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《海伦服务方案》word版 本文简介：第1章公司简介及概况一、公司简介上海军盛物业管理有限公司正式成立于2000年5月9日，是一家拥有二级物业管理资质，注册资金达到760万，具有独立法人资格，提供社会化、专业化物业管理的老牌知名企业。公司成立以来,一直遵循“业主至上、服务第一”的企业宗旨,坚持发扬“团结、务实、开拓、创新”的企业精神,创
《海伦服务方案》word版 本文内容：
第1章
公司简介及概况
一、
公司简介
上海军盛物业管理有限公司正式成立于2000年5月9日，是一家拥有二级物业管理资质，注册资金达到760万，具有独立法人资格，提供社会化、专业化物业管理的老牌知名企业。
公司成立以来,一直遵循“业主至上、服务第一”的企业宗旨,坚持发扬“团结、务实、开拓、创新”的企业精神,创立了具有自身特色的物业管理模式。
公司经过多年的发展，形成了一支具有丰富物业管理经验的专业队伍，旗下拥有员工800余人，其中高级管理人员15名，相关专业技术人员35名，接手楼盘已达30多个，分布在上海虹口、杨浦、闸北、长宁等地。公司在管理的过程中始终贯彻“以人为本、至真至诚”的发展理念和思路，把现代家居理念充分融入到物业管理中，扩大了物业管理的外延，丰富了内涵，并运用现代化、科学化、规范化的物业管理手段，使楼盘保值、增值；为业主营造了一个安全、舒适、优美的居住环境。
二、
公司行政框架
经过多年的发展，公司已经形成了完善的组织机构。严格按照《公司法》及行业规范，分别设置了不同的职能部门，为业主提供高效、务实的物业服务。
总经理
副总经理
海伦新苑
办
公
室
主
任
质
保
部
财
务
部
拓
展
部
人
事
部
和泰玫瑰园
中兴财富
星纪花苑
江南星城
海上华城
共康三村
书香公寓
桂莘花苑
兰馨雅苑
三泉公寓
略…….
运
行
部
主
管
工
程
部
绿
化
部
绿
化
部
保
安
部
后
勤
部
第二章
《海伦新苑》概况
一、
地理位置
小区位于上海市虹口区华昌路68弄。
二、
建筑情况
小区拥有高层14幢，，住户
323
户。综合容积率3.2。占地面积
㎡，总建筑面积
㎡，商铺面积1284㎡。小区绿化面积3500
㎡，
地下泵房面积
㎡，
道路停车场面积
㎡。
三、
车位情况
u
地下车位
116
个
u
地面车位
100
个
四、
主要设备
u
电
梯：12台
u
消
防
泵：
4套
u
生活水泵：
8套
u
箱式变电站：
2处
五、
其他情况
u
小区共有地面出入口二个。
u
小区污水为直排式。
u
管理费用：住宅管理费为1.70元/㎡/月。
第三章
项目管理处的组织架构及岗位职责
一、
物业管理模式
根据海伦新苑实际情况，管理处将采用垂直管理模式，共享公司总部的人事、行政、财务及工程等管理资源，通过科学的管理、严格的管理制度，保证使物业管理处达到预期效果。
二、
物业管理处结构
公司秉承“高效、精干”的用人原则，严把人员招聘关，聘用合格的管理人员，建立精干、高效的物业管理处。项目经理全面负责小区的日常管理，细分各个岗位职责，做到任务落实到人、责任落实到人。
.经理
接待收费
管理员
保安
保洁
绿化
维修
三、
员工岗位配置
根据我们的管理经验，结合小区实际情况，我们在小区岗位设置上遵循下列原则:
ü
资源共享原则：共享总公司人力及管理资源
ü
服务原则：确保高标准、高要求全天候为业主服务
ü
精干高效原则：人员精干保证服务质量
序号
职位
工作岗位
人数
主要职责
1
物业经理
办公室
1
全面负责日常管理工作
2
收费接待
办公室
1
收费、接待、日常管理
3
管理员
办公室
2
绿化、保安、保洁、维修
4
保安主管
保安部
1
全面负责保安管理
6
监控管理
监控中心
4
设备操作及异常情况处理
7
保安员
小区现场
10
按各自要求实施保安工作
8
绿化工
小区现场
1
小区绿化修剪养护
9
工程维修
小区现场
1
设备维护和维修
10
保洁员
小区现场
6
楼宇内保洁及外环境保洁
四、
主要岗位职责
1．小区经理职责：对管理部贯彻国家的物业政策、法规具体操作负责；对管理部落实公司的计划、决议的具体操作负责；对管理部正常运转提供规范服务操作负责；对管理部创优达标竞赛具体操作负责。具体职责如下：
2
协调处理好业委会、居委会、房办等各个职能部门的关系，配合好相关部门的各项工作。
2
认真执行公司的各项规定要求，传递公司的政策和方针，研究解决各项管理问题。
2
审定小区内所有管理制度及制度落实情况。
2
督促下属员工认真执行物业管理工作。
2
选聘解聘以及考核管理处员工，决定管理处员工的奖罚。
2
掌握物业费收取及营业费用支出情况，并作出改善。
2
每月向公司汇报小区管理情况。
2．小区管理员职责：
2
负责制定管理处的年度工作计划，对本部门的工作落实情况进行检查，确保服务质量。
2
负责与部门有关对外联系工作。
2
监督、协调管理处的绿化、保安、保洁、维修工作。
2
定期与业主沟通，了解业主对物业服务的意见和建议。
2
妥善处理业主的投诉。
2
负责完成经理交办的其他各个工作事项。
3．收费接待员职责：
2
接待业主的报修、投诉等工作，为业主提供满意服务。
2
负责收取业主缴纳物业费、停车费工作。建立健全业主的档案资料。
2
做好报修投诉等回访工作，及时向上级反馈业主意见。
2
努力完成上级交办的其他工作。
4．维修工职责：
2
遵守员工守则和公司的各项规定，严格按照技术规程操作，认真负责。
2
做好小区内的设施、设备的养护工作。
2
业主报修上门迅速、判断准确、维修及时。
2
做好设备记录，掌握设备、设施运行状态。
5．保安主管职责：
2
负责安排、协调保安的日常工作，巡查各岗位的执勤情况，及时纠正违章、违纪行为。
2
明确重点警卫目标，安排好巡查路线，做好各项防范工作。
2
处理小区内紧急事件和业主对保安工作的投诉。
2
制定保安巡视内容、措施，监管以及执行既定任务。
2
负责区域范围内消防设施检查、养护工作。
2
负责管理区域内的车辆停放工作。
第四章项目服务管理要求
序号
内容
管理处服务要求
1
管理处设置
小区内设置管理处，配置简单办公设备，配有电话。
2
管理人员要求
（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证。
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗。
3
服务时间
周一至周日在小区管理处进行业务接待，
4
日常管理与服务
（1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理二天内完成（预约除外）。
（3）对业主或使用人的投诉在五天内答复处理。
（4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。
（5）建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
（6）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。
（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
（8）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的50%。
（10）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
（11）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（12）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
项目
序号
内容
保洁服务要求
楼内公共区域
1
地面
每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，每周拖洗二次，地面清洁。
2
楼梯扶手、栏杆、窗台
每周擦抹二次。
3
消防栓、指示牌等公共设施
每半月擦抹一次。
4
天花板、公共灯具
每半年除尘一次。
5
门、窗等玻璃
每二个月擦拭一次，其中底层门厅玻璃每月擦拭一次。
6
天台、屋顶
屋顶每半年清扫一次，有天台、内天井的每周清扫一次。
7
垃圾收集
居民自行投放至小区集中投放点。
8
电梯轿厢
每日擦拭、清扫一次以上，操作板处无污迹无灰尘。
楼外公共区域
9
道路地面、绿地、明沟
道路地面、绿地每日清扫二次，保持地面、绿地清洁；明沟每周清扫一次。
10
公共灯具、宣传栏、小品等
每半月擦抹一次，表面无污迹。
11
垃圾厢（房）
每日清扫洗刷一次以上，保持垃圾厢（房）及其周围清洁；建筑垃圾有固定堆放点；设有灭蝇装置。
12
消毒灭害
每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。
序号
内容
保安服务要求
1
人员要求
（1）保安人员身体健康，工作认真负责。
（2）有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。
（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，配备对讲装置或必要的安全护卫器械。
2
门岗
（1）小区出入口24小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记录。
（2）
封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的外来人员进入小区。
（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
3
巡逻岗
（1）白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录。
（2）在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告管理处和相关部门。
4
技防设施和救助
（监控岗）
（1）小区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。
（2）监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。
5
车辆管理
（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。
（2）及时处理车辆停放不规范的现象。
（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内地面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材，车库场地每日清洁一次，有照明，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
基本条件
内容
要素
绿化养护要求（植物）
1、以绿为主，植物造景。绿地内植物覆盖率80%以上，绿地基本无裸露。
2、绿地保存率
100%，乔、灌、草等保存率95%以上，大乔木保存率98%以上。绿地设施基本完好。
草坪
修剪
年普修三遍以上，切边整理一次以上。
清杂草
年普除杂草四遍以上，杂草面积不大于8%。
灌、排水
干旱、高温季节基本保证有效供水，有积水应及时排除。
病虫害防治
发现病虫害及时灭杀。
树木
修剪
乔、灌木按规范修剪每年二遍以上；篱、球每年修剪三次以上；地被、攀援植物每年修剪、整理不少于二次。
中耕除草、松土
每年中耕除草四次以上。
施肥
每年普施基肥一遍。
病虫害防治
有针对性及时灭治，每年喷药不少于二次，控制大面积病虫害发生。
扶正加固
发生倒伏及时扶正、加固。
项目
类别
内容
运行、保养、维修服务要求
备注
公共部位
二类
房屋结构
每年一次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。
（3）疏通落水管、污水管等排水、排污管道。
（4）更换公共走道门窗玻璃（单块面积小于1平方米）。
（5）街坊道路侧石、路面修补（单块长度小于1米或面积小于1平方米）。
（6）设施、设备标识修补。
（7）手、栏杆、灯杆等补刷油漆。
门窗
每半月一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。
楼内墙面、顶面、地面
墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损，墙面修补应保持与原墙面材质一致。
管道、排水沟、
屋顶
每季一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。
围墙
每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无明显锈蚀，保持围墙完好。
3、二、三类零星维修的范围在一类基础上，还包括本类中涉及的其它共用部位或设施的零星维修。
4、前期物业管理中按有关规定属建设单位负责保养（修）设施（备）的费用由建设单位承担。
道路、场地等
每半月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面基本平整无积水，侧石平直无缺损。
休闲椅、室外健身设施等
每周二次以上巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）。
安全标志等
对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。
项目
类别
内容
运行、保养、维修服务要求
备注
消防系统
一类
消防设施、设备
1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。
2、消防栓每月巡检一次，消防栓箱内各种配件完好。
3、每半年检查一次消防水带，阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时有效使用。
4、按需配备灭火器，每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
1、消防系统成本构成：
（1）消防设施、器材保养。
（2）消防设施年安全检测。
（3）灭火器更换（首次配备不计入本费用中）。
2、地下车库或其它非共用部位设置的消防报警装置维修养护费用未计入此费用中。
二类
消防设施、设备
1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。
2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。
3、每天检查火警功能、报警功能是否正常。
4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。
5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。
6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
避雷系统
避雷设施
每年二次检查避雷装置，18层以上的楼宇每年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准。
避雷系统成本构成：（1）避雷系统保养。（2）避雷系统年安全检测费。
项目
类别
内容
运行、保养、维修服务要求
备注
供水系统
一类
普通水泵
1、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。
2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。
3、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。
4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
供水系统成本构成：
1、普通水泵：
（1）供水运行（电耗）。
（2）供水设备保养。
（3）水池、水箱清洗。（4）水质抽样化验。
2、变频水泵：
（1）供水运行（电耗）。
（2）供水设备保养。
（3）蓄水池清洗。
二类
变频水泵
项目
类别
内容
弱电运行、保养、维修服务要求
备注
弱电系统
一类
电子防盗门
每月定期保养，保持电子防盗门使用正常。
成本构成：
（1）系统运行。
（2）日常维护保养。
（3）系统设备的维修（不包括用户室内话机）。
项目
类别
内容
运行、保养、维修服务要求
备注
公共照明
一类
公灯
每周二次巡检公共照明设备，修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持楼道灯、街坊灯95%以上的亮灯率。
1、公共照明成本构成:
（1）公共照明运行（电耗）。
（2）零星更换灯泡、灯头、灯座、开关等。
（3）设备的养护。
2、楼道内使用感应灯的按收费标准酌减0.01元计费。
3、三类中大堂未使用分体空调的，标准酌减0.02元计费。
公共电气柜
每月一次对室内、室外的公共电气柜进行巡检、保养，每年一次对电气安全进行检查。
二类
公灯
及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在98%以上。
景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等
保持灯具完好，亮灯率在98%以上。
公共电气柜
每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。
三类
公灯
及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99%以上。
景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等
保持灯具完好，亮灯率在99%以上。
公共电气柜
每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。
大堂空调
大堂分体空调使用期间每月清洗一次，每年检查、保养二次，保证其正常使用。
二、行业规范
1、规范服务达标标准
?
态度和蔼讲文明一接待住户态度和蔼，讲究礼貌，用语规范，答询耐心，热情公道。
?
挂牌上岗守纪律一持证上岗，佩带胸卡，仪表整洁，诚实守信，不吃、拿、卡、要。
?
公开制度讲规范一公开各项业务手续的办理程序和时间，公开收费标准，不乱收费或多收费，主动接受住户监督。
?
遵章办事不违规——做到住户水电急修不过夜，对房屋小修自报修时起三日内完成，不扯皮，不失约，不受礼，不让居民当小工。
?
做好回访重信誉——建立维修服务回访制度，及时听取住户对维修质量的意见，让住户满意。
1、
岗位达标标准
?
管理员：敬业爱岗，熟悉业务，善于协调，管理有序。
?
接待员：热情主动，登记准确，处置及时，件件落实。
?
维修工：约时不误，便民利民，工完料清，住户签收。
?
电梯工：坚守岗位，操作规范，轿厢整洁，报修及时。
2、
行政（客服）部服务标准
?
周一至周日全天业务接待；
?
24小时受理居民房屋报修，365天有维修服务；
?
公开办事制度、公开办事纪律、公开收费项目和标准；
?
办公场所整洁、有序。
?
态度和蔼讲文明。在为住户服务时要态度和蔼，用语规范，耐心热情。
?
挂牌上岗守纪律。员工在岗时，要挂胸卡、胸牌，仪表整洁，管理员、保安人员和电梯驾驶员持证上岗。
?
公开制度讲规范。要公开办事制度，即各种手续的办理程序、办理要求、办理时限在现场有告示；公开办事纪律，即严禁“吃、拿、卡、要”行为，严禁发生训斥。推倭、刁难现象，严格遵守服务纪律；公开收费项目、收费标准，即严格按照物价管理部门制定的审核或物业管理服务合同约定的收费项目、收费标准收费，并在服务窗口明码标价、告示，不得多收费、乱收费。
?
遵章办事不违规。维修要及时，急修项目半小时内到现场，24小时修复；如不能在规定时间完成，须对居民作出限时修复的承诺。小修项目三天内修复，不能回双休日或节假日顺延（居民预约、雨大筑漏可不受三天限制）。需安排工程修理的，应及时告知报修人。楼内有电梯的，必须保证一台电梯正常运行。
?
做好回访重信誉。要经常走访业主、走访被服务过的对象，加强与业主委员会的沟通，不断改进服务方式，提高服务水平。涉及到房屋安全、筑漏修缮的，必须进行回访。
4、考核标准：
?
A、《行业规范》的培训率、知晓率应达到100%；
?
B、《行业规范》的执行率应达到95%以上；
?
维修及时率应达到95%以上；
?
维修质量合格率应达到90%以上；
?
被服务对象满意率90%以上；
?
违反《行业规范》的有效率居民投诉率0.5‰/年以下。
第五章
收费标准测算及收支预案
第六章
管理机制
规章制度在日常物业管理实务运行中既是物业管理的保障，又是实施物业管理的准则，一个企业管理水平的高低就可以从它是否有健全的规章制度并严格执行上来评判。
军盛物业在多年的实践、摸索中，制订了一系列的规章制度，形成了一整套涵盖物业管理运行和行政各要素的制度体系，为全面开展和泰玫瑰园物业管理工作，实现我们的管理目标奠定了基础。
一、督查机制
为全面落实物业管理的各项工作任务，确保各项服务质量到位，根据公司的监督管理制度，每月由公司督查组对管理处的各项工作进行检查、监督、考核、指导。每次督查都有侧重点，从督查事深入到督查人。找准薄弱环节，善于发现问题，分析原因，提出整改或处理意见，并帮助当事人做好对其的教育工作，也作为对有关人员平时工作考核的客观依据。每月坚持平时督查与集中督查相结合，除深入认真检查现场、查看台帐外，还广泛听取业主、职工意见，月底写出有深度的督查报告，呈报公司总经理和通报各管理处。
二、激励机制
企业要想保持长久的活力，就要有良好的奖励机制，鼓励员工奋发向上、努力工作；通过致力于开展企业文化建设，加强上下级和同事之间的沟通和交流，培养集体主义精神，增强团队意识和集体的凝聚力。
公司在人力资源配置上坚持精神激励和物资激励双管齐下的员工激励原则。鼓励每位员工都成为各自岗位上的专家能手，实施竞争上岗，给每一位员工搭建充分发展的平台，让一线的优秀员工能有机会脱颖而出，同时也避免了企业人事决策中的人情因素和凭工龄提拔的不良弊端。最终形成员工能上能下，职位能升能降、待遇能高能低的员工管理良性机制，真正盘活人力资源。
三、制约机制
员工管理中的绩效考核是充分发挥人员素质效能的内在保障。通过实践，公司制订了科学合理的工作服务标准和量化考核标准，并推出一整套突出绩效和综合测评相结合的考核实施方案，使考核起到奖励先进、鞭策后进的作用，同时也使员工有压力感、责任感和紧迫感。
公司建立和健全劳动力与人才的竞争机制，鼓励杰出人才脱颖而出，让更多的优秀人员进入公司，在保持队伍相对稳定的同时，及时优化队伍结构，结合考核，实行未位淘汰制，有效地提高员工队伍的整体素质。
四、各项专业物业管理制度
健全的、规范的物业管理规章制度是高质量物业管理的基础与保证。为了实现高标准的管理服务质量，根据廉租公寓的实际情况，结合上海市物业管理的行业法规制定了完善的管理规章制度，要求在整个管理和服务过程中必须严格遵循本公司已形成的规范和标准。
第七章
特别承诺
一、严格按照相关法律、法规，合理、合规、稳妥实施物业服务工作，按物业服务行业标准尽责、尽力做好各项服务工作。
二、
按照合同约定标准收费，不擅自加价或者提高收费标准。
三、
合理使用维修基金，充分保障业主利益。
四、
对公共收益（包括停车费、电梯广告费等），做到账目清晰、不漏报瞒报。
五、
积极配合支持小区业委会、房办和街道布置的各项工作。