共有产权经济适用房制度的分析研究 本文关键词：分析研究，经济适用房，产权，共有，制度
共有产权经济适用房制度的分析研究 本文简介：共有产权经济适用房制度的分析研究摘要：共有产权经济适用房制度是经济适用房制度的重大创新，针对现阶段经济适用房遇到的尴尬处境给予了新的解决办法，就共有产权经济适用房制度的一些细节问题进行探讨，针对其中争议问题提出解决办法，使共有产权制度真正成为解决经济适用房困境的可行之路。关键词：共有产权；经济适用房
共有产权经济适用房制度的分析研究 本文内容：
共有产权经济适用房制度的分析研究
摘要：共有产权经济适用房制度是经济适用房制度的重大创新，针对现阶段经济适用房遇到的尴尬处境给予了新的解决办法，就共有产权经济适用房制度的一些细节问题进行探讨，针对其中争议问题提出解决办法，使共有产权制度真正成为解决经济适用房困境的可行之路。
关键词：共有产权；经济适用房；分析研究
1、实行经济适用房的重大意义及现状
我国现阶段采取的住房制度是：对于有一定经济能力的人群，住房问题由其自行解决，国家用住房公积金制度给予支持；对于中低收入的人群，我国政府采取经济适用房制度，包含的优惠政策：(1)建设用地由国家划拨，免收土地出让金；(2)减半缴纳21项行政事业性费用；(3)将开发商利润限定在3%以内。其目的是以低于市场的价格供给特定的消费者。上述三点综合起来，从而实现“居者有其屋”的目标。
经济适用房制度在我国经济转轨时期功不可没，对构建和谐社会，保障中低收入“居者有其屋”做出了巨大贡献。
我国经济适用房政策可以满足中低收入家庭需要，提升中低阶层的生活质量，为其提供社会保障。对中低收入者，经济适用房制度的存在具有重大意义，其对整个国民经济及房地产市场的发展的影响都不容小觑。
但是我国目前的经济适用房制度还存在较大缺陷。反对者比较集中的问题是：(1)经济适用房的产权及基本性质不清晰；(2)开发商偷梁换柱，用划拨土地变相搞商品房开发，从中牟利；(3)中低收入难以界定，导致经济适用房真实需求难以确定，进而资金短缺，(4)补贴方式不合理，对低收入者的补贴补在了“砖头”上，而不是补在“人头”上；
可见经济适用房制度急需改革和创新，而非简单的抛弃，共有产权经济适用房制度就是一个可以在很大程度上解决以上问题的创新制度。
2、对共有产权制度的细节分析
(1)共有产权经济适用房的性质
我市共有产权制度创新的基本思路是：坚持共有财政原则，遵循市场经济规律，运用现代产权法则，建立“按政府与个人各自出资的比例构成的共有产权经济适用房”制度。其基本含义是，由政府提供政策优惠，限定套型面积，按照合理标准建设，通过政府产权分摊购房人出资负担，面向城市中低收入住房困难家庭提供住房保障，变经济适用房与普通商品住房双轨制为普通商品住房单一制。经济适用房产权与所有房屋产权一样，具体在经济和法律关系上主要体现为房屋所有人对房屋的占有、使用、收益和处分的权利。在共有产权制度下，通过这些权利的不同组合，体现经济适用房的保障性、商品性的统一。我市发展共有产权经济适用住房遵循的是政府主导、社会参与，集中建设与分散建设相结合，统一规划、综合开发，因地制宜、协调发展的方针，坚持公开、公平、公正原则。
共有产权制度的创新要点包括：改变土地供应方式，地价由市场供求产生，使房地产商没有通过土地价差获利的空间；改变定价方式，房屋价格同商品房接轨，基本消除倒卖经济适用房获利的可能；改变交易性质，购房人一旦卖出房产，政府作为共有产权人，可按比例收回投资，解决了先行政策资金不能循环利用的问题。目前，市区共有产权经济适用住房产权比例执行7:3，即个人占70%产权，政府占30%产权。
(2)共有产权制度实现社会保障功能的高成本
持这种观点的学者认为，将转移支付凝固在房产这种“实体”上，其实际性质和廉租房等同，但房产的所有权却没有廉租房那样“清晰”，当房产进行交易时，房屋的不同所有者之间会产生利益的博弈行为，甚至有道德风险发生的可能，当事人会极力主张把房屋贱卖给自己的利益相关人，而以自己是产权的部分所有者为名反对政府提出的任何其他解决办法，借此从中牟利，侵吞国家资产。对于这种做法，政府不可能逐一监管，因此，共有产权制度的实行成本极高，没有实际操作的可能。
我们应该分清共有产权制度经济适用房和廉租房的区别。首先，共有产权经济适用房有比廉租房更广阔的适用范围，在共有制度下，购房人所占比例可以在50%和70%间选择，而廉租房只能由政府出全款，政府一来可以抽出资金帮助更多的人，二来扩大了受惠范围。其次，由于购买者居住着自己拥有绝大部分产权比例的住房，从而会提高其对房屋的维护意识，这不仅不会增加政府的成本，相反，可以部分解决廉租房制度中的房屋损坏问题，降低政府的监督和修缮费用。
我市购买共有产权经济适用住房的家庭，可以分期购买国有产权部分住房，形成完全产权。在5年内购买的，可享受原共有产权经济适用住房的价格，5年以后8年以内购买的，按原供应价格加第六年起的银行同期贷款利息（市场价低于原价或此价时取低价）；8年以后购买的，按届时市场评估价格（不含房屋装饰装修费用）购买。购买共有产权经济适用住房未满5年的，不得直接上市交易。购房人因特殊原因确需转让共有产权经济适用住房的，经购房人户口所在街道办事处和区住房保障部门出具证明、市住房保障主管部门批准后方可上市；满5年的，可以上市出售。共有产权经济适用住房出售时，按市场评估价（不含房屋装饰装修费用，同时须经共有权人确认）向共有权人交纳国有产权部分的房屋价款，并纳入市保障性住房专项资金账户进行管理；购买共有产权经济适用住房的家庭收入高于规定标准时，购房家庭应向共有产权人交纳国有产权面积部分的房屋市场租金；购买共有产权经济适用住房后，发生赠与和继承的，应由产权受赠人或继承人按届时市场评估价格（不含房屋装饰装修费用）购买全部产权，若受赠人或继承人符合购买共有产权经济适用住房条件的，可以直接受赠或继承。
(3)共有产权经济适用住房的监管管理
弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购共有产权经济适用住房或单位集资合作建房的，由市住房保障主管部门责成其补缴所购住房或单位集资合作建房与相似地段普通商品住房价格差，并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。
共有产权经济适用住房在取得完全产权以前，未经共有权人同意而出租的，一经发现，由共有权人追讨不当得利。
3、总结
共有产权制度可以实现住房保障资源的累积倍增，促进有中国特色的住房保障体系的形成；可以实现经济适用房的循环利用，提高社会保障资源的利用效率；可以扩大住房保障范围，实现住房保障功能的转轨和升级；可以更好的发挥政府的调控功能。
共有产权制度是经济适用房改革过程中的重大创新，是解决经济适用住房现有困境的极佳选择。住房问题是关系到国计民生的重大问题，不是仅是靠某一两个学科的理论就可以很好解决的，需要建筑、经济、管理、法律等相关学科的共同完善，相信在各学科取长补短的过程中，公有产权制度的发展和成熟会有更大的质的飞跃。