富通商业环球中心报建方案设计说明 本文关键词：环球，方案设计，报建，商业，中心
富通商业环球中心报建方案设计说明 本文简介：FT环球商业中心规划及建筑设计方案说明第一章建筑部分一．设计依据1．本地块用地红线图及规划局规划建筑设计要点；2．国家及地方相关法规、规范、规定及标准；l民用建筑设计通则GB50352-2005l住宅设计规范GB50096-1999l住宅建筑规范GB50368-2005l城市居住区规划设计规范GB5
富通商业环球中心报建方案设计说明 本文内容：
FT环球商业中心规划及建筑设计方案说明
第一章
建筑部分
一．设计依据
1．本地块用地红线图及规划局规划建筑设计要点；
2．国家及地方相关法规、规范、规定及标准；
l
民用建筑设计通则
GB50352-2005
l
住宅设计规范
GB50096-1999
l
住宅建筑规范
GB50368-2005
l
城市居住区规划设计规范
GB50180-93
l
建筑设计防火规范
GBJ16-87
l
高层民用建筑设计防火规范
GB50045-95
l
汽车库建筑设计规范
JGJ100-98
l
汽车库、修车库、停车场设计防火规范
GB50067-97
l
夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准
JGJ75-2003,J275-2003
l
《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》广东省实施细则
l
东莞市城市规划管理技术规定
l
其他国家及地方相关法规、规范、规定及标准
3．建设单位（东莞FT置业顾问有限公司）文件
l
设计任务书
l
相关纪要及来往文件
二．项目概况
本项目位于东莞市莞城运河东二路与可园南路交汇处，东边与刚建成的莞城区政府大楼相临，南边是环城南路，东北为向阳路，对面为莞城区文化广场。
整个用地区域用地红线内面积为45179平方米，用地基本呈北低南高的地势，南北高差接近9米。
项目容积率要求为5.5，计容积率总建筑面积为248484.5平方米，整个项目规划设计为城市综合体，包括地面1层，地下3层共4层商业用房，塔楼部分规划为在商业上盖2栋高层住宅，2栋公寓，基地西南侧布置1栋超高层写字楼通过平台与商业部分局部连接。其中：
1．
1F到-3F为商业裙房部分（-3F部分局部设计为夹层车库）。因为场地高差大，部分商业用房半埋在地下。
2．
-4F为满铺地下车库层。
3．
1#，2#，3#楼为一类高层（住宅），其中1#建筑层数31层，2#建筑层数32层（1F商业，2F架空，3F-32F住宅）,3#建筑层数30层（-2F-1F商业，2F架空，3F-28F住宅）
4．4#楼为一类高层（公寓），建筑层数33层（1F商业，2F架空，3F-33F公寓）。
5．
5#楼为超高层写字楼，建筑高度约148.85米，建筑层数36F（-2F-1F商业，2F架空避难层，3F-34F办公楼，19F避难层）
三．设计构思
1．设计目标
城市综合体——HOPSCA，即由HOTEL、OFFICE、PARK、SHOPPING
MALL、CLUB、APARTMEWT等优良资源进行有效组合的城市空间。在城市的区域中心重新建立一种商业，办公及居住等不同功能重叠、复合和交融的空间模式，将商业、居住、人文、环境等元素集合为一个充满活力的建筑群体，塑造新的符合时代的并且可以代表一个城市发展方向的建筑精神，利用现有成熟完善的配套资源，形成一个提供完善的生活环境和自由的生活体验，体现现代化城市功能的新型载体和标杆。
2．设计策略
充分考虑本地块在城市中所处的位置，认真分析场地周边关系及场地本身特点，结合设计要求，处理好地形高差、商业与住宅部分的功能关系。
总体布局上，针对不同的城市界面、不同的城市景观，最大限度利用周边城市环境，同时考虑城市景观要求，寻求最合理的总平面布局。
商业部分设计利用地形高差，针对不同城市方向，不同的人流、车流，营造内部丰富的空间，突出双首层的设计概念，创造最大化经济价值。
住宅部分设计采用周边式布局，利用城市景观资源，营造出良好的居住空间环境。
建筑造型突出现代感，追求简洁、明快的建筑风格。
四．总平面设计
1．总体布局
本项目定位为城市中心都市综合体，包含居住，办公，娱乐休闲一站式购物中心，分析场地，我们发现有几个重要的城市空间是本项目可以利用的资源。本项目西北临运河及西岸的绿带，东边与刚建成的莞城区政府大楼相临，东北面为莞城区文化广场。场地正南面是区政府广场和绿化公园，与文化广场，运河景观构成了一个三足鼎立的景观资源，因此，联系这三个景观要素，分析周边交通状况和人流动向，结合场地朝向，规划布置如下：
联系三个主要交通节点，形成“Y”型的商业主动线，自然划分出三个区域。塔楼部分沿场地四周布置，尽量拉大建筑的距离，少占用场地空间，形成比较完整的小区居住空间，商业基座上布置5东塔楼，三栋住宅，一栋公寓，一栋超高层办公楼。塔楼沿用地地周边布局，成马蹄形状，围合出居住小区内部相对独立相对完整的内花园，营造舒适的居住空间环境，针对不同朝向、不同景观条件，布置不同户型，追求布局的最合理性。沿可园桥和运河交汇处布置不超过150米超高层建筑，与整体建筑群形成高低错落，收放有效，通透流畅的天际线和空间流线，形成城市地标。
2．主入口
商业人行主入口：1.北侧向阳路接文化广场主入口。
2.南侧可园南路接绿化广场主入口。
3.西侧运河东二路主入口。
住宅人行主入口：1.东侧设置立体广场，布置自动扶梯，电梯及楼梯，引导进入2F架空层入户。
2.西侧住户大堂主入口。
货物主入口：在西侧运河东二路立交辅道侧设置货物出入口进去地库内部装卸货物及垃圾清运。
3．交通系统
利用场地高差考虑人车分流。负三为地下超市，由于层高较高，超市周边为地下车库，并设有一个夹层、负四层全部为地下停车场、充分满足商业及住宅部分的停车要求，在小区外围考虑了三个车库出入口。商业入口和办公楼的入口分开布置，互不干扰；小区内部仅考虑人行出入，在两个出入口位置设置楼梯，扶梯和垂直电梯，充分考虑无障碍设计的同时组织出最便捷安全的交通流线。
4．商业设计
商业定位为一站式SHOPPING
MALL（购物中心），面积83990.520平方米，包含餐饮，百货，超市，家电市场和电影院。
设计利用地形高差布置三层商业，商业布置在负一、负二层，负三层和一层，沿运河东二路形成首层商业界面，而住宅部分全部布置在架空层（二层）以上，分别营造不同的空间环境，也避免了相互之间的干扰。
五．建筑设计
1．写字楼设计
前期的规划给我们写字楼提供了更多优良的景观资源，椭圆设计最大限度弱化了对周围建筑和道路的压迫，同时自身也拥有了更为开扬的采光通风及景观条件，在城市快速路一侧成为新的城市地标。四角错落布置采光通风阳台给超高层内走道提供更多采光通风机会，同时也产生了超高层休憩的场所。
2．住宅设计
针对不同的户型设计要求，设定不同的面积标准，从小到大分别有单房、一房一厅、复式一房一厅的公寓，小两房住宅（二房二厅一卫），小三房住宅（三房二厅一卫），大三房住宅（三房二厅二卫），四房住宅（四房二厅二卫），五房住宅（五房二厅三卫）等户型，强调各种不同等级户型的舒适度标准。尽可能利用良好朝向，设置南北阳台。
3．商业设计
充分组织好各种人流、车流、货流等关系，营造丰富的商业空间，处理好街铺与大卖场之间的关系，互相协调，互相补充，创造最大价值。
4．立面及造型设计
立面追求现代、简洁的建筑风格，与其在城市中的环境位置相符合，满足城市规划的要求，争取创造出良好的城市形象，突出建筑群体本身的个性。
建筑色彩采用浅色调为主色调，适当增加重色的百叶、深色金属构架等元素，突出表现建筑本身简练、整洁的设计风格。
六．景观设计
街道景观遵循街区和城市肌理的秩序，使场地有机地融入城市的脉络，形成城市的一个被优化和功能化的片断，延续城市文脉和地域的景观，拼贴出一个多元化和强烈对比的街道风景。
在居住部分处理好小区环境与高容积率之间的矛盾，追求景观最大化及空间通透性，住宅塔楼部分采用全架空处理，建筑沿场地外围布置，所有户型都能直接面对景观，架空层结合小区环境进行设计，达到环境最大化和社区公园化，与商业景观形成相互独立而又相互观赏的互动关系。
七．主要经济技术指标（详附表）
第二章
结构部分
一．工程简述
本工程位于东莞市围仔，1#~2#楼地上32层，3#楼地上30层，4#楼地上33层，5#楼地上36层；地下4层，其中-2～1层为商业，2层为架空层，3层及以上为住宅。总建筑面积360878.510平方米。
二．设计依据
1．采用的国家和地区的主要规范和规程：
《建筑结构可靠度设计统一标准》（GBJ
50068-2001）
《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）
《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）
《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）
《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）
《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2002）
2．荷载取值
1）风荷载
基本风压：建筑物高度小于60米，设计取值按50年一遇基本风压（0.
55kPa）。
建筑物高度大于60米，设计取值按100年一遇基本风压（0.
65kPa）。
其他建筑物的体型系数取1.4。
地面粗糙度类别取C类。
2）
地震作用
基本烈度为6度，建筑物抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g。设计地震分组为第一组。
3）使用活荷载
按载规范规定。
4）本工程建筑结构的等级与类别：
建筑结构安全等级：二级
地基基础的设计等级：甲级
建筑物抗震设防类别：丙类
结构的设计使用年限：50年
三．上部结构的选型及抗震等级
1．5#办公楼（36层，建筑高度小于150米）采用框架-筒体结构，其剪力墙抗震等级为二级，框架抗震等级为三级。
2．其他高层住宅（30~33层，建筑高度小于100米）采用框支剪力墙结构，其底部加强部位剪力墙抗震等级为二级，框支框架抗震等级为二级，非底部加强部位剪力墙抗震等级为三级。
3．塔楼以外地下室及多层，框架抗震等级为四级，采用框架结构。
四．地下室及基础设计
本工程有2层地下室，地下室最大长度达210余米。从使用及维护角度分析，地下室不宜设置永久性的伸缩缝。设计中拟采取相应措施减少混凝土的干缩应力以及温度应力。
本工程地下室塔楼以外采用框架结构，以满足停车空间要求。
基础形式根据岩土工程勘察报告最终确定。
第三章
给排水部分
一．设计依据
《高层民用建筑设计防火规范》
(GB50045—95
)(2005年版)
《自动喷水灭火系统设计规范》
（GB
540084—2005）
《建筑给水排水设计规范》
（GBJ
15-88
)
(2003年版)
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》
（GB
50067-97）
建筑专业所提条件图
二．工程概况
本项目位于东莞市，用地面积为45179平方米，用地基本呈北低南高的地势，南北高差接近9米。总建筑面积为358227.523平方米，
3栋高层住宅，1栋公寓，1栋超高层写字楼，裙房商业及地下车库。其中：
1．-3F到1F为商业裙房部分
2．-4F为满铺地下车库层
3．1#，2#楼为一类高层（住宅），1#31层,2#32层,3#楼为一类高层（住宅），30层
4．4#楼为一类高层（公寓），33层
5．5#楼为超高层写字楼，建筑高度约148.85米，建筑层数36F，总建筑面积约50000平方米。
三．生活给水
1．室外给水
本设计按规划要点和甲方的要求，从市政道路的环状给水管上分别引入两条DN350给水管供本小区生活、消防用水，供水水压按0.20Mpa考虑。所引入给水管在室外自成环状。
小区最高日生活用水量约3200m3
，最大时生活用水量约373m3。
3.2室内给水
1)超高层办公楼
生活给水系统采用并联与串联相结合的给水方式，分为若干个压力分区。
地下4层设水泵及水箱，提升生活用水至22层避难层之中间水箱，再由转输水泵提升生活用水至顶层水箱。屋顶最高3层将由气压给水设备供水，其它楼层由屋顶水箱和中间水箱重力供水。系统设减压阀，保持供水水压于0.15至0.45MPa范围内。屋顶水箱和中间水箱设置紫外线消毒器，生活用水经消毒后供应至各层。
2)高层住宅及公寓
采用并联给水方式，分为若干个压力分区。地下4层设有效容积为700m3生活水池，由各区变频供水设备供水，按每层静水压力不操过0.35Mpa设置减压阀。
3)裙房商业及地下车库
充分利用市政压力，由市政给水管道供水。商业用水单独计量。
四．排水
1．污水
本工程室内排水采用粪、污、雨分流制，室外采用雨、污分流制。生活污水量为每天2800m3，（按生活用水量90%考虑）。污水系统厨房污水立管采用伸顶通气管，卫生间采用双立管排水，最低一层污水单独排出。粪便污水经化粪池后方排入市政污水管网。不能自流排出的污废水采用潜污泵提升排出。
2．雨水
屋顶雨水有组织排至室外，直接排入市政雨水管网。降雨强度采用7.25L/S.100m2,设计重现期为50年。每个塔楼设置若干条DN100的排水管排除塔楼雨水。屋顶雨水有组织排至室外，场地及建筑的设计雨水流量为1900L/S，经雨水口及管道直接排入市政雨水管网。
第四章
电气部分
一．设计依据
〈〈10KV及以下变电所设计规范〉〉
GB
50053-94
〈〈供配电系统设计规范〉〉
GB
50052-95
〈〈低压配电设计规范〉〉
GB
50054-95
〈〈建筑物防雷设计规范〉〉
GB
50057-2000
〈〈汽车库、修车库、停车场设计防火规范〉〉GB
50067-97
〈〈火灾自动报警系统设计规范〉〉
GB
50116-98
〈〈住宅设计规范〉〉
GB
50096-99
〈〈民用建筑电气设计规范〉〉
JGJ/T
16-92
〈〈智能建筑设计规范〉〉
GB
50314-2000
〈〈建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范〉〉GB
50053-94
〈〈建筑设计防火规范〉〉
GBJ16-87
国家其它现行设计规范。
二．工程概况
本项目位于东莞市，用地面积为45179平方米，用地基本呈北低南高的地势，南北高差接近9米。总建筑面积为358227.523平方米，
3栋高层住宅，1栋公寓，1栋超高层写字楼，裙房商业及地下车库。其中：
1．-3F到1F为商业裙房部分
2．-4F为满铺地下车库层
3．1#，2#楼为一类高层（住宅），1#32层,2#32层,3#楼为一类高层（住宅），30层
4．4#楼为一类高层（公寓），33层
5．5#楼为超高层写字楼，建筑高度约148.85米，建筑层数36F，总建筑面积约50000平方米。
三．设计范围
1．变、配电系统
2．电力、照明系统
3．防雷、接地系统
4．电话通讯系统
5．有线电视系统
6．住宅的可视对讲系统
7．消防自动报警、消防广播、消防对讲电话系统。
8．住宅及商场安保防盗及紧急求助系统
9．停车场管理系统
10．住户一卡通系统
11．三表远传、宽频上网等智能系统。
12．电气节能
四．变、配电系统
根据建筑布局及负荷分布情况，本设计在地下室设变配电所三座。
1．负荷计算及变压器容量选择
本工程用电负荷主要为照明、空调、水泵、电梯等，采用需要系数法计算结果如下：
本工程总装机容量大约为15000KW。有功功率为8500KW，视在功率9200KVA。
根据负荷计算结果，在变配电所总设变压器容量为11200KVA，
变压器平均负荷率为82%。
无功补偿采用低压电容器补偿方式，在变配电所设低压补偿屏，补偿后功率因数达0.92以上。
2．供电电源及电能计量
由甲方向当地供电局申请两路10KV电源，互为备用。在变电所另设置应急柴油发电机组作为备用电源。市电采用10KV环网接线，10KV电源由业主同供电局协商落实，电能计量采用低压侧计量方式，在变压器低压侧设专用计量柜，公用负荷集中装设公用计量子表。
为确保消防及其它重要负荷对供电可靠性的要求，在地下室变电所设自备柴油发电机
组。当市电中断，发电机能在15
秒内自动启动。在非火灾情况下，发电机组可向生活水泵、电梯等重要负荷及所有事故照明供电；火警时自动切除非消防负荷，保证消防电源需要。
3．变配电所
变配电所内设10KV
高压配电室、10/0.4KV变压器室、0.4/0.23KV低压配电室、电气值班室及其它辅助用房。
高压开关柜选用网环开关柜。
低压配电屏选用GCK型抽屉式低压配电屏。
变压器选用SCR-11型节能型干式变压器。
发电机组选用优质国产柴油发电机组。
五．电力、照明系统
本工程低压配电采用放射式和链式相结合配电方式。干线采用电缆或密集母
线沿电缆沟或埋地敷设。
对于消防用电设备，为提高其供电可靠性，均采用双电源供电并在末级自动切换。
所有消防电源线路均采用耐火型电缆(NHYJV-1000)
，
其它干线采用(YJV-1000)或(YJV22-1000)型电缆。
照明系统分事故照明和一般照明两个系统，在会所、疏散走道、出入口等处以及变配电所、发电机房、消控中心、消防水泵房、电梯机房及其它重要设备用房均装设应急照明及疏散指示，由专用事故照明配电箱供电；一般照明由各楼层照明配电箱直接供电。
住宅各户内均设住户分箱，带漏电保护。分户计量、电表集中装设。
六．防雷、接地系统
本工程建筑属二类防雷，采用沿屋顶女儿墙敷设避雷带及在屋顶装设不大于10m×10m的网格，防止直接雷击；
利用建筑物柱内主筋作防雷引下线，利用基础主筋作自然接地极。
低压配电系统采用TN-S接地保护，从变电所低压母线出线回路开始，将零线与专用PE线严格分开。
建筑内各种接地共用接地网，要求接地电阻不大于1欧。
七．电话系统
电话系统采用室外交接网络，各栋楼内均设电话分线箱，高层住宅每层设分线盒。
在会所、管理用房、值班室、各住户客厅及主卧室等处均设电话插座。每户按4部电话预留容量.
八．有线电视系统
配合有线电视网，设计预留穿线管及用户盒。
前端箱设于一层门厅、各层设分支器盒。各住宅在客厅及主卧室均预留电视插座。
九．住宅的可视对讲系统
住宅的每栋塔楼设置可视对讲系统，每户设置可视对讲分机，可实现住户与访客，住户与管理处、住户与住户以及不同门楼的住户间相互呼叫和通话。
主机装于入口大门后侧，住户手机装于户内进门侧墙上。
十．住宅安保防盗及紧急求助系统
利用住宅的可视对讲系统的可视对讲分机带有的设防功能实现住宅安保防盗及紧急求助。
每套房在客厅及带阳台的房间设双监红外探测器，一旦系统检测到非法入侵，即同时向管理机和物业管
十一。停车场管理系统
停车场为进出的标准系统，出口收费，停车用户分为临时和长期两种。
采用远距离感应式IC卡技术和自动控制技术实现车辆通行道口出入控制、监视、停车信号指示、收费等功能。
系统自成网络，独立运行，但能向管理处提供信息。
理中心报警。
十二。住户一卡通系统
利用住宅的可视对讲系统可选带的一卡通系统实现本建筑内居民一人一卡，在各单元大门口非接触式自动开锁、地下车库停车等。
十三。水、电表自动抄表系统
设置水、电表自动抄表系统，以方便物业管理。
抄表主机设物业管理用房，可实现住宅各水、电表远程抄录。
燃气自动抄表系统由甲方委托燃气设计单位统一设计.
十四。煤气报警、宽频上网等智能系统
本工程各单元各住户根据甲方需要考虑煤气报警、宽频上网等智能系统预埋管线，以形成通路。详细设计由甲方选定的集成商完善。
十五。消防自动报警、消防广播、消防对讲电话系统
在首层设消防控制室。内设智能型中文集中报警控制器、消防广播及消防对讲电话系统。
自动报警系统能报警到点，火警时按要求能自动发出报警信号，并切除非消防电源；联动消防泵、正压风机、排烟风机、防火阀、电梯降首层等，并接受动作返回信号。
在下列地点装设探测器：地下室设备房、停车场等。
消防广播设两套扩音器，一用一备。手动控制所需广播的区域。
自动报警及消防广播系统线路均采用耐火型导线穿钢管敷设。
在地下层值班室、水泵房、变配电所、发电机房及其它重要设备用房内等均设置与消防控制中心的对讲电话。
第五章
暖通部分
一．建筑概况：
本项目位于东莞市莞城运河东二路与可园南路交汇处，总建筑面积为358227.523平方米，整个项目规划设计为城市综合体，其中：
1．-3F到1F为商业裙房部分
2．-4F为满铺地下车库层
3．1#，2#楼为一类高层（住宅），1#32层,2#32层,3#楼为一类高层（住宅），30层
4．4#楼为一类高层（公寓），33层
5．5#楼为超高层写字楼，建筑高度约148.85米，建筑层数36F，总建筑面积约50000平方米。
二．设计依据：
《采暖通风与空气调节设计规范》
〈GBJ50019-2003〉
《高层民用建筑设计防火规范》
〈GB50045-95〉
（2005版）
《住宅设计规范》
（2003版）
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》
〈GB50067-97〉
《通风与空调工程施工质量验收规范》
〈GB50243-2002〉
《公共建筑节能设计标准》
；
《夏热冬地区居住建筑节能设计标准
》
甲方设计任务书
土建专业所提供资料
三．设计内容：
商场设计舒适性中央空调系统，超高层办公综合楼设计变制冷剂流量多联中央空调系统，高层住宅设计分体式房间空调器。
地下汽车库设计机械通风（兼排烟）；大空间商场设计机械排烟；设备用房设计机械通风（兼排烟）；对不符合自然排烟条件的防烟楼梯间及前室、消防电梯合用前室作正压送风设计；对设备用房、电梯机房、公共卫生间等作机械通风设计。
四．空调工程
1．室外气象参数
大气压力
hPa
空调计算
干球温度
空调计算
湿球温度
相对湿度
通风计算
干球温度
风速
夏季
1003.4
33℃
27.9℃
∕
31℃
2.1m/s
2．室内设计参数
房
间
功
能
设计温度夏季℃
相对湿度夏季﹪
人员密度
人/
m2
新风量
m3/h·人
允许噪声dB(A)
商场
25
40~65
2.6W/W（分体）或2.3W/W（整体）。
4．离心式水冷机组在额定制冷工况和规定条件下，性能系数（COP）应符合《公共建筑节能设计标准
GB50189-2005》第5.4.5条的要求。综合部分负荷性能系数（IPLV）应符合《公共建筑节能设计标准
GB50189-2005》第5.4.6条的要求.
5．空调风管保温层的最小热阻>0.74m.3
.k/w，符合《公共建筑节能设计标准
GB50189-2005》第5.3.29条的要求。
6．设计考虑方便控制室外新风量的措施，新风百叶装有调节阀。当夏季人员密度低的时候可以调低阀门开度。过渡季节，当室外空气焓值小于室内空气设计状态的焓值时，新风阀门开到最大，采用室外新风为室内降温，可减少冷机的开启量，节省能耗。
7．空调新风采用热交换器回收排风的冷量。
8．水系统流速设计采用经济流速，主管流速控制在1.8-2.4米/秒。设计均选用水阻合理的设备，阀门，控制系统水阻力，降低水泵能耗。
9．普通通风系统以及空调系统风机、冷却塔均采用高效节能产品。
10．废气影响防治
本工程地下车库采用强制通风，废气由竖井排出，废气排放速度<
4m/s，排风口底部距离室外地面大于2米。
11．噪声污染影响防治
空调机的设置位置综合考虑噪声的相互影响。
风机均采用低噪声设备，并采用合适的消声、隔声、减振、隔振等措施，以满足环保规范有关噪声的要求。
第八章
人防设计
考虑设置平战结合六级人防地下室，约为10000M2，战时作为一般人员掩避所，平时作为停放单车、仓储等用途，具体要求由人防办出具的联系单位确定。
第九章
投资估算
投资估算表
序号
工程和费用名称
建筑面积
估算投资（万元）
技术经济指标
(元/㎡）
占投资额%
备注
建筑工程
设备购置
安装工程
其他费用
合计（万元）
1
总平面（室外管网）
358227.523
508
508
14
0.5
用地总面积45179㎡
2
道路
358227.523
521
521
14
0.5
3
广场绿地水体环境
358227.523
1292
1292
34
1.3
4
住宅、公寓
151913.269
17429
937
3826
22192
1455
22.0
5
写字楼
51246.769
10856
994
1582.7
13432.7
1454
13.3
6
商业
46920.015
12544
1145
13689
1631
13.6
7
地下室
35333.090
13747
490
2356
16593
2191
16.5
9
不可预见费
360878.51
2715
2715
75
2.7
合计
360878.51
54576
2421
9417.2
4528
70942.2
1966
14
篇2：深圳富通地产宝案某项目前期策划方案
深圳富通地产宝案某项目前期策划方案 本文关键词：深圳，某项，策划方案，地产
深圳富通地产宝案某项目前期策划方案 本文简介：.........呈：深圳市富通房地产有限公司.富通西乡项目策划计划书二○○三年五月三十日深圳市星彦房地产经纪评估有限公司深圳市星彦房地产经纪评估有限公司Page21of21富通地产西乡项目策划计划书目录:一、宝安区域分析二、项目分析三、项目策划计划四、项目组构成及人员安排五、公司介绍及报价一、宝安
深圳富通地产宝案某项目前期策划方案 本文内容：
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呈：深圳市富通房地产有限公司
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富通西乡项目策划计划书
二○○三年五月三十日
深圳市星彦房地产经纪评估有限公司
深圳市星彦房地产经纪评估有限公司
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富通地产西乡项目策划计划书
目录:
一、
宝安区域分析
二、
项目分析
三、
项目策划计划
四、
项目组构成及人员安排
五、
公司介绍及报价
一、
宝安区域分析
1、
宝安区概况
宝安区成立于1993年初，辖区陆地总面积751.6平方公里，现有人口（第五次人口普查结果）273.5万人，占深圳市总人口数的39%，人口密度3639人/平方公里。全区辖西乡、福永、沙井、松岗、公明、石岩、龙华、观澜8个镇和新安、光明2个街道办事处。
宝安区以出口、投资和内需为三驾马车，其中出口是重中之重，是高依存度的外向型经济。宝安撤县换区10年以来，经济发展从“三来一补”企业占主导，转变为以发展高新科技园区经济为龙头，使其迅速成为我国重要的制造业基地之一。宝安国内生产总值由1993年60多亿元，上升到2002年433亿元，10年增长了6倍；工业总产值由1993年的62亿增加到2002年的920亿，增长了近14倍；实际利用外资金额由1993年的1.8亿美元到2002年的9.3亿美元，增长了近4倍。
作为制造业重要基地之一，宝安吸引了包括中兴通讯、创维、长城电脑、北大方正、施乐、世界500强之一的爱默生等高新技术企业在此立足发展。2001年底，全区的加工贸易企业总数已达6400家，位居全市第一位，外贸出口额突破了130亿美元，占全市的36%。其中，宝安新城的加工贸易出口总值占到全区工业总产值的很大比例，宝安已形成包括激光打印机、复印机、无线电话、橡胶带等十大出口生产基地，其加工贸易产品已经占据了东南亚乃至世界的很大市场份额。
宝安地产是一个相对比较独立的市场，其自身也可再划分为几个独立的小市场。大体上来说，宝安可以划分为宝安南（西乡、新乡二镇）、宝安中（石岩镇）、宝安北（福永、沙井、松岗、公明、光明五镇）、宝安东（观澜、龙华二镇）三个房地产区域市场。
2、
区域战略发展
去年底，宝安区明确了城市发展定位战略：
■
建设先进工业与高新技术产业、出口加工贸易、“三高”创汇农业和生态型旅游的四个基地；
■
深圳航空运输中心及华南地区航空物流中心，深圳西部交通枢纽。
目前宝安区已初步形成“一中心二轴线四组团”的城市结构。“一中心”即宝安新中心区；“二轴线”指新安、西乡、福永、沙井、松岗、公明组成深圳西部发展轴线，龙华、观谰与平湖组成的深圳中部发展轴线。“四组团”为新安中心组团、沙井西部组团、龙华东部组团、公明中部生态组团。
从大环境来说，深圳市城市总体布局以特区为中心，以西、中、东三条放射发展轴为基本框架，形成轴带结合、梯次推进的组团结构。作为西、中轴线的重要组成部分，宝安的中心区、沙井和龙华堪称深圳市发展的次中心，是城市综合服务中心和第三产业中心。
宝安区确定今年启动的两个卫星新城为新安和公明新城。新安新城以商务、行政为主，是西部发展轴的中心服务区；公明新城是生态型绿色科技城，带动公明、光明、石岩等地发展，成为以生物、新材料技术为主的高新技术产业基地。由此可看出，通过对中心区、新安、公明的先期快速启动和深入开发，完善宝安区城市形态和产业价值，从而带动其他区域的后续发展，为宝安区撤关入市打下城市构架基础。
基于条带状的地理结构，深圳市横向交通好过纵向交通，西部的宝安区和特区内已日渐繁荣的南山仅一关之隔，因此西部发展轴的发展功能强，发展速度快，并且这条发展轴亦是珠三角的核心发展轴，随着西部通道的落成，宝安大道的建设完成，高新工业、现代物流业、第三产业和服务业将完善、优化城市的产业结构和城市功能，使深圳真正成为珠三角的核心国际城市。
3、
房地产市场分析
目前宝安地产和特区内地产的差距是非常明显的，有如下几方面：
■
积压量居高不下；
■
规划设计单一、落后；
■
楼盘个性少、共性多；
■
价格大战此起彼伏；
■
营销手法缺乏新意。
一直以来，宝安地产形成偏居一隅，自给自足式的发展形态，形成了半封闭的市场格局。开发商既无内在销售压力，也没有外部的市场竞争忧患，自身发展了一批大开发商。随着市区内土地供应量的萎缩，宝安新规划的诱人前景和丰富的土地储备，吸引了特区内业界巨头如深业、和黄的进入，打破了区域的半封闭形态。
有如当年滨海大道的通车，极大推动了南山区的地产开发及经济建设，使城市重心完全西移般，可以预见，随着宝安区域新规划的确立和快速启动，交通瓶颈的化解，未来两年，宝安房地产市场将进入开发高速增长期，消费群体结构将随着区域的开放产生变化，新的前景将不断吸引其他发展商和投资者跻身宝安区的开发。
二、
项目分析
1、
项目现状
项目地块位于宝安区西乡新中心区，占地约20-30万平方米。地块南靠西乡大道，西临海滨大道。目前地块为原生地貌，地势平坦。具体如下图：
【项目地貌】
【项目西向】
【项目东向】
【项目北向】
【项目南向】
【海滨大道路口】
2、
片区战略远景
据宝安新规划规定，新安卫星新城将大力发展商贸、房地产、服务等第三产业，建设以航空城为中心的华南地区物流中心和产业基地，使之成为宝安区的行政、文化、商业中心和深圳经济特区重要的现代化卫星城市。
项目所处的西乡片区，位于新安卫星新城的北部，是一个承上启下的城市连接部位，作为未来新安卫星城的核心延伸地带，西乡的城区结构布局和产业规划对未来宝安发展非常重要。
西乡片区的地产开发一直以来未形成明确的开发格局，区域内分散大量自然村，区貌予人陈旧、散乱的感觉，目前在宝安西侧，只有宝城和未来的新城具有城市形态，而西乡地产开发的重心也基本集中在东北和北部，西部、西南部的城市规划相对落后。
今年开始启动的新安新城和规划已落实的中心区的发展，使得西乡的规划发展迫在眉睫。目前西乡的土地储备丰厚，开发的项目品质日渐提升，随着宝安城区交通路网的不断完善，将成为衔接香港和东莞、广州的城市产业节点及重要的物流走廊。
3、
开发意义
本项目处于宝安中心区以北辐射范围内，项目开发无论是之于片区，还是发展商都具有重大的战略意义。第一方面，它将以大比例的开发量，对西乡改造起到引领作用，为西乡片区打造新的中心区；第二方面，它是富通地产对自身地产品牌转型及提升；第三方面，运用新型的大盘地产开发模式，完善产品链，形成新的开发模式的里程碑；第四方面，建立一个以文化为主题的社区，引领一种新型的生活方式。因此，何时开发、如何开发、梯次分布是本案开发的关键因素。
4、
项目开发时机分析
目前宝安中心区的规划是2008年完成，西部通道2005年通车，宝安大道今年下半年开始施工，地铁1号延长线2003年底开始施工，这一组组数字表明，构筑宝安干线道路骨架和新城市格局，其开发速度是快速的。随着深圳经济特区的产业迅速向“关外”转移，以及未来撤关利好的政策实现，城市格局、产业带将会迅速延伸，作为宝安地产后起之秀的富通地产，一定要适时抓住机遇，进行开发，重新梳理西乡片区城市结构，成为对宝安地产具有战略重要地位的城市区域开发商。
三、
项目策划计划
1、
项目策划的节点
■
大盘、名盘的操作要素
■
项目竞争优势的持续性
■
项目抗风险性的组成要素
■
项目公建设施的提前建设
■
项目长期作战的准备
■
项目建设过程中可持续性发展和修正的弹性空间
2、
策划阶段划分
依据前述对城市结构、区域发展前景、项目周边情况的评述和分析，本司过往大型楼盘的操盘经验，以及本司上级房地产开发公司的开发经验，制订了如下项目开发策划计划。计划分三个阶段：
第一阶段开发时机分析
阶段目标：通过针对项目所在片区的纵向、横向市场调研和分析，确立项目开发定位及开发时机。
主要工作内容：①项目所在区域房地产市场调研和分析
②
项目所在区域消费者入户问卷调研
③
相关专家深度访谈
④
制订项目开发战略策划
⑤
确立开发时机
时间进度计划：①～③项工作时间70天
④～⑤项工作时间35天
第二阶段项目规划
阶段目标：
◆
根据第一阶段得出的调研结果和开发定位，进行项目的总规划设计，以及项目投资分析。
◆
对宝安房地产市场和项目所在区域进行定期跟踪分析。
主要工作内容：①项目规划要点确立（策划方提思路）
②
项目总体规划设计（开发商完成，包括规划主题、园林规划）
③
项目投资分析
④
市场定期跟踪分析
时间进度计划：①～②项工作时间开发商自定
③项工作时间15天
④项工作时间每2月提交一次
第三阶段项目开发
阶段目标：◆
根据总体规划，有针对性的进行梯次开发策略制订；
◆
针对项目第一期进行建筑方案设计
◆
针对项目第一期确定营销执行报告
◆
针对项目确立形象设计
主要工作内容：①项目一期营销执行报告
②
建筑方案分析、调整
③
广告公司确定
时间进度计划：①项工作时间35天
四、
项目组构成及人员安排
项目督导：
潘军：星彦地产董事长、中国（深圳）地产十大操盘精英、中国注册估价师、土建结构专业、9年房地产专业实践经验，对房地产市场具有全面、深刻的认识。曾负责宝安广场、国际文化大厦、创展中心、喜年中心、电影大厦、碧云天、富怡雅居、阳光荔景、碧华庭居、芳邻、彩世界家园、太阳新城、泰华豪园、泰华新城（天骄世家）、碧海云天、宜昌明珠、漾福居、锦上花、假日世界等30多个项目的全程策划或项目总监，有着丰富的房地产成功经验。
工作职责：负责对项目的市场调研、策划、销售等整个运作过程的监控及对整体推广效果进行把握。
项目总监：
路莹：星彦地产总经理，中国（深圳）地产十大操盘精英，深圳六年房地产专业经验。吉林大学计算机学士。1997年～2002年服务于中原地产顾问（深圳）有限公司。从最基层员工（业务员）做起，历任楼盘项目经理、营业经理、营销总监等。2002年加盟星彦地产任总经理主持全面工作。路莹女士在深圳操作的地产项目逾百个。操盘项目的地理区域覆盖整个深圳市。操作项目的物业类型涉及住宅、商服等物业。曾经服务过的客户及项目有：大中华地产汇展阁、长江实业世贸广场、枫丹雅苑；保利集团保利城；中海集团中海怡翠山庄、中海华庭、阳光棕榈园、深圳湾畔、万科四季花城、金域蓝湾；物业集团皇御苑一二期、百仕达花园三期、天健集团天然居、信义集团信义假日名城、名仕阁、名仕商城、金世界、彩世界、点彩人家、振业集团翠海花园一期、东海爱地地产东海花园一二期、中信集团银谷别墅，香港新世界集团翠林别墅、鹿茵翠地等60余个项目的成功操作。
工作职责：负责对项目的市场调研、策划、销售等整个运作过程的参与及对整体推广效果进行把握。
项目副总监：
接铭彤星彦地产副总经理，深圳市房地产经纪人，机械设计专业，六年房地产从业经验，对房地产市场具有全面、深刻的认识。曾负责皇御苑一、二期，东海花园二期、百仕达花园三期、翠海花园一期、瀚海翠庭、港田花园、翠林别墅、假日世界、红树东方、锦上花、阳光天地等多个项目的营销工作，有着丰富的市场操盘成功经验。
工作职责：负责对项目的整体营销运作过程进行监控及把握。
策划经理：
刘莹：策划一部经理，市场营销专业，六年房地产专业实践经验，曾参与紫薇阁、缔梦园、俊景豪园、电影大厦、泰华豪园、喜年中心、英伦名苑等多个项目的策划销售工作，并负责世纪村、天骄世家、碧海云天、城市印象、益天假日世界等项目的全程策划工作。
工作职责：负责项目的整体营销策略的制定及监督。
营业经理：
邱创思营业二部经理，会计学专业，2年银行工作经验，五年房地产从业经验，曾参与东海花园、世贸中心、名仕阁、皇御苑、保利、华佳广场、共和世家、中海怡翠山庄、三九时代华庭、银湖棕榈泉别墅、银谷别墅、彩福大厦的销售。负责蛇口花园城、东方半岛、东门金世界商铺、名仕商城、彩世界、观海台、鸿景苑、阳光花园、玮鹏花园、旺业豪苑、名商高尔夫、锦上花、时代金融中心的销售管理统筹工作，具有丰富的现场销售管理经验和团队领导能力。
工作职责：项目销售总负责，提供销售专业意见，销售人员选拔、辅导、培训、考核。
市调经理：
张猛：调研部经理，六年房地产从业管理经验，先后在发展商、代理公司等担任相关业务管理工作，具有丰富的房地产管理经验，对深圳地产市场有深入研究，熟悉各种调研方法及研究方法，曾主持超过20个市场调研项目，有丰富的市场操作经验。
工作职责：负责项目的市场调研工作；对市调整体工作进程进行及时的监管和推进。并对市场形势进行整体监控研究。
客服经理：
欧阳新春业务拓展部经理。市场营销专业毕业，七年房地产实践经验，先后参与金沙花园、金燕园、金银园、金海燕花园、润海龙苑、宜昌明珠、碧华庭居、泰华豪园、天骄世家、芳邻、彩世界家园、太阳新城、碧海云天、喜年中心、英伦名苑、香荔绿洲、漾福居、阳光天地、金色假日名苑、时代金融中心、珠光花园、城市印象等30个项目的销售、策划、协调、跟进等工作，具有丰富的房地产经验。
工作职责：项目合作前期洽谈、对接，项目合作过程协调。
五、
公司介绍及报价
1、
公司简介
一个新兴企业崛起最关键的决定因素，就是能够在满足客户需求的基础之上建立自身的专业特质，这也正是深圳市星彦房地产经纪评估有限公司在二年的时间内迅速成长并获得客户认可的重要原因。
从二○○○年二月迁入世贸广场办公的第一天起，年轻的星彦人便抱定勤奋、认真的工作精神，以“专业、创新、团结、高效”为我们经营原则，要求自己时刻用开放、学习的心态来对待每一位客户和每一项工作，所以才会有碧云天、碧华庭居、阳光荔景、泰华豪园、芳邻、太阳新城、碧海云天、英伦名苑、漾福居、香荔绿洲、彩世界家园、天骄世家、锦上花、喜年中心、润海龙苑、宜昌明珠、金色假日名苑、世纪中心家居广场、阳光天地、城市印象、时代金融中心、益田假日世界等项目的良好销售业绩，这一切也要感谢开发商给于星彦的信任与支持。
在“以人为本、以德为先、以才为重”的用人标准的旗帜下，星彦汇聚了一批年轻而富有朝气、专业而勇于创新、敬业又具诚信的精英团队。公司现有员工200余人，大中专以上学历占86%，设有人力资源部、策划中心、销售中心、市场研究中心、投资顾问部、业务拓展部、财务部、信息部、总经理办公室等九个部门。
在坚持房地产各专业分工协作、紧密配合的基础之上，以创新的立场分析每个项目，建立一支高效、团结的专业队伍和完善的顾客服务标准模式是星彦赖以生存与发展的唯一道路。
协助客户在房地产开发过程中不断获得成功，星彦孜孜以求。
星彦核心价值：
◆
准确反馈有效市场信息；
◆
利用星彦的专业技术体系为客户提供决策方案；
◆
协助客户做出正确市场决策并推动实施。
星彦信息平台：
◆
消费者资料库建立；
◆
相关战略同盟或其他信息资料源机构；
◆
消费者跟踪体系；
◆
项目前期方案的设计及过程控制；
◆
销售保证体系。
星彦核心竞争力：
提供更优化的营销整合方案，降低市场风险。
星彦核心能力：
◆
学习与吸收能力；
◆
沟通与合作能力；
◆
市场洞察力；
◆
客户导向；
◆
结果导向；
星彦服务特征：
◆
通过对成交消费者资料收集和现场消费者资料的整体分析，为客户按日、周、月度、季度、年度提供更准确的市场信息及分析意见。
◆
利用星彦拥有的战略合作伙伴及相关信息资源，按计划定期组织研讨会或主题发布会为客户提供更多的决策建议和帮助。
◆
星彦全过程参与项目前期设计与后期实施过程，着重在项目前期提供更优化的市场营销方案，并透过协助推进实施以达到降低市场风险的结果。
◆
星彦强调与客户的及时沟通并积极推动以达成共识，在达成目标的同时通过内部制约机制保证客户的满意度。
◆
星彦将客户的成功视为自己的成功，并通过与客户建立长期的合作关系，以推动双方可持续发展。
2、
星彦观点
1）
全程策划、代理的目标
◆
确保项目开发的安全性
通过制定严密的开发流程环节与监控措施，确保项目开发的安全性。
◆
建立利润保障发展模式
通过标准化项目运作程序的制定与实施，为发展商导入房地产专业经营理念与管理模式，建立利润保障发展模式。
◆
建立能够达到利润最大化的价值提升发展模式
策划的价值体现在对地产开发利润的最大化追求上。“全程策划”通过创造性思维与实际操作能力的完美整合。充分挖掘项目最大潜值。
◆
建立整合各方资源的最优化策划解决方案
单有方向性的定位是不够的，因为房地产开发是由多个环节组成的，而现金的流动是动态的，因此对大资金的操作应谋定而后动，并通过对企业内外资源的全面整合，形成企业的核心竞争力。
2）
全程策划、代理的意义
房地产开发是一项高风险、高附加值、运作周期长、见效慢的投资行为，具有非常强烈的地域特征及个性化。目前许多房地产开发商在前期项目开发时既要解决前期资金筹集、项目报建、规划方案等诸多问题，又要考虑到后期销售、资金回笼的问题。这从专业的角度来讲，势必会存在某些方面的认识不足，我公司认为在项目进行之初通过引入专业人士尤其是专业的策划公司，通过他们的参与可将目前市场的需求在项目规划、建筑方案设计、分期开发步骤等前期工作中得以落实，从而避免了后期出现问题后，再反思前期工作的不足，浪费人力、物力、财力。
因此，我公司建议在项目开发前期引入全程策划机制，根据其项目特点进行度身包装，对其自身特点进行尽可能的发挥，以力求达到开发商项目开发效益及市场占有份额的最大化。
3、
全程策划、代理的要点说明
房地产开发周期长，而且如果分期开发，每个操作阶段的市场背景及项目实际状况都有不同，如何使策划意图贯彻始终并落实到每个工作细节中去，实现项目开发效益最大化，这便需要有专业的策划人员对项目进行全程的跟进。现就策划在每一阶段的工作重点做一简单的介绍。
1）
项目前期市场调研及定位
该阶段是项目运作能否成功的第一关键点，内容包括：市场调查研究、可行性分析研究、风险分析、项目市场定位、物业发展建议、项目规划方案研讨、项目建筑方案研讨、项目施工安排等项。其中关于目标客户的需求研究、区域市场趋势研究、竞争楼盘研讨、项目最终定位及具体实施成为前期工作之最重要部分。而这一切对项目的最终销售起着决定性的作用，坚持从市场的角度来讨论这一阶段的每个细节是保证销售成功的关键。
2）
项目策划包装推广
目前房地产市场的一个显著特征在于市场推出量巨大而需求相对不足，使得商品房在价格上面临较大压力，如何突出项目品质以支撑相对高的市场价格便成为开发商面临的主要问题。市场前期决定了产品的品质问题，而如何建立差异性，使客户对项目产生兴趣并达成购买冲动，则必须依靠项目的包装与推广。项目包装包括软包装和硬包装，推广分为形象推广及销售推广。包装的目的在于促进销售，对销售没有促进投入便会成为一种浪费。因此销售策划在推广过程中起决定作用，是贯彻始终的一条主线。
3）
项目销售管理
销售是一门包括营销学、心理学、演讲学在内的多样性综合性的学科，销售人员对楼盘的理解、认知程度对整个销售十分关键，若前期工作及包装都没有大的问题，而忽略了销售现场的实际促进作用，则项目一样会面临成功障碍。类似培训不到位，对项目理解不够深入、透彻，对项目信心不足，奖励机制不配套，现场协调不到位，同事之间协调配合不足等问题都会影响到销售的最终结果，而许多项目则恰恰是在这一点上认识不足，以至客户对项目的第一感觉欠佳，导致成交不能达成。因为所有的卖点需要销售人员去解释，而客户也恰恰是需要被引导的，故现场销售人员的整体专业素质对销售的最终结果必然有非常重要的影响。
根据多年来的专业实践以及多个项目总结，我公司基本得出了一个“四三三”的定律，即对项目最终百分之百的销售成果而言，上述三个部分的销售影响比例为40%、30%、30%，即是说即使一个项目在某一两个环节做到极致而剩余环节不足，其销售业绩也只能是六、七成的及格水平。
相对而言，项目的前期市场调研及定位尤其重要。策划在项目之初的参与，可以将市场的要求在项目的规划、建筑方案设计、分期开发步骤等前期工作中即得以贯彻落实，以保证最终达到良好的销售业绩。
项目开发是一个系统工程，每个环节均与其他环节有密不可分的联系。每个细节的处理都会直接或间接地反映在销售结果中。
4、
“全程策划、代理”合作方式及取费标准
1）
全程策划代理服务
工作内容：
①
项目前期工作：包括前期市场调研、可行性分析及风险控制研究、项目前期策划报告、项目后期执行报告及研讨四部分。
②
项目销售工作：项目销售管理及日常工作。
策划的目的在于完成最终的销售，只有在销售过程中完全贯彻策划思想，策划才有实际意义，才有利于更好地指导销售。
2）
取费标准
全程策划费用：45万元（其中市场调研费15万元）
----End----