国内外城市拆迁补偿制度比较研究 本文关键词：拆迁补偿，国内外，制度，城市，研究
国内外城市拆迁补偿制度比较研究 本文简介：国内外城市拆迁补偿制度比较研究摘要：新常态下，城市经济发展已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。拆迁（征收）关系到城市更新改造能否顺利实施。文章在借鉴和分析美国、日本、新加坡、台湾和香港等发达国家和地区城市拆迁补偿制度和经验的基础上，提出科学界定征地公共利益、建立拆迁补偿的中立评价机制、优化运作流程、
国内外城市拆迁补偿制度比较研究 本文内容：
国内外城市拆迁补偿制度比较研究
摘要：新常态下，城市经济发展已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。拆迁（征收）关系到城市更新改造能否顺利实施。文章在借鉴和分析美国、日本、新加坡、台湾和香港等发达国家和地区城市拆迁补偿制度和经验的基础上，提出科学界定征地公共利益、建立拆迁补偿的中立评价机制、优化运作流程、降低交易成本、创新拆迁补偿的管理主体和补偿方式来完善和优化我国城市拆迁补偿制度，加快城市更新，推动产业转型升级和内涵式发展。
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关键词：城市拆迁；利益纠纷；公共利益；补偿标准
拆迁是国家为了公共利益的需要，依法征收国有或集体土地上单位和个人房屋，并给予被拆迁房屋所有人合理补偿的行为。拆迁关系到居民的切身利益，利益分配和交换引起的冲突，是房屋拆迁产生纠纷甚至爆发社会冲突的根源。《国有土地拆迁（征收）补偿条例》难以适??新形式下城市经济发展的要求。
一、
城市拆迁补偿的关键性问题
征地属性为强制性还是商业性的问题，这属于“公权力”的范围问题。为了保证社会公益或公共事业的发展，美国、英国、德国、新加坡等各国都建立了房屋征收制度。尽管各国征收制度的内容不同，但征收的本质上都是一致的。除了具有完善的法律法规外，征收权的行使需要具备三个要件：公共利益；正当程序；合理补偿。基于公共利益的需求，政府可将拆迁范围划入强制性征地，原产权主体应当配合。对于何种土地能够纳入强制性征地的范围，则需要建立相应的制度、法律以及监督机制。美国根据《重要空间法》纳入法律讨论的范畴。台湾的民意机构在征收计划公布之前的公听会中发挥了重要作用。在新加坡，原产权所有者需要成立“共同出售委员会”，收集和征询意见并负责整个出售过程。在香港地区，为了商业目的也可以征收土地，即以公开拍卖的方式强制售卖，但是对发展商征收土地政府也相对设定了非常严格的条件，通过政府的重建局来监督执行。
补偿标准如何确定的问题，这属于“公平性”的保障问题。从发达国家和地区的经验来看，无论是强制性征收还是商业化运行，拆迁补偿标准均通过市场机制确定。首先，补偿范围包括土地、房屋补偿及安置补助，同时，也考虑预期的土地发展权价值。其次，补偿标准建立在双方协商一致、公平透明的基础上，由价格机制决定合约达成的条件。最后，采取的原则多为“少数服从多数”，但是对于多数比例多有明确的规定，例如台湾地区规定强拆规模不能高于5%，新加坡规定的比例则是不超过10%。
二、
国内外城市拆迁补偿制度
在城市更新过程中，各利益主体的博弈已经危害到拆迁的效率。发达国家和地区在房屋征收、旧城改造方面有许多先进、成熟的制度和经验可加以借鉴，对美国、日本、新加坡以及中国台湾和香港地区的拆迁补偿机制进行介绍（如表1），在不违反上位法的前提下，可对城市更新相关政策规定形成对照，以此来推动城市拆迁补偿工作的顺利实施。
三、
城市拆迁补偿纠纷解决机制
在解决拆迁利益纠纷问题时，上述国家和地区各有侧重，但“钉子户”问题皆为重中之重。从旧城改造经验来看，国内外部分发达国家和地区在解决“钉子户”问题时虽然具体做法不尽相同，但是核心途径还是大同小异，就是在法律框架范围内以“公共利益”为突破口，动用“公权力”解决“钉子户”问题。
为了保证社会公益或公共事业的发展，美国、英国、德国、新加坡等国家都建立了房屋征收制度。尽管各国征收制度的内容不同，但本质都保持一致。除了具有完善的法律法规外，征收权的行使需要具备三个要件：公共利益；正当程序；合理补偿。
1.
美国。拆迁的法律依据是《重要空间法》。基于公共利益需要，政府可以行使房屋征收权，即在没有取得财产所有人同意的情况下，可以依法直接对私人财产实施强制性征收，而财产所有人无法阻止政府的征收行为，但是可以获得相当于市场价格的补偿。美国联邦宪法第五条修正案规定，房屋征收需同时具备公共使用、正当法律程序和公平补偿三个要件。《重要空间法》出台的目的是为了保障绝对公共利益项目的需求，如铁路、公路、水利、民航、国防等。随着早期工业化城市的衰落，对旧城区的更新改造成了地方政府面临的难题。最高法院扩大了《重要空间法》的适用范围，允许政府出于公共利益的需要来强制征收老旧商业区并授予开发商加以改造。与此同时，《重要空间法》也授予了居民对房屋拆迁的补偿和上诉权利。政府和居民相互制约，形成了市场经济条件下的动态均衡。
2.
新加坡。房屋拆迁的法规较为严格。政府除了具有征收权外，还可以决定公共利益的范围。如果政府认定某个拆迁项目符合公共利益，就是假定政府是有足够的事实来证明这个目的是公共利益。新加坡en-bloc出售制度规定，只要拆迁方案获得了大多数所有者的同意，就可以出售en-bloc。财产使用年限不同，法律规定的比例也不同。10年以下的，需获得所有者中90%人的同意；超过10年的，只需80%所有者的同意。很多学者担心政策侵犯到私人的绝对财产权利，但考虑到新加坡国土面积狭小和对建设用地的需求，这些担心都被en-bloc出售中的公共利益抵消掉了。
3.
台湾地区。房屋拆迁是以土地权利的保护为核心。在评估土地市场价格的基础上，区分营利性和公共性用地，考虑商业补偿和公共利益补偿的差别。为了减少房屋拆迁的纠纷，公共利益用地的补偿也开始考虑土地预期的商业利益。在解决钉子户问题时，台湾地区采取的做法是在经过大多数人的同意和司法裁决后，将给“钉子户”的合理补偿费用强制性存到银行。对于强拆规模，政府也有明确规定，必须要到5%以下，最多不能超过5户，开发实施主体要先自己解决大部分，剩下的极少数，政府可以动用公权力提供支持，但未来的方向是行政程序必须更严谨。台湾地区运用《集会游行法》来处理民众拆迁的抗争。警察会给民众三次举牌警告，倘若还不解散，便会强制驱散民众，并将在场的民众和领导者送交法办，进行刑事处理。
4.
香港地区。为了保证大多数人的利益，香港采取强制性措施来解决拆迁利益的纠纷。《土地收回条例》规定了政府主导机制下的强制措施，《土地因重新发展强制售卖条例》规定了市场主导机制下的强制措施。旧物业的多数所有者可以要求以公开拍卖的方式强制出售少数所有者的所有权。这一规定，解决了“钉子户”不愿意出售旧物业而妨碍社会发展的困境，促进了城市的更新改造进程。与此同时，也限制了少数人的财产权利。因此，香港对非公共利益的拆迁有非常严格的条件，即需征得90%的所有者同意后才可进行强制性拆迁。
依据上述案例分析可以看出，引入司法途径解决城市更新拆迁利益纠纷问题的关键就在于合法运用“公权力”和合理解读“公共利益”。随着法治社会的逐渐到来和对私权的保护越来越严，政府在城市更新中，特别是商业性城市更新中，动用“公权力资源”基本上都受到了“基于公共利益、公平赔偿、特定程序”三个条件的限制，且动用“公权力”都不是政府可以随意动用的权力，而是需要在法律的框架内，由法院授予的权力。
四、
城市拆迁补偿制度的政策建议
通过对深圳市城市更新的程序、案例和问题的分析，可以看到，城市更新拆迁过程中迫切需要解决的难题表现在拆迁利益纠纷和“钉子户”问题、国有企业物业处置问题、开发主体进入和退出机制问题等方面。构建我国城市更新拆迁补偿机制，应该从以下?赘龇矫嫒胧郑?
1.
基于法律界定拆迁的公共利益。针对不合理的“钉子户”现象，尝试引入公共利益的法律界定程序。通过立法和“一事一议”的机制合理判断城市更新项目对于实现城市规划、优化配置资源、提高土地利用效能、改善群众生活条件的效用，对具体项目给出是否属于“公共利益”项目的决议。当城市更新项目签订拆迁补偿协议的业主比例达到一定比例，出现“钉子户”问题漫天要价，且经协商无法达成一致时，可以援引公共利益条款支持大多数业主诉权，申请由司法机关依法作出裁决，保障多数人利益的实现。对于强拆规模的具体比例，可明确规定，例如台湾地区规定签订拆迁补偿协议的业主比例必须达到95%以上，且最多不能超过5户等，新加坡经验则是依据房屋使用年限，建立动态幅度比例，房屋使用年限越长，所要达到签订补偿协议的比例越低。
2.
建立拆迁补偿的中立评价机制。引入第三方机构开展全过程评价，对拆迁纠纷进行评估，对拆迁过程进行公开监督，这对于政府、开发主体、原产权主体来说均有很大裨益。从国内外一些城市的情况来看，城市更新初期规划就开始保证公众实际参与的权利，社会评估贯穿在更新改造方案和实施的全过程之中，并进行后效评估。建议城市更新补偿过程中建立城市更新项目的综合评价体系，根据综合评价的结果进行科学决策。具体操作中，可委托第三方专业机构对城市更新项目全过程进行社会评价，包括事前评价（评价项目必要性、可行性等）、事中评价（评价城市更新项目的具体实施情况）、事后评价（主要评价项目完成后的居民满意度、社会影响及效果等）。
3.
优化运作流程进一步降低制度成本。市场化运作流程改变了行政指令下旧城改造的一系列问题，但仍存在交易成本过高的问题，这导致开发主体缩减原产权主体的部分拆迁补偿，用于抵消高额交易成本，因而，对拆迁运作流程的优化，进一步降低制度成本能够给原产权主体带来更多的利益空间。
对原有更新流程做出已有的优化处理，主要在民意整合阶段，最大限度得到原产权主体的支持，能够减少后续的纠纷和冲突事件。一方面可采取多种方式与原产权主体协调，如由政府组织或开发商征询改造区域居民意愿，如政府牵头成立股份合作机构，组织公开选择项目前期开发主体，在整个公选过程中充分听取民意。另一方面，鼓励原产权主体参与拆迁改造过程当中，既能够调动原产权主体的积极性，也能够增强监督，保护弱势群体利益。最后，建立制度使前期开发主体既可以参与后续项目改造，也可以将项目开发权转让给符合资质要求的其它开发主体，并且如果民意整合失败则项目能够及时终止。
4.
创新拆迁补偿的管理主体和补偿方式。应积极创新城市更新补偿的管理主体和补偿方式，在管理主体方面，可以成立股份合作机构、共同出售委员会、住宅合作社等多种主体。例如，拆迁可在占建筑面积2/3以上且占总人数2/3以上业主同意拆除重建之后，由街道办联合开发主体以及同意改造的业主成立住宅合作社，组建的住宅合作社作为拆除重建项目的前期主体，全权负责拆迁补偿协调工作。这样既减少了政府和开发主体的工作，也更有利于矛盾的解决。针对政府部门（国有企业）也可以成立城市更新国有物业管理机构，全权负责监督城市更新国有物业价值认定和转让处置工作。一方面，对国有物业的价值进行合理性认定，另一方面，督促相关政府部门（国有企业）委派代表及时参与拆迁补偿谈判，避免出现相互推诿、害怕担责而避开谈判的情况。
多种补偿方式增加了原产权主体的选择空间，例如对于国有企业权利人，在评估国有物业价值时应重点考虑最大程度实现国有资产的保值增值效益，减少因国有资产流失风险带来的拆迁谈判“不好谈”甚至“没法谈”的情况。开发主体可以依据“自主开发”、“合作开发”、“直接货币补偿”等处理模式，向国有企业物业权利人提供各种模式的经济效益测算方案，由权利人根据风险和收益配比情况进行权衡利弊，选择最适合的补偿方式。
参考文献：
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陈建霖，崔炯哲.新加坡en-bloc程序与我国拆迁制度的立法完善[J].厦门大学法律评论，2009，17（Z1）：254-284.
倪嘉.日本的土地产权与土地收用制度[D].济南：山东大学学位论文，2014.
吴彬，张文主，张占录.基于可交易产权的土地征收制度改革研究[J].现代管理科学，2017，（4）：63-65.
温泽彬，高应可.港式征收：私权公益平衡司法具公信力[N].法制日报，2010-02-09.
范利平.大陆与港澳台拆迁制度的比较[J].广东外语外贸大学学报，2008，19（5）：27-30.
作者简介：吴彬（1986-），男，汉族，安徽省安庆市人，中国人民大学公共管理学院博士生，研究方向为土地制度与政策；张文主（1988―），女，汉族，湖南省双峰县人，钦州学院建筑工程学院讲师，研究方向为城乡规划；赵永升（1989―），男，汉族，山东省菏泽市人，中国人民大学公共管理学院博士生，研究方向为房地产市场与宏观经济政策、房地产金融等。
收稿日期：2018-01-16。
篇2：2020厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书（公非）
20XX厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书（公非） 本文关键词：厦门市，协议书，城市房屋拆迁，补偿安置，XX
20XX厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书（公非） 本文简介：20XX厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书（公非）拆迁人：_________（以下简称甲方）房屋承租人：_________（以下简称乙方）根据厦府[_________]地_________号建设用地批文，拆许字（_________）第_________号，厦国土房拆通[_________]号第____
20XX厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书（公非） 本文内容：
20XX厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书（公非）
拆迁人：_________（以下简称甲方）
房屋承租人：_________（以下简称乙方）
根据厦府[_________]地_________号建设用地批文，拆许字（_________）第_________号，厦国土房拆通[_________]号第_________拆迁通告，因“_________“项目建设需要，乙方所承租的位于_________路（街、巷）_________号的房屋（承租合同号_________），应予拆除，甲、乙双方依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《厦门市城市房屋拆迁管理规定》及有关规定、计价标准进行协商，就拆迁补偿安置事宜达成如下协议：
一、甲方拆除乙方所承租的非住宅房屋建筑面积为_________平方米，实行货币补偿方式。
1、乙方承租非住宅房屋经营性店面_________平方米，办公、工厂、仓库_________方米；经评估，被拆迁房屋市场评估价_________元／平方米，计人民币：_________（￥_________）。按《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第四十条规定，甲方应付给乙方人民币：_________（￥_________）。
2、附属物建筑面积_________平方米，经评估计人民币：_________（￥_________）。
二、甲方补偿乙方各项补偿补助费共计人民币：_________（￥_________）。
1、房屋装修补偿费为人民币：_________（￥_________）。
2、有线电视、电话等补助费为人民币：_________（￥_________）。
3、乙方承租办公、工厂、仓库建筑面积_________平方米，按7元／平方米；经营性店面_________平方米，按20元／平方米壹次计人民币：_________（￥_________）。
4、根据经营者在社会保障经办机构登记的职工_________人，本企业上年度职工平均工资_________元／人、月，给予经营者和职工六个月补偿，计人民币：_________（￥_________）。
5、根据经营者上年度月平均税后利润_________元，一次性给予经营者六个月经济补偿，计人民币：_________（￥_________）。
三、综合第一、二之款项，甲方应付给乙方人民币：_________（￥_________）。（详见补偿安置费用表）
四、乙方应在_________年_________月_________日搬迁完毕，并将原房屋及附属物完整地交给甲方拆除。甲方按《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第四十八条规定给予乙方按被拆迁房屋建筑面积_________平方米以区位房屋补偿价的10％即：_________元／平方米，计人民币：_________（￥_________）作为搬迁奖励；逾期不搬迁的，取消奖励，甲方可依法申请强制执行，强制执行费用由乙方承担。
五、付款方式：本协议第三条款项于乙方搬迁完毕之日起七日内一次性付清。因甲方原因逾期支付的，甲方应按总金额每日万分之二支付违约金。
六、凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方协商不成的，按以下_________项方式解决争议：
1、提交厦门仲裁委员会按照该会现行仲裁规则进行仲裁；
2、向有管辖权的人民法院提起诉讼。
七、补充条款：_________
八、本协议一式柒份，甲方贰份，乙方壹份，实施拆迁单位贰份，市国土房产局贰份。
九、本协议自甲、乙双方签章之日起生效。
甲方（盖章）：_________
乙方（盖章）：_________
代表（签字）：_________
代表（签字）：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
签订地点：_________
签订地点：_________
篇3：江阴市经济开发区集体土地房屋拆迁管理实施办法
江阴市经济开发区集体土地房屋拆迁管理实施办法 本文关键词：江阴市，经济开发区，实施办法，房屋拆迁，集体土地
江阴市经济开发区集体土地房屋拆迁管理实施办法 本文简介：江阴市经济开发区集体土地房屋拆迁管理实施办法第一章总则第一条为规范征收或征用集体土地房屋拆迁管理，保障建设项目的顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理实施条例》、《江苏省土地管理条例》等法律法规和无锡市、江阴市集体土地房屋拆迁有关规定，结合江阴
江阴市经济开发区集体土地房屋拆迁管理实施办法 本文内容：
江阴市经济开发区集体土地房屋拆迁管理实施办法
第一章
总
则
第一条
为规范征收或征用集体土地房屋拆迁管理，保障建设项目的顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理实施条例》、《江苏省土地管理条例》等法律法规和无锡市、江阴市集体土地房屋拆迁有关规定，结合江阴经济开发区实际，制定本办法。
第二条
在江阴经济开发区（新城东办事处）管辖范围内，因开发建设和发展需要征收或征用集体土地拆迁房屋及其他附着物、并需要对房屋所有权人（以下统称“被拆迁人”）进行补偿安置，适用本办法。
第三条
集体土地房屋拆迁所在地的村民委员会应当将拆迁补偿安置相关工作作为村民委员会工作的重要内容，成立专门机构，全力以赴配合做好拆迁工作，并将拆迁工作列入年度考核目标。
开发区房屋动迁管理机构（以下简称“开发区动迁办”）负责区内集体土地房屋拆迁相关的补偿安置管理工作。
开发区有关职能部门，应当根据各自职责，共同做好房屋拆迁补偿安置的相关工作。
第二章
拆迁管理
第四条
市规划局出具建设用地规划许可证（含定点图）后，开发区动迁办根据有关规定，书面通知相关部门暂停办理下列事项：
（一）
审批改变房屋、土地用途；
（二）
办理房屋、土地权属证书；
（三）
办理户口的迁入、分户；
（四）
核发工商营业执照或临时工商营业执照；
（五）
法律法规规定的其他事项。
第五条
实施拆迁应当选择有拆迁资质的单位。
拆迁实施单位不得转让拆迁业务。
第六条
拆迁实施单位应当根据用地范围内被拆迁房屋的权属登记情况，拟定被拆迁房屋的补偿安置实施方案，并报开发区动迁办备案。房屋拆迁补偿安置实施方案应当包括以下内容：
（一）
用地范围内被拆迁房屋及其他附着物的调查情况和所需补偿经费测算情况；
（二）
拆迁计划、拆迁期限；
（三）
补偿安置方式；
（四）
其他与房屋拆迁补偿安置有关的事项。
第七条
开发区动迁办对房屋拆迁补偿安置实施方案进行审查并予以公告，并发出房屋拆迁补偿安置通知书。
开发区动迁办在审查时应当核实拆迁房屋及其他附着物的现实状况。
第八条
开发区动迁办应当对房屋拆迁项目实时动态跟踪监督管理；拆迁实施单位在拆迁实施过程中必须使用江阴经济开发区房屋拆迁信息管理系统，并接受监督管理。
第九条
拆迁实施单位应当在拆迁地点设立现场办公室。
第十条
从事集体土地房屋拆迁业务的人员，应当掌握与房屋拆迁有关的法律、法规、规章以及其他相关业务知识，并经市动迁办的专业培训、考核，取得市建设局核发的上岗证书。
上岗证书实行年审制度。
第十一条
房屋拆迁估价机构的选择，应当根据江阴市房屋拆迁估价机构名录，采用公开、透明的方式进行。
第十二条
估价机构对被拆迁房屋进行估价时，应当通知被拆迁人到场，被拆迁人应当予以配合。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由被拆迁人或拆迁估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明后，估价机构可以根据被拆迁房屋的相关权属资料，参照同类房屋进行评估。
第十三条
拆迁实施单位应当在估价结束5日内在拆迁地点公布估价结果。
第十四条
拆迁实施单位应当按照房屋拆迁补偿安置实施方案做好房屋拆迁补偿安置工作，并按照本办法的规定对被拆迁人给予补偿安置。被拆迁人应当服从开发区建设和发展需要，在规定的期限内完成搬迁。
第十五条
在规定的拆迁期限内，拆迁实施单位应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当具体载明补偿形式、补偿标准、搬迁期限、安置方式、违约责任等内容。拆迁补偿安置协议应当采用开发区动迁办在江阴经济开发区房屋拆迁管理系统上提供的格式文本。
第十六条
房屋拆迁补偿安置协议订立之后，当事人对补偿安置协议产生纠纷的，可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。
第十七条
当事人依照本办法的规定就房屋拆迁补偿安置形式和补偿金额等经协商不成协议的，可向人民法院起诉，依法处理。
第十八条
从事房屋拆除的施工企业应当具备省级以上建设行政主管部门颁发的房屋拆除施工专业资质证书。施工企业应当编制房屋拆除施工方案，并对拆除施工安全负责。
第十九条
房屋拆迁补偿安置结束后，由开发区社会事业局会同开发区国土规划局、开发区动迁办组织相关单位对房屋拆迁补偿安置实施情况作出评价，并对工程质量进行验收。
第二十条
开发区动迁办和拆迁实施单位应当按档案管理要求，建立健全房屋拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理，并及时向有关部门移交相关资料。
第三章
补偿安置
第二十一条
被拆迁房屋的合法依据，以建设用地规划许可证（含定点图）发放前，被拆迁人所持有的房屋权属证书、土地权属证书或者取得的合法建房手续为准。
第二十二条
被拆迁房屋的用途，以房屋权属证书载明的用途为准；房屋权属证书未载明用途的以土地权属证书载明的用途为准；房屋权属证书、土地权属证书未载明用途或者载明用途不一致的，以合法建房手续载明的用提为准。
第二十三条
被拆迁房屋的合法建筑面积，以房屋权属证明载明的建筑面积；没有房屋权属证书的，以合法建房手续批准的建房面积为准；合法建房手续未载明批准建房面积，按所在地农村建房基本户型标准和相关规定认定其合法建筑面积；没有合法建房手续，但在本办法实施前已建造且被拆迁人建房时符合相关建房规定条件的，由被拆迁人在规定的时间被向所在村提出申请，按拆迁所在地农村建房基本户型和标准和相关规定认定其合法建筑面积，并在在拆迁地点公示。不符合前款规定情况的，均不给予认定和合法建筑面积。
第二十四条
被拆迁房屋的建造年代，以确认合法建筑面积的权属证书或批准文件中载明或认定的年代为准。
第二十五条
拆迁违法建筑、超过批准期限的临时建筑、建设工程规划许可证中载明在开发建设需要时无条件拆除的临时建筑、批建新房时明确应拆除而未拆除的老（旧）房均不予补偿安置。
建设用地规划许可证（含定点图）发放后，被拆迁人违反规定进行房屋及其他附着物新建、改建、扩建或者突击装饰装修部分，不予补偿安置。
拆迁租赁住宅房屋的，对房屋承租人不予补偿安置。
拆迁未超过批准期限的临时建筑不予补偿安置，但应当给予适当的材料残值补贴。
第二十六条
住宅房屋拆迁补偿安置实行房屋产权置换，也可实行货币补偿。
第二十七条
住宅房屋的被拆迁人要求实行房屋产权置换的，由拆迁实施单位提供在补偿安置实施方案中确定的拆迁商品房给予产权置换。
第二十八条
住宅房屋的被拆迁人每户按下列规定确认房屋产权置换面积：被拆迁住宅房屋合法建筑面积小于200平方米的，按被拆迁房屋合法建筑面积确认房屋产权置换面积；被拆迁住宅房屋合法建筑面积大于200平方米的，按200平方米加上超出50%确认房屋产权置换面积，但每户房屋产权置换面积不得超过250平方米。
住宅房屋的被拆迁人以一处宅基地或者合法建房手续计一户，被拆迁人在同一地范围内有多处住房的，应当根据农村宅基地审批规定合并为一户计算。有子女的老年人，与所随子女合并为一户计算。
第二十九条
房屋产权置换按本办法第二十八条规定确认的房屋产权置换面积套拆迁商品房的最接近户型。置换的拆迁商品房结算办法为：拆迁商品房面积等于房屋产权置换面积部分，按建安价计算；大于房屋产权置换面积部分，按市场价结算；小于房屋产权置换面积，按市场价与建安价的差价结算后补贴给被拆迁人。
第三十条
在拆迁期限届满之日前，用地范围内的被拆迁人家庭成员符合农村居民分户建造住宅条件，因规划控制，未批准建房且未购买村民联建房的，可由本人向所在村提出申请，经所在村和国土所审核同意并在拆迁地点公示无异议后，经开发区社会事业局、开发区国土规划局会审批准，可按每户不超过125平方米照顾购买拆迁商品房，价格按建安价结算。
第三十一条
住宅房屋的被拆迁人（照顾购买拆迁商品房人）要求实行货币补偿的，先按第二十八条、三十条规定确认房屋产权置换面积（照顾购买面积），再按拆迁商品房的市场价与建安价的差价乘以其房屋产权置换面积（照顾购买面积）计算货币补偿金额，给予货币补偿安置。住宅房屋的被拆迁人（照顾购买拆迁商品房人）领取货币补偿金后自行购房。
第三十二条
拆迁住宅房屋应当按重置价结合成新评估价给予补偿，其中被拆迁房屋合法面积大于房屋产权置换面积部分，按重置价结合成新评估价的130%给予补偿。
第三十三条
拆迁住宅房屋，拆迁实施单位应当向北拆迁人支付房屋装饰装修及附着物补偿款、搬家补助费、临时安置补助费和搬迁奖励费。
第三十四条
拆迁实施单位应在拆迁地点公布被拆迁人房屋的补偿和安置情况，接受社会监督。
第三十五条
拆迁非住宅房屋实行货币补偿。
拆迁工矿仓储及其他非商业经营的非住宅合法房屋，被拆迁房屋建筑容积小于等于0.3的，其合法房屋按重置价结合成新评估价的2.5倍给予补偿；建筑容积率大于0.3的。其合法房屋小于等于0.3的面积部分按重置价结合成新评估价的2.5倍给予补偿，大于0.3的面积部分按重置价结合新评估价补偿。
拆迁商业经营的非住宅合法房屋，按重置价结合成新评估价的3.5倍给予补偿。
拆迁非住宅房屋涉及的集体建设用地参照国有划拨土地评估价，由拆迁实施单位补偿给集体建设用地所有权人。
第三十六条
拆迁非住宅房屋，拆迁实施单位应向被拆迁人支付非住宅房屋装饰装修及附着物补偿款、设备搬迁费、综合补助费、停产停业补助费和搬迁奖励费。
第四章
拆迁商品房建设管理
第三十七条
拆迁商品房由开发区社会事业局会同开发区国土规划局拟定建设计划，确定建设规模，并组织实施。
第三十八条
拆迁商品房的开发建设须通过招标方式确定开发建设单位。
第三十九条
拆迁商品房的市场价，按房屋拆迁时同一房地产市场供求圈内房地产市场交易价格确定，并有开发区社会事业局适时公布。
拆迁商品房建安价由开发区社会事业局公布。
第四十条
拆迁商品房用于开发建设和发展中对住宅房屋被拆迁人的产权置换，由开发区社会事业局负责产权置换的监督管理。
第四十一条
拆迁商品房建设必须严格执行官城市规划。
开发区社会事业局设立拆迁商品房建设监督管理办公室，负责对拆迁商品房建设的指导和监督，加强跟踪监督管理，以确保工程建设质量，拆迁商品房小区建成后，应加强对小区的物业管理。
第五章
法律责任
第四十二条
拆迁实施单位及工作人员弄虚作假、滥用职权的，追究直接负责的主管人员和直接责任人员的责任，可以依法吊销上岗证；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十三条
估价机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋的评估价的，估价结果无效。并处没收违法所得；情节严重的，暂停直至取消拆迁估价资格；构成犯罪的，依法追究刑事责任；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第四十四条
承接房屋拆除工程业务的施工企业未采取相应安全防护措施的，责令改正，给予警告，并处2千元以上3万元以下罚款；造成伤亡事故的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十五条
拆迁商品房开发建设单位未按规定开发建设的，责令改正，追究其违约责任，并依法给予行政处罚。
拆迁商品房建设质量实行开发建设单位终身责任制，存在质量问题的，依法追究开发建设单位的责任。
第四十六条
有关职能部门和有关工作人员，玩忽职守、超越或者滥用职权、徇私舞弊、受贿索贿的，对直接责任的主管人员和直接责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章
附则
第四十七条
被拆迁房屋及其他附着物涉及的评估办法及补偿、补助、奖励费等标准由开发区社会事业局等相关部门制定并公布。
第四十八条
本办法施行前已实施的搬迁项目，仍按原规定执行。
第四十九条
本办法由市法制办公室和开发区社会事业局负责解释。
第五十条
本办法自2006年12月1日起施行。开发区其他有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。
主题词：城乡建设
拆迁△
管理
办法
通知
抄送：市委办公室，市人大办公室，市政协办公室，市纪委办公室，市法院。
江阴市人民政府办公室
2006年5月19日印发
共印180份