业权利人提供各种模式的经济效益测算方案，由权利人根据风险和收益配比情况进行权衡利弊，选择最适合的补偿方式。
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作者简介：吴彬（1986-），男，汉族，安徽省安庆市人，中国人民大学公共管理学院博士生，研究方向为土地制度与政策；张文主（1988―），女，汉族，湖南省双峰县人，钦州学院建筑工程学院讲师，研究方向为城乡规划；赵永升（1989―），男，汉族，山东省菏泽市人，中国人民大学公共管理学院博士生，研究方向为房地产市场与宏观经济政策、房地产金融等。
收稿日期：2018-01-16。