某商业街物业管理方案 本文关键词：商业街，物业管理，方案
某商业街物业管理方案 本文简介：上海派顿投资管理咨询有限公司商业街物业管理方案2007-8-28商铺是指用于从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发
某商业街物业管理方案 本文内容：
上海派顿投资管理咨询有限公司
商业街物业管理方案
2007-8-28
商铺是指用于从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。
对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。
目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。
1.0商铺物业管理理念
商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。
“统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。
“分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。
1.1.
商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。
为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。
1.1.1
“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。
“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。
审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。
“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。
租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：
承租户的经营业态是受到整个统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；
营业时间的确定；
承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；
为整个商铺促销承担的义务；
承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；
投保范围事宜；
是否统一的收银等
1.1.2
“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。
由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。
组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果商铺统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。
1.1.3
“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。
商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有：
指导项目：店铺布置指导、促销活动安排；
协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；
服务项目：行政事务管理；
监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。
1.1.4
“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。
商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。
2.0商铺物业的管理特点
2.1
顾客流量大
商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重
2.2
服务要求高
要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则
2.3
管理点分散
出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。
2.4
营业时间性强
顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。
2.5
车辆管理难度大
来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。
3.0物业管理人员配备
3.1.1商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。
3.1.1.1业户服务部
设主管一人，可由物业主任兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员若干名，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持两人便可。
3.1.1.2维保服务部
设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要职能是保证商铺不间断地安全运行，使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。
3.1.1.3保安服务部
设主管一人，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使安全防范与消防管理。具体作业人员根据商铺保安的值勤点、工作量和作业班次进行配备。
3.1.1.4保洁绿化部
设主管一人，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排。
3.1.1.5经营服务部
设主管或兼职主管一人，全面负责商铺业户委托给物业管理公司的租赁代理、广告策划及项目开发等经营服务工作。该部门的主要职责是配合业户的经营活动，促进商铺经营销售和物业管理工作。
4.0商铺的物业服务管理
商铺物业管理包含以下几个方面，我们现对此进行分项描述：
4.1商铺业户服务管理
4.2商铺装修服务管理
4.3商铺设备、设施维保服务管理
4.4商铺建筑物的养护及维修管理
4.5商铺保安服务管理
4.6商铺保洁服务管理
4.7商铺绿化服务管理
4.8
商铺经营服务管理
4.9
商铺广告管理
4.10商铺保险管理
4.1商铺业户服务管理
业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。
4.1.1接待与联系
接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。
4.1.2纠纷、投诉接待
顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一;
4.1.3报修接待
商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修；
4.1.4走访回访
接待员的走访内容包括三方面：
一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议；
二是对报修后的维修结果进行回访；
三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。
4.1.5内外联系
商铺内部联系：
商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。
商铺的外部联系
商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半功倍。
4.2商铺装修服务管理
4.2.1装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。
4.2.2商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请；也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面：
建立周全、详细、便于操作的管理制度；
专人负责对工程实行严格的监督；
选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修；
对装修现场进行监督管理。
4.2.3商业铺面制定装修管理规定的要点
二次装修过程应遵守物业管理处制订的《二次装修施工管理规定》；
业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守《商铺动火申请制度》的各项规定；禁止擅自更改水、电管线及负荷用电；
装修完毕后，物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理；
为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定，通常分以下几种情况：
凡涉及电力设备（由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等）进行增建、改装的；为该层的消防设备（包括消防喷淋装置、管道、警铃等）进行增建或改造的；为该层的电梯、自动扶梯进行增建或改装的，以及电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的，都由物业管理处选定工程实施工方。业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。
凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、电力装置，通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物业管理处选定施工方。
业户递交的装修设计方案所附的图纸，应包括：清楚显示楼层内部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌的细节）；排水系统的分布图（附由关细节）；电力供应设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；照明设备位置图；假天花的平面，切面图；及其他一些物业管理处或商铺要求提供的建筑细节；装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。等等
4.2.4装修现场监督管理
在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内容主要包括3方面：
对施工人员的管理，以及对工程是否按图施工、按“装修协议”要求和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。一般建筑施工队的人员情况复杂，大多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效的控制；装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会影响其他业户的营业活动。对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，如有违反规定要及时联系，发出“整改通知单”等。如装修时损及商铺的装饰、装置或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。当然，也可由物业管理处修理，但有关费用则由业户支付。这些管理服务都应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或参考。
等等
4.3商铺设备、设施维保服务管理
商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业物业的重点在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障的设施设备，保证其正常运行主要靠平时养护。
商铺设备管理主要是防止商铺停电和保证中央空调、自动扶梯的正常使用。商铺供电需要绝对保证，因为一旦停电，漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的因素，对商铺声誉带来不利影响。所以应选派优秀员工，日夜监测电气运行状况和空调系统、自动扶梯的运行状况，一有异常情况及时安排维修，确保电气和中央空调、自动扶梯正常运行。
商铺设备设施维保管理的具体实施过程与办公项目类似，在此省略。
4.4商铺建筑物的养护及维修管理
4.4.1商铺修缮的计划、资金管理。
为了确保商铺建筑物的完好，应制订完整的修缮制度，编制每年的修缮计划，安排年度修缮投资，经管理处审核后报商铺业委会方审批（大中修要落实资金），检查修缮结果。
4.4.2工程性质的确定。
依据商铺建筑物的损坏程度，将修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。
大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏，或有局部倒塌的危险；部分附属设施必须拆换、改装或新装，如上、下水道等。由于大修工程施工场地和安全的要求，通常是经营业户必须停止营业。因此，工期安排和开工前的筹备工作非常重要；
中修工程是指建筑物部分损坏，在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件，保持原楼宇规模和结构的工程。如楼顶的局部修缮或部分重做面层，加固部分钢筋混凝土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等。中修工程影响面为局部，商铺发生突法事件，保安、管理人员应按《应急事件处理规程》操作。防止事态扩大，注意保护现场，及时向上级报告或呼叫救护车。应特别强调，在发生恶性事件紧急疏散围观顾客时等等
4.5.4监控中心管理
监控是指利用电视监控系统对商铺进行全方位多角度的监视，尤其是对出售贵重商品如钻石珠宝、高档手表等铺面应进行日夜监视。
如发现可疑人员或突法事件、恶性事件的发生，监控人员应及时录象，寸作查证。
另外地下车库或露天停车场亦须安置监控摄像探头，防止车辆被窃，万一遭窃，录象将提供证据、线索，有利破案等等
这项工作的重要性要求监控中心的保安人员工作认真、敬业。
4.5.5消防管理
商铺消防工作的重要性不言而喻，商铺内人流大，楼梯、通道（尤其是放火楼梯、通道）相对面积较小，这给火灾时的人员疏散带来很大困难；
商品多（且大多是易燃品），火种容易迅速燃烧；面积广，因无防火墙阻隔，烈火蔓延极快；如商厦火灾，高楼内的竖井多，烟囱效应可使火灾热烟上升速度达到每秒8米，瞬间整个商厦将全被烟雾笼罩。烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中最高的。鉴于防止火灾的重要性，商铺都安装有先进的火灾探测装置（烟感探测器和温感探测器）和自动灭火装置（喷淋装置）。这些装置直接与火灾自动报警系统联网。只要易各地方出现火情，烟雾和温度各达到一定的限度，这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警器，进行有效监控与预防。
制定切合本商铺实际的消防管理制度（包括几套火灾应急处理方案）；商铺的各部门及物业管理的各部门都要把各自放火职责、范围规定清楚；消防监控中心的保安员应明确自身的职责范围。做到“统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，防患未然”，切实贯彻“预防为主，防消结合”的消防方针。
发现监控屏幕有火灾报警号时，立即用对讲机通知就近的保安人员赴现场核查与处置；如确为火警，按应急方案实施，报告保安部主管组织扑救，重点是商铺内人员的疏散，保障人身安全，事故后作好调查分析报告并备案。
发现故障警报，应迅速消除警铃使之还原，并立即通知维保部，协助维保部尽快排除故障，并作好详细记录。
定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标记、放火门进行检查，确保完好备用、通道畅通、标记清晰。对一些业户可能擅自增加电气设备要认真检查，防止发生电气超负荷火接触电阻过大、线路老化、过载、摩擦等危险现象。
在员工、管理人员和业户中定期开展消防培训及消防演习，使人人都会使用消防器具，掌握火灾逃生知识，不断提高大家的防火意识和消防业务水平。等等
4.6商铺保洁服务管理
商铺的环境有外部环境和内部环境。
外部环境包括楼宇的外墙、附属建筑设施及周围的绿地、广场、停车场等；
内部环境包括过道、扶梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室等一切公用场所，以及业户的铺内、办公室内等非公用部位。
搞好商铺的环境卫生和绿化养护的主旨在于创造整洁优美、和谐怡人的商业氛围，为业户提供一各理想的经营环境，为顾客提供一个轻松愉快的购物环境。
4.6.1商铺保洁管理方法
要做好商铺的保洁服务管理，首先要确定做什么，即什么地方需要保洁，然后定出清洁的标准，根据这些标准、要求再定出保洁的频率（次数），还要再加上检查手段，如目视检查还室手摸检查或白纸擦一米检查等，制作《商业街商铺环境清洁的作业标准》，内容有检查的部位、项目、清洁的标准、保洁的频率、检查的手段等。重要的问题是怎么做等，制订《商业街保洁服务作业规程》，这个“规程”指导保洁工对商铺各部位的清洁按规定的操作程序去做，是保洁工岗前岗中的培训教材，其要点有：地面清洁、打蜡；墙角线清洁；墙面除尘；大理石清洁、打蜡；不锈钢面清洁；卫生间清洁；玻璃幕墙清洁；窗户清洁；地毯清洗干净等。
4.6.2商铺保洁管理的重点
商铺的清洁管理重点之一是地坪清洁。随着人流的进出，给商铺地坪带来的灰尘、纸肖；定时的清洁能够带给顾客舒适、优美的购物环境；
商铺的玻璃无框门、室内柱上镜、电梯内镜面等，由于顾客触摸频率较高，留下的手印带给人视觉上的不舒服，应定时清洁以消除不洁现象；
商铺盥洗室墙面、洁具、地坪的清洁、干燥和无异味，也是清洁工作的重点；
商铺外的铜牌，因暴露在室外，风吹雨淋会使铜牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商铺的形象。
商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位置，及时清理；
雨大进门处及其他公用过道应设置一些雨具存放器，尽量不要把带雨水的雨具带进大厅，同时注意清洁卫生。
对商铺的杀虫灭鼠工作要引起重视，但放置鼠药时，要充分考虑儿童的安全，要放在摸不到的地方；为了安全也可以聘请专业队伍进行消杀工作；
在商铺的营业时间内，保洁工不能使用长柄拖把，更不能使用湿拖把拖地，以免造成顾客滑倒伤害事故；
在雨雪天，商铺进门处应勤保洁并放置地毯或防滑提示牌；
提醒业户在规定的时间内把铺面内产生的垃圾袋装送至指定的位置；
对一切能利用的再生垃圾（包装纸、箱）要回收处理。等等。
4.7商铺绿化服务管理
绿化环境是保持生态平衡，营造舒适、美观、清新、幽雅的购物环境的基础。商铺内外的绿化搞得好，能使周围得环境得到改善，又提升了商铺得品位。绿化管理应配备专业技术人员，依据季节、气候，地域条件的不同和树木花草的生长习性及要求，制定详细的管理细则，指导养护人员实行。
4.7.1商铺绿地管理
商铺外围的绿地，在基建时就已定型，商铺得整体绿化风格和局部独立的构图要统一协调，水平绿化和垂直绿化要相得益彰。
为保证草坪生长良好，劝阻顾客、游客进入草坪；
保持绿地环境整洁；及时清除死株、病株，缺株要补檀：定期对花木修剪整形；
发现病虫害要进行捕捉或喷药，药物防治要注意安全，并挂警示标识；
草坪要经常除杂草：定期轧剪，每季度施肥一次，施后浇水或雨后施撒；
台风前对花木做好立支柱、疏剪枝叶的防风工作，风后清除花木折断的枝干，扶正培植倒斜的花木。等等
4.7.2商铺室内绿化管理
花卉摆放前要有设计图，造型变更要有小样图，与商铺总体设计风格相协调；
花卉上挂?名称牌”，简介花卉学名、俗称、习性，宣传养花的常识，争取业户和顾客的配合，共同创造幽雅清新的购物环境，同时又陶冶情操，增加商铺的文化氛围；
花卉搬运时，注意保护花卉株形不受损伤，不散落盆泥，注意场地整洁；
商铺人流量较大，因此商铺内摆放的花卉要经常检查，及时修剪，清除黄叶，枯萎的花卉立即更换：由于各点摆放位置的光照度不一，花卉就要定期相互调剂、更换位置；等等
4.7.3检查督导
部门主管对保沽、绿化，服务各组工作时时进行巡视，发现问题记录在案，并追究各组长责任：管理处经理、业户部督导不定期对各组工作进行抽查，发现问题立即督促主管部门整改，每月累积数次，对主管进行处罚。
4.8商铺经营服务管理
商铺方和物业管理公司所签订的委托物业管理合同中，往往会把商铺经营管理范畴的租赁管理，广告筹划、新项目开发同时委托给物业管理公司，以配合其商铺的经营管理．作为物业管理公司也应将商铺经营管理的好坏与自己的物业管理服务紧密地联系起来。
4.8.1租赁管理
出租方式的管理
主要是在租金商定时要考虑多方面因素，如商品经营的范围及类别；附近商铺楼宇的空置率；承租户的经营特色；商铺所处的位置。另外经营商品给管理带来的易难也应作为一个因素。租金计算可采用两种形式，一种先规定一个固定的月租金（根据面积），然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。
一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。
4.8.1.1竞标租赁的注意事项：
严格审定投标者的资格，主要是审核其个人或公司的商业零售管理经验、经营业绩，资信状况及经营品种是否符合行业规定等；
投标的程序须规范、严密、全面，尤其是租金的计算方式及规定，预付竞标租金的保证方式，有关撤回投标的规定，以及中标后延时签约的赔偿，应作更为周全和深人的考虑。
4.8.1.2协议租金出租的注意事项：
在和业户签订租赁协议之前亦应了解承租人的资格、经营管理经验，资金状况，以及目前所经营店铺的数目，业绩情况及所经营品种是否符合行业的规定等；
承租人的经营性质，经营范围，所经营的商品档次和质量．是否有能力进行一定投入的商业推广活动，从而使商铺的业务前景有较大的发展等。
4.8.1.3租金条款
租金制定的参考因素：
要参考周边社区人口数目，流动人口的数目及可能吸引其他社区的顾客量、商铺地理位置的优劣，交通是否便捷等情况：
要参考商品经营的范围及类别、附近区域商铺的空置率、承租人的经营特色、承租人要承租的层次、位置等情况等：
要参考周围区域同行业的营业面积、租金状况、及经营状况等。
租金的组成要素：
租金的组成包括商铺固定投资的折旧、保险，贷款资金利息、投资回报率等。
水电能耗费、商铺管理酬金、商铺利润，物业管理费等。
大中修整改更新基金等累加应分摊到每平方米。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）等
4.8.2广告策划
楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设计要求或制作，必须由物业管理公司统一安装在合理位置；
广告策划是商铺经营服务管理的一项重要任务，就是要设法把顾客吸引进来，把承租人留住。因此要策划和组织各项商业推广宣传活动，如综合表演、纳凉晚会、模特表演，摄影展，商品使用演示等．
节日期间还可以相应地进行节日布置，既增添了商铺热闹兴旺的气氛，提高了商铺的文化氛圈，又扩大了商铺的知名度，吸引大批消费者来购物助兴。
协调好社会关系，与政府及其他组织机构保持联络，参与社会公益活动如捐助失学儿童等，会给业户带来潜在的商业机会。
4.8.3项目开发
物业管理处还应不断增加服务项目，扩大服务领域．如：开办商铺儿童乐园，让儿童能尽兴地玩耍，父母能放心地购物：
开办商务中心，为业户提供传真、复印、打字、电报、长途电话、电子邮件等服务：
开办茶座．为顾客提供休憩，饮茶、品味小吃的场地：举办舞会、卡拉O、节日庆祝，年终联欢等文娱活动，活跃业户的文化生活：
办好商铺内部食堂．为业户提供清洁卫生、美味可口、物美价廉的饭莱，为顾客提供寄存包袋、代订报刊、代办保险、兑换零币等服务：
开办投币洗衣店、快速冲印照相店，鲜花店、礼品店、电脑屋等：
为顾客，业户提供全方位的服务，使顾客生活中的大多数服务要求都能在商业街中得到满足。等等
4.9商铺广告管理
业户为了树立企业形象，追求经济利益，必然采取许多宣传和促销手段。除电视、报刊广告以外，最有效、最直接的就是在商铺主体周边与商铺内部悬挂醒目的招牌、广告牌、条幅，张贴宣传品。物业管理处为了规范商铺的环境秩序和整体形象，在支持商业宣传策划的同时，必须加强商铺的广告宣传管理。
商铺的整体布局设计是很重要的，而各铺位上的宣传广告（包括灯光广告、灯饰、条幅、张贴、悬挂品等）要和商铺整体设计相协调，这就要求承租业户的广告设计必须经过物业管理处审核，以做到管理有序，不会破坏商铺的整体设计格调。
4.10商铺保险管理
商铺的物业管理中保险管理是必不可少的。在商铺的维修施工和广告安装中，均有可能发生意外的事故（包括火灾），对业户、顾客、员工造成伤害；在保洁操作中，也有可能保洁工未按“规程”操作，用了湿拖造成顾客滑倒摔伤；或雨天地滑，顾客在商铺进门处滑跤跌伤；这些都有可能向物业管理方提出索赔。为了规避风险和最大限度地减低这方面的损失，商铺的物业管理处应采取两种措施：
工程或服务的公众责任险、财产险（火险）；物业管理方可以向保险公司投保公众责任险等险种，在考虑保险额度时，可以根据事故发生率的高低选择投保的金额。
还有一种是财产险，是为防止商铺可能遭受火灾、台风、暴雨、水浸等损失而投保的，物业管理处应主动出面向商铺方（大业户）和各业户的投保减灾提供建设性意见。
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星豪湾欧陆风情商业街推广方案 本文内容：
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星豪湾欧陆风情商业街推广方案
目录：
一、
均
安
概
况—————————————————————第2页
二、
均安商业物业总体概况—————————————————第2-7页
1、——均安主要商圈分析
2、——各楼盘商铺租金、售价一览表
3、——商铺的供应量分析
三、项目定位————————————————————————第7-12页
1、——形象定位
2、——经营路线定位
3、——功能分区定位
4、——价格、租金定位
5、——目标客户定位
四、整合推广———————————————————————第12-15页
1、推广策略
2、媒体策略
3、各阶段推广计划
五、总结—————————————————————————第15页
一、
均安概况：
1、
概况：
均安镇地处珠江三角洲腹地，位于顺德市西南部，与中山、新会相邻，总面积81.3平方公里，下辖18个村委会和1个街道办事处，常往人口8万，流动人口4万多，旅居海外和港澳台的乡亲4万多。
均安镇是省级旅游度假区、省民族民间艺术之乡。第三产业以旅游业、房地产业和专业化市场的开发为重点。以均安碧桂园高尔夫生活村、生态乐园、李小龙祖居为龙头的康体游、生态农业游、名人游蓬勃发展。
均安现正积极树立牛仔纺织服装产业和旅游度假两大品牌。
2、腾飞的第二工业
目前全镇共有工业企业646家。其中，规模企业32家，三资企业63家，规模企业4家。
工业区配套完善。近年来，均安新开发工业区15个，面积共2500多亩，投入资金达5000多万元，并重点规划了3个总面积5000亩的镇级大工业区，为均安工业发展打下了实的基础。
3、蓬勃的教育事业
教育事业蓬勃发展，全镇现有中学7所，小学18所，幼儿园29所。
二、
均安商业物业总体概况：
1、
均安主要商圈分析：
1）、
以百安路为界，三华商业城、壹加贰商场和天天商场为中心，加上宏安路商铺组成的中心老商圈。
A、
三华商业城一层是拥有126个卡位（2㎡/个）的菜市场，一个卡位租金200元/月左右，沿百安路的商铺租金在30元/左右，二层已经出租做了厂房；
B、天天商场以经营小食品、日常用品为主，面积600㎡，沿街商铺租金40-45元/㎡，以经营小家电、摩配、文具为主；商场旁边的小商品市场经营低档服装、杂货，每个摊位租金180元/月；
C、
壹加贰商场较陈旧，以经营小食品、日常用品、低档服装鞋类为主，面积600㎡左右；
D、锦安路两边店铺林立，经营小百货、文具、通讯器材、服装鞋类为主，租金价格在30元/㎡左右，还有上升的趋势。
点评：
此商圈商业氛围较浓厚，人流量大，位于均安镇中心，是满足均安人日常消费的老商圈，商业业态主要以关系民生的商业为主。沿建安路的碧海名居商铺售价在7150-15000元/㎡，商铺租金价格为100元/㎡，集中了一些中档的西餐厅、快餐厅、品牌服饰等，是全城商业物业售价、租金最贵的地方，也是人流相对集中的区域。
2）、以富安国际牛仔城、万乐福购物广场为中心，加此区域百安路的商铺组成的商圈。
A、万乐福一层为新建的中心菜市场，经营蔬菜、肉类，拥有200多个卡位（2㎡/个），每个卡位租金350元/月，市场内铺位租金50元/㎡;
二层为面积1200㎡左右的购物商场，经营中低档服装、食品、日常用品为主，小电器、手机、烟酒、金银饰品为辅；
B、富安牛仔城为均安牛仔服饰产业发展的产物，主要经营牛仔服饰配套行业。
点评：
此商圈毗邻均安旧商圈，是伴随均安牛仔纺织服装产业的发展而形成的，商业业态以牛仔纺织服装配套产业为主，如布料批发、服装批发等。
3）、以嘉都商场、泰和市场和新华永丰菜市场、裕丰商场为两端中心，连接保安路、均榄路商铺组成的商圈；
A、
嘉都商场面积1500㎡左右，以经营副食、日常用品、小家电、中档服饰（占据了商场近一半的面积）为主；
B、
泰和商场面积300㎡左右，经营日常用品为主；
C、
新华永丰菜市场占地500㎡左右，经营蔬菜和肉类，旁边的裕丰商场经营小百货，面积在300㎡左右；
D、
保安路近均安大桥的商铺租金约40-45元/㎡，均榄路商铺租金价格在20-25元/
㎡。
点评：
此商圈以康乐路为界，均榄路两旁集中了70-80家小规模的服装厂、绣花厂，保安路靠近嘉都商场集中了一些关系民生的低档商业业态5。本地居民和厂里的工人形成此区域的消费主力，此区域亦是最靠近本案的区域，商业氛围差，商业业态较单一、原始，迫切需要一个新的上档次的消费中心。
2、各楼盘商铺售价、租金一览表
楼盘名称
售价
租金
备注
丽雅苑
5380-10800元/㎡
未定
12月31号交楼
怡华园二期
4100-5488元/㎡
未定
12月交楼
丽景阁
5500元/㎡
35元/㎡
打桩阶段
碧海名居
7150-15000元/㎡
45-100元/㎡
现楼
鸿俊轩
只租不售
40元/㎡
现楼，建行租沿百安路四间
鸿逸轩
10000元/㎡
40元/㎡
现楼
牛仔城二期
7000-10000元/㎡
28元/㎡（夹层3元/㎡）
现楼
牛仔城一期
4200元/㎡
（靠内街）
3、商铺的供应量分析:
随着均安经济的不断发展，商业物业市场竞争将更加激烈，供应量亦在
原有的基础上继续增大。详见下表：
楼盘名称
数量（套）
备注
怡华苑一期
25
现楼
汇福豪庭
24
现楼
牛仔城一期
400
现楼
牛仔城二期
105
现楼
盈翠轩
21
现楼
碧海名居
12
现楼
聚丽豪庭
26
（商场）
怡华苑二期
80
新建
丽雅苑
27
新建
鸿俊轩
9
新建
鸿逸轩
11
新建
鸿信轩
3
新建
帝豪湾
154
新建
丽景阁
16
新建
分析：
1）、均安镇今年商铺新增供应量达到了300套，其中已经销售了近60套。鸿球地产11套不售，丽景阁17套全部售罄、丽雅苑已售12套。市场仍然有足够的容纳量消化剩余货量。
2）、本案推出后，将与牛仔城二期、怡华苑二期商铺形成“三足鼎立”局势，共同占有绝大部分市场份额，然而本案与牛仔城和怡华苑二期的位置、经营定位、经营内容、推广策略上面有很大区别，所以本案建成后必将成为均安新的商业中心，消费新坐标。
三、
项目定位：
一）、形象定位：
均安第一品牌商业步行街----缔造东区尖沙咀，引领均安新时尚；
集购物、美食、文化、休闲娱乐为一体综合性的欧陆风情商业步行街。
二）、经营路线定位：
走差异化、互补性道路，引进知名品牌，专做中档精品，突出与均安目前的商业不同的经营线路。
三）、功能分区定位：
1、功能分区依据：
1）、依据项目整体形象定位的需求：
项目要塑造东区尖沙咀，均安消费新坐标的形象。是均安唯一的至大的集购物、餐饮、休闲娱乐、文化于一体的综合性欧陆风情商业步行街；
2）、依据发展商城市运营商的角色定位：
发展商促进东西区协调发展，打造东区高档住宅小区，均安第一商业街，起到城市运营商的角色；
3）、依据公司后期发展的需要：
公司后期项目的开发主要集中在商业物业部分。前期商业街的定位以及经营的好坏直接影响到后期项目的开发。从后期项目开发的角度来讲，步行街只许成功。
2、功能分区：
1、
超级市场区：
1）、位置：A座商铺（A11—A171除外）
2）、目标商家：本土有一定影响力的综合性超市，经营内容要有别于目前均安的各个商场。例如：信和商场
3）、理由：
★
大商家对位置、人流的要求比较严格，A座紧邻马路、河堤公园，将来人流比较旺盛；
★
若主力商家招商失败，可考虑进行组合招商，例如：屈臣氏、中型家电连锁超市、通讯器材连锁店、珠宝店、银行等。A座的位置、人流方面均可以满足这些商业业态的需求。
2、
中西美食区：
1）、位置：B座商铺（、B17号-B31号商铺除外）
2）、目标商家：大型酒楼、中档西餐厅或者自助餐厅、美食街、饼屋等
例如：一层引进一家大的酒楼、中档西餐厅或者咖啡馆像绿茵阁西餐厅、彩蝶轩等，二层做各地小吃美食街或者自助餐厅、酒吧、咖啡馆等。
3）、理由：
★
紧邻马路，商家需要；
★
饮食行业的油烟问题不会影响到小区居民的生活起居；
★
对面的河堤公园建成后环境优美，为商家揽客提供便利；
3、
品牌店一条街
1）、位置：内街
A11号—A17号、B17号—B31；
1座13—1座24号、2座1号—2座17。
2）、目标商家：中档次的休闲、运动类品牌服饰、鞋类、窗帘布艺、床上用品等特色品牌店。
例如：千色、华伦天奴、百丽、安踏、德尔惠、以纯、啄木鸟等品牌。
3）、理由：
★
A1号—A12号位置偏，形成不了连续性，故排除在外；
★
两边商铺，真正步行街感觉；
4、
休闲精品区
1）、位置：1座铺位二层
2）、目标商家：美容养颜、康体店、美发店、精品饰品店等
例如：伊丽莎白美容、香水、箱包、小饰品店等
3）、理由：
★
铺位本身的面积决定：铺位面积从14个方到270多个方不等，小的铺面可
作精品、小饰品、女性化妆品专柜等，大面积的可以作美容美发；
★
铺位的位置决定：此类行业靠的是专业和名气，相对来说回头客多，对人流的要求并不十分严格；
5、
文化影音区：
1）、位置：2座商铺二层
2）、目标商家：书店文具店、影碟店、网吧
3）、理由：
★
此区域商铺进入性差，有四只楼梯把商铺间隔开来，难以形成商业的延续性；
★
此区域邻近市政文化、体育中心，和文化有关系；
★
均安目前的文具店、书店不上档次，不成规模。
★
网吧设在二楼，有足够的面积，而且可以带动一定的人流。
6、
生活配套区：
1）、位置：A座1号—12号商铺
2）、目标商家：纯净水店、粮油店、干洗店、士多等，或者考虑作商场的仓库。
3）、理由：
★作为小区的生活配套商业对位置要求不高；
★位于侧街，对整个商业步行街的氛围没有什么影响。
★商场需要仓库位。
注：整个小区建成后将达到1660户，故招商时可考虑银行、邮政代办点、干洗店等生活配套。
四）、价格定位：
1、商业街定价原则：
1）、整个小区的高质素，商业街的整体形象，商业街的地理位置、紧邻市政文化体育中心，未来人流走向，暂定价为5000-13000元/㎡；
2）
、商铺定价分为四个档次：A、B座沿东堤路的商铺价格最高，为第一档；靠内的价格为第二档；A、B座商铺二楼与1、2座裙楼商铺（A1-A12除外）首层为第三档，1、2座裙楼商铺二层与1座1号-1座12号为第四档。
2、商业街定价：
1）、外街：均价：12000元/㎡
A1号、A2号、A9、A10；B1号、B2号、B3号、
B15号、
B16号为13000元/㎡，其余均价11800元/㎡；
2）、内街：
均价：8000元/㎡
A11号—A17号、B17号—B31
，
9000元/
㎡；
1座13—1座24号、2座1号—2座17，7000元/
㎡；
3）、侧街；
均价：5000元/㎡
1座1号—12号铺
4）、A、B座二层：
均价：7000元/㎡
A18号—A30号，B32—B5817
5）、1、2座二层：
均价：5000元/㎡
1座25号—1座37号，2座8号—2座29号
五）、目标客户群定位：
1、均安本地投资客（私营企业主、政府公务员等）；
2、邻镇、顺德区的投资客；
3、港澳台客人和海外侨胞；
4、需要购置铺面的生意人。
四、
整合推广
1、
推广策略：
1）、
通过对本地商业物业投资报酬率的市场调查得出结论如下：
投资客对本地商业物业的投资报酬率要求约在5-8%之间，本地的投资市场并不成熟。
例A：鸿逸轩商铺：
售价10000元/㎡，租金40元/㎡
投资报酬率=40×12÷10000=0.048
例B：丽景阁商铺：
开盘价5500元/㎡，现在的售价在6700元/㎡，租金35元/㎡；
投资报酬率=35×12÷6700=6.2%
例C：碧海名居商铺
现售价15000元/㎡，租金100元/㎡
投资报酬率=100×12÷15000=8%
2）、通过以上分析得出“上、中、下”三个推广策略
◆
上策：概念炒作
通过对本案的“概念炒作”（东区的尖沙咀、消费新时尚），吸引并不十分成熟的投资客，去化本案，达到“兵不血刃”的效果；
◆
中策：以商带售
引进一家知名商场做主力店，再进行中档次各商业业态的招商，保证投资客的投资报酬率；
通过营商环境的打造，吸引更多的商家进驻，增强投资者的信心；
◆下策：包租两年
开创均安商业物业销售的“先河”，发展商与投资业主签订两年包租合同，大力宣传“买铺即收租”，每月返还业主租金，增强投资者的信心；然后以推迟交楼日期、打时间差、加大招商力度等方式降低自身风险。
注：此三个策略可以根据具体情况进行选择，亦可以进行组合。
2、媒体策略：
针对不同时期，媒体选择、配合、投放力度有所侧重。以“平面媒体为主，电视、户外媒体配合，适当夹报、单张、信函辅助”。
公开期
强销期
剩余产品促销期
目的
广泛告知，
制造知名度。
塑造高品质整体气势，
制造市场轰动效应。
利用买气加强销控。
广告
重点
塑造整体形象，
强调东区第一商业街。
品牌确立。
现场买气，
特色强化。
印刷
媒体
印制宣传单张。
单张强打期，印制招商宣传海报
单张。
报纸
电视
报纸电视形象广告
报纸、电视广告强打期。
电视广告。
户外
媒体
接待中心完成
现场看板，户外看板
视状况补充修整。
视状况补充运作。
促销
活动
合理安排软媒体攻势计划以及高规格现场show
视状况弹性运作
3、各阶段推广计划：（附表1——星豪湾商业街项目推广计划表）
1）、内部认购期：
◆
时间：
8月20-9月20
◆
主题：
项目进行首次推广，试探市场反应，为项目前期销售积累客源；同时积极招
商，“以招商带动销售”。
◆
工作内容：
A、通过现场包装、户外广告和单张宣传，首次塑造东区尖沙咀、欧陆风情商业街形象；
B、制作宣传海报，进行大范围夹报；
C、充分利用“教师节”、“中秋节”两个节日，组织SP活动扩大影响力；
D、招商全面启动。
◆
销售目标：20套
2）、公开发售期：
◆
时间：9月21日-10月31日
◆
主题：经过一定积累后，制造吸引事件、项目全面推出市场
◆工作内容：
A、借
“均安国际牛仔服装节”的东风，通过单张、报纸、电视广告对本项目进行大力宣传；
B、现场举行“包租签约仪式”，吸引市场注意力；
C、国庆节举办现场SP活动；
D、举行“知名商场进场签约仪式”，邀请集团领导、政府领导出席剪彩仪式，顺德区的电视、报纸等媒体现场采访，制造全城轰动效应；
◆
销售目标：50套
3）、强销期：
◆
时间：11月1日至06年1月3日
◆
主题：经过公开发售期的大力宣传造势，配合活动将销售推向高峰
◆
工作内容：
A、联合商家举行“商业街开街仪式”；
B、联合商场、各商家、政府相关部门在元旦接期间举办“均安镇首届购物美食节”；
◆
销售目标：80套
4）、尾货销售期：
视销售状况弹性运作
五、
总结
1、本案项目周边消费人群预计3万人，对商业街商家有足够的支撑力，关键是看业态如何进行组合，如何拉动人流；
2、
无论采用“上、中、下”何种推广策略，商业街的推广造势是前期必须要做的；
3、
对于整个商住项目的开发来讲，商业街一定要引进一家主力商场，带动商业街商铺的销售和租赁，但是整个商业街的规划上没有预留出一个足够大面积的商场位；
4、，碧海名居前面的文化广场，虽然没有什么景致，但是晚上聚集了很多的消闲人群，带动了很多人流，建议在河堤公园沿江边部分建造全民健身路径，聚集人流；
5、对于商铺的价格、租金以及商铺的销售策略（租售结合或先租后售）要尽快定案。
篇3：广西那坡县商业街策划方案
广西那坡县商业街策划方案 本文关键词：那坡县，广西，商业街，策划方案
广西那坡县商业街策划方案 本文简介：壮龙民族风情商业街南宁有道企业管理咨询有限公司2010.4目录【第一部分】那坡商业概述…………………………………………………………………2【第二部分】商业街产品定位………………………………………………………………6【第三部分】壮龙民族风情商业街租售策略………………………………………………12【第四部
广西那坡县商业街策划方案 本文内容：
壮龙民族风情商业街
南宁有道企业管理咨询有限公司
2010.4
目
录
【第一部分】那坡商业概述…………………………………………………………………2
【第二部分】商业街产品定位………………………………………………………………6
【第三部分】壮龙民族风情商业街租售策略………………………………………………12
【第四部分】广告推广………………………………………………………………………33
【第五部分】其它配合………………………………………………………………………37
【第一部分】
那坡县商业概述
本章主要通过对那坡城区交通架构、商业网络组成、商业区业态分布、商业特征分析，定位幸福新城商业业态
一、城区主要交通框架
沙街——东西走向的交通要道，位于睦边大道的北面，政府部门、商业街主干道之一。
镇玉街——南北走向的交通要道，位于沙街的南面，往南与通往靖西的主干道相连。
伏必街——连西南走向的交通要道，通往云南方向的干道
睦边大道——县城通往平孟国家二级口岸主干道，那坡形象大道
那坡县城两面环山，呈狭长性，城区发展往两端扩展，城区中心的平原土地有限，城区的扩张速度相对较
慢，目前城区面积比较小，上述四条交通要道则构成了那坡目前的交通骨架，是那坡联系外界的交通枢纽。
二、商业网络组成
那坡目前商业网络主要由镇玉街、沙街、长乐街等商业干道构成；通过点、线的连接组合构成了那坡目
前的整个商业网络。
镇玉街、沙街辅以各约1000米长左右的南、北商贸街，以及南北走向主要商业干道；桥头市场、团部农贸
市场作为比较大型的农贸市场，服务于整个那坡县城居民，以及在圩日期间，是周边乡镇居民赶集的主要场所，
商贸相对比较繁荣；而睦边大道则是那坡集餐馆、娱乐、休闲、宾馆等多功能为一体的商业聚集区，是一个综合
性商业区。
三、商业街区业态分布
镇玉街
镇玉街作为那坡的主要交通和商业干道,是那坡最繁荣的商业街道,主要以服装、鞋业、家电、家具、超市、
五金、杂货店为主。道路比较窄，建成的历史时间比较长久,商业配套设施比较落后，主要以单位临街门面、私
人住宅的底层作为商铺的经营场所，外立面也相对比较破旧,其商业业态档次、形象都相对沙街比较高些。
沙街
沙街作为老城区商业中心，在圩日期间，是周边乡镇居民赶集的主要场所，商贸相对比较繁荣。铺面经营业态主要以日化生活用品的批发为主,主要针对县周边的乡镇市场,批发档次比较低,但经营状况比较好。双拥路主要以小吃为主，睦边大道作为新城区主要以娱乐、餐饮为主。
四、商业特征分析
1、
目前那坡商业主要依靠自发形成，中心主要集中在城北区，以镇玉街、沙街中心市场为中心构筑的商业中心。但该商业区域与私人居民区混杂为一体，区域内的各业态还不够精致和具有特色，整体形象还不够好。
2、
那坡城南区域的商业相对比较薄弱，主要是以睦边大道为新城区商业，构筑了那坡休闲、餐饮、KTV保健、
宾馆等多功能商业中心；街道为上千百米长街，难以集合商业氛围
3、
那坡县城地理特征，县城扩张只能往城西、城南发展，城西作为那坡将来新的城区，目前商业还处于空白状态。
4、
中低档的商业街和超市构成了目前那坡主要的两种商业业态，大型购物百货商场的缺乏，精品街不足，造成了目前那坡商业形象档次低，业态单一的状态。
5、商业街略显狭窄、杂乱，整体购物环境不舒适。
6、汽车站一带出现两个商住结合房地产项目，目前那坡没有纯商业项目。
7、天地楼临街商铺较多，集中式商业没有，面积超过5千平方米的大型商家没有，到目前为止区域内还没有出现零售商业的霸主。
8、物业硬件档次低，管理落后，规划凌乱是目前那坡县市场零售商业共同存在的问题，经济的发展、生活水平的提高急需购物环境得到改善
9、临街商铺租金30—50元/㎡幅度。
——集休闲、娱乐、具有民族特色、购物、形象窗口的
商业集中地是那坡商业发展的趋势
【第二部分】
商业街产品定位
商业作为幸福新城的重要版块之一，东起新村拱桥，规划与城东商业中心连成一片，西接伏必街那富加油站，
贯穿壮龙幸福新城，与云南富宁二级公路相连，老城区商圈，市政府商圈及即将兴起的城西商圈。拥有数万户稳定庞大的长驻高端消费人群，加上往来的商务、政务、休闲、旅游消费人群，近期汇集3万高端消费，远期将聚集5—10万人的巨大潜在消费人群。以每人每天日常消费额10元计，近期内一天就有约30万元的日消费额产生，蕴含着巨大的商机。
目前那坡商业中心只要以老城区为主，由于规划原因，形成商业街略显狭窄、杂乱，人车不分流，交通秩序
零乱，整体购物、餐饮环境不舒适，黑衣壮作为那坡特色民族文化资源，旅游特产业发展需要一个平台施展，商业街出现将作为那坡最新时尚旅游休闲商业投资消费集中地而成为那坡西部商业核心商圈，成为那坡财富效应的核心以及城市旅游商业形象窗口。
一、产品定位
-----------壮龙民族风情商业街
1、壮龙民族风情商业街主题形象定位
■那坡县首个将那坡旅游文化与商业相结合的商业中心
■那坡首家娱乐休闲购物互动中心
2、壮龙民族风情商业街主题定位依据
★
那坡商业集中在面向普罗大众的消费者层面，缺乏市场细分，尤其缺乏都市休闲类型的主题商街，风情商业街定位占据市场空白点。
★将成为那坡规模最大、档次最高的住宅社区——幸福新城的商业组成部分，业主的富足和高层次必将引领和带动消费潮流。
★黑衣壮作为那坡特有文化特色，弘扬文化产业，力争政府支持，增强客户投资信心。
★那坡交通网络初步搭建，三省交界枢纽位置的重要作用日益显现。那坡必将成为桂越云三省区的区域性交通中心城市。
3、壮龙民族风情商业街形态描述
休闲、时尚的.
——与在那坡其他商场消费不同，民族风情商业街的购物方式是一种懒散的、随意的形式，是一种不知不觉中完成的状态。
——现代人的生活节奏是如此的快速，购物就应该是一种生活的调节，不一定要购物，可以吃饭、可以娱乐、
民族风情商业街的休闲娱乐是8小时工作、8小时睡眠之外的最佳选择
——没有人硬性规定逛商场就必须购物，没有人要求你看完商品之后就一定要购买，可是，就在你放松了一切
戒备后，你发现其实你的两手已经拿满了不同品牌的购物袋，而你也过了一把“购物瘾”。
复合的文化天堂.
——没有哪个商场可以同时满足吃饭、游玩、购物等功能吧？民族风情商业街可以，你可以在这里消磨你一天
的光阴，也可以直奔主题，在民族风情街品茶、喝正宗越南咖啡边与闺中密友讨论哪个黑衣壮今年最流行饰品。
互动的.
——打破商场与消费者之间的隔膜，形成民族风情商业街内各业态之间的互动、商业业态与建筑物之间的互动、民族风情商业街与周边街区的互动，为终端消费者与店铺之间提供了参与的可能……
——民族风情商业街的独特设计，街区内的交通和治安管制，让你购物舒心、购物放心。
——综合的业态，让消费者无须城南城北奔波购物，在民族风情商业街，消费者在享受休闲的同时不知不觉中完成一天的购物。
二、板块支撑
那坡壮龙民族风情商业风情街既是独立的商业街区，又是作为幸福新城项目的重要配套来出现。它和幸福新
城和城东的版块之间是相辅相成、互为支撑的。
1、幸福新城
幸福新城是百色长江集团倾心打造高尚住宅区，为未来那坡提供的一个代表城市形象的大型完善的国际建筑综合集群，占地260亩,35万㎡建筑面积,3000户尊贵人家,四大居住组团,项目位于城西片区,作为那坡行政,居住发展的“桥头堡”区域，规划着市政文化中心，行政中心，图书馆，多功能会议厅、四星级园林酒店、随着规划中教育、医疗、学校、银行、邮政等配套设施逐步完善，将会带动城西片区商业发展。
2、城东板块
城东板块作为那坡县城老商业中心，汇集那坡人民购物习惯，城西和城东连成一片后，商业氛围将辐射城西。
三、卖点提炼
1、体验休闲
高举“黑衣壮全新生活体验消费”大旗，融和购物、美食、休闲、娱乐等多功能为一体，充满鲜明体验休闲主题特色，全力打造那坡商业新格局。
2、以幸福新城为依托
以城市综合建筑集群的强大辐射力为依托，它的推出顺应了市场发展的需要，将彻底颠覆那坡市现有的商业格局。
3、整合商圈及社区
整合成熟的城东老城区商圈，辐射引导转移部分商业业态，使城西将成为那坡财富效应的核心以及城市商业形象窗口。
4、颠覆传统
区别于那坡传统的独立临街铺面、传统批发市场，以全新的产品形象登陆那坡，骑楼式商业街区、铺铺皆临街、铺铺独立、街中有街。对街区进行整体主题式休闲设计，包括大开间商铺、景观、小品、空间层次、交通流向、外立面、停车位、标识、灯光等。壮龙民族风情商业街集合了小中心广场、过街天桥、商业街区、及街中街、连廊、商业广场等多种不同的空间安排，将它们各自的优势融合联系，构造成一个富于变化的商业、休闲连续空间。
【第三部分】
那坡壮龙民族风情商业街租售策略
一、招商租赁
（一）、先招商租赁的理由
1、周边环境处在待开发状态
2、商铺规划路目前处于修建
3、幸福新城连接老城区商业道路还没有修建
4、幸福新城项目1公里内人口不及1万
由于目前壮龙民族风情商业街面临问题还没能一下完全解决，假如马上销售，很难实现商业价值的最大化，建议先通过招商租赁来实现商业旺场旺市。
（二）、招商原则
——以“旺场旺市”为主要原则，着眼市场的中长期发展、淡薄眼前既得利益。
（三）、组织机构
在百色和那坡各成立专门的招商服务中心（即针对壮龙民族风情商业街的客服中心），由百色长江公司、南
宁有道公司各抽出一些人手组建而成，或聘请专业商业公司运作，实现双方的联动。
人员配备、组织架构示意图
（四）、招商策略
1、功能划分一般依据
项目功能划分工作的得当与否，深深影响到壮龙民族风情商业街将来营运的成败。因为一个不适当的硬体空间格局，必然限制了营业机能发挥的成效。以下，我们就从店铺的配置、街道、公共空间与后勤空间的规划，来帮助开发商共同了解作为商业街的空间特性及其与营运需求的关系。
》》店铺的配置
从发达地区商业街的规划经验中，我们可以清楚地看到其基本的规划理论：一条街道，所有的店铺均面向此街道，主力店是面积最大的，由此我们知道影响整个卖场空间格局，最主要的因素是店铺的配置，尤其是主力店。
》》主力店的配置
一般而言，主力店的面积都是最大的，且具有较大的顾客吸引力（聚集人气）。同时主力店最理想的位置是安排在能带动整个商业街人气的地方。在商业街的两端或是整个卖场的最里侧，希望所有前往主力店的顾客都能够先经过其他商店。若有两家主力店，当然最理想的做法就是将他们分开设置在商场的两端，使所有顾客能在两家主力店间的街道上川流不息地往来。根据壮龙民族风情商业街的实际情况，在引入大型超市（建议引进南城百货、南宁百货等品牌超市）作为主力店外，建议在商业街B、C区设立娱乐、饮食类的主力店，如特色餐馆、夜总会等，以保证整个商场的便利性和流畅性，更能够为商业街创造出更大的价值空间。
》》商品区域划分
有关一般专卖店的位置规划，应依据经营理念划分不同的商品区域范围，本着站在为使顾客容易比较和选择购买的立场上，商业街仍然需要按品位、主题或是心理及性别年龄等的因素，来考虑不同的商品区域的表现。但是，基本上在规划商品区域时，最需要费神的应该是餐饮业，因为根据有关市场调查资料显示，到商业街消费的客人当中，有60%的人一定会到美食广场消费，所以当我们在决定餐饮行业的位置时，理论上必须考虑能让商业街中每一个角落的顾客，都可以很方便地来到美食广场。如深圳商业步行街的美食广场，大部分都位于中央部位明显的地方，其道理不言而喻。
》》搭配组合原则
完成商品区域划分后，接下来的第二个步骤是针对主要不同特性的专卖店，作适当的位置安排。因此，我们建议开发商在前期经营定位中不适宜将店铺经营种类划分得太细，从而局限了今后经营的安排。为了创造一条有魅力又热闹的街道，我们不能单纯依照业种的不同来决定专卖店的位置，应当也要考虑到合适的搭配组合原则。
①搭配原则——不同个性、不同商品构成，但相同业种的店，要相邻配置或是配置在固定的视线内，以便顾客的比较购买。
②组合原则——同一主题与同一对象层的不同业种店，配置在同一区域，以增加顾客逛街的乐趣。商业街的功能划分方面，根据招商的实际情况予以制定。
2、业态规划（针对那坡壮龙民族风情商业街引导性招商）
随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，我们可以在主营零售业的基础上引入娱乐、休闲及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。因此建议把那坡壮龙民族风情街打造成包容时尚、文化、特色小吃、休闲、娱乐、购物等综合功能的休闲生活广场，以此来满足那坡人民休闲文化需求，从而达到满足自由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的。
功能
内容
零售
超市、中高档知名品牌（服装）
机构
金融机构（邮政、农村信用社、电信、移动、联通通讯）
超市
日常生活用品、家居家具
娱乐
主题性游戏机、保龄球、网吧、量贩式KTV
休闲
冷饮、咖啡店、酒吧、饼屋、茶庄、特色餐馆、桑拿、浴足
服务
美容美发、洗衣店、摄影冲印、烟酒、家饰品
旅游
旅游精品街（黑衣壮、云南、越南土特产）、旅游接待中心
小吃
那坡及各地特色小吃
业态分布总平图
商业业态分布总平图说明：
A区总建筑面积约11000平方米；B区总建筑面积约2935.79平方米，其中一层面积约1103.56平方米、二层面积约1293.15平方米、三层面积约539.08平方米；C区总建筑面积约4337.6平方米，其中一层面积约1515.81平方米、二层面积约1838.22平方米、三层面积约983.57平方米；E、F、G区总建筑面积约10929.77平方米，其中地下建筑面积3979.44平方米，地上建筑面积约6950.33平方米，E、F总建筑面积5191.91平方米，其中一层面积约1924.95平方米、二层面积约2082.5平方米、三层面积约1184.89平方米；G区总建筑面积约1758.41平方米，其中一层面积约647.65平方米、二层面积约806.29平方米、三层面积约304.47平方米。
A区：金融机构、电信、邮政、农村信用社、移动联通通讯、超市、家居、旅游接待中心
B、C区：旅游精品街（如特产、饰品等）、中高档餐馆、宾馆、保龄球、桑拿、浴足、
D区：KTV、主题性电子游戏、网吧
E、F、G区内街：休闲特色小吃、酒吧一条街（奶茶、饼屋、冷饮、咖啡店、）
E、F、G区外街：美容美发、家饰品、烟酒、洗衣店、摄影馆、服装等综合服务类）
2、“壮龙民族风情商业街”商铺租赁优惠政策
采取全免租政策不利于开发商发展及管理，建议采用以下租赁政策
政策
租赁商铺
基本
政策
1、一层交纳1年租金，免24个月
，一层交纳半年租金，免12个月
2、二层交纳1年租金，免30个月
，二层交纳半年租金，免16个月
3、三层交纳1年租金，免36个月
，三层交纳半年租金，免20个月
优惠
政策
1、前10位签约者并交租1年租金且租5个以上铺面的另赠（延长）6个月租期
2、第11-20位签约者并交租1年租金且租3个以上铺面的另赠（延长）3个月租期
其他
1、符合商铺经营范围，经营品牌有影响力可以优先租赁商铺，并享受一定优惠
2、相关细则另行拟定
3、招商形式
1）统一招商
采用品牌联营、资本联营、招商引资和租赁合作，特别大商户多种方式结合
2）“出租过渡，最终出售”的收益模式
招商期间，对于有投资商铺意向且能接受购买产权的商户，考虑其先租后买
3）定向招商
重点客户定向招商，适当调整局部产品结构
4）统一推广、统一形象
（五）、招商实施
1、第一目标主力店
第一目标主力店以那坡空白点的品牌商家、百货、休闲、娱乐、服务行业（中高档餐饮）为经营主体；
2、第二目标主力店
第二目标主力店是商业街提升人气，完善商品结构，促进商场向集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的商业物业过渡，使之成为那坡新兴商圈中的主导。
3、第三目标主力店
第三目标主力店作为商业街商业结构和服务机能的完善服务。同时也是商业街的公共服务机构。
主要包括金融机构、电信、邮政、移动通讯等公共服务机构。
（六）、招商流程
一）整体工作流程
1、目标商户群的确定；
2、对商铺铺位进行规划，制定合理的分割方案；
3、针对目标商群和客户群进行项目推广，扩大项目知名度，提升影响力；
4、双方洽谈，达成租赁意向；
5、投资者到实地选择商铺位置，并签订租赁协议；
6、投资者按规定交纳租金和服务费
7、发展商对商场进行最后的装修和设施配套，为投资者的进入创造良好的商业硬环境；
8、在招商过程已经基本结束时，选择合适的开业时间，欢迎投资者进场经营。
二）招商部工作流程示意图
（七）、招商计划
一）招商工作准备阶段
时间：（2010年5月至2010年8月）
主要工作事项：
A：
市场深度调查；
B：
招商细案的制定；
C：各类招商合同文本的拟定、印刷；
D：各种表格设计、印刷及业务流程的制定；
E：招商人员的招聘与培训；
F：目标品牌的规划；
G：做好品牌推介的准备工作；
H：《招商手册》等宣传资料的编写及印制；
I：
招商中心的布置，办公用品的购置；
J：
模拟签约演练；
K：
推出招商预热广告；
L：取签定20家到30家意向品牌代理客户，为市场全面招商推介活动做准备。
二）招商启动阶段
时间：（2010年9月至2010年12月）
主要工作事项：
A：招商广告全力推出（DM、硬性广告）；
B：
在百色、那坡范围定点发放相关招商资料；
C：
招商人员进行招商初步谈判；
D：
全方位客户集累；
E：
招商市场信息反馈，再结合市场情况进行经营布局规划调整。
三）招商推动阶段
时间：（2011年1月至2011年3月）
主要工作事项：
A：完成部分进驻商家《管理公约》、《补充协议》的签定；
B：
南宁市及广西区内招商全面推进；
C：
提交区外招商计划；
D：组织实施区内招商；
E：组织第一次业户座谈会，增强业户信心；
F：
组织外地客户到状龙风情街实地考察并签约；
G：本阶段争取完成80%招商任务。
四）招商深入阶段
时间：（2011年4月至2011年6月）
主要工作事项：
A：在各种招商广告加大的基础上，继续做好招商签约工作；
B：商铺交接时，再次组织业户座谈会，并参观市场装修，增强业户信心；
C：撰写、印刷并发放《装修说明》；
D：通知业户作好装修准备，并组织少批业户进场装修；
E：大量积累客户资源，作好应急准备方案；
F：本阶段完成95%的招商任务。
五）招商进入结束阶段
时间：（2011年6月至2011年7月）
主要工作事项：
A：全面组织业户进场装修；
B：继续进行补充招商；
C：做好进场装修的协调与管理；
D：配合人事部组织营业人员的招聘和培训；
E：本阶段完成100%的招商任务。
六）开业准备阶段
时间：（待定）
主要工作事项：
A：通知供应商准备商品进场；
B：继续进行补充招商；
C：装修不合格的单位进行整改；
D：整理市场环境、卫生清洁；
E：商品全面进场；
F：商品陈列、价签、商品质价检查验收。
（八）、执行措施
1、举办招商推介会
发快讯及在地方台发布招商信息，与《榜样》杂志以发布刊中刊的合作形式，利用榜样杂志客户资源
及关系，或者温浙商会联谊在百色酒店（待定）举行“客户联谊及壮龙民族风情商业街招商推介会”，邀请百色相关知名商家、投资者等参加。
2、发布商家入驻、接洽等信息
壮龙民族风情商业街楼体上悬挂竖幅、快讯等形式及时对外界发布知名商家入驻信息，比如“百色XX
入驻民族风情商业街”等，并联系公司一些友好商家客户，用其公司名义进行宣传，发布如“XX咖啡厅入驻壮龙民族风情商业街正在接洽中”的信息，增强商家及投资者对壮龙民族风情商业街的信心。
二、部分商业出售策略
商业经过长时间市场培育，达到旺市旺场情况下，可以考虑出售部分商业，建议商业出售采用“带租约销售”形式
（一）、卖铺原则
——以“形象销售”为主导思想，通过对项目自身主题商业街（那坡壮龙民族风情商业街）的打造及宣传；通过对现有外部景观、绿化工程、形象工程、小区配套等极力渲染和再打造；通过对现有销售率、小区业主及客层总量、未来商业价值的深度挖掘与引导；通过广告整合传播等，从而以整体项目形象强势支撑价格、拉动销售。
——以“业主至上”为销售根本，从业主、经营户、投资客为出发点，设身处地、转换角度，急业主所急、想业主所想，真正为业主服务，并制定切实的促销、优惠政策，全方位为业主经营、投资创造条件，为市场赢得良好口碑、积累无形资产。
第一圈
第二圈
第三圈
那坡县公务员、私企
老板、个体经营户、
高薪白领阶层等
大那坡
县外投资客
（二）、商铺销售客层定位
（三）、商铺销售实战手段
模式
返租销售
内容描述
该方式针对按揭客户（一次性购买者另议），认购1万元定金
模式要点：销售价格可以适度提高；签定合同时，首付50%，开发商现金高价返租3年；业主10年贷款50%，按月缴纳月供款。
举例说明：如150㎡的商铺，正常售价4000元，总价为60万，首付30万，10年按揭，月供款3300元/月。
按该返租销售，则为：
150㎡的商铺，提高售价为4500元，总价为67.5万，首付33.75万，
返3年租金=3年×12月×150㎡×40元/㎡/月=21.6万，业主实际首付12.15万。
采用返租销售后，业主的变化为：
业主首付款由正常的30万变为12.15万，减少17.85万；
业主月供款由正常的3300元/月变为3700元/月，增加400元/月，10年增加4.8万；
业主铺面虚高的总价由60万变为67.5万，其契税增加2250元、保险费增加约1000元，总计增加3000多元，可以忽略；
业主铺面前3年不得使用。
采用返租销售后，开发商的变化为：
由于铺面虚高的总价由60万变为67.5万，其税收方面增加=7.5万×6%=4500元；
开发商销售收益由60万变为67.5万－21.6万=45.9万，销售收益减少14.1万；
开发商租金收益，可以增加=3年×12月×150㎡×30元/㎡/月（平均最低租金）≥
16.2万
主要作用
①、降低置业门槛
②、铺面刚开始容易冷场，而3年后，可将热铺面返还业主，便于业主投资
③、对民族风情商业街及其他绝大多数的A类铺面拥有3年经营权，便于统一规划、统一定位、统一形象，对旺市至关重要
④、开发商利益未损
⑤、给业主高额的返租金额容易造成铺面炙手可热的表象
客层特点
中、高收入群；典型投资客，对眼下的商铺经营尚存犹豫，希望3年后接手热铺，既可坐地收租、也可自己经营；银行贷款记录少；事业上大多需资金周转；年纪30-50左右；主流客层
【第四部分】
广告推广
一、推广思路
1目标——
[
市场影响
]
加大县内广告投放，打造一条主业态明确的特色旅游主题时尚商业街
2观念——[
品牌塑造
]
具有市场财富力、逐渐通过口碑传播获得良好经营的旅游时尚商业街品牌。
3产品——[
客群锁定
]
通过明确业态招商使商家形成良好的经营基础，与投资客＼商家开创共赢。
4合力——[
附加价值
]
完成壮龙民族风情商业街的价值塑造及价格提升和招商促进，达成销售目标，同时以幸福新城综合建筑集群的强大辐射力为依托，全面提升幸福新城住宅产品的附加值和性价比。
二、
推广策略
1、通过明确招商先行，投资跟进推广目标，从一开始就以打造商业街品牌的决心给商家以信心保障。
2、招商推广层面——三线推广：
一是在广西一线城市（南宁）设置招商点，整合具有市场传透力和感染力的广告，重点实施项目招商环节，
以一线商业资源品牌的入驻，拉动商铺的招商力度；二是在区内二线城市（如百色等）；三是那坡本地市场，具有市场财富力和口传性，以财富聚焦的形象吸引投资者和商家关注，再以商业氛围及远景规划使商家看到商机。
三、营销计划
通过有效的营销推广，不断丰富和强化壮龙民族风情商业街的品牌形象，迅速完成项目形象构建，通过一定规模的整合传播使之具有广泛知名度，通过商铺的成功招商，积累一定量的客户。然后再通过促销政策进行挤压，促使成交。因此我们将营销推广阶段分为以下三个阶段：
第一阶段：招商期，组建招商部，设立招商中心，准备招商材料及前期招商摸底（时间待定）
第二阶段：招商销售期，商业刺激销售（时间待定）
第三阶段：持续销售期，招商/销售相互辅助（时间待定）
四、重要活动：招商推介会（百色——那坡）
1、温浙商会联谊会及壮龙民族风情商业街招商推介会（百色）
时间：待定
地点：待定
2、壮龙民族风情商业街招商推介会（那坡）
时间：待定
地点：待定
五、宣传实施
1、各媒体广告发布
2、文本资料准备
3、工地及卖场现场包装实施
【第五部分】
其它配合
一、工程
1、加快壮龙民族风情商业街施工进度，确定交付使用时间（样板区、招商样板店等）
2、文化商业中心设计、商业大道、规划路等施工跟进
二、开发
1、加快完成二期、三期开发和证照办理等工作
三、物业管理服务
相关物业管理服务方案出台
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----------有道营销0776-2871380-----------