房产执行纠纷典型案例有哪些？
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本期天通码案例来自《人民法院报道案例精选》2014年至2018年房地产执行纠纷案例精选。
文/天同律师事务所合伙人陈志辉
【规则概要】
1、以房地产抵偿债务的仲裁、调解文件不具有产权变更的效力。
——以房地产抵偿债务的仲裁调解书不具有直接改变产权法律关系的效力。 产权转让未登记的，不具有产权变更的效力。
2. 财产被扣押后，租赁权即成立，不能向财产受让人强制执行。
——以被扣押的财产为标的物签订的租赁合同有效。 财产被扣押后建立的租赁权不能对抗因法院执行而转让财产的第三方。
3、执行裁定生效后，权利人将获得财产保护的权利。
——债权人处分执行裁定确定的不动产的行为，虽然尚未过户登记房产纠纷案例，不具有物权效力，但其获得物权保护的权利不受影响。
4、法院初步查封，不影响预售合同当事人行使解除协议的权利。
——预扣押不影响商品房预售合同当事人行使解除合同权利。 法院判决，预售合同终止后，暂停执行房屋预扣押。
5、财产未转移的，应从主客观角度考虑非涉案人的过错。
——涉案房屋尚未办理过户登记。 案外人主观上无过错。 客观上，转让登记存在障碍。 应认定案外人无过错。
6. 如果财产约定属于配偶一方，即使未登记，债权仍可受到争议。
——根据夫妻财产协议享有不动产权利的权利人，即使未办理登记手续，在权利受到侵害时，也有权寻求司法保护。
【规则详解】
1、以房地产抵偿债务的仲裁、调解文件不具有产权变更的效力。
——以房地产抵偿债务的仲裁调解书不具有直接改变产权法律关系的效力。 产权转让未登记的，不具有产权变更的效力。
：执行| 以财产代替债务| 仲裁和调解文件 | 产权变更
案件简介
：2012年，机械公司未按约定履行还款义务，投资公司根据经公证的债权文件申请强制执行。 法院判决查封机械公司厂房及机械设备。 随后，仲裁委员会就实业公司与机械公司债务纠纷达成调解协议。
同意机械公司以其厂房、机械设备等固定资产抵偿所欠实业公司债务。
。 实业公司据此向原案执行法院提出异议。 法院裁定中止执行后，投资公司提起诉讼，请求准许执行。
法院认为
：①《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会、人民政府征收决定等法律文件而设立、变更、转让、消灭产权的，生效后就会生效。” 法院、仲裁委员会法律文件或者人民政府征收决定法律文件引起的物权变动，属于公法规定的变动。 由于公权力的介入，产权变化本身就具有很强的公共性。 能够满足产权变更独占效力的要求。 但以房产抵偿债务的仲裁调解书并不具有直接改变当事人之间现有法律关系的作用。 房地产未依法办理物权转让登记的，不具有物权变更效力。 ②本案中，机械公司向工业公司赔偿了争议财产，仲裁委员会出具的调解协议确认了以财产还债的调解协议，但法律上
法律没有明确规定仲裁调解协议可以引起产权变化。
，故系争财产中的不动产尚未登记，不会发生产权变更的效力。 实业公司尚未取得争议房产中的房产所有权。 系争财产中的房产所有权仍属于机械公司，应准许该部分财产的执行。 同时，系争财产中除房地产以外的其他财产均已产生物权变动效力，不应允许对该部分财产执行强制执行。 判决执行裁定中查封的房产所有权属于机械公司，允许执行该部分房产。
实用要点
：以房产抵偿债务的仲裁调解书不具有直接改变产权法律关系的效力。 产权转让未登记的，不具有产权变更的效力。
案例索引
：河南省焦作市中级人民法院（2015）焦民二终字第00087号，“投资公司与实业公司等执行异议案”，参见《仲裁调解书能否以房产清偿债务》引发产权变动的影响——河南焦作市中级人民法院判决爱福地公司等诉银河公司等执行人申请执行异议纠纷”（刘建章、杨爱国），发表于《人民法院报告案例精选》（20160922：06）。
2. 财产被扣押后，租赁权即成立，不能向财产受让人强制执行。
——以被扣押的财产为标的物签订的租赁合同有效。 财产被扣押后建立的租赁权不能对抗因法院执行而转让财产的第三方。
: 执行｜房屋｜租赁权
案件简介
：2006年，法院查封了该贸易公司名下的财产。
2007年，贸易公司与物流公司签订了厂房租赁合同，约定租赁期限为20年。
。 2013年，该实业公司取得法院财产拍卖执行书，并办理了产权变更登记手续。 随后又起诉贸易公司和物流公司，要求确认租赁合同无效、支付租金、返还房屋和土地。
法院认为
：①涉案租赁合同是贸易公司、物流公司意思表示的真实体现。
这是一份合法有效的合同
。 实业公司对涉案财产、土地使用权提出主张时，应当解除贸易公司与物流公司的租赁合同关系，排除障碍，实现合法权益。 ②当事人应在完全符合市场规则的前提下与交易对方建立经济关系，因审查不充分或预测不准确而产生的交易风险应自行承担。涉案财产已被法院查封出租前，权利人行使房地产产权受到限制。 也就是说，业主在出租涉案房产之前就已经失去了对该房产的处分权。 财产一旦进入拍卖执行阶段，就可以作为优先权，被担保债权人的债权已经实现的事实已经成为既定事实，因此
扣押房地产后建立的租赁权不能对抗因法院强制执行而转让房地产的第三方。
。 法院判决贸易公司与物流公司签订的租赁合同有效。 物流公司应赔偿实业公司占用工厂期间的租金收益损失67万余元，并在6个月内将涉案房产、土地返还实业公司。 贸易公司、物流公司应协助将涉案标的物退还工业公司。
实用要点
：以查封的房产为标的物签订租赁合同的，合同有效。 扣押房地产后建立的租赁权不能对抗因法院强制执行而转让房地产的第三方。
案例索引
：广东省江门市中级人民法院（2015）江中分民一中字第275号《工业公司与贸易公司物权保护纠纷案》，参见《买卖、租赁不能对抗事前产权变动——广东省江门市中级人民法院《彩燕公司诉华联公司、盛昌公司产权保护纠纷案判决书》（陈华），发表于《人民法院报道案例精选》（20160225：06）；亦发表于《人民法院报道案例精选》人民法院》（20160114：06）。
3、执行裁定生效后，权利人将获得财产保护的权利。
——权利人处分执行裁定确定的不动产的行为，虽然尚未转让登记，不具有物权效力，但其获得物权保护的权利不受影响。
：执行｜执行拍卖｜产权效力
案件简介
：1999年，根据银行的申请，法院
对陈家房屋强制执行并裁定将其转入银行
。 2007年，银行拍卖了该房产，毛通过竞价拍得。 2015年，毛状告陈要求返还房屋。 法院认定毛仅享有债权，裁定驳回其请求。 2016年，银行起诉陈某归还其名下的房子。
法院认为
：①《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文件或者人民政府的征收决定而设立、变更、转让、消灭物权的，该物权自法律文件或者人民政府的征收决定生效。 生效。 作为物权有效公示原则的例外，该条规定，基于生效法律文件的物权变更无需登记或交付作为生效条件。 法律文件生效后，产权即生效。 **最高人民法院《关于适用物权法若干问题的解释（一）》第八条规定，依照物权法第二十八条至第三十条的规定享有财产权利，但尚未办理好动产交付或者不动产登记的，产权人依照物权法第三十四条至第三十七条的规定请求保护其财产权的，应当支持。 涉案房屋已过户银行并已生效裁决。
裁定引起的物权变更，不需要登记或者交付作为生效要求。 产权变更自裁定生效时生效。
。 在未经法定程序撤销民事裁定前，应当根据民事裁定确定涉案房屋的所有权。 因此，确定涉案房屋归属银行并无不妥。 作为涉案房屋的主人，银行要求陈某腾退房屋的理由正当，应予支持。 ②毛先生虽然通过拍卖取得了627号裁定项下的权利，但由于银行取得产权后没有办理过户登记，其处分不具有物权效力。 因此，毛先生并不自动享有涉案房屋的权利。 所有权。
享有不动产权利的银行依据生效法律文件进行的产权处分，虽然因未依法进行公示登记，不具有产权效力，但银行有权取得相应的产权。保护不会因此受到影响。
陈某要求追加毛某参加本案的请求缺乏依据，不应支持。 涉案房屋所在土地是否可以登记为国有土地使用权，不属于本案审查范围。 在未通过法定程序撤销执行裁定的情况下，本案无需以陈某与市政府之间的行政案件结果为依据进行审理。 判决陈某将登记在陈某名下的涉案房屋腾出并归还银行。
实用要点
：执行裁定一旦生效，即作为财产权发生效力。 享有不动产权利的权利人依据生效法律文书所进行的产权处分行为，虽然因未依法进行公示、登记，不具有物权效力，但其有权获得相应的权利。产权保护不受影响。
案例索引
：浙江省宁波市中级人民法院（2016）浙02闽终1475号“某银行与陈某物权纠纷案”，参见“中国农业银行股份有限公司宁波海曙支行与陈月琴返还原财产纠纷案”案例——依据生效法律文书享有不动产权利的司法保护”（邹永明），载于《人民法院案例精选》（201802/120：11）；另见《依据生效法律文书享有不动产权利的司法保护》（邹永明）法律文书——浙江省宁波市中级人民法院中国农业银行股份有限公司宁波海曙支行诉陈月琴（邹永明）案判决书，《人民法院举报案例选编》（20161027：06）。
4、法院初步查封，不影响预售合同当事人行使解除协议的权利。
——预扣押不影响商品房预售合同当事人行使解除合同权利。 法院判决，预售合同终止后，暂停执行房屋预扣押。
：执行｜预扣押｜房屋出售｜合同终止
案件简介
：2009年，孙某利用抵押贷款向一家开发公司购买了商品房。 因孙某未按约定偿还贷款，银行提起诉讼，法院判决孙某偿还贷款本息373万余元，开发公司承担连带还款责任。 与此同时，毛某、孙某等民间借贷纠纷案，
法院初步查封了孙某购买的上述房屋。
。 开发公司对实施提出异议，要求暂停实施措施。 2013年，法院就孙某与开发公司房屋买卖合同纠纷进行民事调解：开发公司与孙某的商品房销售合同终止。
法院认为
：①法院初步扣押，不影响商品房预售合同当事人行使解除合同权利。 合同法第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。合同解除条件满足后，解除合同人可以解除合同。 ” 在本案中，开发公司与 Sun 签订了合同，并明确同意了解合同条款，并且
未付款的，开发公司承担担保责任，且已满足解除合同的条件。
房产纠纷案例，应允许开发公司选择诉讼方式终止合同。 商品房合同的出卖人以出售房屋并取得价款为目的而订立合同。 本案开发公司承担了还款担保责任后，合同获取房产对价的目的落空。 **最高人民法院《关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称《商品房销售解释》）第二十三条明确规定，买受人“未订立合同”担保贷款合同”导致销售合同无法继续履行。 另一方可以请求解除合同。 买受人未履行还款义务，导致出卖人承担连带保证责任，这与无法签订担保贷款合同导致房屋买卖合同无法履行本质上是一样的。 ②
预售商品房合同经裁判终止后，法院应当中止执行预售房屋
，但有权强制执行债务人对开发商的应有债权。 ** 虽然最高人民法院《人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条是针对被执行人购买不需要转让的第三方财产的登记第2款第三方解除合同后的后续处理值得借鉴。 因此，解除合同的判决应当明确出卖人收回房屋并将收到的购房款本息返还给买受人。 遂裁定涉案房屋暂缓执行。
实用要点
：预扣押不影响商品房预售合同当事人行使解除合同的权利。 法院裁定合同终止后，预扣房屋应当中止执行，但有权强制执行被执行人的正当债权。
案例索引
：江苏宜兴法院（2013）宜知一字第0021号《某实业公司执行异议案》，参见《查封前解除合同权的行使及其法律后果——江苏宜兴法院关于江南公司执行异议案”（范力、马云、徐乐群），《人民法院通报案例精选》（20141218：06）。
5、财产未转移的，应从主客观角度考虑非涉案人的过错。
——涉案房屋尚未办理过户登记。 案外人主观上无过错。 客观上，转让登记存在障碍。 应认定案外人无过错。
: 房地产执行 | 买家的优先权 | 案外方过错 | 未能完成转移
案件简介
：2014年，法院查封了被执行人周某名下的房屋。案外人周某邱称，他于2000年与周某签订了购房协议，并支付了全款。
周某长期外出逃债，丢失了原来的房屋所有权证，直到2014年4月才补办。
引起了外界的反对。
法院认为
：①** 高级人民法院《人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其全部需要过户登记的财产出售给第三人的，第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但未办理转让登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结； 第三人已支付全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，在第三人无过错的情况下，人民法院不予查封、扣押、冻结。”②本案中，案外人邱某未办理过户登记并无故意、无过失，即不存在主观过错，邱某未办理所有权转让登记在客观上构成了不能办理的障碍（障碍）。办理过户登记。本案债务人周某因长期外出逃债，原房屋所有权证丢失，直至2014年4月才申请补发。此案中，多次主动要求转让房屋但未果。
应认定案外人无过错，法院不予扣押涉案房屋。
经审理，案外人邱某提出执行异议请求理由成立，裁定撤销执行裁定书和协助执行通知书。
实用要点
：案外人未办理涉案房屋过户登记，主观上无过错，但客观上对过户登记存在障碍。 应当认定案外方没有过错。
案例索引
：福建省漳浦法院（2014）普知外一字第1号《邱某反对执行案》，见《主客观须考量案外人过错——福建漳浦法院对邱文强反对执行案的判决》 ”（林振同），载于《人民法院通报案例精选》（20141030：06）。
6. 如果财产约定属于配偶一方，即使未登记，债权仍可受到争议。
——根据夫妻财产协议享有不动产权利的权利人，即使未办理登记手续，在权利受到侵害时，也有权寻求司法保护。
：执行| 夫妻财产| 协议财产制度| 反对执行
案件简介
：2010年，王某与赵某达成离婚协议，约定赵某将共同拥有的房屋产权的1%无偿赠予王某，王某拥有该房屋的全部所有权。 2013 年，
生效判决确认该房屋所有权归王某所有
。 随后，齐某依据经公证的债权文件，向法院申请扣押赵某名下的上述房屋。 王某英以扣押错误为由，向法院提起执行异议诉讼。
法院认为
：①依照法律规定，夫妻双方可以约定婚姻关系存续期间取得的财产和婚前财产属于各自、共同或者部分单独、部分共同所有； 该协议应采用书面形式； 夫妻双方应当就婚姻存续期间所得财产和婚前财产达成一致。 协议对双方均具有约束力。 ②根据物权法规定，不动产产权的设立、变更、转让和消灭，须依法登记后生效； 未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。本案中，王某与赵某之间关于涉案房屋权属的协议虽未单独办理房产产权变更登记手续，但那是，
两人之间的财产权发生了变化。
但未办理登记手续，显然无法对善意第三人主张的财产权提出异议。 但齐某申请强制执行涉案房屋的依据是其对赵某享有债权，王某实际占有涉案房屋。 不存在善意第三方情况。 由于产权高于债权，请求王某解除对涉案房屋的查封。 要求采取措施的呼吁应予支持。 判决解除涉案房屋的封锁措施。
实用要点
：夫妻间关于不动产权利的协议，无需另行办理法定登记手续。 协议一旦生效，两者之间的产权将发生变化。 根据夫妻财产协议享有不动产权利的权利人，即使没有办理合法登记手续，当其权利受到侵害时，也有权寻求司法保护。
案例索引
：北京大兴区法院（2016）京0115民初11974号《王某、赵某等人执行异议案》，参见《夫妻财产协议未登记不动产权的司法保护——北京大兴法院王某英诉王某英诉王某奇、赵某阳执行异议案》（张继云），发表于《人民法院报道案例精选》（20161110：06）。