(母德春)房地产企业预收账款企业所得税财税差异及申报报表的填写 本文关键词：预收，账款，财税，企业所得税，房地产企业
(母德春)房地产企业预收账款企业所得税财税差异及申报报表的填写 本文简介：房地产开发企业预收账款企业所得税财税差异及申报报表的填写母德春房地开发产企业未完工产品销售的处理在会计和税务上存在较大差异，企业所得税年度纳税申报表的填写也与一般企业有所不同,下面对房地产开发企业预收账款企业所得税财税差异及申报报表的填写相关问题进行探讨。一、销售未完工产品的会计处理企业收到预售款项
(母德春)房地产企业预收账款企业所得税财税差异及申报报表的填写 本文内容：
房地产开发企业预收账款企业所得税财税差异及申报报表的填写
母德春
房地开发产企业未完工产品销售的处理在会计和税务上存在较大差异，企业所得税年度纳税申报表的填写也与一般企业有所不同,下面对房地产开发企业预收账款企业所得税财税差异及申报报表的填写相关问题进行探讨。
一、销售未完工产品的会计处理
企业收到预售款项时，由于不符合收入的确认原则，不确认收入，而是作为负债计入预收账款，待房屋交付购买方时（实际操作中通常以交付钥匙为准），再确认收入。对于预售收入，按规定应缴纳的营业税及土地增值税等，房地产开发企业直接在会计科目“应交税费”的借方反映，销售收入实现时，再将预缴税费转入“营业税金及附加”。
二、销售未完工产品的税务处理
㈠预收账款确认收入的时间
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条规定：“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。”第九条规定“开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”。按此规定，房地产开发企业销售未完工产品收取预收账款确认收入的时间是以房地产开发企业与业主正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》的当天。
㈡预售账款可以作为业务招待费和广告宣传费的扣除基数
根据国税发[2009]31号第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收人，应确认为销售收入的实现。房地产开发企业按会计核算的预售收入是可以作为业务招待费和广告宣传费的扣除基数的，不再待实际结转为收入时再将其作为计算基数。
㈢预售收入所缴纳的营业税金及附加准予当期税前扣除
国税发[2009]31号文件第十二条规定：“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除”根据该条规定，房地产开发企业收取购房者的预售收入所预缴的营业税金及附加是按照实际发生的原则，可以在发生的当期，在税前进行扣除。
三、销售未完工产品在年度企业所得税申报中的填写
㈠预售账款（房款）填写
预售阶段在附表一第16行填列“（3）其他视同销售收入”填列预售收入，同时在附表三第19行“18.其他”填列同样金额调减相同金额。
㈡预收账款缴纳相关税费填写
⒈预售收入时
将预收收入缴纳的营业税金及附加和土地增值税填列附表三第40行“20.其他”进行调减。
⒉结转收入时
在完工年度预收账款结转收入时填列附表三第40行“20.其他”以同样金额进行调增。
㈢预计毛利额填写
⒈预售收入时
在附表三第52行填列“预售收入×预计计税毛利率”进行调增
⒉结转收入时：
在完工年度结转收入时填列结转该预售收入时征税的毛利额进行转回调减，即在附表三第52行“调减金额”填列。
㈣结转收入时“三项费用”填写
预售时
“三项费用”（业务招待费、广告费和业务宣传费用）是按比例提前扣除的，在完工年度结转收入时在附表三第40行“20.其他”进行调增预售年度已扣除的金额。
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