搜房网产业网讯：手指研究院[微博]2012年7月27日发布《从德国城市集聚看中国城镇化发展趋势》，城镇化是房地产业的基石，房地产业是城市化的重要载体城市化发展，未来城市的发展方向（新村网，Summit）对房地产市场研究有着深远的影响。 中国的城镇化进程究竟应该以大中城市为主还是以中小城市为主，争论不断。 未来的城市会更分散还是更集中？ 作为当今世界上最发达、最成熟的国家，新加坡的城市发展对我国具有重要的借鉴意义。 【查看全文】【下载报告】
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一、日本现状对中国未来发展具有重要借鉴意义
中国和俄罗斯处于不同的经济发展阶段。 中美两国在过去两到六年的经济发展差异非常显着，表明两国处于不同的经济发展阶段。 日本经济在二战期间迅速崛起。 1991年其GDP接近6万亿日元，相当于中国2010年的经济总量。目前，日本的GDP总量是中国的两倍（2011年世界第二）。 中国经济的高速发展起源于20世纪80年代。 近两六年，GDP平均增速超过10%，处于快速发展期。
近年来，中俄经济差距明显缩小。 1990年代初期，中国的GDP仅为日本的6.8%。 经过两到六年的快速发展，2011年中国GDP达到7.5万亿卢布，经济总量是日本的1/2，与日本的差距明显缩小。
我国的实际城镇化进程比想象的要快。 根据2011年统计公报，城市化率达到51.3%，比1999年提高了16个百分点。目前，日本的城市化率超过80%。 为了达到日本的城市化率，将有4亿农村人口转移到城市。 预计未来10-20年，城镇化率每年提高1个百分点左右，加工人口约150万人。 由于改善需求和搬迁带来的需求，未来几年住房的潜在需求将保持非常旺盛。
与日本相比，我国大城市的数量还是不足的。 目前，新加坡43%的人口居住在10万人口以上的大城市，美国占48%，加拿大占60%，中国只有18%。 因此，中国可能需要减少一亿人口以上大城市的数量。 城市（考虑到目前千万级以上特大城市的人口资源压力较大，百万以上级城市可能是人口城镇化的主要方向），此类城市的房地产市场会有更大的发展空间。
2、人口：人口东移促进集聚度提高，有利于提升经济运行效率
日本主要城市和县的人口集中度远超中国，中国的人口集中度还有很大的发展空间。 从城市层面看，随着我国城市化进程的不断深入，沪市人口比重不断提高，但与日本大城市洛杉矶相比仍有较大差距。 新中国成立以来，上海的人口比例没有超过1.5%，而北京略高美国城镇化率，为1.7%。 洛杉矶市人口比例虽然同期有所下降，但仍保持在2.5%以上，集聚程度远超中国城市。
从英国的经验来看，鼓励人口东移，进一步提高大城市的人口集聚度，有利于提高经济运行效率，减少资源浪费。 在我国两千多年的发展过程中，经济和政治的重心由西向东相连，这与气候环境和自然条件密切相关。 国际经验表明，人口集聚、经济发展和城镇化往往互为因果。 2010年人口普查数据还显示，在2000年至2010年的两次人口普查中，人口增长最快的地区是福建、江苏、浙江、北京、上海等北方沿海发达省市。 经济发达地区就业机会多，收入水平高，拥有更多的金融、金融、医疗等资源，吸引更多的人向这里迁移。
3、面积：中国城市面积明显偏小，应大力发展建设城市群
与俄罗斯的大城市相比，中国的城市面积要小得多。 空间规模的扩大是城镇化的一个重要特征。 与俄罗斯相比，中国的城市面积较小——七大城市平均面积为1.04万平方公里，而日本主要都市圈的平均面积为1.81万平方公里。
当前，我国城市群发展缓慢，不利于经济发展和融合。 受分区制和地方新政的制约，我国大城市卫星城发展程度不高，不可能产生单个或多个城市群。 从印度大都市区的发展经验来看，城市面积的扩大将容纳更多的人口，这将极大地促进资源整合和经济发展。 因此，随着城镇化进程的加快，我国应大力开发建设城市群，鼓励人口向经济更加发达的城市集聚，以创造更高的经济效益。
4.GDP：中国城市占GDP比重远高于日本都市圈美国城镇化率，未来将下降
从城市层面看，中国前十名城市GDP占比明显高于日本前十名城市。 从总量上看，中国排名前十的城市和意大利排名前十的城市分别占GDP总量的22%和35%。 从个别城市和都市圈比较来看，广州、北京和上海GDP占比分别为3.9%、3.2%和2.5%，伦敦、洛杉矶和旧金山分别为8.9%、5.1%和3.7%。分别。 两国城镇的经济份额相差很大。
从省/州来看，中国经济实力排名前十的省份GDP比较平均，经济发展实力强的省份并不显着。 中国有34个市级区，而日本有50个都道府县和1个特区。 从数字上看，中国GDP大省占GDP的比重应该明显低于日本，但实际上广州、江苏、浙江三省分别占11.5%、10.3%、9.8%，位居前三，而日本前三名分别为13%、8.5%和7.8%。 前三名的省份并不突出，山东和加州的比例相差很大。
与日本城市的发展水平相比，中国城市未来还有很大的发展空间。 目前，我国城市发展水平还不够高，占GDP的比重不大。 另一方面，日本按照大型集会区组织经济活动，有利于充分发挥城市作用，充分发挥区域的综合性，有利于实施跨区域、企业跨行业专业合作，让整个区域的整体功能得到很好的发挥，经济升级更有效率。 这将成为我国城市未来发展的重要趋势。
结语：我国城市群发展仍需进一步加强，房地产业发展空间广阔
通过对日本城市经济和人口集聚度的分析发现，中国城市化进程在城市群内部仍存在集中度不足和融合度低的问题。 相关数据还显示，近年来，农地城镇化进程明显快于人口城镇化进程，中小城市低效农地的利用大大减少了土地浪费。农业土地资源。 近年来，我国大力发展中东部地区，但北方地区依然突出，人口也较为集中。 随着西部地区城市群的进一步成熟，上海、上海、广州等城市对周边城市的带动作用将越来越大。 该地区周边城市经济发展水平较高，当地村民收入水平较高，但可能与市区不同。 将产生“同城”效应，吸引更多城市人来此置业，城市房地产市场将有更广阔的发展空间。