湛江市房地产考察报告 本文关键词：湛江市，考察报告，房地产
湛江市房地产考察报告 本文简介：湛江市经济及房地产市场情况报告第一章经济发展一、城市概况1.城市人口及面积湛江市位于中国大陆最南端、广东省西南部，坐落在雷州半岛，处在粤桂琼三省(区)交汇处。全市面积1.3万平方公里，人口710万人，是广东人口第二大市。湛江辖雷州、廉江、吴川3个县级市，遂溪、徐闻2个县，赤坎、霞山、麻章、坡头4个区
湛江市房地产考察报告 本文内容：
湛江市经济及房地产市场情况报告
第一章
经济发展
一、城市概况
1.城市人口及面积
湛江市位于中国大陆最南端、广东省西南部，坐落在雷州半岛，处在粤桂琼三省(区)交汇处。全市面积1.3万平方公里，人口710万人，是广东人口第二大市。湛江辖雷州、廉江、吴川3个县级市，遂溪、徐闻2个县，赤坎、霞山、麻章、坡头4个区和湛江经济技术开发区、东海岛经济开发试验区.
湛江市在广东省地理位置
2.行政区划
湛江市目前下属的6个区中，赤坎、霞山区属于中心城区，经济技术开发区位于赤坎区与霞山之间。市区常住人口为140多万。
赤坎区：面积79平方公里，常住人口22.6万人
霞山区：陆地总面积117平方公里，常住人口35万多
坡头区：坡头区位于湛江海湾东岸，人口38.38万人，面积562平方公里，新城规划面积58平方公里。中国海洋石油南海西部公司总部驻区内。坡头区建有5万吨级货运码头。
麻章区：在湛江市区的西部。全区总面积460平方公里，常住人口26万。
湛江经济技术开发区：1984年成立的全国首批14个沿海经济技术开发区之一，位于湛江市赤坏、霞山两个老城区之间。面积9.2平方公里，是湛江市未来发展的中心区域。人口5万余。
东海岛经济技术开发试验区：湛江市东海岛经济开发试验区位于湛江市东南部海域，与市区隔海相望，包括东海、硇洲两大岛，辖东山、民安、东简、硇洲四镇，面积428.29平方公里，人口20.3万。
3．湛江市城市地位
湛江是广东省省辖市，中国首批对外开放的沿海港口城市之一。国家一类大市，全国综合实力50强城市。
是粤西和北部湾经济圈的经济中心。大西南出海通道的物流中心。
广东省西部和北部湾地区的交通中心。
二．经济环境
1.1
城市经济环境
1.1.1
GDP对比分析；
2003年—2008年湛江市GDP发展情况
年份
总量(亿元)
增长%
2003年
483.95
10.1
2004年
551.7
11
2005年
658.09
12.2
2006年
770.18
12.9
2007年
892.56
13
2008年
1048.66
10
从以上图标看到，湛江市的GDP发展保持了连续5年的高速增长势头，同比增长一直保持在10%速度以上。从2003年的485亿到2008年的1048亿元，实现了GDP翻番。但从增长率来看，在2008年受到很大影响，增长率下降3个百分点，可谓喜忧参半。
2008年广东省各城市GDP排名
排名
城市
总量(亿元)
增长率%
1
广州
8200
12
2
深圳
7807
12.1
3
佛山
4300
15.4
4
东莞
3710
14
5
中山
1409
11.1
6
惠州
1280
11.5
7
江门
1277
11.03
8
茂名
1200
10.1
9
湛江
1050
10.1
10
珠海
992.1
9
11
汕头
977
10.5
12
清远
757
18.2
13
肇庆
720
14
14
揭阳
683
16
15
韶关
521.2
10.5
16
潮州
435
12
17
阳江
498
12.5
18
梅州
483
10.2
19
河源
368.9
11
20
汕尾
355
16.2
21
云浮
328
12.8
根据2008年广东省GDP排名情况来看，湛江排名第九，处于中等略偏上水平，甚至领先于珠海及汕头，但与第八名茂名GDP总量还是差距较大。但从2008年的增长率来看，在21个城市中排名倒数第二，排在其后的清远及肇庆在高速发展情况下，赶超湛江极有可能。
1.1.2社会消费品零售总额
时间
社会消费品零售总额(亿元)
增长率
2001年
189
8.10%
2002年
205.72
8.80%
2003年
226.44
10.10%
2004年
231.66
14.20%
2005年
269.25
17.80%
2006年
319.79
18.80%
2007年
382.16
19.50%
2008年
467.71
22.40%
从图表来看，湛江市社会消费品零售总额从2001年开始连续8年保持高速增长增长率也呈加速发展势头。8年内实现了社会消费品零售总额翻番。
2008年全年社会消费品零售总额467.71亿元，增长22.4％，扣除物价因素，实际增长16.5％。其中，城市消费品零售额316.90亿元，增长22.8％；县及县以下消费品零售额150.81亿元，增长21.6％。分行业看，批发业零售额53.45亿元，
增长31.6％；零售业零售额337.70亿元，增长22.2％；住宿和餐饮业零售额76.06亿元，增长18.6％；其他行业零售额0.50亿元，下降47.7%。
1.2产业发展分析
“工业立市”
(以下统计为2008年数据)
工业主导地位增强。第二产业在三次产业中增幅最高、增速最快。经济总量连上台阶，产业结构明显优化。初步核算，全年实现生产总值（GDP）1048.66亿元。其中，第一产业增加值230.66亿元，增长5.4％；第二产业增加值497.07亿元，增长10.5％；第三产业增加值320.93亿元，增长12.5％。在第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增长14.0%，批发和零售业增长14.7%，住宿和餐饮业增长11.1%，金融业增长1.7%，房地产业增长10.2%，其他服务业增长12.5%。
产业结构继续调整优化，三次产业结构由上年的22.5﹕46.4﹕31.1调整为22.0﹕47.4﹕30.6。第一产业比重下降0.5个百分点，第二产业比重上升1.0个百分点，第三产业比重下降0.5个百分点。
1.3人均可支配收入
时间
人均可支配收入
增长率
窗体顶端
2001年窗体底端
7520
6%
2002年
7644
8.90%
2003年
8237
7.80%
2004年
8919
8.30%
2005年
9652
8.20%
2006年
10450
8.30%
2007年
11389
9%
2008年
12362
8.50%
根据湛江市城镇居民可支配收入发展来看，虽然保持着较高的增长率，也在2006年突破万元大关，但是从广东省内排名较低，处于中等偏下水平。
1.4
“十一五”发展重点和主要任务
继续实施工业立市发展战略，以工业园区为载体，重点发展临港石化、能源、造纸、钢铁、机械等支柱产业，做大做强传统工业，形成家用电器、纺织服装、糖业、果蔬加工、水产品加工等传统特色产业集群。2010年实现工业总产值超1000亿的目标，工业增加值占生产总值比重超过45%，工业化进入中期阶段。
深入实施以港兴市发展战略，以建设现代化、多功能、综合性的国际港口为目标，以提高湛江港核心竞争力为重点，构筑以港口为中心，以铁路、高速公路、国省道主干线为骨架，沟通国内外的立体交通运输网络。2010年，港口货物吞吐量超过1亿吨。
第二章
城市规划
一、城市总体规划（资料来源：湛江市规划局官方网站）
1.1城市性质
我国南方大港，广东省副中心城市之一，粤西及环北部湾经济圈中心城市，具有北热带风光的现代化滨海城市。
1.2城市规模
1.2.1城市人口规模
中心城区实际居住人口中期（至2010年）100-110万，远期（至2020年）150-175万。
1.2.2城市用地规模
现状湛江市建成区城市建设用地71.02平方公里，人均用地指标为96.67平方米；根据国家城市建设用地强制性标准，确定远期（至2020年）中心城区城市建设用地173.37平方公里，人均用地指标为105.27平方米。
1.3城市空间布局
1.3.1
城市空间布局结构
中心城区用地空间采取相对集中、有机分散的布局形式，城市总体发展确定为环海湾拓展，不断提升中心城区功能，增强辐射带动力，形成海湾型组团结构形态。城市结构形态逐步发展为
“一湾、三片（七组团）”：“一湾”即湛江港湾；“三片”，即城西、城东和城南片。“城西片”即主城（由赤坎、中心区、霞山、麻章、临港工业基地等五个组团组成）；“城东片”即坡头区组团（包括南三岛休闲度假基地）；“城南片”即东海岛开发试验区组团。组团之间有快速便捷的道路交通紧密联系，并尽可能保留部分农田、扩展沿河绿带、建设快速道路及铁路沿线的保护绿带，将外围山体丘陵、水面引入城区，作为建设用地组团的自然分隔带，改善城区景观生态环境。
1.3.2分区规模和功能定位
（1）城西片（主城）：
由赤坎区、中心区、霞山区、临港工业基地、麻章区等五个组团构成的区域。用地总面积约120－130平方公里，居住人口120－130万人左右。该地区除充实现有城市组团外，沿湛江港北岸，湖光路以南，充分发挥港口资源优势，设立临港工业基地，发展港口经济，体现港口城市特色，壮大城市空间。
麻章区组团：用地面积约15－20平方公里，居住人口10－15万人左右。
坎—中心区—霞山区组团：用地面积约70－80平方公里，居住人口100－110万人左右。
临港工业基地组团：用地面积约30－35平方公里左右，居住人口10万人左右。
（2）城东片（坡头区组团）
本区是南油最大后勤基地。随着跨海大桥的建设，将逐渐建成为城市新城。积极引导发展高教、文化、居住、商贸金融业，做好主城区中心功能的延伸，形成次级城市中心，同时发展高科技产业和对外加工业。南三岛规划为休闲度假基地，用地面积约20平方公里，居住人口20－25万人左右。
（3）城南区（东海岛开发试验区组团）
开发深水港，发展港口工业、物流业，同时进一步强化海岛旅游功能。城市建设用地面积25-30平方公里，居住人口15万人左右。
二、交通规划
1.提升港口核心竞争力
充分发挥深水良港的优势，进一步推动港口规模化、集约化、专业化建设，提升湛江港环北部湾主枢纽地位。配合国家储备油库、沿海钢铁基地建设，加快湛江港原油、铁矿石、煤、散装化肥、粮食等深水码头和宝满集装箱专用码头的建设，加快调顺、霞海港区技术改造，湛江港在原有25万吨级深水航道的基础上继续浚深至30万吨级。在开发区新区建设若干个万吨级以上的专业泊位，加快海安、流沙、乌石、龙头沙、吴阳、北潭等港口建设，形成环雷州半岛港口群。到2010年，全市新增泊位42个，其中深水泊位18个，集装箱处理能力达80万标箱，比2005年增长5倍，建成以重化能源、原材料和集装箱运输为主的现代化、多功能、综合性的南方大港和服务大西南的主要出海通道。
2.进一步完善公路网络公路建设
按照构建以市区为中心的“两小时经济圈”的要求，重点建成湛徐高速公路。配套建设县（市）、重要中心镇到高速公路连接线，改扩建省道一级公路，形成高等级公路主骨架网。2006年建成海湾大桥，动工建设二期工程。提高县道技术标准，县（市、区）到镇通二级以上公路，形成区域支线网。拓宽东海大堤，规划建设环雷州半岛东西海岸的“环岛公路”。到2010年，全市新（改）建公路4456公里，其中高速公路114公里，一级公路167公里。全市公路通车总里程8800公里，公路密度70公里/百平方公里。建设若干个市区主枢纽客运站、物流货运站及县（市）级运输枢纽站场、中心镇客运站。形成适应公路运输发展需要的服务体系。
3.加快提高铁路运输能力建设
支撑亿吨港口吞吐量的铁路运输网络。重点建设茂湛铁路、东海岛疏港铁路、合河铁路湛江段，续建黎湛铁路河唇至湛江段增建二线工程，建设湛江铁路枢纽，加快规划建设粤海铁路湛江西站的配套设施，大幅度提高全市铁路营运能力。争取部分项目列入国家和省重点建设项目，以取得国家和省的资金支持。2010年，新增铁路通过能力6200万吨/年。
4.完善机场配套设施建设
建成航站楼二期和进出境候机楼，增加航线航班，提高服务质量。2010年，进出港旅客达80万人次。
第三章
房地产市场运行情况
一、房地产市场情况
1.1投资情况
1.1.1固定资产投资总额；
时间
固定资产投资
增长率
2001年
84.86
10.50%
2002年
95.51
12.60%
2003年
114.13
19.50%
2004年
150.03
31.50%
2005年
180.28
17.90%
2006年
206.53
14.50%
2007年
242.77
17.40%
2008年
295.29
21.60%
2008年湛江市全社会固定资产投资295.29亿元，增长21.6％。其中基本建设投资完成141.75亿元，增长109.4％；更新改造投资完成43.64亿元，增长7.1％；在全社会固定资产投资中,第一产业投资5.41亿元，下降7.8%；第二产业投资117.61亿元，增长17.4％；第三产业投资172.27亿元，增长26.0％。
从湛江市近8年来的固定资产投资来看，一直保持快速稳定的阶梯式增长，但增长率有所起伏，经过2003年的高速增长，开始恢复到正常增长速度。
1.1.2房地产开发投资情况
时间
房地产开发投资（亿元）
增长率
2001年
8.3
5.70%
2002年
10.67
28.60%
2003年
11.46
7.40%
2004年
12.87
12.30%
2005年
20.72
32.20%
2006年
23.83
14.70%
2007年
33.94
41.70%
2008年
36.68
7.90%
2008年房地产开发投资（万元）
广州市
7624286
深圳市
4404887
珠海市
1476476
汕头市
329038
佛山市
4036776
韶关市
552655
河源市
183583
梅州市
157361
惠州市
1868314
汕头市
86877
东莞市
2701501
中山市
1916144
江门市
1046434
阳江市
212494
湛江市
366837
茂名市
189967
肇庆市
543204
清远市
1156853
潮州市
149344
揭阳市
207678
云浮市
112728
湛江市房地产发展起步较晚，房地产开发投资量相对较少，虽然也在逐年递增，但是增长率起伏变化较大。2008年房地产投资额达到36亿，占广东省的12.5%，在广东省排名12，位列中游水平。
1.2湛江市商品房销售分析
1.2.1销售面积及销售金额（万平方米）
（备注：以下统计为湛江全市，含坡头区及麻章区）
商品房销售面积
住宅部分
商品房销售额
住宅部分
2004年
44.28
43.54
7.4
7.04
2005年
83
71.64
17.66
13.46
2006年
107.99
101.37
22.37
19.88
2007年
99.03
92.84
25.41
22.1
2008年
67.91
65.41
18.44
17.67
从图表中很清晰的反映出湛江近几年的房地产销售情况。自2004年开始，湛江市房地产开始飞速发展，连续三年保持高增长，至2006年商品房销售面积突破百万平方米大关。但2007年表现十分意外，在全国市场一片飘红情况下，湛江市商品房及商品住房销售面积却掉头向下，2008年销售面积跌幅更是达到惊人的31.4%，究其原因，主要还是由于市场的有效供应不足引起的供需失衡，所以在2007年销售面积下降的情况下销售金额不降反增。
1.2.2销售价格
（备注：以下统计为湛江市区，为霞山区、赤坎区及开发区）
时间
商品房均价（元/平方米）
同比增长
2004年
1944
5.83%
2005年
2077
6.79%
2006年
2420
16.51%
2007年
2988
23.47%
2008年
3528
18.07%
根据图表情况来看,湛江市商品房销售均价一直保持稳定上升态势，尤其在2008年宏观市场发生变化，全国许多城市价格掉头下行情况下，湛江市商品房销售均价虽然增幅有所下降，但是价格仍然保持上涨。
1.2.3商品房供需情况
（备注：以下统计为湛江市区，为霞山区、赤坎区及开发区）
2007年
2008年
商品房销售面积（万平方米）
39.77
39.72
商品房批准预售面积（万平方米）
47.42
71.53
供求比
0.84
0.56
根据上表看到，目前湛江市区2007年及2008年市场去化基本持平，未有过多变化，但市场供给却由于2007年的市场影响造成2008年供求失衡。
二、
2008年湛江市房地产运行情况
2.1
2008年湛江1--12月商品房成交均价走势图
从全年表现来看，湛江市商品房均价处于稳步上升阶段，价格逐渐在摸高4000元/平方米大关。2008年湛江全市商品房销售均价为3528元/平方米，比去年同期每平方米增加540元，其中最低价格出现在1月，为3194.69元/平方米。最高价格出现在7月，为4047.88元/平方米。
2.2
2008年湛江市商品房销售地域分布情况
从图表中可以看出：2008年赤坎区是商品房销售的主力，占了全年商品房总销量的78%。可以预测未来2年，湛江房地产投资开发还是将以赤坎区为主。
2.3
2008年湛江市商品房销售面积分布情况
从图表中可以看出：湛江最热销的户型面积是80㎡以下，占了总销量的31%；其次是120-160㎡（含160），占了总销量的30%。但这不代表大家热衷于小户型，而是很多大户型都被拆成2个小户型组合销售，实际情况还是120-160㎡户型面积为销售主力。
2.4
2008年湛江市商品房销售价格分布情况
从图表中可以看出：目前湛江商品房销售均价主要集中在3000-4000元这个阶段，占了43%的市场份额，
这也符合上面2008年湛江全市商品房销售均价为3528元/平方米的统计。湛江楼盘主流售价位于2000-5000元/平方米这个阶段。根据资料，7000元/平方米以上的户型，全年只有1套的成交数据。
2.5
湛江市商品房销售户型分布情况
从图表中可以看出：二房以下（含二房）的小户型，占了56%。
其次是三房的户型，占了34%。正如上面所说，这不代表大家热衷于小户型，而是很多大户型都被拆成2个小户型组合销售，实际情况还是以三房的户型为销售主力。
2.6
主城区主要在售项目
赤坎区
项目名称
富虹上游城
金海湾
君临海岸
华德力雍景城
年丰豪庭
开发商
湛江富虹房地产开发有限公司
湛江安康房地产开发有限公司
湛江市广恒房地产开发有限公司
湛江华德力置业有限公司
湛江市年丰开发有限公司
建筑类别
共14栋高层.其中:1-4栋层高24,5-6栋层高26,7栋层高27,8栋层高28,9-11栋层高30层,12-14栋层高27层
一期17、27层住宅共17栋
14栋28～31层
8栋31层高楼
5栋（7层、12层、18层、32层）
物业地址
赤坎区南桥北路2号(原湛江造纸厂)
赤坎区金城路93号（海田车站斜对面）
赤坎区观海路北10号
赤坎区海北路43号（海北路与南桥北路交汇处）
赤坎区金城大道一号
占地面积
47777.88㎡
204714㎡
80319.30㎡
46082㎡
80000㎡
建筑面积
206362㎡
630000㎡
258471.10㎡
236453㎡
120000㎡
容积率
3.8
2.65
3.18
3.99
2.06
销售价格
最低价：3500元/㎡
均价：4100元/㎡
最高价：4600元/㎡
最低价：4200元/㎡
均价：6000元/㎡
最高价：7200元/㎡
最低价：4390元/㎡
均价：5700元/㎡
最高价：6990元/㎡
最低价：3784元/㎡
均价：4596元/㎡
最高价：5409元/㎡
最低价：3800元/㎡
均价：4690元/㎡
最高价：5580元/㎡
户型面积
43--281㎡
55--230㎡
88-330㎡
161--231
138--298㎡
开盘时间
2008-8-2
2008-7-12
2009-3-28
2007-11-11
2008-5-1
霞山区
项目名称
泰汇广场
明润花园
金港华庭
骏景花园
开发商
湛江市泰基房地产有限公司
湛江市建明润房地产开发有限公司
广东嘉粤建设集团有限公司
湛江市凯信房地产开发有限公司
建筑类别
6栋32层高楼，2梯6户、2梯4户、3梯6户
两栋27层和两栋29层商住楼
幢18层商住楼组成，顶层为复式，2梯3户
四栋23住宅楼和3层商业街组成，1梯4户
物业地址
霞山区工农路23号
霞山区解放西路27号
霞山区友谊路12号
山区椹川大道南29号(原湛江阀门厂)
占地面积
38050㎡
18713.90㎡
7419.62㎡
13100㎡
建筑面积
99000㎡
100594.62㎡
32210㎡
67462㎡
容积率
2.6
4.5
4.3
5.2
销售价格
最低价：3380元/平方米
均价：4055元/平方米
最高价：4730元/平方米
最低价：3580元/平方米
均价：4290元/平方米
最高价：5000元/平方米
最低价：3330元/平方米
均价：3860元/平方米
最高价：4390元/平方米
最低价：3380元/平方米
均价：4600元/平方米
最高价：5800元/平方米
户型面积
126--146㎡
76--88
128--148㎡
91--135㎡
开盘时间
2008/12/10
2008/12/11
2008/12/24
2008/12/16
开发区
项目名称
城市假日花园
御景豪庭
开发商
湛江市华信房地产开发有限公司
湛江市鑫宝房地产公司
建筑类别
14栋高楼，1梯2户、2梯4户
26层,地下室1层，2梯2户
物业地址
开发区绿华路16号
开发区明园路3号
占地面积
80000㎡
7095㎡
建筑面积
400000㎡
44468㎡
容积率
2.7
6.27
销售价格
最低价：3280元/平方米
均价：4405元/平方米
最高价：5530元/平方米
最低价：4280元/平方米
均价：4800元/平方米
最高价：5500元/平方米
户型面积
127--165㎡
163--249㎡
开盘时间
2008.12.26
2008/10/1