无效合同的认定经济法教学案例 本文关键词：经济法，无效，认定，教学案例，合同
无效合同的认定经济法教学案例 本文简介：无效合同的认定【案例介绍】1999年初，某省政府决定由民贸公司（被告）在某市市区设立“中国西部民族用品批发市场”（以下简称“市场”）。建设该市场需要资金6000万元，由于资金短缺，原告决定出售“某民贸大厦”及附属设施（主楼14层，建筑面积9459平方米，工程造价1500万元），其价值约人民币6000
无效合同的认定经济法教学案例 本文内容：
无效合同的认定
【案例介绍】
1999年初，某省政府决定由民贸公司（被告）在某市市区设立“中国西部民族用品批发市场”（以下简称“市场”）。建设该市场需要资金6000万元，由于资金短缺，原告决定出售“某民贸大厦”及附属设施（主楼14层，建筑面积9459平方米，工程造价1500万元），其价值约人民币6000万元。随后，国贸公司（原告）表示愿意购买此楼。同年2月10日，双方经协商，签订由原告以支援“市场”建设名义向被告捐赠4750万元的捐赠协议，并约定此款在7月19日前分3次支付，4月10之前应拨付被告1325万元。2月16日，被告与原告签订房屋买卖合同，约定被告以1250万元的价格将“某民贸大厦”及附属设施卖给原告。合同签订后，被告即将大厦内的3间办公室交给原告使用，随后又将大厦产权证交原告保管。4月3日，原告持房屋买卖合同、批复及被告的过户申请等，到市房地产管理部门办理了大厦的产权过户手续，并取得了产权证。4月9日，被告为交付房屋作准备，与某新华饭店签订租房协议，并支付租金17.5万元，装修费42248.02元，电话移机费6267元。5月10日，原告向市房地产管理部门交纳了手续费、登记费、书证费共250010元，28日又交纳了土地增值费1981070元。至6月5日止，原告陆续向被告支付捐赠款、购房款300万元。此间，被告与原告为支付捐赠款、购房款以及交接有关“大厦”资料和房屋买卖合同是否继续履行等问题发生争议。省国有资产管理局在得知双方的大厦转让情况后，于7月19日发出文件，指出大厦的买卖非法，要求立即停止。为此，双方进行协商，因认识不一而未达成一致意见。9月7日，原告诉至某市中级人民法院。
【几种观点】
1、双方签订的房屋买卖合同经双方主管单位认可有效，原告按合同规定向被告支付了100万元的定金和房款300万元，同时双方办理了大厦的产权过户手续，原告取得大厦的产权证。
2、原告在无履行能力的情况下，以向“市场”捐赠4750万元为诱饵，与被告签订“大厦”买卖协议，实为欺诈行为。因此，双方签订的房屋买卖协议无效，不受法律保护。
3、双方签订以1250万元买卖民贸大厦房屋买卖合同，其真正目的在于逃避税费，规避法律，以合法形式掩盖非法目的，故双方签订的房屋买卖协议无效，不受法律保护。
【评析意见】
处理好本案的关键，在于认定双方当事人签订的房屋买卖合同是否有效。
根据《民法通则》第55条规定的民事法律行为的生效要件，从理论上来看，合同的有效要件包括：合同当事人在缔约时须具有相应的缔约行为能力；合同当事人的意思表示真实；合同内容不得违反法律和社会公共利益；合同的形式必须合法。《合同法》第52条规定：有下列情形之一的，合同无效：“（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”对于本案原、被告之间的房屋买卖合同的效力，可以从以下几方面来分析：
首先，从该房屋买卖合同的形式来分析。《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”根据《城市房地产管理法》的规定，房地产转让应当依法办理房地产权属登记。房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。从形式上看，原告与被告签订的房屋买卖合同，系双方自愿，并经有关主管部门批准，手续齐备。同时，原告也依法办理了产权过户手续，并交纳了法律规定应交纳的费用，取得了大厦的产权证。房屋买卖合同似乎具备了成立的条件，应该认定为有效。
其次，从房屋买卖合同双方当事人的意思表示的真实性来分析。意思表示作为民事法律行为的基本要素，必须与行为人的真实意思相一致，才能发生法律效力。《民法通则》第55条第2款规定：民事法律行为应当具备的条件之一就是意思表示真实。所谓意思表示真实，有两项基本要求：一是行为人的意思表示要与其内心意思相一致；二是行为人的意思表示是行为人自愿作出的，不是受他人威胁、欺诈或在自己重大误解的情况下作出的。在本案中，经有关部门估算，“大厦”现价值约6000万元。而从原告和被告先后形成的两个协议看，仅以1250万元的价格成交，比原造价还低250万元，这显然不是双方当事人的真实意思表示。实际上，该买卖合同是以捐赠协议为前提的。捐赠协议和房屋买卖合同的钱数加起来正好是6000万元，这显然不是偶然的巧合。也不存在一方欺诈、压迫另一方，只是由于原告没有也无能力履行捐赠协议规定的义务，导致被告反悔，使买卖合同无法完全履行，可见，捐赠协议的履行，是双方履行买卖合同的前提。所以说，该房屋买卖合同只是形式上表明是行为人的真实意思表示。
再次，从买卖合同的内容以及签订买卖合同的目的来分析。合同必须合法才能生效。合法包括内容合法和目的合法两方面。以合法形式掩盖非法目的在本质上是非法的，所以合同无效。在本案中，显而易见的是，双方签订的捐赠协议和房屋买卖合同，虽然形式上表明是行为人的真实意思表示，但买卖合同是以捐赠协议为前提的，双方签订以1250万元买卖民贸大厦房屋买卖合同，其真正目的在于逃避税费，规避法律。因此，行为人借此偷漏国家应收费用的目的是非法的，即便有合法形式，也不能得到法律的保护，而应该依法宣告此买卖合同无效。
综上分析可知，双方以合法形式掩盖非法目的订立的房屋买卖合同是无效合同。被告应退还原告已付的购房款，原告与被告在买卖房屋过程中均有过错，因合同无效造成的损失，即原告支付购房款的利息及办理产权过户手续交纳的有关登记费、增值费，被告另租房的房租费用，应由双方各自相应承担。