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中原南部考察第一篇-坦洲房地产调查报告 本文简介：中原南部考察第一篇：坦洲房地产调查报告【导读】n区域自身情况n区域房地产市场态势n区域房地产市场比较n区域总结一、区域自身情况n坦洲简介坦洲镇位于珠江口西岸，地处中山市最南端，毗邻珠海经济特区，邻近香港、澳门，交通便利，基础设施完善。全镇总面积136平方公里，土地资源丰富，人口接近15万。全镇有耕地
中原南部考察第一篇-坦洲房地产调查报告 本文内容：
中原南部考察第一篇：坦洲房地产调查报告
【导读】
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区域自身情况
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区域房地产市场态势
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区域房地产市场比较
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区域总结
一、区域自身情况
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坦洲简介
坦洲镇位于珠江口西岸，地处中山市最南端，毗邻珠海经济特区，邻近香港、澳门，交通便利，基础设施完善。全镇总面积136平方公里，土地资源丰富，人口接近15万。
全镇有耕地4万多亩，山地近3万亩，农产品和海鲜等物产丰富，素有“金斗湾”美誉。近年坦洲经济社会发展迅速，先后获得
“广东省卫生先进镇”、“广东省企业百强镇”、“广东省文明示范镇”、“国家卫生镇”、“中山市工业强镇”、“广东省教育强镇”等荣誉称号。
附图
坦洲区域位置
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坦洲交通
坦洲镇交通便利，地理位置优越。到广州、深圳只需要80分钟车程，到珠海、澳门仅10-20分钟便可到达。中山港、神湾港、珠海港、珠海机场、澳门国际机场近在咫尺，半径100公里范围内还有广州、深圳、香港等多个国际机场。连接京珠高速公路的广东西部沿海高速公路2005年建成通车，并在坦洲工业园附近留有出口；同时连接市区的中山市一级公路城桂路二期穿越坦洲；港珠澳大桥落脚珠海拱北，使坦洲与珠海、澳门、香港连为一体，为坦洲的发展带来了勃勃生机。
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往珠海九洲港或拱北出入境关口约
12.5
公里。
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往澳门国际机场约
36
公里。
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往中山市区或中山港约
50
公里。
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港珠澳大桥入口近在咫尺。
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广珠高速公路西线、沿海高速公路都贯穿坦洲境内，并设有出入口。
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经济状况
2006年，坦洲镇经济总量进一步壮大，实现国内生产总值43.8266亿元，增长17%，工业总产值120.6154亿元，增长16.95%，完成税收7.9757亿元，增长24.3%。坦洲经济展现持续稳定、健康发展的良好态势。
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工业状况：
坦洲镇致力发展外向型工业，以建立高标准工业园区为招商引资平台，已建成颇具规模的第一工业园区，而规模最大，标准最高，环境最美的中山火炬高新技术坦洲工业园正在全面开发和建设中。园区内配套设施完善，设有海关办事处、动植物检验检疫办事处、港澳车辆查验场等机构和场所，实现EDI联网，为客商提供“一站式”的通关服务。2002年成为中山市首批工业强镇,2005
年工业总产值112亿元。
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农业状况：
坦洲镇不断调整农业和优化生产结构，加大对农业基础设施投入，促进了农村经济稳步发展。2002年，投入300多万元建成农路总长38公里，已建成农路近120公里。在确保粮食生产稳定的基础上，继续把重点放在种植业和水产养殖上，增加蔬菜水果面积3000亩，优质水产养殖面积2000亩。全年农村人均纯收入为6358元，比去年增长35.42%。
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生活设施
近年来不断引进国际先进理念，依照国际先进标准开展城市规划建设，改变人居环境。城镇路网四通八达，50米宽的坦神路贯穿全镇，南坦路连接105国道。中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、交通银行等金融机构分别在镇内设立了支行或办事处，并开通了国际金融结算业务。镇中心区集住宿、餐饮、娱乐、休闲于一体的超三星级标准酒店及其他场所和设施多间，一家占地100亩的五星级酒店正在筹建中，周围半小时车程范围内还有4个高尔夫球场。镇内商品齐全的购物中心、幽雅别致的卡拉OK与及公园、健身广场等设施一应俱全，足以满足日常消费和娱乐的需求。
二、区域房地产市场态势
1、锦绣阳光花园
楼盘类型
小高层、独立别墅、联排
开发商
中山市锦绣大地房地产有限公司
代理商
自销
楼盘地址
中山市坦洲镇新行政中心区
销售部热线
0760-6633333
6633888
在售均价
小高层3700元/㎡，别墅7000~8000元/㎡、联排5000~6000元/㎡、商铺5000~6000元/㎡
总建筑面积
145万㎡
占地面积
66万㎡（989亩）
绿化率
22%
容积率
2.2
特别说明：目前该楼盘在售小高层一梯4户均价高达3700元/㎡，而销售速度依然很快，在两年时间内完成了近5000套的销售速度。其中80%为珠海人购买。别墅和联排销售也非常快，供不应求。
锦绣阳光花园——户型鉴赏
锦绣阳光花园——综合分析
优
势（Ｓ）
劣
势（Ｗ）
p
占地面积接近１０００亩，规模庞大
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小区配套和周边配套成熟
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位于坦洲镇坦神北路坦洲政府新行政中心，交通便利
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可选择户型多
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价格低，性价比高，受到客户青睐
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小区密度大
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楼距小，私密性不强。
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地理位置优越，升值潜力大
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坦洲房地产市场竞争不大，高档楼盘尚欠缺，项目别墅单位有良好的发展机遇
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项目市场知名度已经形成
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坦洲区域房地产市场竞争将越演激烈，项目后期产品将面临更大的挑战
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项目交楼时间较长，降低某部分客户的购买信心
机遇（Ｏ）
挑战（Ｔ）
2、州际新天
楼盘类型
多层、小高层
开发商
中山市新州际房地产开发有限公司
代理商
自销
楼盘地址
中山市坦洲镇南坦路68号
销售部热线
0760-6636888
平均价格
3300元/㎡
总建筑面积
35万㎡
占地面积
19万㎡
绿化率
35%
容积率
1.8
州际新天——户型鉴赏
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户型方正实用，东南朝向；
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干湿分明，间隔合理；
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正对中庭园林，视野开阔；
p
户型方正实用，间隔合理；
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侧阳台设计，270度广阔视野
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正对中庭园林，视野开阔；
州际新天——综合分析
优
势（Ｓ）
劣
势（Ｗ）
p
交通方便快捷
p
周边配套成熟
p
户型方正实用，通风采光性好
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建筑风格有特色，属于欧式风格
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小区配套较少
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地理位置优越，升值潜力大
p
项目市场知名度已经形成
p
坦洲区域房地产市场竞争将越演激烈，项目后期产品将面临更大的挑战
机遇（Ｏ）
挑战（Ｔ）
3、中澳新城
楼盘类型
多层、小高层、高层
开发商
中山市金城房地产开发有限公司
代理商
自销
楼盘地址
中山市坦洲南路与界狮南路交汇处
销售部热线
0760-6639333
6219986
平均价格
小高层3200
—3300元/㎡
总建筑面积
８０万㎡
占地面积
３３万㎡
绿化率
3８%
容积率
2.42
中澳新城——综合分析
优
势（Ｓ）
劣
势（Ｗ）
p
交通方便快捷
p
周边配套、小区配套成熟
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社区规模较大
——
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地理位置优越，升值潜力大
p
一期景湖居低价入市，销售速度快，市场口碑较好，项目市场知名度已经形成
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坦洲区域房地产市场竞争将越演激烈，项目后期产品将面临更大的挑战
机遇（Ｏ）
挑战（Ｔ）
4、名苑花园
楼盘类型
多层、小高层、高层
开发商
普源地产
代理商
自销
楼盘地址
中山市坦洲镇沙坦大道（中珠快速干道）
销售部热线
0760-6639888
平均价格
3000元/㎡
总建筑面积
——
占地面积
300多亩
绿化率
3８%
容积率
２.４２
名苑花园——户型鉴赏
户型方正实用，双阳台设计，通风采光较好
以二房单位和小三房单位为主
名苑花园——综合分析
优
势（Ｓ）
劣
势（Ｗ）
p
交通方便快捷
p
周边配套成熟
p
项目周边规划均为楼盘住宅区，配套可共享
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入市价格较低
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靠近中珠快速干线，噪音影响较大
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临近安阜村，周边卫生状况较差
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靠近坦洲镇新工业园区，发展潜力较好
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坦洲区域房地产市场竞争将越演激烈，项目后期产品将面临更大的挑战
机遇（Ｏ）
挑战（Ｔ）
5、汇乔花园
楼盘类型
多层、小高层、高层
开发商
汇乔地产
楼盘地址
坦洲镇坦神北路（新汽车总站旁）
销售部热线
0760－6633882
平均价格
3200元/㎡
总建筑面积
45000㎡
主力户型
73～120㎡实用两房、三房为主
总栋数/户数
12栋472户
汇乔花园——户型鉴赏
汇乔花园——综合分析
优
势（Ｓ）
劣
势（Ｗ）
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交通方便、快捷
p
周边配套成熟
p
户型创新程度较高，入户花园和内庭院吸引力较大
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小区规模较小
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小区配套不完善
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楼距较小
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位于坦洲新行政中心的核心，地理位置优越，升值潜力大有政府官员口碑，利于开拓政府人员市场
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坦洲区域房地产市场竞争将越演激烈，项目后期产品将面临更大的挑战
机遇（Ｏ）
挑战（Ｔ）
三、区域房地产市场比较
坦洲主要楼盘客户群组成分析
港澳
珠海
本地
其他
州际新天
8%
85%
5%
2%
中澳新城
7%
80%
8%
5%
锦绣阳光花园
10%
80%
5%
5%
中澳美丽花园
6%
74%
10%
1%
汇乔花园
5%
90%
3%
2%
骏逸华庭
80%
10%
5%
5%
坦洲楼市是针对珠海市场进行开发和推广的，这点从坦洲楼盘的销售推广策略可以看出。尽管坦洲在行政区划上属于中山，但坦洲楼盘很少在中山的媒体上进行推广，而是转向珠海媒体，坦洲楼盘的主要消费群体是珠海人（骏逸华庭除外）。
坦洲主要楼盘套数配比：
公寓
二房二厅
三房二厅
四房二厅
复式
别墅
总套数
州际新天
无
257
499
无
44
无
800
中澳新城
无
180
330
44
46
无
600
锦绣阳光花园
无
100
790
100
10
未知
1000
中澳美丽花园
无
346
734
66
54
无
1200
汇乔花园
180
66
226
无
无
无
470
坦洲镇的主要楼盘的建筑面积集中在81－130平方米之间的二房二厅、三房三厅为主，60平方米以下小面积户型较少（汇乔花园主打小面积户型除外），还有少量的复式及别墅。
四、区域总结
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坦洲现有的市场主要针对珠海，说明珠海与坦洲之间的消费置业不存在排斥，几乎超80%的比例足够说明坦洲是珠海后花园。
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产品销售速度惊人，价格位于中山其余镇区之上，潜力巨大。
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所开发的产品差异化程度高。
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土地储备紧缺，未来缺乏龙头项目。