某项目物业管理方案

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某项目物业管理方案 本文简介：某项目物业管理方案一、概述某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。二、目标贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生

某项目物业管理方案 本文内容：

某项目物业管理方案

一、

概述

某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。

二、目标贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，

三、组织物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。反馈运行机制组织结构图

经营环境图

四、

人事人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。

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大的资

料

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序号

岗位

人数

主要职责

备注

1

经理

1

在董事会领导下，全面负责经营等。

2

经营部主任

1

具体经营事务、人事等。

3

办事员

3

文书、财务、劳资、后勤等。

财会要持证

4

物业管理员

1

具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。

5

安全护卫员

7

门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。

6

水电工

1

公共区域水电设施维护、水电维修服务等。

7

保洁员

2

公共区域卫生保洁、绿化养护等。

员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。

五、

经营预测a)

经营收入：

19.14万元（年度，以下省略）

l

物业管理费：11.34万元应收

12.6万元30000*12*0.35=126000（元）

预计收入

11.34万元（收缴率90%）l

维修服务费：0.5万元l

特约服务：

5.8万元l

其他收入：

1.5万元b)

支出：20.25万元l

人员工资福利：14万元l

办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）l

维修保养费用：1.5万元l

税金：1.05万元l

不可预见费用：1.2万元c)

润亏：-1.11万元d)

物业接管期间前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等）e)

公共性服务费构成测算：21.962万元/年，

0.61元/月*

M2

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（1）

员工的工资和按规定提取的福利费序号

岗位

人数

工资标准

工资合计

1

经理

1

1200

12002

经营部主任

1

800

8003

办事员

3

600

18004

物业管理员

1

800

8005

安全护卫员

7

500

35006

水电工

1

700

7007

保洁员

2

400

800工资总额合计

9600工资总额合计：9600元/月；115200元/年福利：115200*23%=26496（元/年）合计：1417万元/年

（2）

公用设施设备维修及保养费：1.5万元

（3）

绿化管理费：绿化率45%

1.04万M2*1元/年*

M2

=1.04万元

（4）

清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元

（5）

安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元

（6）

办公费：按管理人员工资总额25%计算

5.52万元*25%=1.38万元

（7）固定资产折旧费：按10%计算即

1万元

（8）

税费：按营收5.5%缴纳即

1.052万元

（9）

保险费：暂不投保

（10）

合理利润：按营收8%计算

1.36万元但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月*

M2

。

六、

前期物业接管

a)

派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。

b)

物业接管验收l

既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。l

是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收；l

供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；l

房屋幢、户编号已经有关部门确认；l

落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位；l

接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。l

接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。l

接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。l

在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。l

抄水、电、气表的底数，记录备案。l

接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。l

接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。l

当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即

完成。

七、

入伙1、准备工作l

治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗；l

车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出；增设自行车棚；加固架空层车库；l

垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等l

楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等)l

分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等；l

制定入住流程；l

印刷入住表格；

2、协调工作l

与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。l

代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。l

与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。

3、入伙现场

入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。

举行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。

注意事项：避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。4、业主、使用权人入住程序

发函

办入伙手续

签约

5、办理入伙手续程序

已缴款票据

入伙手续书、身份证、购房合同

确认业主身份

缴清代垫代缴费用、装修保证金

建筑垃圾清运费、物管费，盖章

业主签署向业主八、

物业装修与管理业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主

装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。

九、物业档案的建立物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。

十、

日常管理（一）房屋管理运作一览表工作内容

核对业主

装修审核

巡视

跟踪监督

走访回访

熟悉

收费

财务频度

天

一天内办完

二遍/天，入伙期间6H/天，消灭违章于未然

每周三次

100%

标准

准确

符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变

无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率

1‰以下。

无违章装修

及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99%以上

对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，正确率90%以上

收缴率90%以上

日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次工作程序

8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、巡视、走访、整理档案（二）绿化管理工作项目

浇水

施肥

修剪整形

病虫防治

除杂草

保洁

补苗工作要求

冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜；夏秋季每天二次，时间近早晚为宜

春秋季一遍，根据长势局部加施

灌木和粗生乔木春秋季多遍；冬季乔木一遍

春夏秋季多遍，冬季清园，严重者重点防治

每月一遍，严重者半月一遍

8H/天

春夏季一遍，严重者随缺随补标准

均匀，保持绿色长势良好

均匀，无重、无漏

乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50MM

长势优良不污染环境

纯度90%以上

保洁率99%以上

绿化率95%以上程序

7：00~9：30浇水、施肥；9：30~11：30除杂草、整形、保洁；13：30~15：30除杀虫、补缺、保洁；15：30~17：00浇水、施肥（三）房屋及公用设施维修、养护运作一览表工作内容

装修审查、监督

巡视

清理

室内维修

室外维修及养护道路停车场

天面

楼梯及墙面

明沟暗沟

外墙

供水供电供气

路灯频度

8H内随来随办，随进度进行

每天一遍

污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季

急修不过夜，小修补24H内，中修二天，大修二天内有回音

检查二遍/天，及时维修

每月检查一遍

每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修

每周检查一遍，即坏即修

每月检查一遍，即坏即修

每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门

每月检查一遍，即坏即修标准

符合规定，无危及安全、外观，无改变用途

熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上

无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100%

凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上

平整率无积水，缺损，完好率90%以上

无积水，无漏隔热层完好

整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹

畅通无积水、无塌陷无鼠洞

无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一

运作正常，无乱搭乱接，无泄漏

灯泡正常，灯罩完好率90%以上程序

8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案工作内容

定岗检查

流动检查

学习与训练消防设施

家居安全

违法行为

装修监督

车辆行驶停放

保洁

单车、摩托保管

突发事件

学习法规

教育

训练频度

24H

每周一遍

24H，每20分钟一遍

24H

5分钟内到达现场

每周一次，每次1H标准

人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。

完好率100%

被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰

违章率5%以下

无违章、无鸣笛叫人

100%

无违章

采取正确、恰当措施

国家和地方法规、业主公约等

遵纪守法、严明安全护卫纪律

健身、队列等常规训练（四）安全护卫、停车管理（五）保洁管理工作项目

地面清洁

保洁

楼梯道

垃圾清运

消杀

灭鼠、蟑螂频度

二遍/天

14H/天

扫二遍/周洗一遍/月

二遍/天

一遍/天

二遍/月，向业主发药一次/年标准

地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上

所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上

无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上

日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100%

无蝇、少蚊、少虫

鼠密度1%以下（夜夹法）；蟑螂密度室内15M2或室外管道20M内3只以下程序

5：00~7：00地面清扫；7：00~8：00清运垃圾；8：00~10：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；13：30~15：00清运垃圾；15：00~16：00地面清扫保洁