济南历山路片区调查总结 本文简介：历山路片区调查总结调查时间：2009年5月5日——2009年5月8日调查范围：东至二环东路，南起南部山区，西到历山路，北至北外环调查项目：燕山樱园汇丽华城中建文化城诚基万豪中心书香苑文华园东舍坊片区普利商务大厦正大时代广场中国盒子舜怡佳园东兴领域水晶公寓东方·润丰购物广场泉景·恒展商务大厦东北老村片
济南历山路片区调查总结 本文内容：
历山路片区调查总结
调查时间：
2009年5月5日——2009年5月8日
调查范围：
东至二环东路，南起南部山区，西到历山路，北至北外环
调查项目：
燕山樱园
汇丽华城
中建文化城
诚基万豪中心
书香苑
文华园
东舍坊片区
普利商务大厦
正大时代广场
中国盒子
舜怡佳园
东兴领域
水晶公寓
东方·润丰购物广场
泉景·恒展商务大厦
东北老村片区
冠华居住组团
时代新城
华福国际
泉景·恒展商务大厦
区域概况
区域位于济南主城区东部区域，大部属于历下区和历城区。区域内交通线路四通八达，有济南市南北方向主干道历山路和二环东路，东西方向主干道经十路、北园大街、北外环。另外，片区内南北方向还有济南市区主要交通要道山大路、燕子山路、闵子骞路、山师东路、历山东路等，东西方向有济南市区主要交通要道和平路、花园路、山大南路、山大北路等。区域内城市配套十分成熟，集聚了济南市以及山东省主要行政事业单位，比如省国土测绘院、省科院、省环保所、省烟草公司等一大批省级行政事业单位。集聚了山东大学中心校区、山东大学洪家楼校区、山东师范大学、山东师范大学、山东中医药大学、济南铁道职业学院、山东行政学院、山东警察学院、山东体育学院、山东教育学院、山东师范大学附属小学、山东大学附属中学(济南七中)、解放路第一小学等一大批济南高等著名学府。片区还集聚了家乐福、大润发、银座等大型购物中心。集聚了中心医院、泉城医院、省胸科医院、历程中医院、历下中心医院（新建）等一大批大型知名医院。另外，建设银行、农业银行、商业银行、工商银行、招商银行、光大银行等在该片区均设有分支机构。此外，片区内还集聚了山大路科技片区、洪家楼商业片区、文化路文化片区等济南集中的专业区域。总之，片区内交通十分便利，各项城市配套设施一应俱全，城市氛围非常浓厚，居家生活方便快捷。而且片内也集聚了济南价格较高的楼盘，片区内住宅项目价格多在8000元/平米以上。但是，受片区为老城区可开发利用土地十分有限因素影响，片区内开楼盘较高新区等新城区明显变少，而且片区内开发楼盘密度一般较大，容积率也较高。这也验证了一位售楼人员所说，片区内可开发利用土地很有限，片区内土地可谓“寸土寸金”。
片区根据其开发物业类型的不同，可分为商业写字楼物业，高档住宅物业、旧村改造房物业三类。
一、商业写字楼物业
1.泉景·恒展商务大厦
项目位于历山路与花园路交汇处东南角，为一栋11层的小高层，由济南市房地产开发总公司投资开发。项目于2007年12月07日开工，于2008年12月31日交房入住。项目现已基本售罄，属于尾盘阶段。
2.嘉馨大厦
项目位于花园路路南（融基大厦东临），总建筑面积约为2.4万平米。项目由济南嘉馨房地产开发有限公司投资开发。上海元和置业顾问全程代理。该项目是嘉馨继经十路嘉馨·现代逸居项目之后的又一力作。项目虽然是商业规划，但是物业费用及水、电等费用均按照住宅项目收取，因此项目宜商宜居。项目规划为20层，其中1~3层为商业，5层为农机局回迁，4层及6~14层对外公开发售，15~20层位本公司（济南嘉馨房地产开发公司）自用商业。项目内部设计结构为4梯13户，面积40~300平米不等，其中3层及以下为商业，4层及以上为办公写字楼。办公部分内部结构设计以70~90平米为主。商业部分，设计为东西两侧为50~80平米单间商铺，预计售价为2~3万元/平米，沿花园路设计为300平米左右的商铺为主，预计售价为左右80004万元/平米左右。办公部分东西两侧预计销售均价为7900元/平米，西侧销售均价为7600元/平米，南侧朝阳预计销售均价为8200元/平米。
项目现在正在招募会员，即交3000元即可入为会员，如果开盘选上房子则可以3000元抵10000元，如果选不上定金原额如数退还。项目预计将于09年7月份开盘。现在正在办理五证中最后一证——商品房预售许可证。项目预计投资后对外出租租金大约为1.5元/平米/天。物业费约为1.5~2元/平米。
3.正大·时代广场
项目位于解放路与历山东路交汇处西南角，占地约为10亩，总建筑面积约为3.4万平米，由济南正大建业投资开发，上海鹏翔全程代理。项目规划设计为两座连体高层，规划层高为20层，每层为4梯20户，即南向北向各为10户（南北差价约为200元/平米）。规划户型面积从30~150平米不等，具体户型信息如下：
户型类型
户型面积
内部设计结构
所占比例
H1
37.89㎡
一室一卫
4%
E1
46.13㎡
一室一卫
8%
E2
52.14㎡
一室一厅
23%
C1
67.22㎡
一室一卫
17%
A1
85.11㎡
两室一卫
21%
D1
91.68㎡
两室一卫
11%
F1
119.54㎡
两室一卫
7%
F2
133.56㎡
两室一卫
6%
B1
149.71㎡
两室一卫
3%
从上表可以看出项目主力户型为50~90平米户型。而且项目因北面毗邻解放路主干道设计户型较南面面积大了一些。
项目于2009年3月28日开盘，开盘起价为7400元/平米，均价为8000元/平米，16层以上均高于8500元/平米。据其销售人员介绍项目当前销售率约为80%。
项目内部设计有厨房、卫生间，可以作为居住。但是物业管理费用较高，加上水电等均是按商业标准来收取，因此从项目购买的业主多是投资或是办公，很少有居住的，据其销售人员介绍项目目前也有打算居住的业主不足10户。项目物业管理费约为4.5元/平米。预计对外
出租费用约为1.8元/平米/天。而且项目成立有专门的帮租办公室。
二、高档住宅物业
1.诚基·万豪中心
项目位于文化路中段路南（山东艺术学院对面），总占地约20亩。项目现已开始动工，现进入挖地槽阶段，具体规划指标不详。项目是山东诚基房地产开发公司继和平路诚基中心之后的又一倾心力作，根据项目所处区位和地价，预计项目可能开发公寓性质的住宅或是开发写字楼。
2.诚基中心
项目位于和平路与山师东路交汇处路北，总占地面积约166亩，总建筑面积约33万平米（含8万平米商业），由山东诚基房地产开公司投资开发。项目有三个出入口，南向和平路为主出入口，西北向解放桥与东向历山东路为次出入口。项目规划为LOFT、SOHO及商业三种建筑业态。项目临和平路规划为商业业态，约8万平米。临历山东路与和平路拐角设计为1栋SOHO业态，内部规划为22栋LOFT公寓业态。其中，1#、2#、22#层高为5.4米；17#层高为5.2米；3~16#与18~21#为5.1米；负一层层高为5.7米。一期开发1#、2#、22#将于年底入住。2期3~16#与18~21#于2010年6月30日可入住。项目规划22#为2梯16户，17#为2梯22户，其他为2梯19户。户型面积从40平米~85平米不等，总价款从40万~130万不等。具体户型信息如下：
户型类型
户型面积
户型结构
所占比例
A
41㎡
两室一厅一卫
11%
B
43㎡
两室一厅一卫
16%
C
47㎡
两室一厅一卫
17%
D
50㎡
三室一厅一卫
13%
E
54㎡
三室一厅两卫
15%
F
62㎡
三室两厅两卫
9%
G
71㎡
三室两厅两卫
7%
H
77㎡
三室两厅两卫
7%
I
85㎡
四室两厅两卫
5%
从上面图标可以看出，项目40~50平米户型多是一厅结构设计，整个项目户型以中小户型为主。项目目前主推户型为40~55平米之间，总价款为65~80万。
项目规划设计内部景观较少，人均绿化率较少，居住密度较大，实际使用面积的容积率较高。整个项目居住环境给人感觉较为压抑。
项目沿和平路规划为商业，规划图如下：
沿历山东路规划为SOHO,规划为1~2层为商业，3层及以上居住。
另外，项目内部除22栋公寓外，中间剩余空白土地准备开发为公寓。
项目外立面为断桥铝合金（金色）外墙，再加上豪华的双层中空玻璃（造价成本约为3000元/平米），使项目外观看起来非常豪华大气。项目规划层高为5.1米~5.7米，规划楼层为8层或9层，实际楼高为16层或18层楼高。项目住宅项目名义建筑面积为25万平米，实际为可使用建筑面积为50万平米，在占地面积为166亩的土地上建筑50万平米的住宅，其使用面积的容积率约为5.，因此项目虽然位置较好，周边配套设施完善，但是给人感觉居住拥挤，而且项目内部规划绿化面积较少，居住品质欠佳。项目当前售价为10000元/平米~22000元/平米不等，均价14000元/平米，一期22#售价为14000元/平米~22000元/平米。
项目销售人员有22人，日常看房客户较多，销售氛围很好，销售情况良好，据其销售人员介绍项目22栋楼全部对外出售，当前销售率已愈80%。
相关信息：
——诚基中心业主自编打油诗
城中魔术
购房不贷款，开车不愁油
买个诚基住，一楼变二楼
买了怕跌停，不买怕涨停
3.中建文化城
项目位于历下区文化东路东段路南（山东印刷技工学校东邻），总占地面积约50亩，总开发建筑面积约10万平米，由中建投资开发。项目由4栋高层和沿街商业组成，其中北面两栋高层为23层，每栋2个单元每个单元为2梯4户；南面两栋高层为20层+14层的连体高层，其中20层为2个单元，每个单元2梯4户，14层为1个单元，为2梯3户，项目共约712户。商业部分为北面两栋1~2层为沿街商业，西面1~2层为嵌入文化路临小区内路的商业，商业总建筑面积约10000平米，商业设计为开间4.2米，进深约15米的单间两层商业，每户上下两层均有楼梯连接，两层宜商宜居。项目于2007年4月动工，计划2008你那9月竣工，现在项目已进入现房阶段，不少业主已开始装修。参观项目内部但未找到售楼处，据购房者称项目目前还有部分房源。项目楼宇外立面均设计为外漏挂式力诺瑞特太阳能，外观看上去十分整齐。户型具体信息如下：
户型类型
面积
户型结构
所占比例
A
99㎡
两室两厅一卫
15.79%
B
101㎡
两室两厅一卫
21.05%
C
121㎡
两室两厅一卫
10.53%
D
127㎡
三室两厅一卫
21.05%
E
140㎡
三室两厅两卫
26.32%
F
153㎡
三室两厅两卫
5.26%
从上图表可以看出，项目主力户型为宽敞舒适的大两室和舒适实用的三室。不过，通过参观其实际户型，感觉其户型设计有所欠佳。比如其99㎡户型设计为餐厅和客厅均为暗厅。从其户型可以看得出来，项目所针对的客户在济南为中高端或更偏于高端的客户群体。
项目自07年开盘以来，至今
销售顺利，据其所购业主云，项目目前销售率已达85%左右，销售均价为8500元/平米以上，起价为7500元/平米。
4.书香苑
项目位于山大路与文化路交汇处东北角，总占地面积约49亩，总开发建筑面积为12万平米，由济南融基置业投资，二建建设。项目由5栋楼组成，其中有3栋高层，1栋小高层，1栋共建。1#15层，为3个单元，2梯4户；2#15层，为2个单元，2梯4户；3#15层，为2个单元，2梯4户；4#12层，为4个单元，2梯4户，共约372套。项目内部规划设计有网球场、绿地、下沉式广场、地下停车库（共约231个）。项目处于山大路科技板块、文化路文化板块，地处济南市CID和CCD核心区域，周边有大润发、燕子山农贸市场、山东师范大学、山师附小、千佛山等城市配套，城市氛围浓厚，生活便利。项目销售均价为8500元/平米，10层以上价格均在9000元/平米以上。项目1#和4#现已封顶，并已售罄。2#现已封顶，正在销售，销售率在50%左右。3#建到6层，未对外出售，并且据其销售人员介绍，项目准备建成现房后再对外出售。户型面积从60~200㎡不等，户型具体信息如下：
户型类型
面积
户型结构
所占比例
A1
63.11㎡
一室一厅一卫
37.5%
A2
89.71㎡
两室一厅一卫
25%
A3
93.78㎡
两室两厅一卫
12.5%
A4
141.14㎡
三室两厅两卫
12.5%
A5
185.49㎡
四室两厅两卫
3.25%
A6
197.55㎡
四室两厅两卫
3.0%
从上图表可以看出，项目的主力户型为90~140平米两室或三室。
项目五一优惠活动：
凡在5.1~5.10够房客户均享受以下优惠：
1.价值30000元装修代金券（该券不返现，不折房款）
2.价值20000元精装厨房
3.价值12000元宝岛台湾游（该款可抵房款）
4.按揭贷款98折优惠/一次性付款97折优惠
以100平米一套房计算，最后可优惠900余元。
5.文华园
项目位于历山路与和平路交汇处东南角，占地54亩，总建筑面积约为16万平米，由山东文华园住宅开发建设公司投资开发，俊奇高斐整合推广。项目由5栋楼组成，其中有2栋临历山路东西方向住宅，内部3栋南北向住宅。1#为18层高层，2个单元，每个单元都是2梯4户设计，该栋楼为原单位回迁住房，2#为26层高层，1个单元，设计为2梯4户，3#为24层高层，1个单元，设计为2梯4户，临历山路4#、5#为25层高层，每栋楼为2个单元，设计为2梯4户。5栋楼共约1200户。1100个地下车位。项目临历山路（4#、5#）地下一层和地上两层均为商业，约2万平米。开发商与山东师范大学附属小学已签署协议，小区内的业主子女均可就读该学校。不过，据其销售人员介绍，在项目购买90平米以下的业主，不能落户小区，所以也不能保证小区内的所有业主子女均可就读山东师范大学附属小学。项目4#、5#l两栋设计为60~90平米小户型，中间的1~3#三栋设计为113平米两室和130平米三室。户型具体信息如下：
户型类型
户型面积
户型结构
所占比列
A
69㎡
两室两厅一卫
12.5%
B
73㎡
两室两厅一卫
12.5%
C
76㎡
两室两厅一卫
12.5%
D
86㎡
两室两厅一卫
12.5%
E
113㎡
两室两厅一卫
25%
F
128㎡
三室两厅两卫
6.25%
G
131㎡
三室两厅两卫
6.25%
H
138㎡
三室两厅两卫
6.25%
I
142㎡
四室两厅两卫
6.25%
从上面图标可以看出，项目主力户型为两室。
项目从区位上来讲，属于城市的核心位置，距离泉城广场近在咫尺，区位优势较为十分突出。另外，项目与山东师范大学附属小学毗邻，属于学区房，孩子上学十分方便。而且推广主题即为学区房，充分挖掘毗邻山东师范大学附属小学的教育优势，并将其放大。
如其宣传语：“客厅里
看您的孩子在教室里读书”。
6.历山名郡
项目位于历山路与经十路交汇处西北角，总占地面积为176亩，总开发建筑面积为约22万平米，由山东三名房地产开发公司投资开发。项目从2005年开始动工，分四期开发，现在已经开发四年。项目一期开发有4栋连拍别墅，面积从300~500平米不等，总价款从550~680万。目前项目已开发到三期，共建4栋11层小高层，每栋楼4个单元，内部设计为1梯2户，为纯板楼设计。三期先开的是南面两栋，面积从190~230平米不等（三室两厅、四室两厅），现在已基本售罄，仅余一套198平米（三室两厅两卫）。后面两栋，将于5月底开盘，面积从120~210平米不等。具体户型信息如下：
户型类型
户型面积
户型结构
所占比例
A
118㎡
两室两厅一卫
6.25%
B
128㎡
两室两厅两卫
25%
C
136㎡
两室两厅两卫
31.25%
D
172㎡
三室两厅两卫
18.75%
E
185㎡
三室两厅两卫
6.25%
F
198㎡
三室两厅两卫
6.25%
G
210㎡
四室两厅两卫
6.25%
从上表可以看出，项目户型为豪华大空间设计。项目150平米以下没有设计三室，150平米以上，200平米以下设计为三室。
开发的三期四栋楼，由平安建筑承建，西面紧邻千佛山路，1~2层设计为商业。
平安建筑
【建设智慧
建设美好】
项目西北角有一块约10亩空地，现在正在规划审批阶段，预计近期可能动工。
另外，项目的东侧，临历山路有一五层商业楼，建筑面积约为1万平米。目前尚未使用。
文案欣赏：
历山名郡
舜耕于历山
名成于天下
品味之道
在乎稀有
7.燕山樱园
项目位于燕子山西路南首路东，占地面积约为1.5万平米，总开发建筑面积约为1万平米。共12栋楼。其中，有2栋独栋别墅（约1000平米/套），2栋连拍别墅（每栋两户，约500平米/套），4栋连排叠拼别墅，面积从200~400平米。4栋花园洋房，面积从160~240平米。整个项目共约60户，目前仅余10套，销售率约为80%，销售价格为均价12000元/平米。
8.汇丽华庭
项目位于经十路与燕山西路交汇处东南角，项目占地约为11000平米，总建筑面积约为42000平米，由山东中天置业有限公司投资开发，中建八局承建，古狄策划顾问策划推广。
项目由A、B两栋20层高层组成，共约304户。项目内部有地下车库、沿经十路商铺、空中花园（商铺之上约3000平米）等配套设施。沿经十路1~2层为商业，其中A栋为2个单元，每个单元均为2梯4户设计，B栋为2个单元，每个单元均为2梯4户。户型面积从110~350平米不等。具体户型信息如下：
户型类型
户型面积
户型结构
所占比例
A1
110㎡
两室两厅一卫
12.5%
A2
113㎡
两室两厅一卫
12.5%
A3
155㎡
三室两厅两卫
18.75%
A4
179㎡
三室两厅两卫
18.75%
A5
185㎡
三室两厅两卫
12.5%
B1
160㎡
三室两厅两卫
12.5%
B2
301㎡
六室三厅三卫
3.25%
B3
337㎡
六室三厅三卫
3.0%
B4
197㎡
五室三厅两卫
3.0%
B5
265㎡
五室三厅两卫
3.25%
从上表可以看出，项目户型以大户型为主。两室面积多在100平米以上，三室面积在150平米以上。
项目于2007年开盘，、当前销售率约为80%。项目销售均价为7800元/平米（6层为7600元/平米，8层为7800元/平米，10层8500元/平米）。
9.子锋苑
项目位于经十路路南（燕子山庄北邻），占地约为30亩，总建筑面积约为6万平米，共有四栋18层高层组成。其中，已有三栋封顶。另一栋正在挖地槽，项目共约274户。未找到项目售楼处，项目具体规划指标不详。
10.燕子山片区项目
片区位于燕子山西南角，分布于燕子山西路两侧，集聚项目如下：
A.中创·开元山庄
项目外墙为白色瓷砖，估计项目建于上世纪90年代。
B.环山小区
C.永大·清华园
D.中联花园
E.羊头峪山庄
F.明月华庭
G.燕山樱园
11.水晶公寓
项目位于花园庄路路东（数码港公寓南邻），为一栋11层的小高层，由山东新华汇建设投资公司投资开发，项目内部规划设计为环形走廊，打破传统直来直去的长走廊设计，使用更加方便，更加人性化，项目设计为1梯7户/9户/12户，共约115套，户型面积从40平米~90平米不等。具体户型信息如下：
户型类型
户型面积
户型结构
所占比例
A1
40.16㎡
一室一厅一卫
11%
A2
47.71㎡
一室一厅一卫
15%
A3
66.77㎡
一室一厅一卫
17%
A4
7054㎡
两室两厅一卫
21%
A5
80.61㎡
两室两厅一卫
23%
A6
99.03㎡
两室两厅一卫
13%
项目于2007年7月1日动工，于2008年6月份封顶发售，现在已进入准现房阶段，预计2009年6月份交房入住。项目现在仅余8套（4套40平米、1套66平米、3套47平米），销售率约为93%。销售均价为7600元/平米。
12.达盛鑫苑
项目位于历下区花园庄路路西（黄金花园南邻），由两栋12层小高层组成。
三、村改安置房
1.山东省军区机关干部经济适用房
项目位于历下区解放路路北（中心医院西邻），占地约为10亩，总建筑面积约为17170.18平米，为一栋22层的高层，由山东省军区营建办公室投资建设。项目于2008年3月26日开工，计划于2009年5月27日竣工。项目现已封顶。
2.东舍坊片区（棚户区改造）
项目位于和平路与历山路交汇处向西1000米路南（中银大厦东临）。
总占地面积约20亩，由三箭集团承建，目前具体规划指标不详。
片区购房者特征分析：
片区从区位上来讲属于主城区，而且片区据济南市中心广场——泉城广场近在咫尺，特别是有些项目距泉城广场不行几分钟即可到达。因此，区域内的多数项目均具有较为优越的区位优势，对房地产产业来讲，最终要的因素便是区位。因此，片区在整个济南市来讲距有明显的区位优势，部分项目可谓是金钻绝版地块，其黄金区位不可复制。因此，片区凭借其优越的地理位置，获得购房者的一致青睐。也这是由于片区内不可复制的地段，所以片区内的地价较高，在整个济南市属于二级土地市场。较高的地价就已经决定了片区内项目需售较高的房价。再加上片区内成熟的城市配套，便捷的交通，浓厚的文化氛围及城市氛围，使得片区内的很多项目在销售时价格都高出其他区域半截。
片区内购房者在整个济南市来看，属于中高端客户。购房客户特征及浅析如下：
1.青睐于片区距老城区中心较近的位置
喜欢居住市区中央区域，感受老城多年来积淀下来的城市文化。
2.青睐于片区内成熟的城市配套。片区内广场、公园、剧院、高等学府等均有，方便老年人活动，健身锻炼身体。
3.青睐于片区知名学府。
片区内集聚了山东师范大学附属小学、解放路第一小学、山东大学附属中学等一大批知名学府。注重孩子教育，一心想让孩子接受最好的教育，这样的购房者可能会选择在片区内置业。
4.投资或投机
片区属于城市中央位置，随着城市的快速发展以及城市价值的提高，片区内房子的价值将会逐步提高，而且片区内土地有限，中央位置的房子更是十分稀缺。因此会吸引部分投资客户，选择从片区内置业。
5.回迁客户
片区内部分项目使用土地为原单位或是市民棚户区土地，所以有些原来从项目土地周边居住的居民有部分人员肯定会因住惯了老地方，离不开或是舍不得，因此会准备回迁。