我是“房子段子”，你这么晚才认识的房产策略师，为8800+成都购房者提供了一套完整的房产交易解决方案。
本人一向踏实，稳中求进，充分站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以自己在成都楼市10多年的经验，给出最合理的销售，替换，选择和实施实用的解决方案。PS：不接受第三方充值。
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以下精选问答均来自方段子的答题案例。由于以下问答部分涉及隐私等问题，故删除。这些都是以前的问题和答案，因此答案的内容和数据可能具有一定的时效性，不能完全应用。请理解。
成员
问问题
老师，我们之前一直打算去三圣乡看看，预算不到200万。我们之前征求过您的意见。最近，我们发现很多人发帖说，他们买不起晋江城市花园。这种高密度的楼盘，以后就一文不值了。，所以让我很纠结。一开始还看好几套，后来疫情来了就没继续说了。不知道疫情过后要不要看？
房子笑话的答案
成都二手房在金三银四正式结束后，并没有迎来预期中的量价齐升、成交量的提升。，房源数量也迅速增加。这一次又一次，并没有真正触及二手房价格上涨的诱因。
疫情具有周期性和偶然性。这不是主导您考虑购买房屋的因素。真正能左右你的，其实是资历、预算和需求。
从各种场景搭配来看，晋江城市花园是非常适合您综合情况的选择之一。
我也在小红薯上看到了。之前看到一个中介说，成都疫情暴露了三盛乡的高密房产，尤其是锦江城市花园，各种烂货。
然后我也推导出成化热门地段华侨城滨江一号是高密度+超高层。总之，我说了很多。如果想在成都买，只能买经过改良的豪宅。
道理大家都懂，为什么不吃肉末呢？
谁都知道什么是改良房，什么是理想房，但为什么这种高密度的楼盘还有很大的市场呢？
绝大多数沉默的成都人，其实都是普通人。
选择晋江城市花园是因为预算有限，是为数不多的兼顾部门和学区的答案之一；
能够选择华侨城滨江1号，是在预算有限的情况下寻求新房市场的最后一波购房机会；
高密的楼盘太多了，不要在网上看太多小高层大户型，你会觉得成都全是豪宅，成都的购买力是四五六，七百万...
房子就是那个房子，不以人的主观意志为转移。好人坏人都是不动的，能动的正好配合人群。
从来没有买不买的问题，只有适不适合的问题。
即便是容积率7.85的蓝光凯莉香江，未来金融城三期还是可以看一看的。能说一文不值吗？
疫情结束后，晋江城市花园依然是三盛乡成交的主力军，相信自己的判断。
成员
问问题
段总，我们要买的是高新区，不是婺城区，也不是天府新区。属于高技术普通学历，具有研究生学历。我名下有两套房子，一套在武侯的小套间二，一套在我父母住的新都。现在我正在考虑改进置换投资。预算300-400，孩子还很小。
现在有两个想法，一个是买高科技人才房，如果下个月资格就空了，还有时间买申请吗？如果有时间，我们并不着急。申请完成后，还可以等待其他人才offer。另一种思路是买二手房，比较倾向于南城都汇或者凤凰城。?
房子笑话的答案
现在我们可以看到，您和您丈夫名下有两套房子。就算是想免除普通的买二手学区房的资格，也得处理一个。从而腾出一个人才资格。
现在来看，武侯的价值可能更大，考虑到你上下班，我建议你可以继续持有，反之可以考虑处理新都的房子。这房子位置一般，价值不高。大了，现在有两种方法可以对付它。第一个是捐/卖给你的父母（如果他们有资格，最好卖掉）。如果你捐了，会影响你买二手房，但买人才公寓没问题。
这个时候新都的房子不在你名下，然后武侯夫妻注销户口，让没有房子的人，比如你老公，在这个时候（比如明天）去申请人才资格。在这种情况下，时间相对较短。虽说是紧凑，但仙悦府、新川悦府和天恒瑞云府这三个楼盘的最新批次，却未必跟得上。（新川月赶不上，仙月府进度未知，天恒瑞云府疫情结束后即将开张）
这三个楼盘虽然赶不上最新一批，但后面还有几个人才公寓，比如新川悦旁边的高头，比如新悦公馆三期，比如大园的远大天汇云亭。房地产市场机会。
总的来说，虽然赶不上现在的几家速成人才公寓，但以后还是有机会的，能赶上末班车。
就算是末班车，二手房也比较好考虑，因为二手房，像你说的南城都会，其实质量比较低，单价3万元左右。自住勉强够用，但投资属性不强。至于大园，学区就更惨了，单价3万多。基本上不可能买到更合适的楼盘。详见昨日文章《》
关键是你只有孩子，现在上小学还早。当前成都学区政策变化频繁，人才公寓选择过早。在等待期间，部分学区可能会贬值。
新川的比较好。它处于起步阶段，未来只会越来越好。它是向上的。
从你家的资产配置来看，我也建议优先使用资质最好的买改良房，即目前人才资质+人才公寓改良大房（基本上3-4百万可以买社区最大的房屋大小）。
优先购买最大的资产，然后再考虑其余的投资和学区。到时候也可以把新都和武侯的房子一起卖掉，合二为一，然后再寻求一些机会，比如置换去大园，比如往学区靠，是没有问题的，也更有保障。
总的来说，第一要务是大动作，考虑提高自住，然后用普通资质寻求置换、升级、保值或投资，尤其是你在学区的需求。暂时不要太着急，这样优先级会更加突出。
当然，还有一个问题，是卖给别人还是赠送/卖给父母才有资格？我觉得如果你资金有限+短期内不急着买房+你父母可以解决自住问题，那么你倾向于卖给别人。相反，比如你想尽快解决房子升级，预算已经足够了，那我建议捐/买卖给父母。
会员问题
西浦万科的预算不到300万元，钱都凑齐了，打算给父母住进去，然后在二仙桥买一套新房，挂在女方父母名下。我和老婆在金牛郫都西北门上班。
买房的需求是改善和置换。希望是横亭的新房，有地铁，有商业。目前2套还没卖完，300万的预算还能补上。现在龙湖港置地，国宾江山算是。
现在比较纠结，这两个楼盘值不值得买？还有其他更好的购买机会吗？??
房子笑话的答案
目前，您的房产状况良好。万科也算是西浦新装修的一个值得尊敬的楼盘。整体品质、自住舒适度、人气配套也很不错。再加上你以后很多年都会在西北门发展。继续持有给父母养老也不是不可以。二仙桥的公寓也是28th的第二套品质不错的新房。目前出租维修和贷款，您可以保留它。当你不需要杠杆太多钱的时候，比如你后面看到的总价是300左右，我觉得多点布局，分散打法是完全可行的。
这就涉及到后面提到的一个问题，这样的杠杆到底值不值得买？我认为这是值得的。一方面，西浦和二巴的次新房和二手房仍然具有继续持有的价值和现实意义。另一方面，您的杠杆率并不太高。以你的收入水平来说，问题不大。
另一方面，以现在的西北门来说，如果预算达不到这个水平，是很难买到合适的楼盘的，除非刚好需要一套全新的二手房？提高自住的保值对你来说意义不大，存在资产重复的情况。最后，即使期间确实有一些现实压力，如果及时调整，卖出套现进行补充，也能迅速堵住漏洞，但还是应该趁着这个机会期去做。
现在回过头来看高密二手房出售，需要的是新房、横馆、大开发商。基本上我第一个想到的就是国宾江山这样的楼盘。
位置不用多说。它在工作轴上，以你的一般资历就可以买到。而且，预算和户型要求中规中矩。
国宾江山是纯改良品。T2户型包括清水（135平四双卫，单价2.1，总价294万）和精装，118平三双卫，精装单价2.4万，总价290多。十千。都是横厅。总的来说，它们可以满足您的需求。
外部基本面方面，周边学校、地铁、商业都还不错，整体居住氛围还不错。它是西北门的交通枢纽，可以作为选项包含在内。
至于龙湖香港置地玫瑰云，在产品方面也有了很大的提升。纯板房小高层的布局，加上香港置地+龙湖的组合，营销和综合口碑都很好。
选择范围也非常广泛。比如11层的126户型，精装单价不足2.4万元，总价约290万元。也是四双卫卧式大殿布局。
但问题是什么？就是缺乏地铁等完善的配套设施。紧邻郫都区，属于两区过渡。. 目前，从桂云里到地铁站锦州路1公里多，甚至更多。以后会是很大的短板。
至于香港西园，在非物质文化遗产板块高密二手房出售，没有地铁道口。未来上班通勤将是一个问题。不如考虑比较实际的国宾。
至于周边是否有其他性价比高的楼盘？您还看到了当前房地产市场和本地拍卖市场的结构。你走得越远，就越困难。
当然，这并非不可能。国宾核心区，还有万科6月21日拿下的另一幅21亩地块，清水限价21700元。国宾核心区距离金科北路地铁站也很近。目前开盘信息未知，可适当观望。
其余的，越靠后，限价越高。基本上清水从9月21日开始限价24000，还是人才公寓，包括万科书院（清水限价21700，也是人才公寓）我觉得越来越难了开始。
总的来说，本届国宾国都可以首发。由于篇幅有限，还有很多问答就不一一贴出来了。如果您对买房或卖房有任何疑惑，欢迎添加房笑话，在微信“djzsihai2007”进行一对一交流。