南昌江旅国际大厦推广方案 本文关键词:南昌,国际大厦,推广,方案
南昌江旅国际大厦推广方案 本文简介:www.16fw.com中国管理资讯网南昌江旅国际大厦推广方案一、南昌市写字楼发展概况1.消费主体为行政事业单位,私营民营企业消费增长较快在南昌市场,私营民营企业经济发展阶段所限,大多仍不足以负担高额的办公费用。因此目前消费的主体仍集中于行政事业单位或其下属机构,其次才是一些发展较快的私企,如商贸
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南昌江旅国际大厦推广方案
一、南昌市写字楼发展概况
1.消费主体为行政事业单位,私营民营企业消费增长较快
在南昌市场,私营民营企业经济发展阶段所限,大多仍不足以负担高额的办公费用。因此目前消费的主体仍集中于行政事业单位或其下属机构,其次才是一些发展较快的私企,如商贸公司、律师、会计事务所及评估机构,但从增长率和可挖掘市场潜力而言,私营企业的潜力巨大。
2.高档写字间租赁市场仍不成熟,整体市场有待启动
南昌市租赁市场仍不成熟,主要表现在租赁价比较低,投资回报年限过长,并缺乏专业的物业租赁公司或投资公司,市场对高档写字间租赁需求增长有限,上述种种不成熟现象都使高档写字间的租赁市场发展缓慢,针对商务写字间的投资市场也受到了很大的制约。
3.市场需求仍集中于中低挡办公物业,高档办公物业发展空间及发展潜力巨大
南昌目前办公物业需求仍集中于中低挡办公物业,行政事业单位或企业单位以自建的老旧办公楼为主,私营企业则主要集中于居民区的住宅楼,但一些实力雄厚、注重社会形象的企业如金融、保险、电信系统正在全力提升办公形象,部分有实力的私营企业、智力行业也正在注重提升自己的办公形象,可见发展空间及发展潜力较大。
其次,从宏观经济而言,南昌市二、三产业的发展速度及所占比例较高,国家对南昌的大力支持也将刺激二、三产业的进一步快速发展,对高档写字间的需求刺激将会相当明显。
4.供应量及需求量均较小
南昌写字间市场处于起步阶段,由于支撑高档写字间发展的商贸公司、智囊机构及高科技公司相对有限,且经营水平较低,因此整个市场增长缓慢,市场潜力有待开发和挖掘。
其次从开发商考虑,由于开发数量小,开发理念不成熟,致使开发成本较高,缺乏市场竞争、缺乏消费引导及较高的价格也限制了市场的发展。
5.写字楼正处于升级时代
房地产是经济发展的晴雨表,而写字楼最能反映区域经济的发展状况。近几年,伴随着南昌经济和房地产业的发展驶入快车道,南昌市的基础设施、投资环境日益改善,吸引了国内外知名企业纷纷涌进。他们的进驻对南昌高档写字楼的需求与日俱增,需求催生了市场,南昌的写字楼市场迎来了一个全新的发展时期。相比以往,呈现出专业化、商圈化的特点。
(1)逐步走向专业化
在1993年华财大厦出现以前,严格来讲,南昌还没有写字楼的概念。公司、企业对办公条件要求不高,一般租用民宅或是沿街店铺,政府的一些楼院也被相中,少数外来机构租住酒店、宾馆。1993年,华财大厦以近百米的高度面市,是当年南昌的标志建筑。大厦有各项基本配套,有自己的物业管理机构,但其中参杂了客房,商、住在一起,还不是真正意义上的写字楼产品。1996年江信国际大厦的出现改写了南昌没有写字楼的历史,江信国际大厦按照标准写字楼要求建造。到了2000年后,南昌的商住楼崭露头角,以太平洋商务大厦、中环广场、洪城广场、三星大厦为代表,它们以优越的地理位置,宜商、宜住的灵活变通的物业功能受到一些中、小成长型企业的追捧。
但商住楼和写字楼是两种不同的产品。首先,商住型物业立项为住宅,立项是住宅,属于土地创业,比商业创业便宜50%;其次,二者的技术标准差距更大,比如消防系统,国家规定住宅可以不上消防系统,但是写字楼一定得有。商就是商,住就是住,因为商是开放的,而住是私密的,二者格格不入,不能融合在一起。但市场经济,存在就是合理。估计商住楼会在相当一段时间存在,因为现阶段不断有人创业,而这些创业者还没有能力在写字楼办公,这是一个很实际的问题。商住和纯写字楼的区分,将来肯定是一个靠市场自然淘汰的过程。一些公司离开了创业阶段以后要追求更好的形象,自然会搬入纯写字楼,而不会再在商住混杂的住宅呆下去。
南昌迎来专业写字楼是在2001年,2001年国贸广场问世引领南昌写字楼升级换代。以国贸广场、财富广场、地王广场、华龙国际大厦、南昌世贸为代表,它们的专业性体现在以人为本上,强调以客户需求为中心,提倡人性化的沟通与交流,引导智能化向国际水准看齐,强化绿色环保办公理念,提供更多舒适共享空间。
(2)融入商业圈
纵观前面提及的几个专业写字楼,与最早的江信国际大厦不同的是,它们都不是作为单体存在,而是融于各商业圈中。财富广场自不必说,座拥八一广场成熟商圈。整栋大厦造型简洁挺拔,以后现代建筑风格成为南昌一道亮丽的景观。地王广场所在的中山路商圈是南昌市数百年的城市发展的历史沉淀,人气聚集,品牌汇集。项目本身由娱乐购物、国际公寓、商务办公三大组成部分互动经营,三者之间就是互为需求的“商业链”,能够形成一种良性循环。国贸广场是个组团式高层建筑群,分商务、公寓、酒店三大区,既独立又互为一体,能满足生活、事业、休闲的全面需求,自成为城市的商务中心。南昌世贸中心则是未来红谷滩商圈的重要组成部分。红谷滩的商业发展拟初步确立按“一个核心区,两条辐射带,三个功能区,四条商业街”的模式来构造红谷滩新区未来的商业平台。而其中红谷大道是以南昌世界贸易中心建设为龙头,建设总建筑面积超过30万m2的集会展中心、大型购物中心(Shopping
Mall)、写字楼、五星级酒店和银行为一体的多功能购物功能区。
对写字楼融入商圈的现象,单一的写字楼已不能适应时代需要,高档写字楼的消费主力是外来人员,他们的工作、生活需要在一个商业复合体内高效运行。从投资角度看,“商圈”格局决定增值已被决大数投资者所认同。不论是投资租用型业主或自用型业主,都是想买一个好的增值的前景,而现在南昌的写字楼,正以各大商圈为中心形成不同的“圈地”格局,所以选择何种商圈,正是锁定区域作出绝佳选择的上策。
二、南昌市写字楼租售情况
1.写字楼销售情况
项目名称地理位置规
模面积均价客户群竣工时间配套
新田金世纪朝阳洲孺子路西路18层共72套153.5㎡3548元/㎡广告、律师、设计、会计、装饰等智慧型中小企业2004年底5楼有600㎡商务会所,有商务配套服务,文具中心、大小会议室、阅读咖啡屋、按摩馆、网吧、迷你影院、健身中心等设施。8位白领丽人保姆。
国贸广场洪城路一栋20多层(层高3.3米)141.99㎡3900元/㎡商务办公用户2003.12楼宇自动化、办公自动化、保安自动化、通讯自动化、消防自动化(五A)
南方大厦民德路339号一栋19层108.0㎡3200元/㎡附近居民、医院2004.4处于闹市区,下面两层商用
地王广场中山路百花洲一栋(地下2层,地上28层)64.2㎡5800元/㎡商业人士2004.12.31宽带接入系统,保安监控系统,地下停车场管理系统,卫星及有线系统,移动电话无缝覆盖系统,楼宇自控系统,背景音乐系统。
财富广场八一大道357号二层地下室
裙楼五层
塔楼30
层198.8㎡5000元/㎡投资、置业人士及个体户品牌经销商2004年8月1日六、七层为高级商务会所,拥有4000㎡的屋顶花园,商务配套:屋顶游泳池、健身中心、网球场院、咖啡厅、多功能厅、网络会议室、电话电话会议。
写字楼名称地理位置租价(月)出租率客户群配套设施
长运大厦八一大道199号28元/m280%电子通迅、美容、贸易、医药、维修卫生间(一层一间)、电梯2部、停车场
三星大厦站前西路25元/m295%银行、广告、装饰、房产、餐饮、贸易地下停车位、康乐室宾馆、卫生间、电梯
伟业大厦高新火炬大街16元/m298%从事高新技术产业的企业或事业单位电梯1部
强威大厦中山路65号31元/m290%广告、装饰、保险咖啡厅、健身房、餐饮、停车场
奥林匹克大厦福州路16元/m298%个体及私营企业商场、体育用品、汇仁堂大药房
宾招大楼省府大院北二路26元/m295%广告、媒体、婚介停车场
龙式大厦省府大院东四路26元/m295%广告、媒体、企事业单位电梯2部
金源大厦海关对面32元/m280%投资人士邮件箱、24小时监控
汇盛大厦井冈山大道1128号约30元/m2100%个体户、私营企业豪华会所、健身房、监控系统、咖啡厅
证券大厦胜利路46元/m2100%证券公司、私企、房产、事业单位会所、停车场
银湖大厦湖滨南路2号25元/m2100%商业人士银行、24小时监控
江铃大厦苏围路30元/m299%饮食、财务、保险证券、美容电梯2部、宽带、消防设施、换气
江信大厦北京西路88号68元/m290%办事处、广告、媒体江信证券、房产会议中心、多功能签字厅、谈判厅、咖啡厅
福利大厦广场北路166号500元/间100%广告、电信、旅游、律师所、彩票中心停车场、管理值班室
华财大厦沿江北路30元/m280%广告、美容、宾馆贸易、科技、代理3部电梯、消防器材、停车位
中环广场井冈山大道928号无100%装饰、银行、花卉、电子科技地下停车场、摄像监控、电梯
中山城中山路177号35元/m295%房产、美容、广告商场、商务中心、停车场、餐饮
物资大楼八一大道432号18元/m295%旅行社、证券、物资机械制造、电脑设备电梯2部
商储大厦洛阳路18元/
M2备注:水电费另计
金阳光南京西路18元/
M2
备注:水电另计
建设大厦省政府北路40元/
M2
备注:租金含物业管理费
航空大厦彭家桥14元/
M2
备注:水电费另计
21世纪出版社孺子桥头2万/月
2.写字楼出租情况
3.主要写字楼详细情况
项目名称:华财大厦
项目地址:沿江中路
物业类型:商业服务和写字办公综合型习字楼
总建筑面积:
户型面积:56,70,100,140m2
楼层布局和功能:1-20层为写字办公,21-25为宾馆、客房
配套设施:停车场面积小,车位不足
租
金
30元/
m2/月(含:水、电,物业费);
32元/
m2/月(含:水、电、空调、物业)
售
价
不卖
物业管理费
(含在租金里)
付款方式:
租金:一个季度一交
压一个月押金(压一付三)
客户对象及特征:各行各业,其中食品,副食品居多。
入驻公司包括:太太乐、金龙鱼、LG、理光等
项目名称:江西国际信托大厦
项目地址:北京西路
物业类型:纯写字楼、高档智能化写字楼
户
型:三种
50
M2
100
M2
150M2(138-158
M2)
楼层布局和功能:1-25层为写字办公、26-27层为各类会仪场所
特
色:入口大堂气派豪华,全大理石。
配套设施:现代化配套设施齐全(宽带网);中央空调;美国进口OTIS电梯;
CCTV电视监控;24小时保安
价
格:租金:68元/平米
(水电空调物业管理费)售价:不售
付款方式:压三付一(交三个月押金,一个月租金)
优惠措施:时间优惠;租一年按11-11.5个月算。
客户对象及特征:知名公司,专业性金融、证券公司。如:联想,北大方正,清华同方,诚志股份,海虹控股,KODAK等。
荣
誉:建设部颁发的江西省写字楼优秀物业管理示范单位
出
租
率:80%以上
项目名称:太平洋购物广场商务大厦
项目地址:中山路与象山路交汇处
物业类型:商务公寓、写字两用。
物业档次:中高档,27层
总
面
积:25000-3000
M2
户
型:全框架结构,可自由组合成80
M2,300
M2,500
M2不同面积办公区。
楼层布局和功能:1-4层北京华联超市、5-27层为公寓、写字楼。
配套设施:高级电梯、智能消防系统、闭路电视监控系统、红外线监控系统
售价:4800-5000元/
M2(5-27层)
付款方式:现款;按揭(8成30年)
客户对象及特征:各类公司,商务人士,投资者。
营销缺陷:1.
写字楼宣传定位普通,无个性。2.宣传推广力度不够。项目名称:地王广场
项目地址:中山路
占地面积:7826
M2
发展商:江西福泰房地产置业有限公司
建筑设计:泛华(广东)工程有限公司
物业类型:商场,休闲,酒店式公寓,写字办公。
物业档次:中高档,地下两层,地上29层。
户型:全框架结构,可自由组合成60
M2-300
M2不同面积的办公区。
楼层布局和功能:1-7层商场整体招租做商业。8-29层为公寓、写字楼。
售价:45000-46000元/
M2(1-5层)、4950元/
M2(均价)(8-29层)
付款方式:现款;按揭(8成30年)
客户对象及特征:各类公司,商务人士
,投资者。
三、项目价格定位
我们认为,江旅大厦的价格定位最基本的三个原则是:一要考虑项目成本和盈利目标,二要分析竞争对手的成本、价格和产品,三要考虑客户需求和目标客户的预期价值。
1.南昌写字楼价格走势
南昌的写字楼价格以江信国际大厦为标志,形成南昌写字楼最高租价──68元/㎡·月。但由于南昌真正意义上的写字楼出现较晚且少之又少;另外,南昌大部分企业都处于创业阶段,他们对写字楼要求并不高,甚至在住宅楼里办公;因此,南昌近几年的写字楼出租价格总体来说并不高,高中低大概在70、30—40、20元/㎡·月,且比较平稳,但总体来说,稳中有升。
2.租金定价依据
项目定价以市场比较定价法为主。市场比较法的重点是比较实例的选取,即两宗物业之间具有可比性,为了使比较实例的选取科学、准确,我们根据江旅国际大厦的特点,选取了南昌目前写字楼典范──江信国际大厦、南昌早期写字楼——华财大厦、南昌写字楼换代产品——国贸广场。
为了使江旅国际大厦的价格定位更加科学和准确,我们选择了如下几个修正因素:
(1)地段因素
北京西路由于省政府的坐落,商业办公氛围浓厚,且道路交通十分畅通,同时江信国际大厦临近广场,属于广场商业核心区;华财大厦利用沿江路的出行方便,另外还有抚河景观带;国贸广场位于四向交通的坛子口,交通位置较优越,同时与红谷滩新区联系较近;相比较,本项目在地段方面并无明显优势。
(2)周边配套
本项目周边配套相对较完善,宾馆、酒店、公园、娱乐等等。
(3)规划因素
江信国际大厦规划上仅为单纯的写字楼;华财大厦则为商、住一体;国贸广场是个组团式高层建筑群,分商务、公寓、酒店三大区,既独立又互为一体,能满足生活、事业、休闲的全面需求,自成为城市的商务中心;本项目基本上为纯写字楼,但仍有首层为商业;因此项目规划上,本项目不如江信国际大厦单纯、不如国贸广场全面。
(4)品质因素
江旅国际大厦国际标准5A级的品质显然优于华财大厦等,与江信国际大厦相当。
3.项目定价
综合考虑项目自身因素及南昌写字楼市场因素,建议项目租金定价:40—50元/㎡·月,水电及物业费另计。
四、项目推广策略
(一)客户定位
目前本项目基本定位于江西首家旅游超市,因此基本目标客户为:省内(南昌市)各旅行社及相关行业,包括票务代办机构、银行、保险、运输等关联行业。
南昌本土有实力的公司以及处于发展快速上升期的成长型公司。
鉴于本项目综合品质,国际5A级品质,因此不排除有实力的大中型公司整层办公。
(二)推广策略
1.项目优势点
省旅游局各部门进驻现场办公,全面提升商务形象
标准5A级的甲级商务办公大厦
优越自然人文环境,南昌高端生态型办公楼
江西首家特色主题写字楼---旅游服务超市
成熟的商业配套,南昌市主要餐饮、休闲、旅游住宿中心
南昌首创观光电梯写字楼---身份和地位得以彰显
板式写字搂,自然采光、通风俱佳----健康保证
现代新颖外立面---南昌标志性建筑
物业增值服务---北京万通物业管理公司提供定制服务
2.总体推广策略
定制营销──以客户需求为市场导向的营销方式
所谓定制营销,是市场细分的极限程度。它的理论依据是:因为每位客户都有自己特有的需求和欲望,所以每位客户都可成为一个潜在的独立市场。卖方可以针对每位客户来设计不同的产品,制定相应的营销计划。
定制营销的基础:
◎客户期望自己购买的产品能反映出自己的个性
◎可以让客户参与制造完全符合自己需要的产品
◎可以对销售条件(如付款方式)进行定制
通过万通集团的加盟引入对江旅国际大厦进行全面的定制服务:
第一,万通集团成熟的国际型建筑专业定制服务,为定制营销的运用创造了条件;
第二,江旅国际大厦进行主体改造,工程设计及设备、功能均具有一定的修改空间,从而形成了一定市场的竞争优势;
第三,主要客户人群已锁定,特定行业特定客户的特定需求可知,使定制营销的运用成为可能。
3.宣传策略
概念定位
在江旅国际大厦传播推广中,建议应用概念传播,加大概念炒作
核心概念定位
南昌高端生态商务空间
分概念定位
1.形象概念
强势品牌,领跑商务未来
2.区位概念
位置优越,同步国际商务速度
3.环境概念
自然调节·绿色商务空间
4.推广概念
南昌首创——观光电梯商务大厦
5.价值概念
高人一筹,科技领先(层高3.6米)
国际化5A级,智能化系统
6.配套概念
成熟的社区·完善的配套
餐饮、酒店、百货、医院、银行、公园……
造就了福州路的璀璨、繁华。
4.媒体组合
报纸媒体:《南昌晚报》、《江南都市报》、《江西商报》
宣传资料:三折页、DM单
电视广告
网络商务平台
户外广告:工地围墙、广告牌、户外指示牌
自办媒体:《旅游信息快报》
自办媒体——《旅游信息快报》
依托江西省旅游局资源优势,建议自办媒体,针对目标客户专门派送,并配合夹报扩大传播。
——自办媒体命名为《旅游信息快报》,突出商务特征,每月发行一期。
——具体内容包括旅游经济综述、发展前景展望、专家学者点评、消费者心声、万通商务快递,期间穿插软文及硬广告。
——未来可在旅游公司及商务写字楼中派发,并借此全面提升江旅国际大厦的品牌形象。
5.系列报广
系列一
主
题:江旅国际大厦——南昌高端生态商务空间
随
文:身居高处,方感天地之博大,生命尊贵;
襟怀万象,方可洞察世间真理,包容天下;
自然调节·绿色商务空间
江旅国际大厦,成就您事业的颠峰,
实力与气概、尊贵与从容在此彰显。
商务坐标
江旅国际大厦,位于福州路人民公园正对面;商务气氛浓郁,配套设施完善;交通极其便利;全面提升商务速度,是时代经济发展的新坐标。
商务环境
依托周边大型酒店、商业卖场、金融保险机构及通讯运营商,全力推出高档商务写字间。整合片区商务功能,成就价值非凡的CBD办公环境。
商务规划
敞开式办公楼层,根据需要自由组合隔断,为更多客户提供灵活多变的个性办公空间。
商务配套
n
层高3.6米,天然高度,空气清新流通;更大商务空间,让思想自由飞翔。
n
外墙全部采用镀膜中空玻璃,能有效阻隔室内外热量的交换,保持恒定室温,提高室内舒适度。
n
全部配置户式中央空调,自由掌控;新风供应,带来24小时清醒头脑及清新感受。
n
国际化5A级,智能化系统:综合布线系统、楼宇自动化系统、办公自动化系统、通讯自动化系统、保安自动化系统、消防自动化系统、卫星接收及闭路电视系统、宽带网络
系列二
主
题:南昌高端生态商务空间,城市形象、您的形象
随
文:今天,形象力已成为企业成功的保障,畅游商海的风帆。江旅国际大厦CBD区位、绿色空间,定使您的企业形象魅力大增,财富升值无可估量。
商务坐标
江旅国际大厦,位于福州路人民公园正对面;商务气氛浓郁,配套设施完善;交通极其便利;全面提升商务速度,是时代经济发展的新坐标。
商务环境
依托周边大型酒店、商业卖场、金融保险机构及通讯运营商,全力推出高档商务写字间。整合片区商务功能,成就价值非凡的CBD办公环境。
商务规划
敞开式办公楼层,根据需要自由组合隔断,为更多客户提供灵活多变的个性办公空间。
商务配套
n
层高3.6米,天然高度,空气清新流通;更大商务空间,让思想自由飞翔。
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外墙全部采用镀膜中空玻璃,能有效阻隔室内外热量的交换,保持恒定室温,提高室内舒适度。
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全部配置户式中央空调,自由掌控;新风供应,带来24小时清醒头脑及清新感受。
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国际化5A级,智能化系统:综合布线系统、楼宇自动化系统、办公自动化系统、通讯自动化系统、保安自动化系统、消防自动化系统、卫星接收及闭路电视系统、宽带网络
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