柏诗美五金品牌运作方案 本文关键词：运作，方案，品牌，柏诗美
柏诗美五金品牌运作方案 本文简介：柏诗美五金品牌运作方案（一）品牌战略定位：行业定位：工程安装市场定位：柏诗美五金将行业中高端市场作为自己的目标市场产品定位：高端品质、优势产品线配套丰富服务定位：提供361度超值服务品牌战略定位诠释：1、行业定位：根据柏诗美公司的主要核心产品是大门拉手和玻璃五金，而且在此有多年的生产制造经验，以此而
柏诗美五金品牌运作方案 本文内容：
柏诗美五金品牌运作方案
（一）品牌战略定位：
行业定位：工程安装
市场定位：柏诗美五金将行业中高端市场作为自己的目标市场
产品定位：高端品质、优势产品线配套丰富
服务定位：提供361度超值服务
品牌战略定位诠释：
1、行业定位：
根据柏诗美公司的主要核心产品是大门拉手和玻璃五金，而且在此有多年的生产制造经验，以此而确定柏诗美品牌将要切入的行业无疑是工装、门厂。
2、市场定位：
由于当前五金行业发展现状以及未来中国建材家居行业发展趋势而定，整个五金行业发展高、中、低市场已由“金字塔型”发展成为“橄榄型”，也即高端市场只占有一定比例，而低端市场在日趋缩小比例，而中端市场比例在急剧变大，这一趋势决定了柏诗美品牌必须锁定中高端市场。
3、产品定位：
根据行业现状以及发展趋势，公司的产品定位必须隶属于市场定位，柏诗美产品定位与提供高端品质产品，并提供完善产品线配套，以实现对终端消费者的个性化需求，也满足商家的经营效益最大化原则。
4、服务定位：
当前五金品牌运作企业在服务体系构建上缺乏明确的定位，而此现状对于柏诗美品牌是非常好的契机，打造361度超值服务主要包括产品技术服务、物流配送服务、施工安装指导、经销商经营管理培训。针对以上服务项目，柏诗美务必将各项服务体系构建完善，并着重加大经销商培训，以此作为柏诗美品牌塑造特色之一。
（二）品牌目标：
成为工装、门厂、工程配套五金领域的领导品牌。
说明：混乱的市场格局，尚未有绝对领导性品牌出现，可将“成为行业领导品牌”作为品牌目标。
（三）品牌内涵：
柏诗美品牌彰显的是一种大气、成熟、厚重的个性，充满着时尚、现代、激情、创新等元素，代表了柏诗美人团结、奋进、拼博的精神。
（四）品牌核心价值：高品质产品带来高品质的生活
（五）品牌核心诉求：“专业”。
（六）品牌广告语：柏诗美五金
装饰工程的点睛之笔
（七）柏诗美品牌打造计划：
1．确立清晰的品牌战略规划。
2．确立统一的品牌CIS系统。根据公司的品牌定位和所要彰显的品牌个性和内涵，进行公司的CIS系统设计，建立明显的柏诗美品牌形象识别、理念识别、行为识别系统。编撰公司的CI（VI、MI、BI）手册。
3．可采用卡通人物做代言人。将卡通形象作为品牌推广中的亮点。比如可以以柏诗美品牌创始人为原型通过动画设计，制作出特征明显，又与整体品牌定位相吻合的卡通形象，以此卡通形象作为柏诗美品牌代言人，用卡通形象区别于当前行业内五金品牌的传统运做方法。而且可以以柏诗美品牌发展里程所经历的创业故事为原型，编撰卡通故事，实行卡通故事行销，以此区别于传统五金品牌。
4．根据公司的VI手册，统一设计公司的各项宣传品、包装物，确保为柏诗美品牌内涵服务。
5．根据MI、BI手册对于品牌理念识别规定，统一营销系统所有营销理念、行为，所有营销行为必须体现公司理念，服从柏诗美品牌内涵以及所彰显的气质。并通过公司营销总部将此标准理念和行为贯彻到各渠道商，再由渠道商将此理念顺利、准确无误地传递给终端消费者。
6．着手三年内打造柏诗美品牌国内市场千店工程。打造此项工程工作要点：一是千店统一形象工程，包括统一店面装修形象、统一POP宣传品、统一销售人员服装；二是千店统一营销服务理念、统一营销服务流程、统一营销服务术语；三是开展千店系统化、高针对性、实战性强的终端培训，通过以上三项工作打造千店工程，从而建立庞大的柏诗美营销终端体系。
三、柏诗美品牌营销策略：
（一）产品组合策略：
确定产品组合前分析：
1．由于行业内传统五金品牌是以专卖店作为终端售卖形式，而作为开设专卖店的必要条件是：品类齐全的产品、互相配套带动的产品组合、能基本实现顾客的一站式购物需求。当前传统五金品牌企业大多是以锁具为核心产品，以此开发整体室内装饰五金，比如顾客购买门后，必须购买某品牌的锁，如果能选定某品牌锁具后，则要考虑门安装所需要的其他五金件：合页、门吸、猫眼、插销等附属产品；同样，如果一顾客选购了门，顾客可能是买了新房，或者重新装修，那作为销售商是否要判断顾客可能还有其他需求，比如添置或更换家具，那购买家具是否需要家具五金配件，是否还有其他装修项目，相关项目是否还需要相关五金产品。顾客对于五金产品的需求往往不是单一的，而是配套的，所以只要销售商能用核心产品打动顾客，等顾客认可了您的核心产品，那么相关配套附属五金产品也自然能实现联动销售。正是顾客这一消费特性，决定了销售商专卖店产品必须拥有品类齐全、互相补充的五金产品组合，才能充分利用专卖店这一终端售点，实现专卖店效益最大化。
2．当前五金品牌终端店经营情况：
（1）比如象汇泰龙、顶固、雅洁、名门等品牌都是以专卖店形式经营，而且在专卖店销售比例中大都占据80%以上比例，而且这些品牌产品组合非常完善。
（2）很多五金品牌由于只有单一的核心品种，而其他品类产品线相对薄弱，作为经销商在选择这个品牌经营的时候通常只经营其核心品类产品，而将其他配套品类产品选择其他有优势的品牌，总之实现多品牌经营策略，确保在各品类产品上实现优势互补。
3．产品组合单一的品牌，其无法真正组建专卖店，大多品牌产品在经销商店铺里只能占据一面墙做陈列，这对于品牌形象提升非常有限，而当前行业内第一梯队品牌产品组合都相对完善，品类丰富，可真正打造专卖店终端系统。
4．正是基于以上终端消费者购买特征以及经销商产品组合选择特征，决定了柏诗美品牌也必须走多品类互补路线，以最大限度满足消费者个性化、多样化需求，同时也吻合经销商店铺经营效益最大化原则。
5．柏诗美产品组合：以拉手、玻璃五金为核心产品，与相关五金配件生产制造商加大开发其他家装、工装、家具、工程配套五金配件力度。打造主辅分明的产品组合。
（二）价格策略：中高端品质、中端价位。
价格策略中，全国实行统一的三级价格：一级经销价、二级分销价、终端零售价。价格策略主要根据市场竞争状况以及渠道策略而设定。
一级经销价主要针对全国各地的一级经销商，不因区域差异而导致渠道源头就出现价格混乱，从而导致整个渠道体系混乱。
二级分销价格，主要针对二级分销商，公司总部统一制定全国各二级分销商二级分销价格，保证分销体系的价格稳定。
终端零售价，主要针对各终端售点，制定统一稳定终端零售价。以确保终端消费者不会因为在不同店铺买的同一种产品出现明显价格差异。
通过建立统一而稳定的价格体系，以确保柏诗美品牌整个营销网络体系的稳定，减少内耗，发挥营销网络的最大效能。
（三）渠道策略：传统渠道为主、工程渠道、隐性渠道为辅
1、渠道规划：坚持渠道下沉策略，打破行业内单一区域经销制，坚持传统区域经销+组建终端相结合的模式。在全国经济发达地区：比如江苏、浙江、上海、广东、山东、北京、天津、重庆以及各省城，实行渠道下沉、组建终端策略，即：取消传统直辖市总经销、省城总经销、地市总经销，乃至于县城总经销，根据区域实际经济情况和建材五金容量，在以上单位区域不承诺独家经销机制，严格根据公司营销目标来设置各经销商市场区域，根据终端组建要求，根据传统建材市场和各建材超市所在地设置经销商，以确保柏诗美品牌能在短期内占领终端。在欠发达地区，可考虑传统区域经销制，即：地市为一级经销商，所有地区的县城和乡镇作为二级商，由一级商进行开发、维护，公司统一备档进行管理；经济良好、有较大的市场容量的县城或者乡镇也可纳入一级经销商。
2、渠道长度：尽量只设置两级，省城、地市、县城、经济良好乡镇为一级，一级负责对辖区的二级进行管理维护，有拓展实力的县城、乡镇经销商也可提升为一级，享受一级的正常支持政策。
3、渠道宽度：取消“省总经销”“地市区域总经销”，不承诺独家经销机制。一个区域可允许有多家经销，主要根据该区域市场容量以及经销商实力来决定。是否独家，主要根据市场发展形势和市场容量来决定。公司不以经销商数量来判断一个区域市场的开发效果。
4、渠道组合策略：在市场开发初期，工程渠道、隐性渠道隶属于传统经销渠道，最大限度激发各经销商的积极性，建立具备实操性强的工程、隐性渠道开发指标，指导经销商进行拓展；在柏诗美品牌进入市场成长期后，取得一定市场规模和基础后，可将工程渠道、隐性渠道从传统渠道剥离出来，公司可组建专业的工程直销、隐性渠道拓展部门。
5．传统渠道开发策略：
（1）大部分区域，仍然采用传统渠道的开发方式：依靠人员拜访和洽谈的方式进行开发，传统渠道商的选择主要是从建材代理商中挑选，严格按照《渠道商选择标准》进行开发。
（2）深度分销：在目标市场区域，在与经销商合作过程中，把握经销商销售的三个重心：一是经销商店内销售，二是经销商所辖分销商销售总量，三是经销商的工程销售。在给经销商做经营思路的灌输时候，其年销售总量是由以上三部分构成，而店内销售上升到一定程度，相对会稳定下来，而分销网络以及工程上升空间将是相对无限大。在确保店内自营的前提下，在尚未形成有利的工程突破之前，大力拓展二级网络，进行区域的深度细分，力求精耕细作。
6．工程渠道拓展策略：
（1）工程市场细分：
①房产项目：各房地产公司开发的商业楼盘。
②住宅：
各单位开发的住宅楼盘。
③市政工程：水利系统、电力系统、铁道、道路、城市建设与投资项目。
④工业园区厂房：各生产制造企业自己建造的生产办公用厂房。
⑤公共建筑：政府各部署机关单位建设项目（银行、邮电、电力、通讯、烟草等）。
⑥教育系统工程：教委、各大中专院校、中小学的工程建设项目。
⑦医疗系统：各医院主管单位以及各医院的建设项目。
⑧中小型工程客户：
专业的服装店、手表店或精品店等
小型商铺、餐饮店、咖啡厅
小规模办公场所
⑨网络销售：
对产品质量要求较高的个人消费（主要为自购自用）
小型装修公司代客户采购
小规模的高档装修（要求高的精品店、西餐厅等）
⑩各大型施工工程公司：中建系统、中铁系统、中核系统、中国水电系统、各地的市政工程公司、各省建筑公司、地市级建筑公司。
（2）工程突破顺序：将科、教、卫系统、以及各行政机关办公楼、宿舍楼作为首选，其次是公共建筑，再次是住宅项目，最后才是房产项目。
如此排序，主要考虑到工程项目的特性，比如质量标准要求高、供货期长、配送时间要起短、货款回收相对难、行业竞争激烈等。但市场也可根据自己在独有的公共关系优势，在某些有优势或者有关系的工程行业进行拓展。
7．隐性渠道拓展策略：
（1）隐性渠道主要包括：
①家装公司
②工装公司
③建设工程主管部门：建设厅（委）、水利厅（局）、电力厅（局）、信息产业厅（局）铁道部属各局等
④技术权威部门：各地的建筑设计院、市政设计院、规划院、冶金设计院、电力设计院、各私人建筑设计室
（3）隐形渠道拓展方法：
针对家装、工装、房产领域，有影响力的家装公司、工装公司、建筑设计院、监理公司、招投标代理公司，进行拓展公关。
全国知名装饰公司：业之峰装饰公司、北京龙发装饰公司、东易日盛装饰公司、中国装饰有限公司、北京轻舟装饰公司、深圳洪涛装饰有限公司、深圳市建筑装饰(集团)有限公司、
星艺装饰公司、亚光亚装饰公司、鸿扬家装公司、成都新空间家装公司、成都川豪等各省地方知名装饰公司。
（四）广告促销策略：
主要还是依赖于各专卖店的统一形象展示柏诗美品牌内涵，提升柏诗美品牌形象。
1．很好利用历届国际建筑装饰（广州）博览会进行全国招商。制定详细、独特的招商策划方案。包括与各媒体合作方案。
2．建设体现品牌文化和内涵的企业网站，通过网站提升品牌形象。
3．设立专人负责全国各地建材装修论坛或者相关网站，进行网络论坛推广，制定明确的建材装修论坛推广计划、设置针对性的论点，以求打通全国各地的建材装修论坛，以寻求柏诗美品牌网络知名度，从而迅速提升柏诗美品牌形象。
说明：柏诗美五金早期业务集中在出口和国内大工程，产品线出口色彩和工程色彩重，在着力国内推广过程中，有质量过剩和配套较差的问题。长期以来柏诗美是以大拉手为中心，开发生产玻璃五金，各类扶手（如残弱人扶手、机械把手、电梯扶手），门锁把手，家具五金等。
篇2：水晶岛公寓经营运作方案
水晶岛公寓经营运作方案 本文关键词：公寓，运作，水晶，经营，方案
水晶岛公寓经营运作方案 本文简介：www.jsfw8.com中国管理资讯网水晶岛公寓经营运作方案目录一、产品分析………………………………………………….11、产品概述2、产品优劣势分析二、投资型物业市场分析………………………………….31、产权式物业现状分析2、租务市场分析-----谁是客户？1）消费群分析2）物业品种分析3）家庭、
水晶岛公寓经营运作方案 本文内容：
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水晶岛公寓经营运作方案
目
录
一、
产品分析………………………………………………….1
1、
产品概述
2、
产品优劣势分析
二、
投资型物业市场分析………………………………….3
1、
产权式物业现状分析
2、
租务市场分析-----谁是客户？
1）
消费群分析
2）
物业品种分析
3）
家庭、个人投资现状
三、
经营策略………………………………………………11
1、
房地产创富新模式-------产权式分期交付方式
2、
家庭理财投资新模式-------少投入、低风险、高回报
3、
建立投资者的安全保证
四、
投资理财方案………………………………………….14
1、
普通公寓方案
2、
酒店式服务商务公寓方案
3、
产权式酒店方案
五、
经营建议………………………………………………17
1、
建立业主委员会，建立产业投资基金
2、
成立高新地产投资俱乐部
水晶岛公寓经营运作方案
一、
产品分析
1、
产品概述
本项目位于西安高新开发区西南部二、三期规划开发的交汇处，东依唐延路隔路为木塔寺苗圃公园，南临科技七路，西临大学生物园,北临科技六路与西北工业大学产业园一路相隔。
整个地形呈长方形，南北长280米、东西长145米，占地面积为38688平方米，总建筑面积10万平方米。由一栋弧形状五层钢结构商务办公楼、一栋22层钢筋混凝土抗震墙结构酒店式公寓楼和玻璃体建筑造型水晶石等单体组成。其中商务办公楼建筑面积4万9千余平方米，酒店式公寓楼建筑面积5万平米。
商务办公楼以销售为主，酒店式公寓楼一、二层为商业裙楼，三至十层计划为投资型酒店式公寓，十一至二十一层为普通公寓，以销售为主。
其中公寓户型面积分布见下表：（资料来源公司企划部）
表1
户
型
单位面积（平方米）
套
数
面积小计（平方米）
售价（元/平米）
未定
106
38
4028
4300
71
18
1278
4300
87
148
12876
4300
49
410
20090
4300
123
37
4551
4300
55
36
1980
4300
88
36
3168
4300
从楼盘套数配比来看，本物业主打户型为49平米的小户型（410套）和87平米的中小户型（148套）。为使面积配比更加丰富，满足不同客户层面的需求，还兼顾了其他户型结构。
2产品优弱势点
【优势分析】
地段优势------是西安高新技术产业区未来的高科技产业基地及高尚人文社区，未来的中央商务区（CBD）周边。地域优势明显，发展潜力和升值空间巨大。
环境优势-------周边环境优美，东侧为木塔寺公园，南邻省奥林匹克中心、妇女儿童活动中心，西侧是正在规划的高新运动休闲中心和大学生物园，北边是西北工业大学产业园。
产业优势-------经济的持续发展，是高新区成为国内外商业科技精英聚集地，高档次的物业产品必将为公司商务活动创造便捷、高效、优美的工作环境。
这三点相对于其他区域的楼盘有明显的优势，但在高新区域内的楼盘中，此优势共享。
规划优势-------集酒店、公寓、商务办公、商业、休闲娱乐等多项配套功能于一体。
服务优势-------全新的经营理念，全新的管理模式，借助国内知名的酒店式管理公司参与经营管理。
产品优势--------小户型为主打户型，南北朝向，建筑风格新颖、现代，科技含量高，规划有主题，可塑性强。
以上是产品本身所具有的特性，对于高品质客户有一定的说服力，符合投资型物业特征，也是挖掘市场潜力之所在。
企业优势-------十年的开发使高新地产奠定了行业地位，开发思维理念超前，拥有枫叶系列品牌优势，企业市场美誉度高。
这对客户有一定的影响，但非决定性因素。
【弱势分析】
位置弱势-------由于本项目地处二期规划开发区内，周边的城市基础配套还不完善，开发建设尚需时日，市场不可预见的因素较多，投资者存在一定的风险。
商业氛围弱势-------正处于开发阶段，周边缺乏大型的购物中心、成熟社区及商务办共氛围，人气商气尚未聚集。
竞争威胁-------现有正在发售的和即将开发的以及各个科技产业园开发的个性化办公写字楼、公寓楼对本项目造成了直接或间接的竞争威胁。
如果能抓住本产品的潜在优势，可以有效地避免、弱化产品的弱势点，通过开发差异性产品，占领市场份额，获取良好的开发利润。
二、
投资型物业市场分析
1、
产权式物业市场现状分析
根据现在所掌握的资料表明，目前国内投资型产业有产权式公寓、产权式酒店、产权式商铺等，无论哪种投资类型，都是开发商融资和促销的一种手段。西安市目前借鉴此理念的有：
1）
德利邦国际假日中心（投资型酒店）
主要特征：
位置：北郊未央湖
规模：120间酒店客房
工程状况：已竣工，正在实施装修，按四星级酒店标准建设。
投资方式：
投资一万元，年回报10%，年免费居住13天，5年后返还本金；
投资二万元，年回报10%，年免费居住30天，5年后返还本金；
投资五万元，年回报10%，年免费居住60天，5年后返还本金。
特点：回报高，无产权保证，开发商采用一种纯融资的方式，设立会员卡制，借助北郊未央湖“景观”特征吸引投资者。本项目是西安市较早引用酒店式休闲公寓管理模式和分时度假式休闲物业经营模式的项目之一。本项目强调的是投资回报、假日休闲享受，在项目定位上与本产品有一定的错位，加之开发较早，地域差异较大，故不能对水晶岛公寓造成竞争威胁。
2）
世贸大厦（产权式商铺）
主要特征：
位置：东关正街
规模：12.8万平方米，包括商场、办公楼和公寓
工程形象：准现楼
写字楼销售价格：起价4000元/平米，均价4200元/平米
商铺销售价格：一层14300元/平米；二层9000元/平米；三层8000元/平米；四层6000元/平米
写字楼投资方式：返租三年，年回报10%
商铺投资方式：
返租五年，年回报15%
特点：回报率较高，有产权，投资额相对较“自由”（可多可少），投资者不用到银行贷款，一般人都能投资置业。地理位置优越，开发商对投资者三至五年返租期高回报的承诺，加大了投资者的投资信心，同时开发商通过此法达到了加速资金回笼的目的，但本项目由于前期开发上的资金问题以及对产品包装宣传运作不力，造成了产品销售状况不是很理想，加之周边安顺广场（帝标）、东方星座等项目的开发，形成了对本案较大的竞争。由于地域差距和项目的定位差异，此楼盘出售产权式的经营模式不能构成对我方的竞争。
3）宏府大厦（酒店式商务大厦）
主要特征：
位置：北大街；
单元面积：49平米---130平米多种面积配比，共260多套，主打面积60平米；
工程现状：正在进行装修，外立面接近尾声；
销售均价：5600元/平米，起价5300元/平米；
投资方式：售后返租，1---10年的租约方式；
特点：有产权，位置相对较佳，吸收传统酒店的优点，一改常规的经营理念，开发出目前市场较稀缺的小户型，在“小”字上做文章，利用有利的地理位置，租价较高的优势，赢得了市场先机，加之戴德梁行作物业顾问，增强了投资者的信心，销售状况不错，目前可供散户投资的单元只有20多套，同时强有力的广告宣传也对本产品的销售起到了很好的作用。
此物业在开发经营理念上有很多值得可取之处。
综上所述：由以上三个典型楼盘的分析，可以发现：
1）产权式商铺、商务办公楼、公寓以及投资型的酒店都是投资型的物业品种，开发商从不同的角度挖掘客户的心理形成自己产品的卖点。
2）产品一改目前市场追求的大户型结构，做到了户型小，房价低，首付无需贷款，使投资意愿较强的家庭、个人及中小公司都能支付的起。
3）
产品个性化较强，很注重开发区域的特征，如德利邦借“景”做假日休闲度假酒店；世贸借“地段”优势开发的商业用房，根据投资者的能力自由划分投资面积；宏府更是吸收了传统酒店的精髓，以小户型、“租价大于月供款”等优势，开发出现代化商务楼。
4）
所有产品都向投资客户承诺低投资、高回报，与传统的开发经营理念不同，很多项目通过售后返租统一管理、统一经营来实现给投资者的承诺。
以上诸多优点值得我们在开发经营水晶岛项目时加以借鉴
2、
租务市场分析-------谁是客户？
物业和投资行为相结合，产生了投资型物业形态，其特征是将开发商、经营者、投资者、承租者及银行等行业有机的结合，形成了一个新兴的行业产业链，但各自有着不同的利益追求，多方演绎着博弈之局。从整个市场来看，有什么样的市场需求，才可能有什么样的产品，从这个意义上说，租务状况决定投资型产品的成功与否，是产业链的上源头。
【租务市场消费群分析】
1）
单身白领：
这部分客户大多数上班时间不长，个人积累的资金不多，家不在本地或在本地但希望有一个自己的独立空间，所以他们租房只是属于一种临时性的过渡，由于经济条件的限制，对房屋的品质要求不是很高，面积在30---60平米左右，租价在1000元以下容易接受，再加上水、电、暖及物业管理费等，月住房支出费用不菲，一般将自己月收入的10%---20%作为上限。下为高新区从业人员收入状况：
岗
位
劳动力成本（元/月）
蓝领工人
500---800
一般技术人员和高级维修工
800---1200
中级技术人员和管理人员
1500---2000
高级技术人员和高级管理人员
3000---5000
其它高收入者
5000元以上
月收入在3000---5000元能拿出1000元以上的作为个人住房消费的人不多，月收入4000元以上者大部分是企业的中高层管理者或是IT行业、通讯、生物制药的高科技企业的员工，后者一般是较为知名的大公司，如大唐电信等企业，公司福利待遇较好，为员工提供住宿（一般为租公寓楼），为高级管理人员提供星级宾馆。
这部分消费人群占到整个租户的50%，正是本项目锁定的客户群体。如能在价格定位、配套设施、环境规划上深层次的挖掘分析，必将会吸引更多的客户。
2）
外籍、外来人员：
开发区内合资企业有不少外来的管理人员和工作者，
他们虽然有公司提供的住宅补贴，但大部分人已“本土化”，宾馆居住没有公寓居住自由、经济，因此更愿意居住环境优雅、干净整洁、价格适中的公寓楼。但这部分人群较少，据相关资料显示，2002年在西安市长期居住的外籍人士1700人，由于市场缺乏他们所期望的户型面积（40---50平米）和相应的物业配套及服务功能，大多数人仍选择传统的宾馆，宾馆相对配套服务完善，周边的商业、娱乐设施较齐全，购物、娱乐、消费、休闲等很方便。所以不论是在西安长期居住的外籍人员还是来此观光旅游的人士，近期内宾馆仍是他们的首选。
这部分人群有可挖掘的潜力，占到承租客的5%。
3）
机构、办公用房：
对于较小的公司和机构，无论是本地的还是外来企业，由于公司起步不久或才到西安开拓市场，在各方面都会尽量压缩开支，降低成本费用，在选择物业方面，尽量择用商住房，这样既解决了办公又解决了住宿，既不影响公司形象又经济实惠，月租在3000---6000元左右较容易接受。一百平米以上的户型可供他们选择。
这部分客户是本项目可挖掘的消费群体，占到总承租客的30%。
4）
给老年人：
随着开发区功能建设日益完善，相对于市区其他地段，环境非常优美，是个修身养性的好地方，较富裕家庭的子女愿意为老人在此租一套户型不大的房间作为长期居住用。
但这部分客户群相对较少占到总承租户的3%.
5）
临时居住：
为了给孩子创造一个良好的学习环境，一部分区外的住户专门在开发区内租房，为方便孩子上学，星期一至星期五临时居住在区内，周末回到自己的家。有一部分租户是在区内上班的员工，因为家距开发区较远，公司平时多加班，晚上不方便回家，索性就在区内寻找房子居住，一人或多人合租一间房。还有一部分承租客因目前未找到合适的房屋，在购买之前，临时在区内租房居住。
这些客户相对较多占到总承租客的10%，也是本产品锁定的消费群体。
下为租务市场租客比例图：
综上所述：
1、单身白领类占50%，有绝对的优势；
2、租商务公寓楼占30%，次之。
结论：从公司提供的资料来看，结合产品物业特征和目前高新区大环境的客户群消费状况，如果物业定位为纯公寓楼或者商务式公寓楼市场前景较好。
【租务市场物业品种分析】
根据本产品定位特点，研究重点为区内公寓楼、商住楼、写字楼及西安市场的三、四星级酒店。
公寓、商住楼：
表2
物业名称
物业定位
平米。月。
租价（元）
主打套面积（平米）
装修状况
配套设施
物业品质
欧锦园
公寓
30---40
120
精装
齐全、有地热
一般
枫叶大厦
公寓
40---45
164
精装
齐全、带家电
一般
红叶大厦
公寓
30---40
240
精装
齐全、带家电
较好
亚美大厦
商住
30----35
160--200
简装
齐全
一般
枫叶广场
商住
30----35
175---190
简装
无宽带
一般
瑞欣大厦
商住
30-----35
200以上
简装
齐全
一般
从上表可以看出：
1）公寓楼精装带家电和普通商住楼简装的价格相当；
2）二者的单元面积都较大，但商住楼的面积相对更大；
3）商住楼一般是简装，物业管理相对公寓楼低；
4）地段基本无差别，在高新区内位置较优越。
宾馆酒店：
表3
西安市三、四星级宾馆酒店价格表
酒店名称
级别
标准间价格
长包房价格
协议价格
常包房面积
房间数
酒店位置
新纪元宾馆
三星级
540元/日
250元/日
380元/日
22平米
100多
高新区内
钟鼓楼饭店
三星级
460元/日
160元/日
368元/日
25平米
市中心
秦都酒店
三星级
350元/日
180元/日
320元/日
21平米
180
玉祥门
骊苑酒店
四星级
540元/日
250元/日
380元/日
25平米
100多
劳动南路口
东方大酒店
四星级
580元/日
无
290元/日
21平米
398
子午路
好世界酒店
四星级
684元/日
280元/日
480元/日
28平米
100
莲湖路
从上表3可以看出：
1）
地段、品质是第一，同样级别的酒店，价格不一样，新纪元优于钟鼓楼饭店和秦都酒店，好世界优于骊苑和东方大酒店；
2）
协议价格是专门为不定期客户制定的，大部分是公司和酒店之间签订的协议价格，此价格在标准间和常包房之间；
3）
酒店的房间面积普遍小于公寓、商住楼，在市调时，发现最合理的酒店套数应设定在200---300套之间；
4）
地理位置都相对优越。
综上所述：投资型物业应有鲜明特征：
1）地段：区域经济持续发展，围绕重要行业开展的许多大中小企业，形成完整的产业链，对物业需求非常大；
2）成熟的商圈：周边有完善的商业配套、商业氛围，写字楼、商务区环布其中，拥有强大的租房需求市场的支持；
3）交通便捷：发达的交通体系会促使经济快速发展，是投资物业的关注的问题之一；
4）产品满足使用者功能的需要：结构合理，物业管理完善，对待商务楼宇还应提供智能化配置和商务服务系统。
结论，建议水晶岛公寓应结合商住楼与酒店二者的优势：
1）
本物业定位户型面积在公寓、商住楼与宾馆酒店之间（49—120平米）；
2）
摒弃传统的物业管理模式，注入酒店式服务理念；
3）月租价在35---45平米之间较为适宜；如果物业定位是普通酒店，入市租赁价格应低于市场价格，如果是酒店服务式商务公寓，租赁价位应居于公寓与酒店二者之间，低于酒店略高于商住楼，起租价低于普通写字楼市场，拉开价格定位档次，保证服务质量；
4）
根据全国产权式酒店的特点，都居于城市的边缘，风景独好的地方，拥有大量的旅游资源和游客支持，如新加坡国氏集团在秦皇岛市建造的维多利亚酒店；北京三元公司在延庆县开发的金色假日酒店；西安北郊的德力邦假日国际酒店等，此类物业以“假日、休闲”为主题。水晶岛项目不具备此优势，也不具备一般星级宾馆酒店所处的城市繁华地段，我们的地段优势在于周边分布大量的商务办公楼和具有高素质的客户群。
本物业定位为商务公寓或酒店服务式商务公寓较为合适，普通公寓也可考虑。
3、家庭、个人投资现状分析
目前很多家庭和个人资本有强烈投资需求，民间游资一直在寻求投资出口，经济发展需要投资拉动，全社会都在寻找投资的新大陆，目前可供普通家庭投资的领域，主要有证券投资、邮票投资、保险投资、国债投资、古玩投资、银行储蓄等，也有商铺投资、写字楼投资等。尽管其中不乏投资受益的机会，但不是风险过大，就是机会难以捕捉；不是投资额不菲，就是回报莫测，真正适合个人、家庭投资机会的不多。
随着人们创富观念的全新建立和理解，一些符合新经济的创富理念逐渐深入人心，改变革新了传统的投资观念，人们投资心态正在成熟和理性，特别从去年下半年以来证券市场持续低迷，市场呼唤新的投资品种。地产投资逐渐成为被广大投资者看好的一个新兴领域，购置物业已经超过其固有的概念范畴，首先不仅可用于消费，还可在市场行情看涨时出售而获得高回报。物业的不动产性决定了其投资性较其他产业的更为优越。今年的房屋交易价格仍呈稳中有升的态势，前景十分乐观，国家已将房地产业作为一个新的经济增长点，又将物业交易费税有意调低，并出台按揭贷款支持，为规范一、二级市场的良性发展，及时制定了二手房交易的相关法规，这些都为家庭、个人的物业投资创造了有利条件。
从相关资料显示，目前人们购房的目的有三种：一、30%的消费者是为了解决住房；二、50%的消费者是为了改善居住环境；三、15%的消费者是用于投资。对待投资型物业，如果在物业开发经营中能从投资者的角度出发，降低投资门槛和风险，提高回报率，以规范化经营克服传统物业交易中的弊端，用全新的经营服务理念打开个人、家庭投资市场，投资型物业在现阶段投资领域市场潜力巨大。
三、
经营策略
借鉴外埠和本市几个典型的的产权式投资楼盘经验，挖掘本项目的优势。
1、
房地产创富新模式----------
产权式分期交付方式
房屋产权包括所有权和使用权，所有权和使用权两者可以统一，也可以分离。“产权分期交付投资方式“就是通过将按揭期内的房产使用权交给专业管理公司进行统一经营、统一管理、统一支付供楼款，从而实现“投入几万元，回报百万元“的高额回报。分期回收产权投资方式，是专门为物业投资者量身定做，让投资者能以最少的资金进行物业投资，即投资者仅需付相应的首期，在签订房地产买卖合同和办妥银行按揭等全部手续后，即拥有所购房产的所有权，永不供楼，按揭期内将使用权委托给专业管理公司统一经营管理，按揭期满后可收回使用权，从而完全拥有所购房产的所有权和使用权。
这种模式在较为发达的大城市如深圳、广州、北京、香港的地运用得较多较成功，都取得了较为客观的收益。从开发商的角度出发，这种模式不仅有利于加速资金回笼，而且将开发商、经营者、银行、投资者等利益有效的整合在一起，同时也将开发、管理、经营、服务有效结合，产生了新型的产业链和经济链。
2、家庭理财投资新模式----------少投入、低风险、高回报
从目前西安市场来看，产权式投资型酒店公寓还未真正出现，水晶岛公寓如果能占领这个市场先机，必将会收到较好的投资收益。同时也将成为个人、家庭投资理财全新的投资模式。
可以从以下几点入手：
1）少投入：降低投资门槛，启动拥有10万元的家庭；
2）高回报：首期投入少，一次性投资之后，无需再付供楼款，每年可以获得稳定的投资回报和其他优惠措施，突破传统房产投资回报不稳定、回报形式单一的局限，使业主成为“房东”，实现真正的坐享其成，以吸引投资市场；
3）低风险：首期数万元不应成为投资者的负担，心理压力小，如果公司能建立设计灵活的“退出机制“，将会打消客户投资的顾虑，降低投资风险；
4）公司可引进先进的产权式酒店公寓管理模式，提供星级酒店服务水准，确保投资者投资物业的保值和升值。聘请国内知名的酒店管理公司提供专业管理指导，并提供特色星级装修和个性化酒店管理服务，吸引投资者，增加投资者信心。
3、投资者的安全保障
根据外埠先进城市酒店式公寓开发的经验，公司可以和银行联手合作争取银行为提供高额的授信资金，吸引投资者投资公寓，以公司强大的实力和信誉为投资者的安全提供了坚实保障，让投资成为一种获取财富的享受。
安全第一！在社会保障体系并不完善的现阶段，个人、家庭投资者的抗风险能力是相对脆弱的，因此，作为一种新的投资型房产，公寓的投资风险保障体系的设计显的至关重要。建立高新地产水晶岛项目灵活便捷的“退出机制“，满足投资者的个性化选择需求。
“退出机制”可以从两方面展开：
其一，如果投资者在投资满三年后选择自住，可向高新地产提出退出计划，即提前收回所委托房产的使用权，并自行向银行偿还按揭款，从而成为一名水晶岛酒店（公寓）的长住宾客，享受后小康时代的时尚生活。
其二，投资者在投资满三年后，因资金周转或出国定居等原因，可向高新地产提出退出计划，此举将确保投资者的投资低风险和灵活性。高新地产为了确保“退出机制”的安全运行，可以在保险公司特别设立了“退出机制”的专项保障基金，如广东旭飞好时光酒店等。
这种灵活的“投资者退出机制”可使公寓产权投资计划具有了“少投入、低风险、高回报”的特征。在目前投资市场，如果水晶岛公寓为投资人士设计的“低风险机制”得以实现，无疑也为高新地产铺就了一条低风险的快速发展之路！
四、投资理财方案
根据总公司策划部提供的资料显示，公寓楼的成本价格3020元，房屋的销售价锁定在4300元/平米（含地价、工程造价、内装修、财务费用、销售利润等）。
如果对物业再投资800元/平米作为室内装修和家具配置，则成本价格3820元/平米，销售价格可定在5000元/平米,由此计算利润率：
开发成本利润率：（5000-3820）/3820=31%；
如果按照目前行业利润率15%左右，返算销售价格应为4393元/平米。加之其他费用后，销售价可以锁定在4500元/平米较为合理。
从本产品的户型面积配比来分析，大致可归纳为：小面积49平米/套---55平米/套两种；中等面积70平米/套---87平米/套三种；大面积：106平米/套---123平米/套两种户型。银行利率按5.04%，起租价为25元/平米。
对本产品设定以下二种投资方案，
首推方案----------酒店服务式商务公寓方案：（酒店+办公+休息）
酒店式商务公寓不仅提供酒店式的服务功能，而且融入了商务办公的功能，使公寓的内涵更加丰富，不仅能商能住，而且还有送餐、叫早、购票、洗衣、代购物品等酒店服务。
经营形式：产品销售时，投资者分别同销售公司签订销售合同、置业公司委托经营合同，置业公司寻求相应的酒店管理公司提供增值服务（酒店式服务、商务服务）管理，对外出租经营获取利润。
投资形式：投资者首付3成，坐享其成，不用交按揭贷款，且可获得年8%的投资回报，20年收回物业使用权，或者可继续交由投资管理公司进行经营获取高额回报。
投资回报见附表一至附表四
【对公司而言：】
从附表一---四盈亏平衡表可以看出：
1）
当按揭期为15年，首付三成，平米月租价为45元，出租率56%时，经营者就可盈亏持平，出租率达到81%时，就可以达到给投资者年8%的投资分成，经营收入略有盈余。
2）
当按揭期为20年，首付三成，平米月租价为40元，出租率53%时，经营者就可盈亏持平，出租率达到75%时，就可以达到给投资者年8%的投资分成，经营收入略有盈余。
3）
当按揭期为20年，首付三成，平米月租价为45元，出租率47%时，经营者就可保本，出租率达到67%时，就可以达到给投资者年8%的投资分成，经营收入略有盈余。
4）
当出租率达到71%时，扣除17.5%的租赁税金及给投资者8%的投资分成，经营收入略有盈余，71%的出租率比较接近市场水平。
综上所述：
1）随着月租价的递增，盈亏平衡点越低，经营者盈余空间越大；
2）20年按揭还款比15年的经营风险小；
3）保证了投资者的投资利润及按揭还款，市场吸引力较大；
【对投资者而言】
1）
年8%的“稳定”投资回报率，具有很大的市场吸引力；
2）
投资者在按揭期内，无需月供，实现了真正意义的坐享其成。
结论：
40元/平米---45元/平米的月租价格，比市场公寓、商住楼价格略高，比纯写字楼低，利用价格差提供增值服务，提升物业品质和酒店式的服务管理。根据区域功能特点，开发出针对性强的产品和相应的配套功能，形成锁定客户群体的规模聚集，此价位对于租务市场才有吸引力，否则，与同质物业竞争，本产品无优势。
由此可见，酒店服务式商务公寓比纯公寓楼更具有可经营性。
（说明：本产品所有基础数据未见到公司详实资料，计算仅作参考，未计算投资回收期等）
次方案----------普通公寓方案：
经营形式：公司统一出租，提供增值服务。
投资形式：投资者首付3成购买普通公寓楼后，无需再缴纳任何费用，坐享其成，将物业交给置业公司，20年内自动收回物业使用权。
盈亏平衡及收益见附表五至十
【对公司而言】
1、
从附表五至附表七盈亏平衡表可以看出，随着售价增加，月供款也随着增加，公司为投资者付银行按揭款，年经营利润额下降很大，出现负值。售价4500元年经营收益均为正，20年的按揭期较15年按揭期风险小。售价5500元时，年收益额均为负。
2、投资者无需月供款，经营者为投资者付按揭款，只有经营收入大于月供款时，公司才盈利，才能保证给投资者的承诺，所以房租价格尤显重要，从附表八、附表九可以看出，当月租价在25元/平米时，出租率在100%时经营者方可盈亏持平，当月租价在30元/平米时，出租率在85%时经营者就可盈利。
2、
从附表八和十可以看出，当售价4500元/平米，首付三成，月租25元/平米，15年的按揭期需要100%的出租率公司方可盈亏持平，20年的按揭期85%的出租率公司就可达到盈利。
综上所述：
1）
如果物业定位为纯公寓楼，租价回报是个门槛，经营者资金压力大，经营风险高，不能实现开发计划；
2）
随着高新区域内同质、同类的产品不断推出，在经营初期租价很难提升，在同样的区域，客户会选择较低价位的产品；
3）
如果一味的提高房屋售价，前期对于开发商有利，回报较高，但偿还银行的按揭贷款也随之增高，如果没有租务市场预期租金的支持，后期管理经营困难。
【对投资者而言】
虽然公司为投资者交纳了银行的按揭贷款，但投资者并没有在按揭期内享受到投资所带来的受益，只有产权无经营权，投资吸引力不大。
结论：此方式不是最好的经营方案。
产权式酒店方案：
1）
根据公司提供的资料，本产品非酒店物业定位，未见到酒店的相关成本计算；
2）
从所得的资料看，外埠城市产权式酒店都依景观而设，所谓产权式酒店，就是假日酒店，建造这样的物业在高新区，和周边的大环境很不相称，不符合投资物业经营理念。
附：
五、经营建议
建议一、成立业主委员会，建立房地产产业投资基金
由于本产品客户定位为中高端的消费群体，投资客户和入住者的层次相对较高，在一定的情况下，成立业主委员会，向多数投资者发行基金份额设立地产产业基金，由业主委员会自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产，从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资，也可用此基金保证为本产品业主利益服务。
建立产业基金的好处有：
首先，此基金可以成为业主的专用资金，鼓励业主独立创业和追求上进，公司可以和银行联手，当业主交纳了首付款后，就可向银行申请小额贷款支持，渡过难关，此方式有利于促进本项目产品的销售。
其次，公司可以用房地产产业基金减小公司债务负担。由于房地产项目的资金需求巨大，稍微运作不善就有可能陷入资金周转困境，财务成本负担重，造成企业利润相应较少，不利于企业下一步发展。若公司获得房地产投资基金的投资，可以大大削弱对银行贷款资金的依赖性，有利于企业步入良性发展。
最后，公司可以用此基金投资于公司新建的项目或其他工程，处于小股东地位投资者的必然会更加关注公司的规范化运作，以保障其自身利益，这样就会对公司的运行起到一个外部监督的作用，有利于公司操作规范化。公司在基金支持下将得到更加迅速发展，通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于公司做大做强，实现资源的优化配置。
建议二、成立高新地产投资俱乐部
公司可利用企业强大的服务平台和资源优势，成立高新地产投资俱乐部，以会员的形式加盟。此俱乐部也可和高新生活会结合利益共享，同时也可成为公司开展行业论坛的的平台。
加盟会员的条件
1、
凡投资本项目的投资者将会自动成为本俱乐部的会员。
2、
已经具备较为宽松的经济实力，并有意将房地产作为新的投资品的普通消费者；
3、在房地产投资领域已经拼打多年，并初步尝到房地产投资乐趣的业余投资者；
4、已经拥有多处房地产投资型物业，打算将房地产投资列为长期性行为的专业投资者。
加盟会员享有的服务：
1、
俱乐部可免费向加盟会员提供西安市房地产市场投资型房产的最新信息和资料。
2、
俱乐部可邀请房地产研究专家、法律界人士成立房产投资顾问团，不定期地举办知识讲座，帮助会员提高对房地产业、西安房地产市场、各类商品房屋的规划、设计、修建、营销、物业管理等知识，增加房地产投资的专业技巧，提高房地产投资中的抗风险能力；不定期地将会员组织在一起，开展各种沙龙活动，增进会员间的相互了解，互通信息，形成战略同盟伙伴，在投资领域争取更大利益。
3、
为加盟会员提供西安房地产投资市场的相关情况及预售及内部认购楼盘的最新信息，并可优先安排参观样板房、选购房产、挑选房号、朝向，获得优先服务。
4、
俱乐部将不定期地组织会员，对公认的具有较大投资空间的楼盘进行集体选房、集体砍价，争取较为优厚的折扣优惠，并提供选楼咨询及售后的维权服务，保障会员的投资利益。
5、
加盟会员可申请本俱乐部常设律师顾问团提供的有关法律咨询、购房投诉、维权索赔等法律支援。
通过以上方式，以此来吸引投资者，可以迅速提上本产品的市场知名度，加速市场认知度，促进销售，加速资金回笼，始终保持占领市场制高点，引领地产物业市场发展方向，获取较好的利润，建立新兴行业链，进一步提升高新地产的品牌美誉度。
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篇3：顺丰速运公司(成都双流中转场)运作管理优化设计方案
顺丰速运公司(成都双流中转场)运作管理优化设计方案 本文关键词：双流，转场，成都，设计方案，运作
顺丰速运公司(成都双流中转场)运作管理优化设计方案 本文简介：成都职业技术学院毕业设计论文题目：顺丰速运公司（成都双流中转场）运作管理优化方案学生姓名：邱胜杰专业班级：物流管理103—2班学生学号：10304030204系：工商管理与房地产学院指导教师：马丽华2013年3月20日第9页目录1绪论12公司简介13成都双流中转场的现状13.1成都双流中转场人员现状
顺丰速运公司(成都双流中转场)运作管理优化设计方案 本文内容：
成都职业技术学院
毕业设计
论文题目：顺丰速运公司（成都双流中转场）运作管理优化方案
学生姓名：
邱
胜
杰
专业班级：
物流管理103—2班
学生学号：
10304030204
系
：
工商管理与房地产学院
指导教师：
马
丽
华
2
0
13
年
3
月
20
日
第9页
目
录
1绪论1
2公司简介1
3成都双流中转场的现状1
3.1成都双流中转场人员现状1
3.2航空操作运作流程不断规范化2
3.3信息技术的应用3
4成都双流中转场存在的问题3
4.1信息覆盖不全面4
4.2分拣操作不规范4
4.3从业人员素质普遍较低4
4.4建包不规范4
4.5现有场地条件的阻碍5
5针对成都双流中转场现存问题的优化改进5
5.1加快信息网络建设，提高企业竞争力5
5.2流水线实行先少后多原则6
5.3提升员工素质，加强团队建设力7
5.4实行定岗定位、责任到人的措施7
5.5中转场地进行合理优化7
6结论与展望8
致
谢9
参考文献10
顺丰速运公司（成都双流中转场）运作管理优化设计
学生姓名：邱
胜
杰
指导教师：马
丽
华
成都职业技术学院物流管理103—2班
摘要：随着经济全球化的发展,迫使工商企业对物流企业提出了更高的标准,它要求物流企业能够为其提供快速、有效的物流服务。运输是物流活动的主要组成部分，是物流的核心环节，不论是企业的输入物流还是输出物流，或者流通领域的销售物流都必须依靠运输来实现商品的空间转移。随着我国经济的快速发展，物流产业受到高度重视。市场竞争的加剧，运输、仓储和配送的一体化趋势日益明显，如何在有效降低物流配送费用的同时，提高及时效率，满足客户愈加严格的服务要求，物流网络系统的优化设计是解决相关问题的重要切入点之一，引起了各个物流公司和工商企业的普遍关注和重视。市场经济和信息化条件下的企业间竞争，是一场资金、技术、人才、理念、战略的综合竞争，具体到我国尚未成熟的物流行业，这种竞争又演变成为一种现状化程度的较量，谁率先实现了现代化的物流管理和运作，谁的现代化程度高，谁就能在物流市场中领先对手。本文将重点介绍顺丰速运公司的业务运作流程，综合分析该运作流程的优势及不足点，并提出相应的改善措施。
快递公司一般都有货物集中中转点。对于顺丰速运来说，每个业务区都有中转场，其作用是对进出港的快件进行分拨、调件。本设计运用管理学知识和收集的部分数据资料，分析了顺丰成都双流中转场的运作管理过程中存在的信息处理、运作流程及员工管理等问题，以及针对问题提出现场管理措施并进行运作管理的优化设计。
关键词：成都双流中转场
信息处理
运作管理优化
1绪论
四川顺丰速运有限公司于2003年正式成立，区部设在成都；成都双流中转场隶属于四川顺丰速运有限公司，于2012年8月6日租赁新址，场地面积约2.3万平米，坐落于成都市双流县西航港空港三路971号，近邻成都双流国际机场约15公里处，是四川区所有进、出快件的集散地，也是所有华西地区航空、铁路、公路资源的枢纽地。
成都双流中转场为（028W）为四川区快件流转的重要枢纽中心，操作水平及标准化程度的高低，对四川区服务质量产生着非常重要的影响。为实现成为速运行业持续领先公司的愿景目标；中转场以核心价值观、经营五元素为核心指南，不断提升员工业务技能、自身素质和服务意识，凭借地理优势迅速发展。航空出港是中转场的一个重要部分，四川区所有分点部的快件集中到中转场，然后进行分散。换个角度来说，他又是集加工、理货、送货等多种职能与一体的物流据点。本文通过自身的工作实践和收集资料发现、分析的问题，对成都双流中转场的一些问题进行优化，从而对顺丰外部资源的整合与内部改造具有重要的意义。
2公司简介
顺丰速运（集团）有限公司于1993年成立，总部设在深圳，是一家主要经营国内、国际快件及相关业务的服务性企业。
自成立以来，顺丰始终专注于服务质量的提升，不断满足市场的需求，在大中华地区（包括港、澳、台地区）建立了庞大的信息采集、市场开发、物流配送、快件收派等业务机构，建立服务客户的全国性网络，同时，也积极拓展国际件服务，目前已开通新加坡、韩国、马来西亚、日本及美国业务。长期以来，顺丰不断投入资金加强公司的基础建设，积极研发和引进具有高科技含量的信息技术与设备，不断提升作业自动化水平，实现了对快件流转全过程、全环节的信息监控、跟踪、查询及资源调度工作，促进了快递网络的不断优化，确保了服务质量的稳步提升，奠定了业内客户服务满意度的领先地位。
顺丰的核心价值观——FIRST：Faith(诚信)、Integrity(正直)、Responsibility(责任)、Service(服务)、Team(团队)，它的整体意思为：首先是一个诚信、正直的人，永远尊重人，信赖团队的力量，客户对我们来说是最重要的，奉献最好的服务，做事认真，勇于承担责任。价值观是顺丰文化的核心，它不仅是员工的共同信念，也是全体顺丰人的承诺与实践。顺丰力求塑造“知行合一”的价值观，让价值观的内涵通过员工的所想、所行体现出来，形成一股精神的力量，深深熔铸在企业的凝聚力、竞争力、生命力之中。
顺丰有着自身的一套较为完善的激励奖惩机制，因而产生一大批责任心强、积极肯干的员工以及有经验、有很强上进心的领导阶层；有一批先进的设备和阿修罗系统以及较为健全的交通输送网络，可以保证速度与服务质量的高效完成。顺丰的愿景——成为最值得信赖和尊敬的速运公司，顺丰致力于为员工提供一份满意和值得自豪的工作，顺丰致力于快速、安全、准确地传递客户的信任，顺丰致力于成为速运行业持续领先的公司，顺丰致力于承担更多的社会责任。
顺丰以“成就客户，推动经济，发展民族速递业”为自己的使命，积极探索客户需求，不断推出新的服务项目，为客户的产品提供快速、安全的流通渠道。
3成都双流中转场的现状
3.1成都双流中转场的工作流程及人员现状
中转场简而易知就是用来作中转的场所，在快递行业中可以说是举足轻重的一个关键部门之一。其主要职责有收货，到货，卸货，分拣，装车，出货。
收货，通过各个点部间的收派员根据客户的预约上门取件或者客户直接到点部投递与网上下单等等。收货属整个过程的基础，收派员的服务态度决定了客户的好评率。
到货，各个点部间按照中转场的工作批次按时将收派员所收上来的快件按批次发往中转场并进行中转。
卸货，指各个点部发来的快件由中转场运作员进行巴枪扫描解封车并进行卸车操作。
分拣，是整个中转场的重中之重，是决定快递能快速到达收货人手中的因素之一。分拣是基于卸货之上，运作员通过卸好车的快件在传输机上进行按代码挑选。
装车，针对分拣好了的快件进行装包扫描并装车与封车。这个操作是运作员的整个批次的收尾工作了。分拣好之后，同一地区的就运到同一个发货地点放在一起，然后把它装运到指定的车上，然后就开始出货，通过速递员把货物送到指定地点。
出货，货运司机通过了运作员的各个操作并确认无误，将快件运往目的地。
整个的操作流程中，是环环相扣的缺一不可。必须得按顺序操作不可越级，这有利的保障了快件运输的时间与为了准确的了解快件在任何地方或丢失有据可寻。
成都双流中转场是一个需要劳动力非常大的中转场，人员的合理安排能够为公司提高作业效益，下图（图一）是成都双流中转场组织架构图
中转场经理
中转场副经理
航空提货组主管
航空出港组组长（晚班）
航空出港组主管（白班）
中转分拨主管
（晚班）
中转分拨主管（白班）
外联关系主管
运力组长
运
力组长（晚班）
运力组长
运力组长
运作组长
运作组长
运作组长
人事文员
运作组长
行政文员
中转场信息组长
铁路提货组长
运作组长
车辆管理组主管
中转场质量组长
晚班组长
白班组长
图一
3.2航空操作运作流程不断规范化
公司为了规范成都双流中转场航空快件出港流程，保障快件发货环节信息准确性以及快件安全，对流程统一操作标准，提高航空模块营运质量。图二是航空出港操作流程
快件出港中转流程
车辆到达
卸车
车辆到达登记
分拨
大件装车
航空发货
解封车
分拣
封车
解包、笼
建包、笼
指挥车辆倒车
自营
货代（双丰、神鹰）
图二
3.3信息技术的应用
越来越多的迹象表明，高科技已经成为快递竞争中不可或缺的重要环节。因为速递企业服务的主要对象为高附加值和时效性高的产品，与产业、经济发展密不可分，因此运用高科技手段整合所有运输环节，并与信息技术有机融合，才能为客户创造价值。
在顺丰速运的发展历程中，技术手段扮演了关键性角色。例顺丰速运拥有快件全生命周期管理系统；提供6万只以上手持终端，同时拥有在线集中式移动终端服务系统；在全国建立起了多个分拣中心，全部实现了流水线分拣……无论从系统应用规模、监管手段、调度能力、研发能力、科技含量、处理能力等方面，顺丰都积极运用科技手段。这些新技术的运用，一方面极大提高了顺丰快递服务的时效能力，同时也增强了企业内部管理的能力，有助于建立高效、精确的管理模式。
根据客户不同的需求，顺丰仍在不断地研发新系统，截至目前，公司已有50多个监控、查询、服务系统。其中包括了呼叫中心（call
center）、下单系统（Dispatch）、手持终端（HHT）、半自动分拣系统、客户服务质量监控平台。
4成都双流中转场存在的问题
4.1信息覆盖不全面
在中转场运用最多的是手持终端（HHT），快件的100%扫描是为了对快件能够时刻查询和跟踪，而其关键作用的是信息是否能够及时上传到时效系统，出现错误、失误信息能够及时利用系统及时的查询出来从而避免造成公司或个人不必要的损失。例在中转场运作员用把枪进行快件的扫描打包、装车、解封车操作是通过3G、WIFI传递信息，时常有出现信号中断不能及时上传，影响整个运作流程的时效。
4.2分拣操作不规范
成都双流中转场是四川区最大的一个中转场，每天的处理快件量都很大，分拣操作是其主要的职能之一。分拣的效率和质量是影响快件的中转时效的，运作员在分拣时不顾快件的特性都一个劲儿往分拣架里扔，大件也往堆积的地上猛推，有的甚至在几米远得地方就仍快件，重件也时而压轻件导致了快件的货损，在捡取快件时，有的快件粘有其他快件导致了不是同一个区域的也被分进了同一个分拣架。
4.3从业人员素质普遍较低
由于民营快递对从业人员的素质要求普遍不高，行业技术含量低，初始资本投入较少，行业利润较大，容易进入，并且廉价劳动力市场充足，因此导致快递市场很不规范。另外，国家对民营快递企业的管理相对“真空”，有些企业仅追求短期效益，管理松散，人员流动性大，失信于客户的事时有发生，这大大影响了民营快递企业的整体信誉。业务操作中失误没有达到很理想的状态。
4.4建包不规范
对于建包的工作是很重要的，包牌的填写、是否为同一个地方的快件、写的字迹是否工整都会影响快件的中转时效，运作员有时在打包的时候边说边讲话，不是把包牌写错就是错键快件，没有按公司规定的建包方式进行建包，把重量较大的放在下面，重量轻的放在上面。建包的票数有的每包超过了一百票，写目的地也不规范的，打包后才写目的地，不仔细查看而把粘有其他快件装包，从而造成漏巴枪。
4.5现有场地条件的阻碍
因现有硕放中转场新场地为前期建造，目前的场地规划和设备投入后期不适合改扩建，目前配置的操作场地、回车场地、中转卡位、餐厅、休息室等，无法满足该公司业务、网点、车辆、干支线和人员的持续增加和发展需求。
5针对成都双流中转场现存问题的优化改进
5.1加快信息网络建设，提高企业竞争力
现如今是信息时代，一个完善的信息系统对于一个依赖信息系统的企业来说是至关重要的。虽然在众多民营快递企业中，顺丰速运的网络建设一直处于领先地位，但是仍然落后于EMS和外资。快速反应的网络体系可以减少企业的运营资本，减少对劳动力的投入成本。外资快递早已实现了技术的信息化，有先进的分拣和处理中心，处理速度快，与之相比，这些都是顺丰正在努力做到的，但差距依然存在。顺丰要加大科技投入，通过高科技来加快货物递送水平，提高管理运作率，减低运营成本。
在顺丰，快件从客户发出起，收派员利用手持终端进行把枪扫描上传快件信息。这样快件的寄件地址、收件地址、类型、重量、收件人、收件时间等公司都能通过时效系统查到。各个分点部将快件通过汽运（进行封车）到成都双流中转场，运作员首先是使用HHT（手持终端）进行解封卸车，在操作的过程中，手持终端屏上面都会有相应的显示。可是运作员在误装错快件时手持终端却没有反应，还是像正常快件的扫描。所以公司应开发错处提示功能。当运作员打错包、错装车时手持终端发出提示音，这样一来不仅提高了快件的准确性，也提高了整个系统的时效。对时效系统进行完善，加强中转场的信息覆盖面及时上传信息，减少不必要的利益损害。对于没有运单的快件不予受理，自动回绝并发送信息提醒收派员即使上传数据及运单图像。这样也有利与快件不迂回的运输，也不会耽误快件的中转时效，从而会提高整个中转场的运作效率和质量。
5.2流水线实行先少后多原则
成都双流中转场目前是半自动化输送、分拣快件。主要还是使用劳动力进行工作，快件都是通过皮带机进行输送。而中转场相当于是一个车间，整个流程是一条流水线，流水线下端货物的堆积点选择正确与否直接影响着整个分拣的质量与效率，如果位置选择不恰当，运作员分拣会不彻底，结合工作实际来看，位于流水线上游，货流量会比下游的多，人在分拣的过程中眼睛必然会疲劳，倘若位于上游点需要分拣的货物量较多，久而久之人会疲劳，会很忙并且也会使部分货物分拣不及时成为回流件，增加了工作量。如果把货量多的点放到下、中游。人在分拣时相对来说要轻松些。从而使得运作布局合理化，效率最大化。
5.3提升员工素质，加强团队建设力
顺丰速运要不断的发展，追求更高的目标，提升服务品味，必须提升员工素质。在基层的实际操作中，由于很大一部分的员工对于运作快件的概念模糊，没有形成基本的行业素质，因而在工作中出现抛扔坐压等违禁操作现象，这一现象出现的弊端还是由于企业缺少对员工素质和团队合作的培养。顺丰企业应当做好相关工作，开展一些培训的课程，制定并严格执行规章制度，约束员工行为，采取奖励制度激励员工的工作热情。
建包是运作员工作岗位必须掌握的业务知识，对于建包工作仔细是很重要的，包牌的填写、是否为同一个地方的快件、写的字迹是否工整都会影响快件的中转时效。在每次中转中，组长善意的提醒运作员打包、装车仔细点，重不压轻，较大件放在包底，先写包牌的快件目的地。这样可以减少在工作操作中的失误，提高了业务运作质量。
5.4实行定岗定位、责任到人的措施
工作责任制，中转场是一个流水线作业，运作员的分配合理是提高整个成都双流中转场航空出港运力效率和质量的关键之一。解封车、卸车、翻包、分拣、建包、打包、发件扫描等岗位实行定岗定位可以明确自己的岗位，清楚自己岗位职责；出现操作问题能够追述到直接责任人，提高操作人员的准确性以及警惕性，使得操作人员工作仔细认真工作效率提高。
5.5中转场地进行合理优化
中转场地在后期建设中注重空间的合理优化，充分考虑到将来会出现的业务提升和流程变更，尽最大的可能做到场地的充分利用，降低快件回流做造成的时间和劳动强度上的增加，确保将来的中转工作能够更加顺畅！
6结论与展望
本毕业论文设计优化方案是运用管理学知识，以成都双流中转场的管理制度为对象，对中转场的运作管理做了分析和研究，然后针对这些问题做了优化和改进，使中转场的运作管理更加完善和合理。加强员工的管理，实施岗位责任制，建设企业文化，提高员工的综合素质。合理规划流水线分拣位置，完善信息系统对信息及时准确的处理和全面推进中转场的自动和智能化。加强对货运代理的交接工作，保证快件的安全。建立有效的运作管控模式。使中转场的员工综合素质提高。营运模块的质量和效率有所提高，从而降低成本。
基于本人一直以来在顺丰公司实习，确实让我学到了很多也明白了不少。顺丰给了我们实习生一个很好的平台让我们学习，学习渗透到了我们所有的时间。回归正题，我的岗位是运作员（运作员也就是基层中分拣快件的），虽说基层但我确是很喜欢这份工作。运作员包括很多的岗位，所以上班时我们的岗位也是不确定的当然主要的还是解封车、卸车、解包、分拣、扫描建包、扫描装车等。快件中主要是以代码的形式分辨一个地区一个代码。工作中虽说不上一天一大变，但也至少是小变了的，要赶上公司的操作方法就必须得学习和实践。在此谢谢公司给我的这个实习的机会，在这里让我结识了很多的热心同事也学习到了顺丰公司的快节奏工作方式。据上文所述，在我国内来说快递行业已非常的重要，但我国国人的快递公司占的市场份额非常的小，由此可见我国人快递公司正处于艰难发展时期，而这一时期最关键的将是拓展自己的服务方式，全力以赴开拓新的市场，占据优势才是当务之急。要发展就得创新，拓展企业的服务方式是必然的。
顺丰速运作为我国民营老大，可以将业务从单纯的空运、陆运拓展到外包、定向运输及其他领域，实现为发货人服务、为海关服务、为收货人服务、为航空公司服务、为同盟服务等等。利用新的管理系统，不仅为客户提供电话查询服务也为客户提供网路查询服务，从而获得更多的业务量。
致
谢
衷心的感谢指导老师马丽华老师在我写毕业设计期间对我的精心培养和谆谆教诲。本方案设计是在导师的指导下完成的，导师严谨的治学态度、渊博的学识和忘我的敬业精神给我留下了难忘的印象。
在实习期间完成毕业设计的过程中把自己在学校所学的知识运用到公司企业里面然后在运用的过程中去发现寻找企业所存在的不足，然后通过毕业设计的形式加以改正，以使企业的运作更加完善！通过这次毕业设计使我明白知识的欠缺也明白到学习是一个长期积累的过程，在以后的工作、生活中都应该不断的学习，努力提高自己知识和综合素质。在完成毕业设计时需要有丰富扎实的理论知识，而且还要擅于思考去发现问题并针对问题找到解决措施。在这里要感谢马老师在休息时还辛苦帮我们找一些资料素材，以及理论知识；修改毕业设计时总是很认真的帮我们批阅，找出不足之处并给予一些建议才让我顺利的完成了毕业设计。在此我再一次感谢您！
在毕业设计文稿完成时，我明白我即将毕业！与此同时我还要感谢各位专业授课老师和辅导员，两年多来的在校生涯的教学与教育。同时也要特别感谢我的母校成都簇桥职业技术学院因为他的校训教会了我，在我撰写毕业设计以及实习期间都需要的脚踏实地，认真严谨，实事求是的学习态度，不怕困难、坚持不懈、吃苦耐劳的精神。谢谢您的教诲我会永远牢记您的一句话；博学精技、重德修身！
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