物权法复习总结 本文关键词：物权法，复习
物权法复习总结 本文简介：名词解释1、物权：物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。2、物权法：指人对物的支配关系的法律规范的总称。3、物上请求权:（请求权效力）指物权具有的排除他人妨害、恢复权利人对物的正常支配状态的效力。4、物权变动:物权变动，是物权产生、变更和消灭的总称。
物权法复习总结 本文内容：
名词解释
1、物权：物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
2、物权法：指人对物的支配关系的法律规范的总称。
3、物上请求权:（请求权效力）指物权具有的排除他人妨害、恢复权利人对物的正常支配状态的效力。
4、物权变动:物权变动，是物权产生、变更和消灭的总称。
5、原始取得:（固有取得）非依他人既存的权利，而是依据法律直接取得物权。
6、继受取得:（传来取得）基于他人既存的权利及权利人的意思而取得物权。移转的继受取得与创设的继受取得。
7、简易交付：是指受让人已经占有动产，如受让人已经通过寄托、租赁、借用等方式实际占有了动产，则于物权变动的合意成立时，视为交付。
8、指示交付：即动产由第三人占有时，出让人将其对于第三人的返还请求权让与受让人，以代替交付。
9、占有改定：即动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有。这样，在物权让与的合意成立时，视为交付，受让人取得间接占有。10、拟定交付：指出让人将标的物的权利凭证（如仓单、提单）交给受让人，以代替将物现实交付的一种特殊交付方式。
11、预告登记：预告登记：是指在无法立即办理终局登记的情况下，为确保债权实现，以保障将来取得不动产物权，限制债务人重复处分将来的不动产物权而进行的登记。
12、建筑物区分所有权：指业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
13、相邻关系：指两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人在行使所有权或其他物权时，因相互间应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。
14、按份共有：指两个或两个以上的人对同一项财产按照份额享有所有权。
15、共同共有：指两个或两个以上的人基于共同关系，共同享有一物的所有权。
16、准共有（每年必考）：指两个或两个以上的人共同享有所有权以外的财产权。
17、用益物权：指对他人所有的物，在一定范围内进行占有、使用和收益的权利。
18、土地承包经营权：指农业生产经营者为种植、养殖、畜牧等农业目的，对依法承包经营的农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地等享有的占有、使用、收益的权利。
19、建设用地使用权：指因建造建筑物或者构筑物及其他附属设施而使用国家所有的土地的权利。
20、地役权：地役权是指不动产的所有人或使用人为提高自己不动产的效益而使用他人不动产的权利。
21、抵押权：抵押权是债权人在债务人届期不清偿债务时，对债务人或第三人不移转占有而供担保的不动产及其他财产的变价款，优先清偿其债权的权利。
22、最高额抵押：指对于一定期间内将要连续发生的债权，预先确定一最高的限度而设定的抵押权。
23、动产浮动抵押权：指抵押权人对抵押人提供担保的现有的以及将有的动产，在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，有权就其变价款优先受偿的权利。
24、质权：债权人在债务人不履行到期债务或发生约定的情形时，得就债务人或第三人移转占有或经登记而供作担保的动产或权利的变价价值优先受偿的权利。
25、留置权：留置权是债权人合法占有债务人的财产，在债务人逾期不履行债务时，有留置该财产以迫使债务人履行债务，并在债务人仍不履行债务时就该财产优先受偿的权利。
简答题
1、
简析物权的效力（3条）
（1）物权的优先效力
物权相互间的优先效力：优先享受其权利；先成立的物权（压制）优先于
后成立的物权。
例外：限制物权优先于所有权；法律规定了物权相互间实现的先后顺序时，依法律规定。
（2）物权优先于债权的效力
例外：买卖不破租赁；特别法赋予优先效力的债权可优先实现等。
（3）物上请求权（请求权效力）
指物权具有的排除他人妨害、恢复权利人对物的正常支配状态的效力。
2、
简析物权法定原则的内涵（3条）
（1）物权的种类法定，又称“类型强制”
（2）物权的内容法定，又称“类型固定”
3、
简述公示公信原则
（1）公示原则
物权的公示，是指以公开的、外在的、易于查知的适当方式展示物权存在和变动的情况。公示原则就是法律上要求当事人必须以法定的公开的方式展现物权变动的事实，否则，不能发生物权变动的效力的原则。
（2）公信原则
以法定方式进行公示的物权，具有使社会一般人信赖其正确的效力，即使公示的物权状况与真实的权利状态不符，法律对信赖公示的善意第三人从公示的物权人处所取得的权利仍予以保护的原则。
公示、公信原则主要是为了保护交易的安全，公示原则主要在于使人“知”，公信原则在于使人“信”。
4、
简述基于民事行为的物权变动的立法模式（3条）
（1）债权意思主义
（2）物权形式主义
（3）债权形式主义
我国《物权法》规定的物权变动模式：以债权形式主义为主，兼采债权意思主义。
5、所有权的特别取得方法（7条）
（1）善意取得
（2）拾得遗失物：发现他人遗失之物并予以占有的事实
（3）发现埋藏物：指发现埋藏物的所在并予以占有的事实行为
（4）因主物转让从物的所有权归属与孳息所有权的归属
（5）添附：指不同所有人的物被结合、混合在一起成为一个新物，或者利用别人之物加工成为新物的事实状态
（6）时效取得（所有权）：指民事主体公开、持续地占有他人财产经过一定的期间，占有人取得该物所有权的制度。
（7）先占：占有人以所有的意思，最先占有无主的动产而取得其所有权的事实。
6、
简述善意取得的概念与构成要件（3条）
指无处分权人转让标的物给善意第三人时，善意第三人一般可取得标的物的所有权，原所有人不得请求善意第三人返还原物的制度。
善意取得制度设立的宗旨主要为了保护交易的安全。
构成要件：
（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（2）以合理的价格转让；
（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
7、
简述按份共有的内外部关系
按份共有的内部关系
（1）对共有物的占有、使用、收益
可以约定，无约定按照份额进行。具体使用和收益方法，由全体共有人协商决定。各共有人应在份额范围内行使权利；
（2）对共有物的处分（事实和法律上的处分）
A除共有人另有约定外，应得到占份额三分之二以上共有人的同意；
B若其中一个或几个共有人擅自处分的，构成无权处分行为，属效力待定行为；
C若共有物为动产，且第三人为善意、有偿的，第三人依善意取得规则取得其所有权；
D其他共有人可追究行为人的侵权责任。
（3）对份额的处分（法律上的处分）
A原则上，任何共有人均可随时提出分出、转让、抛弃自己的份额；
B某共有人转让份额时，其他共有人同等条件下有优先购买权；
C某共有人抛弃的份额，应由其他共有人取得；
D某共有人可自由决定以其份额设定抵押。
（4）对共有物的管理
A约定管理：基本原则
B共同管理：
（a）保存行为：共有人可单独进行
（b）改良行为：三分之二以上共有人同意
共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
（5）费用的负担：可以约定，无约定按照份额分担
按份共有的外部关系
因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务,共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
（《物权法》第102条
）
（1）对第三人的权利
A物上请求权
各共有人对于第三人，可就共有物的全部，行使基于所有权所产生的物上请求权，不以其份额为限。
B债权请求权
共同享有连带请求权。但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；
（2）对第三人的义务
共有人承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；
8、简析按份共有与共同共有的区别
9、共同共有的特征
（1）共同共有必须以共同关系的存在为前提
（2）共同共有没有共有份额
（3）共同共有的共有人平等地享有权利和承担义务
10、
简述用益物权的特征
（1）以对标的物的使用、收益为主要内容
（2）用益物权是他物权、限制物权和有期限物权
（3）用益物权主要是不动产物权
（4）用益物权主要以民法为依据，但也有以特别法为依据的
11、简析土地承包经营权的特征
（1）主体是农业生产经营者。享有农地承包权的，是从事农业生产的个人或集体；
（2）标的物是集体所有或国家所有由农民集体使用的农业用地；
（3）设立目的是从事种植、养殖或畜牧等农业活动；
（4）土地承包经营权是有一定期限的权利。
12、简述土地承包人的权利和义务
（1）权利
A依法享有对承包地占有、使用、收益的权利
B依法进行土地承包经营权的流转：转包、互换（报发包方备案即可）、转让（需经发包方同意）等
C自主组织生产经营和处置产品的权利
D在承包地被依法征收时依法获得相应补偿的权利
（2）义务
A妥善使用承包的土地；
B依承包合同的约定交付承包费用；
C维持土地的农业用途，不得用于非农建设
13、简述建设用地使用权的特征
（1）建设用地使用权是存在于国家所有的土地之上的物权
（2）建设用地使用权是以保存建筑物或者构筑物及其他附属设施为目的的权利
（3）建设用地使用权是使用他人土地的权利,其主要内容在于使用他人的土地
14、简述建设用地使用权人的权利
（1）占有和使用土地
(2）权利处分：
A转让、互换、出资、赠与：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上建筑物、构筑物及附属设施一并处分，反之亦然；
B抵押；
C出租
划拨取得的建设用地使用权的转让、抵押、出租（见291页）
（3）取得建筑物、构筑物及其附属设施的所有权
（4）附属行为
15、简述地役权的特征
（1）概念
地役权是指不动产的所有人或使用人为提高自己不动产的效益而使用他人不动产的权利。
（2）特征
A地役权是使用他人土地的权利
B地役权是为自己土地的便利的权利
C地役权具有从属性和不可分性
16、简述担保物权的特征
（1）概念
指为确保债权的实现，在债务人或者第三人的物上设立的，债权人直接取得或者支配其交换价值为内容的权利。
（2）特征
A以确保债务的履行为目的
B是在债务人或第三人的特定财产上设定的权利
C以支配担保物的价值为内容
D具有从属性和不可分性
17、简述抵押权人的权利
（1）抵押物的保全
抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为；
抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保；
抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。
（2）优先受偿权
（3）抵押权的处分
A抵押权的转让：抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
B将抵押权作为债权的担保（成立附随抵押权的债权质权）
C抵押权的抛弃：抵押权人可以放弃抵押权，但债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
18、
简述动产质权人的权利
（1）占有质物
（2）收取孳息
（3）质权的保全：因不能归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少，足以危害质权人权利的，质权人有权要求出质人提供相应的担保；出质人不提供的，质权人可以拍卖、变卖质押财产，并与出质人通过协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。
（4）优先受偿
（5）转质权
（6）放弃质权
19、
简述留置权的法律特征
留置权是债权人合法占有债务人的财产，在债务人逾期不履行债务时，有留置该财产以迫使债务人履行债务，并在债务人仍不履行债务时就该财产优先受偿的权利。
（1）留置权是以动产为标的物的担保物权
（2）留置权是一种法定担保物权
20、简述留置权的取得的要件
（1）留置权取得的积极要件
A须债权人合法占有债务人的动产
B须债权已届清偿期，且债务人仍未履行债务
C债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系
（2）留置权取得的消极条件
A对动产的占有不是因侵权行为取得
B对动产的留置不违反公共利益或善良风俗
C对动产的留置不得与债权人的义务相抵触
【去年的案例分析】自己百度一下答案吧，题目挺简单的。
甲于1999年8月3日向某投资公司借款300万元，还款期限为2年，甲以自己的一栋别墅作抵押，双方办理了抵押登记手续。2000年5月，甲又在别墅的后院修建一间车库。2000年10月，甲将别墅租给乙，租期1年，但未告知乙别墅已经抵押的情况。乙经甲同意对别墅进行了装修，耗资3万元。
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问题：
1、投资公司转让抵押权的行为是否有效？为什么？
2、抵押权的效力能否及于车库？为什么？
3、抵押权的效力能否及于装修后的别墅？为什么？
4、乙的权利如何得到保护？
篇2：从物权法74条规定看地下车库归属之争
从物权法74条规定看地下车库归属之争 本文关键词：之争，归属，物权法，地下车库
从物权法74条规定看地下车库归属之争 本文简介：从物权法74条规定看地下车库归属之争内容摘要：住宅小区地下车库的归属之争由来已久，法学界向来也有不同的观点，但似乎从未有一种较为统一的观点占据上风。从司法实践来看，法院也没有成熟的实务性意见。人们将希望寄托于《物权法》出台，但物权法第74条的规定多少有些让人们失望，因为它并没有完全解决有关地下车库归
从物权法74条规定看地下车库归属之争 本文内容：
从物权法74条规定看地下车库归属之争
内容摘要：住宅小区地下车库的归属之争由来已久，法学界向来也有不同的观点，但似乎从未有一种较为统一的观点占据上风。从司法实践来看，法院也没有成熟的实务性意见。人们将希望寄托于《物权法》出台，但物权法第74条的规定多少有些让人们失望，因为它并没有完全解决有关地下车库归属的争议，而是以“由当事人约定”这种回避的态度将此争议热点问题暂且搁置，不能不说是一种遗憾。本人试从住宅地下车库归属在理论上的争议展开探讨，以请教于同仁。
关键词：
物权法
住宅小区
车库
地下车库归属
一、有关住宅小区地下车库的理论之争
（一）约定说
住宅小区地下车库的产权由开发商与购房者在房地产买卖合同中约定，确定其产权归属，没有约定或约定不明时，推定其产权属于购房者共有。该观点的依据在于：其一，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，因此地下车库不可能单独获得土地使用权，地下车库所使用的土地是业主交纳土地使用费的土地，该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。除非取得土地使用权人的同意，也不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。其二，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如同道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物（房屋）一并出售、转移。开发商根据政府规定兴建地下车库，是他的法定义务，该地下车库不能面向社会公众开放以谋取私利，而是为了满足小区内业主生活需要，向特定人群提供停车位。《物权法》第74条第二款采用的就是“约定说”，但是对没有约定或约定不明情形下如何处理，物权法并没有作出规定。
（二）成本说
小区地下车库归属要看建设成本是否已纳入商品房的成本，当开发商未将小区地下车库建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，其产权属于开发商，反之，属于购房者共有。
（三）公摊说
认为小区地下车库归属要看地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积，如果已作为公摊面积予以分摊，则在小区业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积），在这种情况下，该地下车库的产权应当属于全体业主共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积出售，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。实际操作起来可以看小区的土地使用权面积和分摊面积是否相等，如一小区的土地使用权面积等于分摊面积，则说明小区土地使用权归全体业主所有，作为小区配套设施的附属停车位也应当归全体业主所有，那么开发商就无权出售。这类的地下车位（库）属全体小区业主所有，严格的说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。如果小区土地使用权面积大于分摊面积，说明有部分土地使用权未纳入分摊，若开发商利用这部分未纳入分摊的土地建立停车位，则完全有可能单独取得建筑物停车位的产权，从而有权再行出让、出租。
（四）确权说
住宅小区地下车库的产权应当经房地产登记机关登记确权，由房地产权证持有者所有；地下车位产权归谁所有，则权益归谁所有，否则，其产权处于不明状态。目前，很多小区的地下车库享有产权的。在开发商交纳了土地出让金并取得了销售许可证后，可以将地下车位卖给业主，并为其办理产权证。享有产权证的车位其权属自然归其产权人所有。
二、有关地下车库的产权归属问题的法律规定。
（一）《物权法》出台前，确认地下建筑物的所有权归属问题没有明确的法律依据。
从理论上看，地下建筑物和土地使用权是可以相互分离的。在城市房地产开发中，开发商获得土地使用权，只是获得了修建地表以上一定空间内的建筑物权利，并没有涉及到地下空间的利用权，该部分空间利用权依然属于政府，如加以利用，必须经过规划部门等有关部门的审批。地上建筑物与土地使用权不能相分割使用原则，并不适用地下建筑物与土地使用权的关系。更何况，地上建筑物与土地使用权不能相分割使用原则，根据法律规定，只要获得相关部门的行政许可，仍然是可以分割使用的。
但是，从现行房地产法律法规看，确认地下建筑物所有权归属问题却缺乏法律依据。我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》只是对土地上的房屋权属登记作了规定，未包括地下建筑物。《城市房地产管理法》第二条：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”。这里的“土地上”当指地表之上。房地产所有权证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。要获得权利证书，必须要到房地局登记，而根据《中华人民共和国立法法》第八条规定，民事基本制度只能由法律规定，规章和地方法规无权对此立法。
在1995年9月8日建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条“公用建筑面积由以下两部分组成：１．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；”第九条“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”等规定可看出，无论部门规章还是地方性规定，都没有强制性规定地下车库应列为需分摊的公用建筑面积。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，从而不进行公用建筑面积分摊。
根据建设部发布的《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。由此来看，地下车库可作为一个独立的建筑部分，并可由开发商自行处分。
从以上规定可知，与地下车库相关的法律法规是模糊的，明确界定产权并非易事。开发商之所以面对业主时强势地位难破，难说与此无关。
（二）《物权法》第74条规定确立的“当事人约定归属”原则。
《物权法》第七十四条规定了三款：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
不难看出，物权法间接地承认了开发商对地下车库产权归属上的主动权。但对车库的权属没有直接规定，而是采用了“意思自治”原则，由当事人自行通过协商规定。但正如许多人质疑的那样，在开发商和购房者地位不平等的情况下，怎么能够保证约定是公平的？开发商的强势地位在实践中有目共赌，物权法这样规定的可操作性又如何？因此可见，关于地下车库的归属并没有从此尘埃落定，不难想象未来的纷争还会不断出现。
三、《物权法》第74条规定的不足
笔者认为《物权法》第74条能够在一定程度上解决现实生活中的纠纷，因而具有重大实践意义。但是同时也有失误或是遗漏，而且这些失误很有可能会给将来的司法实践留下诸多“隐患”。
首先，《物权法》第74条第1款虽然规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要，但是这一规定太过粗糙与原则，容易产生歧义，也缺乏可操作性。何为业主的需要？怎么才算作满足了业主的需要？其次，《物权法》第74条第2款虽然将小区内车库归属交由当事人约定，但是没有规定约定不明或没有约定情况下的归属，更不能解决约定不能的情况如何解决，留下了“隐患”。事实上，这种隐患已经出现。据报道，广州有些小区原来每个车位月租400元，但在《物权法》实施前开发展商却突然贴出通告，取消月租制，车位将全部出售，每个30万元。发展商似乎也注意到了《物权法》的规定，在通告后面提到“车位将优先满足业主购买需要”。此类事例，恰恰反映了开发商在“当事人约定”中的强势地位，在此情况下，由当事人来约定地下车库的归属谈何容易。显而易见，物权法在制定过程中关于车库归属问题理论上一直存在重大争议，起草者对待此问题也摇摆不定，多次易稿。最终出台的《物权法》选择了由当时人约定，事实上是回避了这一问题，不能不说是一大遗憾。
也正是如此，《物权法》实施后，多数人（特别是业主）还是坚持认为，住宅小区的停车车库属于小区的业主，理由如下：
、从财务方面讲，开发商在造车库的时候，并没有把这个成本单独入账，而是计入小区开发的建安费里面，也就是计入了我们房屋的成本，开发商在售楼的时候，已经将这部分费用从业主买房款里收回了
、项目方面讲，开发商在造车库的时候，并没有把车库作为一个独立的项目去开发，也就没有独立的核算这个项目，所以并不能把它作为一个独立的物权出售
、产权方面，开发商没有另外向政府国土资源局缴纳车库部分的产权出让金，也就没有办法取得车库单独的产权证，也就没有权利出售。
四、如何综合判断地下车库的归属
通过以上分析，笔者认为，地下车库的法律归属并非单单是“当事人约定”那么简单，因此应结合现实作出分析。
（一）要判断地下车库的归属，首先要明确以下几点：
、明确地下车库在法律上的分类
（1）不可销售的公共配套设施。开发商根据政府规定兴建地下车库，是其法定义务，该地下车库不能面向社会公众开放以谋取私利，而是为了满足小区内业主生活需要，向特定人群提供停车位。像这种情况，如果开发商将地下车库向非小区业主销售或者出租，则是违法行为。
（2）可以销售的公共配套设施。比如在地方政府规定的规划车位比例之外，开发商单独投资扩建的地下车库，在销售房屋也并没有计入公摊面积且有独立产权的，开发商有权单独对外销售。
（3）非住宅区的配套设施。这一类地下车库只要审批程序合法，当属开发商自由支配，既可以转让，也可以出租，也没有销售或承租对象的限制。至于是否能拥有所有权，还有待于国家法律予以明确。
（4）利用人防工程改造成的地下车库。《中华人民共和国人民防空法》规定了“谁投资、谁使用、谁收益”原则。因此，在和平时期，投资者享有包括转让、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。如果投资者要将人防工程改建为地下车库，必须获得有关行政部门的审核同意，在保证不降低人防工程防护能力前提下，根据国家对地下车库相关技术规范进行改造，符合使用要求后，便可作为地下车库使用。
、要明确建筑物所在的地方是否有关于小区必须建设附属配套停车位的硬性规定。我国台湾颁布的建筑技术规则设计施工编中第５９条规定，建筑物停车位的种类大体上可分为法定停车位、增设停车位以及奖励停车位等三大类，其中法定停车位的所有权当然在全体业主，而另两种停车位则在一定条件下可由开发商支配。
、需要明确地下车库的建设成本是否已纳入商品房的成本，小区的土地使用权面积和分摊面积是否相等。
（二）综合以上各方意见及法律的相关规定，笔者认为应当按以下方式判断地下车库的归属：
、看住宅小区地下车库的产权证情况，如果地下车库具备独立产权并已核发单独的产权证书，则可以此为据，认为地下车位产权归谁所有，则权益归谁所有。问题是，地下车库的车位并非独立空间，因此，房管部门目前也不核发单独的产权证，因此，立法上需要进一步修正完善。
、如果地下车库并未办理单独的产权证，则看开发商是否已经将地下车库的建筑成本计入房价或计算共摊面积时是否已把地下车库的建筑面积计算在内，如已计入房价或计算共摊面积，则地下车库归属业主，反之，地下车库属开发商所有。如果地下车库的建设成本已摊入房价，且表明购房者已经支付了地下车库的对应的价款，地下车库当属全体业主共有；如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在购房者购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积）。在这种情况下，开发商既已转让地下车库的面积，该地下车库的产权应当属于全体购房者共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。
、如果该地下车库属于人防工程，那么这一部分人防工程的产权归国家所有，谁投资谁受益。投资者享有包括转让、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。随着房屋的销售，开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，人防工程的权益也逐步转让给业主。人防工程使用权应归全体业主所有，扣除日常的维护费用外其收益也归全体业主所有。
五、立法完善建议
（一）、其它地区和国家的相关立法规定
1.我国台湾地区
前已提及，我国台湾颁布的建筑技术规则设计施工编中第５９条规定，建筑物停车位的种类大体上可分为法定停车位、增设停车位以及奖励停车位等三大类，其中法定停车位的所有权当然在全体业主，而另两种停车位则在一定条件下可由开发商支配。这一规定相对分清了开发商和业主的权利范围，值得借鉴。
2.德国
1973年德国《住宅所有权法》规定：“以持久性界标标明范围之停车场，视为有独立性之空间”，这一规定肯定了地下车库所有权独立归属的理论。
3.法国
自1950年以后，法国《都市计划法》规定，在新建建筑物时，建筑者负有在建筑物基地内，为每一住户设计一停车空间的义务。依据法国现行法律，区分所有建筑物的居住区域与基地内的停车区域系分别的不动产。如果，区分所有权人因为自己的原因没有购买停车位，开发商可以将停车位出售给非区分所有区人。
4.日本
日本现行的《建筑物区分所有权法》（1983年）并没有关于停车场问题的规定，自上个世纪50年代起，因停车场问题发生了大量的纠纷。日本地方法院对于地下车库的所有权的归属问题也存在不同的认识，直到昭和56年6月18日，日本最高法院以判决的的形式确认地下车库为专有所有权客体，从而为裁判实务上长期存在的意见分歧打上了休止符。日本最高法院认为，建筑物区分所有权的专有部分必须满足构造上的独立性和利用上的独立性两个要件，而地下车库完全符合上述两个要件，因此，地下车库可以成立独立的所有权。
（二）加快完善相关立法，解决地下车库的所有权归属之争
地下车库的所有权之争是社会经济发展到一定阶段必然凸现的矛盾，各个国家或地区都不例外，并且随着我国经济的进一步发展，这种矛盾会进一步突出。要想彻底解决地下车库所有权之争的矛盾，必须尽快完善相关立法。
1.在建筑物区分所有权法律制度中明确地下车库的所有权归属。
全国人大法工委陆续公布的四个《物权法》草案中，均有建筑物区分所有权的相关规定，但是，没有明确地下车库是否属于建筑物区分所有权的共有所有权部分，而是把地下车库是否属于建筑物区分所有权之共有所有权的权利交给了开发商和业主之间的商品房买卖合同来约定，且不说这种以约定的方式确定建筑物区分所有权的各部分是否符合法理，已经建成和使用的地下车库必将陷入无休无止的所有权诉争的泥潭，《物权法》无法起到定分止争的作用。可见，《物权法》以“交由当事人约定”这种企图回避社会矛盾的立法方式无法彻底解决地下车库的所有权归属问题。因此，笔者认为，《物权法》在修正时应当明确建筑物区分所有权的共有所有权的范围，尤其应当规定地下车库是否属于共有所有权的范围，以解决其所有权归属问题。
可借鉴我国台湾地区的作法，在建设规划以及配套建设立法上，对车位、车库作出强制性分类标准，采用法定停车位、鼓励停车位方式，即满足业主的实际需要，又均衡开发商的利益，起到鼓励和激发效应。同时，明确地下空间建筑的确权原则和条件，使单独出售的地下车库的产权明确，以便于物权的保护和流通。
3.
加快空间建设用地使用权立法。目前我国的地下空间利用权立法尚属空白，而地下车库等地下建筑空间正是应由地下空间利用权调整的范围。空间权是一种现实的权利。它就是人们对土地地表上下一定范围内的空间支配权，包括空间所有权和空间利用权。从用益物权立法角度看，空间权本质上即是一种用益物权，是土地所有权的一种派生的用益物权。但是，它到底是属于一项单独用益物权，还是属于传统用益物权的某种形式，我国学者之间存在着较大争议。以王利明教授为首的中国物权法研究课题组在《中国物权法草案建议稿》中，将“空间利用权”单独列为一节，作为用益物权一章中的一个单独的种类。
综上所述，住宅小区地下车库权属问题是当前争议较大的热点问题之一，《物权法》规定的“当事人约定归属”原则从本质上并不能解决类似纷争，只有从各个方面方面不断地完善立法才能彻底解决地下车库的所有权之争。
参考文献：
（1）《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，黄松有主编，人民法院出版社。
（2）《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《中华人民共和国人民防空法》；
篇3：对物权法共有制度的理解
对物权法共有制度的理解 本文关键词：物权法，共有，理解，制度
对物权法共有制度的理解 本文简介：对物权法共有制度的理解共有制度是《物权法》的一项基本制度，《物权法》对共有制度的规定在第八章中，共有13个条文，与《民法通则》和最高法院民法通则的司法解释相比较，《物权法》在许多方面都予以了改进和完善，更有利于操作和对物权的保护，笔者就此做一简单阐述。一、对共有概念的理解（一）共有的含义共有是指两个
对物权法共有制度的理解 本文内容：
对物权法共有制度的理解
共有制度是《物权法》的一项基本制度，《物权法》对共有制度的规定在第八章中，共有13个条文，与《民法通则》和最高法院民法通则的司法解释相比较，《物权法》在许多方面都予以了改进和完善，更有利于操作和对物权的保护，笔者就此做一简单阐述。
一、对共有概念的理解
（一）共有的含义
共有是指两个或两个以上的权利主体就同一财产共同享有所有权的法律制度。两个或两个以上的所有权主体称为共有人，共同拥有的标的称为共有财产或共有物，这种特殊的所有权称为共有权。根据《物权法》的“一物一权”的基本物权原则，共有权也是单独的物权，并不是在一项财产上的两个以上所有权。
（二）共有与公有的区别
两者是两个不同的概念，它们的区别主要表现在以下几个方面：
1、公有财产的主体是单一的，在我国，只能是国家和集体经济组织，共有财产的主体是多个共有人，可以是单位和个人。
2、公有财产已脱离各个公有组织的成员而存在，国家财产属于全民所有，其主体是代表全民利益的国家，集体财产属于某一集体组织所有，任何个人不能成为公有财产的主体。而共有财产则未脱离各共有人，实践中大多数为公民个人。
3、单个公民退出或加入公有组织不会对公有财产产生影响，但共有人的退出或加入则会对共有财产产生重大影响。
共有的发生，有约定和法定两种原因，即可以基于当事人的意思表示，如数人共同购买一房，也可以是基于法律的规定，如几名继承人共同继承被继承人的某一份财产。
（三）共有的法律特征
从对上述共有制度基本概念的理解中可以得出共有的以下基本法律特征：
一是主体的多数性，即共有的主体是两个或两个以上的民事主体。
二是客体的统一性和特定行，即共有人的所有权及于整个共有物，共有物是特定的财产，共有物在共有关系存续期间原则上不能分割，除非出现法定的情形，这一点会在本文的后半部分论述。
三是内容的复杂性和共通性，首先，因为主体的多数性的特点，使各共有人对共有物享有的权利因为共有关系的不同而不同，二是全体共有人的共同利益制约和影响着各共有人对共有物享有的权利和承担的义务。
二、共有种类
《物权法》规定了三种共有种类：
（一）共同共有
是指两个或两个以上的民事主体基于某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利和承担义务。共同共有的法律特征主要有三点：一是共同共有根据共同共有关系而产生，必须以共同关系的存在为前提。这种共同关系或由法律直接规定，或由共有人在合同中约定。
二是共同共有的财产不分份额。三是各共同共有人对整个共有财产平等地享有权利和承担义务。
共同共有一般分为以下四类。
1、夫妻共有
在夫妻财产没有约定按份共有的情况下，按照《婚姻法》的规定属于共同共有，根据婚姻法的有关规定，夫妻共有财产包括有：（1）工资、奖金；（2）生产经营所得；（3）知识产权的收益；（4）继承、赠与所得，除婚姻法第十八条第三项规定的以外；（5）其他共有财产。《物权法》第一百零三条的规定与《婚姻法》相一致，根据对该条规定的理解，共有财产在无约定或约定不明时，共有人存在家庭关系的，可以视为共同共有。
2、家庭共有
指在家庭中由全部或部分家庭成员共同所有的财产，一般是家庭成员在共同生活期间共同创造、共同积累的财产，在没有书面约定时，属于家庭共有财产。
3、因继承产生的共有。一般情况下，因此产生的共有是在继承开始指遗产分割前或被继承人约定遗产为共有财产，如果共同继承人各自继承，并分割了遗产，则成为各自独立的财产所有权，不属于共同共有。
4、其他共有关系。这种共有关系在实践中主要指族产，也就是整个家族共同所有的财产，如祠堂、学馆、学田等族产等共有财产。
（二）按份共有
又称分别共有，是指两个或两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。按份共有的产生一般是基于当事人的约定或法院、仲裁委的裁决。按份共有人虽然对共有物享有不同的份额，但各共有人的权利并非局限于其份额，而是及于共有财产的全部，也就是说，按份共有人按照其份额对共有财产享有占有、使用和收益的权利，份额越大，其占有、使用共有财产并获得经济利益的权利越大。
（三）准共有
根据《物权法》第一百零五条的规定：两个以上的单位、个人共同享有用益物权、担保物权的为准共有，适用《物权法》关于共有的规定。至于准共有到底属于共同共有还是按份共有，要视其共有关系的性质而定，有的属于共同共有，有的属于按份共有。如甲公司和乙公司共同受让了一块土地的使用权，在双方没有约定的情况下，对该地的用益物权各享有百分之五十的权利，即按份共有。
三、共有财产的处分和分割
共有财产的处分和分割是两个不同的法律概念，处分权是财产所有权人的一项基本权能，指财产所有权人在法律允许的范围内,处理其财产的权利,即财产所有人决定其财产命运的权利。而分割是指个共有人基于自己的共有权，请求其他共有人分割共有物的权利，按份共有分割的后果是消灭共有关系。处分和分割是共有制度的难点，理解起来争议也很大，一些具体问题的解决还需要法律法规和司法解释的进一步规定。
（一）
处分共有财产的基本原则
根据《物权法》第九十七条的规定:处分共有财产或共有的财产作重大修缮的，在没有约定或约定不明时，如果属于共同共有，须经过全体共有人的一致同意；如果是按份共有的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。这是处分共有财产的一般和基本原则，这里的处分包括事实上的处分，如将共有财产毁灭，也包括法律上的处分，如将共有财产出卖或赠与等。
（二）
共有财产分割的基本原则
根据《物权法》第九十九条的规定:共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。从上述规定中可以看出，按份共有的共有人在没有约定不能分割或约定不明的情况下，有权随时要求分割，在约定不能分割时，按份共有人有重大理由时，有权要求分割。共同共有的共有人即使存在不得分割财产的协议，但在共有的基础丧失或重大事由出现时有权要求分割。从上述规定可以看出，共同共有以不允许分割为原则，允许分割为例外，按份共有以允许分割为原则，不允许分割为例外。对于共有的基础丧失和重大事由的理解可能会产生分歧，需要相关的法律法规或司法解释来解决，对共有的基础丧失，通常可以理解为共有关系的消灭，如离婚、家庭财产的析产分割、遗产分割等；在出现共有人或近亲属发生重症无钱医治时可以认定为有重大事由，发生重大事由时，共有关系的基础尚存在，而且应该允许共有人可以申请先予执行，否则可能因为诉讼时间的问题导致病情恶化，不利于该条法律规定的执行，会对共有权人的权利造成损害。
（三）分割的程序
1、协议分割。在分割共有财产时，首先要进行协商，协商时，要经过全体共有人的一致同意，这一点与处分共有财产有区别，因此，如果有共有人没有参与协商或某一共有权人不同意分割，则分割共有财产的协议不能发生法律效力。
2、诉讼分割。在协商不能时，只能通过向人民法院提起分割共有财产诉讼的方式解决。
3、裁判确定分割方式。在调解达不成分割协议时，首先要考虑可否实物分割，在共有的财产可以分割并且不会因分割减损共有财产价值的，应当进行实物分割。只有在共有财产难以分割或者因分割减损财产价值的，可以采用折价或变价分割的方式，所谓变价是指对拍卖、变卖的价款予以分割，折价是指由共有人中的一人或者数人取得共有财产，对其他共有人采用货币补偿的方式。在共有人对折价方式争议较大时，不宜采用该方式，应该采用变价的方式处理。
另外，根据《物权法》的有关规定，共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
四、物权法与《民法通则》、司法解释中规定的共有制度的主要区别
1、物权法规定了准共有，这是民法通则和最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）（简称：“司法解释”）所没有的。
2、在没有约定时，产生的共有关系的性质不同。司法解释第88条规定：
“对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。”而《物权法》第一百零三条则规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确，除共有人有家庭关系等外，视为按份共有，并且进一步规定不能确认份额的按份共有人视为等额享有。
3、按份共有人处分自己的份额的权利不同，《民法通则》第七十八条规定“……按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”。《物权法》为了保护份额大的共有人的利益，禁止份额小的共有人恶意处分自己的份额，以便更好地利用物的使用价值，对按份共有人处分自己的财产份额设定了条件，在按份共有人没有约定时，要经占份额三分之二以上的按份共有人同意。
4、共同共有财产进行分割的基础条件不同。根据《民法通则》的规定可以看出，在共有期间，在没有约定时，只有共同共有关系解除时，才可以分割共同共有财产，否则应该保持财产的共同共有状态，如夫妻共有财产，在没有约定时，只能在提起离婚诉讼时才能有权要求分割，而根据物权法的规定，只要有重大理由就有权要求分割。
5、按份共有人对债权、债务的分担有重大调整。根据《民法通则》的有关规定,按份共有人按照自己的份额，对共有财产分享权利、分担义务.,而根据《物权法》第一百零二条的规定：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定的外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿”。物权法的规定显然更有利于保护第三人的合法权益和维护交易秩序。
五、管理和分割共有财产在司法实践中应注意的一些问题
一是对共有物的管理有争议时如何解决的问题。根据物权法的规定，共有物的管理包括共有物的保存、改良和利用。保存共有财产，是每个共有人的权利，各共有人可以不经其他共有人同意而单独为止，但如果保存不当，因此损害其他共有人利益的，笔者认为应当予以赔偿。改良共有财产，即增加共有财产的价值和效能，这时，一般会产生改良费用，应经过全体共同共有人或三分之二以上的按份共有人的同意。对共有物的利用是指不变更共有物的性质，而决定共有物使用、收益方法的行为，如果没有约定，产生争议时，各共有人是否都有权决定如何利用呢？这个问题争议较大，笔者认为，和共有物的改良一样，应当经过全体共同共有人或三分之二的按份共有人的同意，对利用行为产生争议时，如向法院提起诉讼，是否属于法院的受案范围，可能产生争议，以黄松有为主编的《物权法条文理解与适用》一书中的观点认为，人民法院不应该受理此类纠纷，笔者认为，根据《民事诉讼法》的有关规定，应该属于法院的受案范围。
二是诉讼分割的主体资格问题。诉讼分割共有财产应该属于必要的共同诉讼，全体共有人需一起参加诉讼，在提起诉讼时，原告应该是要求分割或同意分割共有财产的部分共有人，被告是反对分割的所有共有权人，如果有的共有人不反对分割，但又不愿意以原告身份起诉，则应将其列为被告。
三是在共有人已经达成分割协议时，产生纠纷，向人民法院起诉，不属于确认之诉，应该直接提起给付之诉。
四是共有财产的分割请求权是否存在诉讼时效的问题。该问题物权法没有规定，实践中会产生争议，笔者认为，共同共有人在共有的基础丧失或出现重大事由时请求分割应当受诉讼时效的限制。而随时请求分割是按份共有人的权利，因此按份共有人在没有约定不能分割时，请求分割共有财产应该不受诉讼时效的限制，如约定不能分割，在出现重大理由要求分割时应该受诉讼时效的限制。
上述观点只是笔者的管窥之见，需要配套的法律法规和最高法院的司法解释予以解决。