全国商品房空置率研究报告 本文关键词：研究报告，商品房，空置率，全国
全国商品房空置率研究报告 本文简介：全国商品房空置率研究报告一、统计指标及计算方法的确定根据国家统计局及地方统计局数据，本文中，空置率=空置面积/近三年累计竣工面积此外，为了更确切的描述某时点空置面积对市场影响，本研究拟建立空置面积消化周期指标，其计算公式为：二、全国商品房及商品住宅空置情况演变1、1994年至2008年年度商品房及商
全国商品房空置率研究报告 本文内容：
全国商品房空置率研究报告
一、统计指标及计算方法的确定
根据国家统计局及地方统计局数据，本文中，
空置率
=空置面积/近三年累计竣工面积
此外，为了更确切的描述某时点空置面积对市场影响，本研究拟建立空置面积消化周期指标，其计算公式为：
二、全国商品房及商品住宅空置情况演变
1、1994年至2008年年度商品房及商品住宅空置情况变化
2008年是我国商品房空置面积猛增的一年，由2007年底的1.35亿平方米跃升至1.64亿平方米，增幅达21.8%。但就此断定我国商品房空置处于高危阶段，不免有些武断。进行一个长达十几年的时序数据分析，或许更能看准问题。下图1-4全面描绘了1994年至2008年我国商品房与商品住宅空置情况的演变历程。并总结出五点。
结论一：从空置面积的量变来看，截至2008年商品房及商品住宅空置面积分别增长1.4倍、0.8倍，与销售量增长的8.3倍、8.1倍相比，显然形态良好。整体上看，1994年至2008年商品房与商品住宅都呈现了一个波浪式的上升，商品房空置面积由1994年的6719万平米升至1.64亿平米，商品住宅空置面积则由5131.7万平米升至9069万平米。在这轮波浪式的上升中，二者低点相互重叠，分别出现在1995年、2004年和2007年。与此同时，商品住宅空置面积的变化要比商品房平稳得多。
结论二：从图2空置率走势来看，我国商品房与商品住宅空置率变化基本一致处于合理回归状态，不存在某些媒体或专家所说日趋升高的紧张状况。1994年至2008年我国商品房空置率由21.436%降至9.503%，下降11.9个百分点，商品住宅空置率由16.897%降至6.339%,下降10.6个百分点，15年平均空置率分别为13.68%和11.28%，目前水平明显低于平均水平。
结论三：由图2可知，近些年来，商品住宅的空置率一直低于商品房，这就意味着商品住宅的空置情况明显好于非住宅类房屋（商办等）。
结论四：
2008年我国商品房与商品住宅空置面积消化周期分别为3.17个月、1.95个月，相当于2005年水平，明显低于15年6.14和4.97平均的水平，尚处于合理区间，空置面积消化压力并不大。
结论五：
07年至08年我国商品房与商品住宅不论是空置面积增量、空置率还是空置面积消化周期都止降为升，增幅为自1994年有相关统计数据以来15年之最，值得引起注意。
三、典型城市商品房及商品住宅空置情况分析
1、上海市1997年至2008年商品房及商品住宅空置情况分析
上海作为我国最为重要的城市之一，其楼市历来都是媒体和业界关注的焦点。截至2008年底上海商品房空置面积达1091.4万平方米，同比增长48.4%，高出全国26.6个百分点。其中，商品住宅空置面积大致为499.53万平方米，同比增长82.3%，高出全国50个百分点。下面笔者就上海市商品房及商品住宅空置情况进行简要分析。
首先，
2008年上海市商品房与商品住宅空置面积出现大幅增长，分别为48.4%与82.3%。其中商品住宅空置面积增幅，处于仅次于05年96.3%的历史高位。商品房空置面积则达1091.4万平米，在量和增幅上都与1997年颇像，略高一些。整体上看，近9年空置面积变化可大致分为三个阶段：97年至99年的逐步上升，99年至04年的逐步下降，04年以后总体趋升。
其二，从图7上海市商品房与商品住宅空置率走势来看，在经历了99年开始的6年较大幅度下降后，上海市商品房与商品住宅空置率从05年开始止降趋升，其中08年增幅较大。
其三，从空置面积消化周期看，近4年来，不论是商品房还是商品住宅变化幅度都较以前小，其中08年涨幅最大，分别为138.9%、204.1%。2008年又分别涨至5.7个月、3.05个月，不过仍低于近12年来6.58个月和4.63个月的平均水平。
最后，从上海市与全国空置情况对比看，上海市不论是空置率还是空置面积消化周期变化幅度均大于全国。并普遍相交于2001-2002年以及2007-2008年两个时段。显而易见，本轮上海楼市的增长期与全国并非完全同步，上海市空置率最低点出现于2004年，而全国则为2007年，滞后三年。从很大程度上可以说，2004年才是上海楼市的繁荣顶点，而全国楼市的繁荣顶点出现在2007年。
2、北京市1997年至2008年商品房及商品住宅空置情况分析
截至2008年底，北京商品房空置面积达1438.3万平方米，同比增长26.59%，高出全国4.8个百分点。其中，商品住宅空置面积达522.7万平方米，同比增长26.93%，低于全国5.4个百分点。
首先，截至2008年北京市商品房空置面积达1438.3万平米，创历史新高。此外以2006年为节点，北京市其它类型商品房空置面积已经开始高于商品住宅。97年至08年北京市商品房空置面积呈现波浪式的上升，商品住宅空置面积变化则与上海市相类似，呈现一个正态分布图式的上升下降，波峰分别在2003年、1999年。
其二，从空置率上看，北京市商品房与商品住宅走势基本一致，在99年达历史最高点后，下降趋势分别持续了7年、8年，近年涨幅以08年为最。但下降时段商品住宅空置率跌幅明显大于商品房空置率。以03年为分水岭，04年后商品住宅空置率开始低于商品房，差距呈扩大趋势。08年北京市商品房空置率为16.64%，高于近12年15.77%的平均水平，形势较为严峻。而商品住宅情况较好，空置率为9.60%，低于近12年15.10%的平均水平。
其三，从空置面积消化周期来看，2008年北京市商品房空置面积消化周期达12.9个月，同比翻了一番，为97年至今历史次高点，仅次于99年的13.8个月，高于近12年来8.33的平均水平，空置面积消化压力较大。
最后，从北京市与全国的对比来看，除少数年份外，北京市商品房及商品住宅空置率均高于全国。其中，商品住宅空置率波动幅度北京明显高于全国。08年间北京市商品房及商品住宅空置率增幅分别为44.32%与60.54%，分别高出全国29.4与32.0个百分点。
4、六大典型城市2007-2008年商品房及商品住宅空置情况
第一，同比07年，08年六大城市商品房空置率均有所上涨，其中北京空置率居全国首位，高出全国0.75倍，涨幅较大的有上海、武汉、北京、深圳，同比增长分别为60%、60%、44%、54%。08年一线城市北京、上海、深圳空置率明显高于二线城市。
第二，从商品房空置面积消化周期看，08年六大城市五个涨幅超过100%，其中武汉涨幅最大，为153%。厦门、上海、深圳、北京涨幅分别为104%、139%、102%、106%。08年北京商品房空置面积消化周期达12.92个月，高居榜首。与商品房空置率相似，从量上看一线城市与二线城市梯度关系清晰。
四、商品房空置率与房地产企业利润率的关系
商品房空置的高低直接影响到房地产开发企业的营利情况，我们尝试从我国1996-2008年间商品房空置率与房地产企业利润率数据中，探寻商品房空置对房地产企业经营状况的影响。
从图23可以看出，商品房空置率与房地产企业经营利润率呈负相关关系。1997至1999年商品房空置率上升时，房地产企业经营利润率一路下降，并在99年达历史低点为-1.16%。此后，空置率下降，房地产企业经营利润率逐步上升。这与数据相关分析结果一致。对以上数据进行相关分析可得，1996至2007年商品房空置率与房企经营利润率相关系数为-0.971。由此可见，商品房空置率对房地产企业经营利润率影响不小。
对其进行曲线拟合（如图24），可以发现，直线拟合调整R方最大为0.937，其直线方程为：房企利润率×100=21.863-1.366×商品房空置率×100，预计当商品房空置率超过16%时，房企经营利润率将再次为负，虽然这种情况在2009年不可能出现，但房企应当对空置率的变化保持高度敏感性。
报告重要结论：
从全国来看，2008年我国商品商和商品住宅空置量皆出现明显上升，商品房和商品住宅的空置率出现由降至升的拐点，分别增至9.50%和6.34%，而且增幅创下1994年有统计数据以来的新高。但两项空置率却明显低于15年来13.68%和11.28%的平均空置率，依然处于合理区间。
2008年我国商品房与商品住宅空置面积消化周期分别为3.17个月和1.95个月，相当于2005年水平，明显低15年来6.14个月和4.97个月平均的水平，尚处于合理区间，空置面积消化压力并不大。我们认为，根据历史水平，商品住宅空置面积消化周期只要不超过5个月，基本上可算作合理。
从区域来看，根据我们选样的六个典型城市，同比2007年，2008年六大城市空置率均有所上涨，涨幅较大的有上海、武汉、北京、深圳，同比增长分别为60%、60%、44%、54%，其中北京空置率高达16.64%，居全国首位，高出全国水平75%，形势比较严峻。
2008年一线城市北京、上海、深圳空置率明显高于二线城市。从商品房空置面积消化周期看，2008年六大城市五个涨幅超过100%，其中武汉涨幅最大，为153%。厦门、上海、深圳、北京涨幅分别为104%、139%、102%、106%。2008年北京商品房空置面积消化周期达12.92个月，高居榜首，情况远比其它一线城市严峻。
我们重点研究了北京和上海的情况，发现目前上海的商品房和商品住宅的空置率依然处于合理区间，而北京的情况不容乐观，消化空置面积的压力很大，形势相当严峻。单单从空置情况分析，目前上海楼市的健康程度明显好于北京，北京楼市下调的空间大于上海楼市。
最后，值得提出的是，由于今年一季度，包括当前4月份全国楼市成交量出现显著反弹，从而在一定程度上缓解了商品房和商品住宅空置率上升的压力。当然，如果今年下半年全国房屋成交量重新出现回落，则这一压力会重新加强。但就目前而言，全国商品房空置情况仍在合理区间，根本没达到部分机构和专家认为的“相当恐怖”的程度。不过，北京的情况依然比较严峻。