苏州市吴中区因地制宜推进新村庄建设调查报告 本文关键词：吴中，苏州市，因地制宜，调查报告，村庄
苏州市吴中区因地制宜推进新村庄建设调查报告 本文简介：苏州市吴中区因地制宜推进新村庄建设调查报告摘要：新村庄建设是新农村建设的组成部分，本报告基于对吴中区的调查，提出要在农民自觉自愿的前提下实现农民居住向中心村和居民小区相对集中，把整治村庄环境，完善配套设施，改善公共服务，节约使用资源，方便农民生产生活作为新村庄建设的重点。要将新村庄建设与城镇建设统筹
苏州市吴中区因地制宜推进新村庄建设调查报告 本文内容：
苏州市吴中区因地制宜推进新村庄建设调查报告
摘要：新村庄建设是新农村建设的组成部分，本报告基于对吴中区的调查，提出要在农民自觉自愿的前提下实现农民居住向中心村和居民小区相对集中，把整治村庄环境，完善配套设施，改善公共服务，节约使用资源，方便农民生产生活作为新村庄建设的重点。要将新村庄建设与城镇建设统筹规划，创新宅基地政策，依法保障农民权益。
一、吴中区新村庄建设的主要做法与经验
（一）把完善村镇规划体系作为新村庄建设的基础工作
吴中区早在90年代中期（当时是吴县市的一部分）就已进行“现代化农村”村庄规划。2001年吴县市撤市设区后，吴中区又开展了片区规划。2003年以来，按照统一规划、成片布局、资源共享、一体化发展的思路，把全区分5个片区进行规划编制，并以此为依据确定了5个中心镇（区），按照中心镇——一般镇——中心村——一般村的村镇体系发展模式，以中心镇为重点规划发展中心村，确定全区中心村总数25个。2004年，吴中区开始创建“先锋村”活动，并于2005年建立了包括组织建设、经济实力、社会保障、综合环境、村风民风在内的市区镇三级考核指标。2005年，吴中区又依照江苏省出台的《推进全省镇村布局规划编制工作方案》、《江苏省镇村布局规划技术要点》等规划要求，并结合自身的经济发展水平、自然地理条件及文化风俗习惯，制定完成了全区镇村布局规划，包括分区规划、村镇规划和一些单体规划。这些规划的制定和实施对于这十多年来吴中城镇和农村的建设起到了指导性的作用。
（二）把改善村庄环境和公共服务作为新村庄建设的重点
自2004年始，吴中区开展了农村十项实事工程，在改善农村环境、提高农村保障水平、发展农村社会事业方面进行了一系列工作。一是改水、改厕和公路等农村基础设施普遍改善。2005年全区新增改水受益人口2.73万人，累计受益人口50.42万人，自来水普及率达96.1％。新建无公害户厕1.69万户，累计达到13.81万户，无公害户厕普及率80.8％。完成农村公路通车里程95.89公里，完成危桥改造80座。二是清洁村镇、清洁河塘、清洁庭院的农村“三清”工作稳步开展，农村卫生环境大为改观。2005年镇村两级投入农村“三清”活动经费超过1000万元，切实加强了农村“三清”工作长效管理，按要求配备垃圾箱、垃圾清运工具和公共厕所，加强外来人员聚居地的环境卫生管理，村级辖区内基本无成片暴露垃圾，农民家庭庭园舒适干净，农户化粪池改造基本到位。配备卫生保洁人员1821名，落实河道保洁员723人，农村居民家庭95％以上达到文明户标准。2005年全年共完成河道疏浚246条、230公里，三年共累计完成河道疏浚853条806公里。
（三）将节约土地资源作为新村庄建设的重要内容
吴中区在宅基地有效、合理利用方面摸索出了一些经验。2004年4月，吴中区政府正式发文规定各乡镇可成立农民住宅置换中心，置换中心隶属于镇人民政府，办公地点设在镇（区）国土资源所、分局或村镇建设办公室，为农民提供宅基地交易、流转、置换等服务。置换中心的主要职能是接受农民宅基地入市交易、流转的委托，代理相关的交易服务；预先收购部分暂时无法交易的农民合法宅基地；负责农民自愿推出宅基地与新购农民公寓房的等价置换；收集、发布宅基地交易信息、提供相关咨询代理服务。吴中区对于农民宅基地征用及补偿、安置等建立了一套完善的政策及管理措施。一些乡镇整理并盘活了老宅基地，节省下来的土地作为集体土地在其上修建标准厂房或集宿楼，并成立土地股份合作社、物业股份合作社和社区资产股份合作社，集体土地资产量化到农户，农民还可以再进行投资入股，获得分红，增加其财产性收益。该区尧南村就用节约的180亩宅基地修建了标准厂房用于出租，2005年厂房等固定资产出租收入达222万元。目前，集体资产（土地）收益、投资性收益已经成为吴中区社区集体组织和农民的一项主要收入，基本上每个村都有厂房等固定资产出租收入，全区142个行政村（社区）中，村（社区）集体平均收入达250万元，
73％的村（社区）集体年收入超过50万元，60％以上的村年收入超过100万元，年收入200～500万元的村有40多个，年收入500万元以上的村有20多个。集体（土地）资产股份收益和农户投资收益已经占到吴中农民收入的10％左右，一些乡镇和农村的这一比例更高。
根据经济发展和农民增收需要，吴中区所属的苏州市创新了土地使用制度，2005年《关于促进农民持续增收的意见》中规定：认真落实村集体建设留用地政策，在规划时留出10％左右作为农村集体非农建设用地；加快农民向居住区集中，加大宅基地置换力度，置换后增加的土地，原则上20％～40％作为集体非农建设用地。上述两类集体非农建设用地，以镇或街道为单位，组建市场化运作主体，并置换到产出快、效益高的产业集聚区或规划区内发展二、三产业（但不得进行任何形式的商品房开发），产权和收益归村集体所有，并通过股份形式量化给农民，农民按股分红。积极引导集体经济组织提供非农建设用地、农民出资入股组建物业合作社，增加投资性收入。苏州市《关于促进农民持续增收的意见》中关于创新土地使用制度的条文一定程度上规范了村庄改造节约宅基地、农村集体非农建设用地的产权、收益支配、运作等内容，有助于村庄改造、建设，有利于集体经济增长和农民收入增加。
（四）分类实行新村庄建设
吴中区在进行新村庄建设中，区镇村三级依据经济实力、地理位置、工业发展、拆迁安置等实际情况，因地制宜，分不同类型进行新村庄建设。
1.以老村为基础进行综合整治——以天平村为例
天平村紧邻木渎镇驻地，有1365户，5000人。2005年村级总资产2.3亿元，村级可用财力1378万元，主要来自厂房等固定资产出租收入。农民人均纯收入1.12万元。天平村的新村建设主要是进行老村改造，注重村庄综合整治。该村2000年以来90多个拆迁户中，除有10户搬迁到镇上统一修建的馨乐小区外，其余农户都在老村修建了新房。从2003年下半年开始，天平村按照区、镇要求进行村庄综合整治。2004、2005年分别投入260万元、150万元进行老村改造和村庄综合整治工作。村庄综合整治内容包括新建化粪池、下水道等污水及垃圾处理设施，污水处理设施与镇污水处理系统接轨，极大地改进了村庄的卫生环境；修建了水泥路，更新了电力设施，对农民居住区进行绿化，优化了农民生活环境。该村今后预计每年都将投入100－150万进行村庄综合整治工作。
天平村进行新村建设的特点是没有进行大拆大建，而是在老村基础上修建新居，新老兼容，注重进行村庄综合整治，对老村进行“梳妆打扮”。该村保留了上世纪60年代以来各个时代的房子，重新修缮过的老房子和新建的楼房交错分布，掩映于绿树丛中。房子尽管新旧不一，但每个农户都可以享受统一便捷的公共服务，硬化过的路面铺到了各家门口，改造过的上下水设施、电力设施、闭路电视通往各家各户。
2.统一规划、农民自建——以淞南村为例
淞南村是吴中区2005年确定的25个中心村之一。2005年，该村共有1215户，人口4333人。2005年村级总资产6800万元，村级可用财力787万元，农民人均纯收入1.085万元，村距离镇驻地1公里。淞南村拆迁户较多，村集体对村庄建设进行了统一规划。村安居小区中，每个农户宅基地面积有135平米，农户用拆迁补偿费自己建2～3层、居住面积200～300平米的住房。村集体负责修建基础公共服务设施，安居小区的道路、绿化等都由村集体统一出资建造；该村的生活设施齐备，有社区服务中心、农贸市场、医务室、幼儿园、村级老年公寓、娱乐保健设施等。仅是2005年，村集体就投入478.8万元进行了包括道路、老人公寓、幼儿园、桥、垃圾处理设施等建设。
3.统一建设、整体搬迁、集中到中心村居住——以横泾街道“尧南花苑”为例
横泾街道面积53.39平方公里，本地人口3.02万人，2005年财政收入9656万元，人均纯收入8476元。“尧南花苑”位于横泾街道尧南村，总占地面积408亩，用来安置该镇尧南村及邻近村拆迁农户的安居小区。规划最终可以入住4个村2000多拆迁户、8000口人，尧南村530户人家将整体搬迁到“尧南花苑”。到2005年底，已建联体别墅246户，多层公寓130套，安置拆迁户126户。“尧南花苑”由镇政府出资修建，拆迁农户再用拆迁补偿费购买住房。拆迁农民的住房补偿费介于8～40多万之间，平均为22万元左右。每户农民可以以500元/每平米的价格购买270平米的联体别墅一套或者多层公寓2－3套。“尧南花苑”的建成综合利用了宅基地面积，为工业和三产腾出了发展空间。以尧南村为例，该村过去共有500多亩宅基地，现可节约180亩，节约宅基地面积1/3。“尧南花苑”使农民的居住环境发生了质的变化，过去村庄中脏、乱、差的状况已经一去不返。该镇农民中现在从事农业生产的较少，多数农民实际上已经转变为产业工人、技术工人，多数人已不需要居住在老宅从事种植、养殖工作。
4.统一建设、集中进镇——以木渎镇“馨乐花园”为例
木渎镇有2500年历史，镇区面积6.6万平方公里，人口6.6万人，既是中国历史文化名镇，也是经济发展强镇，2005年有1.84亿元的可用财政收入，人均纯收入11080元。从上世纪80年代的乡镇企业到如今的民营企业为该镇工业化和城镇化奠定了坚实的基础。目前，木渎镇有外资企业160多家，民营企业2000多家，仅2005年就新增就业岗位9000多个，包括约1万失地劳动力在内的全镇3万劳动力98％以上就业，工业化的快速发展还吸引了大量外来劳动力，登记外来人口就有13.7万人。
为了应对工业化和城镇化的快速发展，解决经济发展和土地资源稀缺的矛盾并充分集约用地，妥善安置拆迁农民并改善农民居住环境，木渎镇政府高起点规划、高标准建设了农民安置小区，将农民居住向城镇集中。“馨乐花园”就是由镇政府投资兴建，安置拆迁农民的一个高标准城市型居住社区，小区占地190亩，建筑面积13万平米，2005年底入住户数1000户。“馨乐花园”基础设施完备、配套设施齐全、环境优美，完全是一副高档城市社区的景象。小区楼房的市场价格为4500元/平米，但拆迁农民可以用拆迁补偿款以400元/平米的平价按照30平米/人（独生子女按2人计算）的标准购买一套联体别墅或2～3套公寓，超出面积则以2200～2800元/平米的优惠价购买（市场价为4500元/平米）。农民搬到小区后，考虑到其居住开支增加，镇政府还将按月发放的补偿费提高了40元。拆迁农民正在从工作性质、居住方式等方面逐步由农民变为市民。
二、吴中区新村庄建设遇到的问题
（一）宅基地政策滞后
宅基地政策及管理是新村庄建设中的一个重要内容，宅基地的权属、管理、交易、流转、置换、整理等关系到新农村建设的顺利进行及其经济性和可持续性。2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》，对宅基地管理、审批、农村建设用地整理等方面做出了相关规定，为农村宅基地集约利用提出了一些可操作、实用的措施。但以上一些相关宅基地政策中，对宅基地的物权、上市交易和流转、农民住房买卖等规定还比较谨慎，滞后于像吴中等一些工业化、城市化发展较快地区的客观事实，忽视了大批农民流动、进城的实际情况，在一定程度上制约了宅基地资源的高效集约利用、空心村治理工作及新村庄建设的顺利进行。
虽然吴中区所属的苏州市已经在土地使用制度上有所创新，宅基地置换后增加的土地有20％～40％作为集体非农建设用地，用以发展二、三产业。但对于置换后增加的其余大部分土地，集体没有完全的支配权、开发权和收益权。相对于宅基地置换的总成本，20％～40％置换后增加土地的收益仍嫌不足，还难以充分调动镇、村高效集约利用集体非农建设用地的积极性，村庄建设和集体经济资金来源也受制约。
（二）村庄规划与城镇规划对接性不强
江苏省在2005年出台了关于镇村规划的工作方案及技术要点，但吴中区一些镇、村在具体执行中却遇到了难题。一些乡镇同志反映省级规划在某些方面与实践相脱节，对已经城镇化、无地少地的村庄不太适应，规划的分类指导性和实践操作性不强。
目前的村庄规划没有与城镇规划很好对接。虽然吴中区在道路、社区管理设施、公共服务设施等方面村庄和城镇已经基本实现对接，但在污水处理、自来水供应、液化气供应、消防等方面，村庄规划显得滞后，没有充分考虑到村庄和城镇公共资源的共享性。
（三）村庄拆迁缺乏法律依据
在国家层面，村庄拆迁没有统一的法律依据。而在吴中，市、区、镇三级拆迁政策不统一，村庄拆迁评估标准、补偿标准、安置标准、安居房购买标准等没有规范，实践中难以操作。一方面，政府部门没有进行村庄拆迁的规范条例，村庄拆迁的行政成本和经济成本比较高；另一方面，农民没有正式的条文来保护自身权益，容易造成拆迁过程中关于补偿和安置上的争议，增加了群众上访事件的发生。
三、几点政策建议
（一）村庄建设要尽量避免“大拆大建”
我国各地经济发展水平、工业化和城镇化进程、居住环境、风俗习惯、收入水平、自然资源、经济社会功能等各方面条件都存在很大差异。因而，新村庄建设须因地制宜，从实际情况出发，进行分类指导，不宜偏颇，不能追求千篇一律，而应实行村庄建设和整治的多样化。既要关注新村建设，更要注重老村整治；既要有条件地让农民集中进社区、进城镇、进中心村，又要兼顾农民生产需要和生活习惯，合理化村庄布局；既要统一规划、有序建设，又不能搞一刀切。吴中区不同的乡镇、村在进行新村庄建设时，注重村庄的综合整治和基础设施配套，避免资源浪费。前述以老村为基础的综合整治模式应该是未来我国多数农村进行新村庄建设的主要方向。当前，一些地区正在探索引导农民相对集中建房和居住，要认真总结有关经验和教训，避免走弯路。实现农民居住向中心村和居民小区相对集中，一定要在农民自觉自愿的前提下进行，不能强迫命令。村庄建设是新农村建设的重要基础。应该清醒地认识到，大多数农民挣了钱还是选择在生活了几代的村庄建房居住，村庄建设不要搞“大拆大建”，不是普遍建“中心村”，更不是修宽马路、建大广场等劳民伤财的工程，也不能简单把城市住宅小区建设模式照搬到农村。从对吴中区的调查看，新村庄建设的重点应该是整治村庄环境，完善配套设施，改善公共服务，节约使用资源，方便农民生产生活，突出地方特色，体现农村风貌。
（二）将新村庄建设与城镇建设统筹规划，共同推进
新村庄建设与城镇建设之间关系密切，不可断然割裂。吴中区在新农村建设、新村庄建设过程中，既注重像天平村这样的老村整治模式、淞南村的新村建设模式，也推行像木渎镇“馨乐花苑”向城镇集中的模式。在新农村建设和城镇化发展的背景下，有必要也有可能将大中小城市、小城镇和新农村的建设统筹规划，立足于农村现代化的目标，使城市各类基础设施和公共服务向农村延伸，保证广大农民安居乐业，保障农民有能力分享社会经济发展的成果。要注意城镇规划、村庄规划、土地利用规划、产业发展规划、经济和社会发展规划等不同规划之间的衔接，处理好不同层级规划、不同部门规划之间的关系，为新农村建设规划出科学的蓝图。
（三）创新宅基地政策，依法保障农民权益
农民宅基地具有特殊的价值，宅基地政策是新村庄建设中的一个关键问题。目前，农村宅基地存在使用权残缺、超标严重、利用率低等问题。从对吴中区的调查看，在城市化和新农村建设的过程中，保障农民宅基地应有的权益，同时促进更有效地利用土地，是当前必须重视和迫切需要解决的问题。苏州等发达地区正在探索的由村集体牵头，对农村宅基地进行整理、开发和置换的做法，有利于集约利用土地，提高土地效益；有利于缓解工业化、城镇化进程中的土地供需矛盾，拓展产业发展空间；有利于居民居住向城镇集中，推进农村城市化、农民市民化进程。从吴中等地的实践来看，宅基地政策这篇文章还应当进一步做好、放活。一是探索建立农村宅基地流转机制。物权法草案对农民在处理其房屋及其房屋下面的宅基地方面的权利限制过于严格。如果农户仅可以将房屋转让给本集体内的农户，由于在目前的法律下一个农户只能拥有一处宅基地，那么有条件成为受让人的农户的数量将会是非常少的。农民通常会将很大一部分的可支配收入花在盖房或翻修房屋上。由于经济发展和人口迁移，越来越多的农民将会迁出农村，一旦他们决定迁到城市，由于市场几乎不存在，农民面临的难题是如何收回在房屋上的投资。与城市居民拥有的处分其房屋的权利相比，这些限制是非常不必要而且严格的。因此，法律应至少提供一些有限的灵活性。农村宅基地的转让至少应该对所有农民开放，而不仅仅是同一集体的农民。二是对农民的宅基地要依法保障其合法权益。不能以扩大城市建设用地规模为动机，随意收回农民的宅基地，引起农民的不满。要鼓励农村集体整理节约出的宅基地地更多由社区集体组织支配使用，将节约土地的增值收益更多地留在农村、留给农民。三是完善农村宅基地用地登记制度。
（四）建立健全村庄拆迁法规，并以市为单位统一拆迁条例
随着城市化发展、新村庄建设的推进，村庄拆迁会越来越多，而我国到目前为止还没有关于村庄拆迁的规范性法规，村庄拆迁仍处于无法可依状态，以致拆迁中各个行为主体无所适从，因而引发的矛盾和问题也比较多。为此，国家层面应参照城镇拆迁法规政策、土地征用补偿法规政策，出台专门关于村庄拆迁的规范性法规政策，以指导村庄拆迁的有序进行。考虑到各地区经济、社会、地理等差异，应区别对待，以市为单位制定本地区拆迁条例，统一确立本地区的拆迁安置标准和办法。