代建管理方案 本文关键词：方案，建管
代建管理方案 本文简介：海南XX农垦XX商业中心项目代建方案海南XX农垦XX商业中心项目是海南XX农垦XX集团公司投资建设的大型商业地产项目，包含海垦XX华润商城与海垦XX商务酒店，总建筑面积145600平方米，投资总额9.698亿元，是农垦XX集团公司的重点建设项目之一。2010年12月，农垦XX集团公司成立了全资子公司
代建管理方案 本文内容：
海南XX农垦XX商业中心项目代建方案
海南XX农垦XX商业中心项目是海南XX农垦XX集团公司投资建设的大型商业地产项目，包含海垦XX华润商城与海垦XX商务酒店，总建筑面积145600平方米，投资总额9.698亿元，是农垦XX集团公司的重点建设项目之一。2010年12月，农垦XX集团公司成立了全资子公司海南XX农垦XX商业开发管理有限公司作为项目管理公司，负责该项目具体运作，为了明确建设过程中农垦XX集团公司与农垦XX开发公司双方的权利义务关系，提高项目的建设管理水平和投资效益，制定本代建方案。
一、委托代建的工作范围和内容：
（一）按照批准的项目可行性研究报告，组织项目初步设计及初步设计评审，按照批准的初步设计，组织建筑施工图设计及各专项设计；
（二）负责办理项目土地使用、规划报建、专项评审（审查）、施工报建、质量安全监督、竣工验收等相关手续；
（三）按照批准的初步设计确定的建筑规模、建设标准和概算总投资，组织设计、施工、设备和材料供应等的招标采购；
（四）负责项目建设过程中有关合同的洽谈与签订；
（五）负责项目施工全过程的组织管理，办理竣工验收手续；
（六）负责组织编制项目的预算，组织项目的竣工结算；
（七）负责工程档案资料的整理和移交，负责向集团公司办理资产移交手续；
（八）负责组织编制项目的总工作进度计划、总投资计划及阶段性工作进度计划和资金使用计划；
（九）按照项目进度计划和资金使用计划向集团公司提出资金拨付申请，并按月向集团公司报送工程进度和资金使用情况报告。
二、双方的权利义务关系
（一）集团公司的权利与义务
1、审核批准项目的总工作进度计划、总投资计划及阶段性工作进度计划和资金使用计划；
2、审核批准项目的初步设计；
3、审定项目的概、预算书和工程决算报告；
4、审核批准项目的招投标方案；
5、审核项目的重要合同；
6、负责工程建设期间的资金筹措和拨付，并在规定的期限内拨付审核后的工程进度款；
7、协调与政府部门的关系，配合开发公司办理各项建设手续；
8、对项目建设过程的工程质量、施工安全、工程进度及工程造价等方面实施监督、检查；
9、按合同约定支付代建管理费；
10、参加项目建设过程中的重要评审、工程阶段性验收及竣工验收。
（二）开发公司的权利与义务
1、代表集团公司办理项目土地使用、规划报建、专项评审（审查）、施工报建、质量安全监督、竣工验收等相关手续；
2、按照集团公司审定的项目建筑规模、建设标准和概算总投资，组织设计、施工、设备和材料供应等的招标采购，行使招标人的权利和义务；
3、代表集团公司与施工单位、监理单位、材料供应等与项目相关方进行合同谈判，参与签订集团公司、开发公司、施工单位或供应单位为主体的三方合同；
4、代表集团公司行使项目建设（施工）过程中业主方的管理权利和义务，签署各类项目管理文件或函件，直接对项目的工程质量、施工安全、工程进度及工程造价控制负责；
5、按照项目进度计划和资金使用计划向集团公司提出工程资金拨付申请，按项目建设进度支付施工、监理等单位工程款，并监督其资金使用情况；
6、根据项目建设规模组建项目管理团队，申请取得房地产开发资质，合理使用代建费；
7、开发公司在项目管理过程中的各项活动不得超出本方案授权范围；
8、接受并协助集团公司对项目建设过程的各项监督检查；
9、应根据相关会计制度的规定进行工程项目的会计核算；
10、及时组织编制项目的总工作进度计划、总投资计划及阶段性工作进度计划和资金使用计划。每月5日前向集团公司上报项目建设进展情况和资金使用情况，及时上报建设过程重要环节和重大突发性事件；
11、代表集团公司办理项目产权登记手续，做好项目有关工程资料及财务资料的收集、整理和移交工作。
三、代建的风险控制
根据房地产开发企业管理与代建制的特点，结合集团公司《项目建设管理指导意见》、《招标投标管理办法》等相关规定，在项目建设过程中集团公司应就以下方面对项目建设进行适度的监督与控制。
（一）投资总额控制
农垦XX商业中心项目的概算及预算应委托具有相应资质单位和人员编制，并报集团公司董事会审批。原则上工程预算不应超出工程概算。
建设过程中的各项成本支出应严格按照工程预算执行，单项工程成本超出工程预算的，应及时报集团公司财务部备案。
由于下列原因，致使工程实际投资与原批准概算发生变化，需对原批准概算进行调整的，按照集团公司工程概预算管理的有关规定执行：
1、不可抗力；
2、国家重大政策或技术规范发生调整；
3、从项目实际出发，经集团公司批准对项目内容、标准等设计方案有重大变更；
4、因受地质等自然条件制约，施工图设计时有重大技术调整；
5、主要材料、设备价格上涨幅度超出原批准概算不可预见费率。
（二）授权与监督
1、施工及采购授权：
1）代建过程中涉及《农垦XX集团招标投标管理办法》规定需要进行招标的，按招标投标管理办法执行。
2）不符合招标条件的小型或零星项目招标、小宗设备材料采购可通过议标程序进行。工程项目在20万元（含）以上、设备材料采购金额在20万元（含）以上的报集团公司审批确定，在上述额度以下由开发公司内部审批确定。
2、合同授权：
1）授权开发公司进行项目的设计、施工、监理、设备设施和原材料的采购等与农垦XX商业中心项目相关的所有合同的谈判，签订集团公司、开发公司、施工或供应单位为主体的三方合同，并在合同中约定由开发公司承担建设单位的相应法律责任；
2）单项工程（合同）在20万元（不含）以下的
，由开发公司内部审批。
3）单项工程（合同）金额在20万元（含）以上的，经开发公司审核后应报集团公司审批。按合同金额大小，集团公司分级次进行合同审批（法定代表人授权委托书见附件三），流程如下表：
农垦XX商业中心项目合同审批流程表
金额标准
审核及审批人（从左至右）
开发公司
农垦XX集团
建设管理部门
财务部门
总经理
职能部门部
分管领导
总经理
董事长
20万元（含）以下
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20-500万元（含）
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500-1000万元（含）
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1000万元以上
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3、项目合同印章管理
集团公司为农垦XX商业中心项目刻制“海南XX省农垦XX集团有限公司合同专用章（Ⅰ）”，仅用于开发公司审批权限内合同的签署。集团公司合同专用章（Ⅰ）由开发公司管理及使用，开发公司对加盖该印章合同的合法性和合规性负完全责任。开发公司使用集团公司合同专用章（Ⅰ）时应进行用印登记，集团公司可定期对印章的使用情况进行检查，对超过审批权限使用印章的，开发公司负责人应承担相应责任。
根据合同审批权限应由集团公司审批的合同经审核批准后加盖集团公司公章。
项目相关合同签署后15日内应报集团公司财务部备案。
4、资金使用授权：
1）项目建设资金的管理按本项第（三）条“资金管理”执行。
2）单笔设计、监理服务费用、工程进度款、设备材料款等项目建设资金按金额大小，分级次进行付款审批，流程如下表：
农垦XX商业中心项目建设资金支付审批流程表
金额标准
审核及审批人（从左至右）
开发公司
农垦XX集团
建设管理部门
财务部门
总经理
企业管理部
分管领导
财务总监
总经理
董事长
100万元（含）以下
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100-500万元（含）
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500-1000万元（含）
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1000万元以上
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3）建设过程中发生的不可预见的零星支出，金额在2万元以内并且签订合同存在障碍的，可不签订合同，由开发公司根据实际情况审核后支付，但需取得合法有效的凭证。
5、工程建设过程中发生以下重大变更，应报集团公司核准后实施:
1）项目建设规模大于（或小于）原设计批准规模10%及以上；
2）项目主要建筑物等级、结构、用途发生变化；
3）项目主要材料及设备选型发生变化；
4）项目投资总额超出经批准的预算总额；
5）单项工程投资额大于（或小于）原初步设计批准概算10%且金额大于（或小于）20万元的；
6）单个合同金额变更大于（或小于）原合同的10%且金额大于（或小于）20万元及以上；
7）工程工期延长3
个月以上；
8）其他重大设计变更或其它重大突发事件。
（三）资金管理
开发公司应制定与资金管理相关的内部控制制度，并报集团公司备案。
开发公司应设立农垦XX商业中心项目资金专户，集团公司拨付的项目资金直接进入资金专户，专户资金仅用于与项目建设相关的支出，保证集团公司拨付项目资金的专款专用，体现开发公司不垫付资金。
开发公司应编制项目建设年度资金使用计划和月度资金使用计划。次年的年度资金使用计划应于上年年终前向集团公司报送，并经集团公司核准。年度资金使用计划经集团公司核准后，开发公司应于每月末向集团公司报送下月资金使用计划和资金使用申请，以及当月项目建设进展情况和资金使用情况。集团公司应根据资金审批流程及时对月度资金使用计划进行审批，并将工程款拨付给开发公司，保证项目建设资金如期到账。开发公司制定的资金计划，在施工过程中可根据具体情况进行适度调整。
开发公司必须按其与设计、监理、施工等单位签订合同，按照公司制定建设工程项目工程款管理办法支付工程款。1）设计、监理、造价咨询等服务费用进度款支付，由工作单位提出进度款支付申请，开发公司审核确认其阶段性工作任务完成情况，按资金支付授权额度审批支付；2）工程进度款支付：按合同规定的进度款上报周期，由施工单位上报进度工程量及工程量预算，监理公司、造价咨询公司审核，再交开发公司内部审核后，按资金支付授权额度审批支付；3）设备材料款按合同约定并按资金支付授权额度审批支付；4）工程结算款支付：工程竣工验收后，由施工单位提交竣工图和工程结算书，监理单位核算工程量，造价咨询单位审核工程结算并提交结算报告，交集团公司进行实质性审核，或组织第三方审计并出具审计报告。工程决算报告编制完成后送集团公司审核，报集团公司董事会审批。结算报告审批后，施工单位提出付款申请，按资金支付授权额度审批支付。开发公司将工程款支付给相关单位后，应报集团财务资金部备案。
（四）涉税问题和财务核算
农垦XX集团公司委托开发公司代建农垦XX商业中心应签订委托代建合同，约定项目的范围、实施项目的期限、实施项目的权限、代建管理费、成本列支的范围、会计核算形式、工程款项的支付方式和期限、代建项目结算程序和方式等内容。
开发公司向集团公司收取的代建管理费应缴纳5.6%的营业税及附加，收取的代建管理费如有结余，还需缴纳25%的企业所得税。开发公司应按代建管理费金额确认收入，开具发票并缴纳营业税金及附加，项目建设过程中发生的所有日常管理支出计入开发公司的相关成本费用。集团公司根据开发公司开具的代建管理费发票计入工程成本。
建设期内应缴纳的相应税费在发生时由开发公司统一缴纳并计入项目成本，项目建设需要筹融资的相关成本费用由集团公司直接计入项目成本。
项目开发成本在开发公司进行会计核算，开发公司应通过“开发成本—农垦XX商业中心项目”账户核算，并根据各项工程的实际情况可设置（1）土地购置、征用及拆迁补偿费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）装修工程费；（7）开发间接费等明细科目进行核算。项目建设过程中，集团公司根据项目预算把项目资金分期拨入开发公司，与开发公司在账务上做往来款处理。开发公司根据项目实际进度进行分阶段验收并支付工程款给建设方，并将代建工程成本归集至“开发成本—代建农垦XX商业中心项目”。项目竣工决算，办理资产交付手续后，开发公司结转开发成本并冲抵与集团公司往来款。
建设项目的设计、施工、采购等合同由集团公司、开发公司、施工或供应单位三方签订，在合同中约定发票的抬头均为“海南XX省农垦XX集团有限公司”。
（五）代建管理费
农垦XX商业中心项目代建管理费包含项目前期管理费和项目建设期管理费。项目前期管理费是指项目开工建设前在办理可研立项、土地变性、出让金返还、规划、报建等过程中发生的相关费用。项目建设期管理费是指自工程项目总包协议签订之日起发生的与工程建设相关的管理费。
自开发公司成立以来至2011年底，已发生项目前期管理费约220万元（以集团公司财务或审计部门具体核定数据为准）。开发公司预测2011年-2014年建设期管理费用总额约为1900万元，结合农垦商业中心项目的实际情况将项目建设期管理费定为1500万元。代建管理费总额为1720万元
（六）、进度控制
农垦XX商业中心项目工期为30个月，自工程签订总包合同之日起计算。
项目建设进度管理有关事项应根据集团公司《项目建设管理指导意见》的有关规定执行。
开发公司负责人作为项目建设全过程管理的第一责任人，对项目建设时间进度、工程质量、建设成本以及安全生产、环境保护等总体负责。
开发公司应当根据项目工程自身的特点及难易程度，在招投标时组织投标单位认真勘察工程现场，结合国家现行工期定额，在施工合同中约定合理的工期。工期一旦确定，原则上不作调整。在与施工方谈判及签订合同时，应在合同中明确工期期限以及拖延工期的惩罚措施。
在总的工期目标内，应合理估计各项工作的时间，编制施工进度计划，报集团公司企业管理部备案。项目进度计划应分解到每年、每季度、每月、每周等各阶段，从而进行项目实施过程的依据与控制。
建设过程中开发公司应每月向集团公司企业管理部报告项目进度执行情况，并将实际进度与计划进度比对分析，找出差异原因，制定对策，指定专人负责落实，并对项目进度计划进行适当调整更新，以保证按时竣工。
（七）工程质量和安全生产监督
项目建设工程质量管理和安全、环保等管理有关事项应根据集团公司《项目建设管理指导意见》的有关规定执行。
开发公司应根据国务院《建设工程质量管理条例》和施工图纸，编制项目质量及使用功能保证计划、管理程序和工作标准，并报集团公司企业管理部备案。在招标与签订合同时，须在相关文件中明确质量及功能使用目标，明确所需材料、设备供货的质量标准，并在签订合同时明确施工方和供应单位的质量责任。
项目建设必须按照国务院《建设工程安全生产管理条例》相关规定执行，开发公司必须完善建设工程有关安全施工措施，确保项目安全施工。在保障安全生产的同时制定工程质量安全管理制度，建立健全施工现场质量控制办法，对代建工程进行全程的规范化管理，保证工程质量、合理缩短工期、节约投资成本、提高效益。
（八）资产移交
项目竣工验收后，开发公司应在三个月内组织具有相应资质单位和人员以集团公司名义编制工程决算报告。工程决算报告编制完成后送集团公司审核，报集团公司董事会审批，并按审批意见办理资产交付手续。
项目竣工验收后开发公司应组织剩余工程物资和临建的清理工作，剩余物资和临建处置后，将变现所得上缴集团公司。
项目筹划、建设各环节的合同及其他文件资料，开发公司应及时整理归档，在向集团公司办理资产移交手续时，一并将工程档案、财务档案及相关资料向集团公司相关部门移交。
（九）奖惩及其他
项目建设完成后，被评为国家优质工程，获得中国建设工程“鲁班奖”，奖励总承包单位300万元，奖励开发公司50万元；项目建设完成后，被评为省优质工程，获得海南XX省建筑工程“绿岛杯”奖，奖励总承包单位50万元，奖励开发公司10万元。评奖费用由总承包单位负责。
商业中心项目以集团公司最终批复的投资概算作为工程成本控制总目标。工程结算金额小于投资概算总额的，按差额的5%给予开发公司额外奖励；工程结算金额超出投资概算总额5%以上时，集团公司将严肃追究开发公司负责人的相应责任。
项目工程提前完工的，每提前一个月按代建管理费的1%给与奖励；由于开发公司自身的原因造成项目不能按期完工，每推迟一个月按代建管理费的1%进行处罚，直接从代建管理费中扣除。
集团公司每年与开发公司签订的经营目标责任书应重点包含项目进度和安全生产、工程质量、成本控制等目标，并根据目标的完成情况进行考核与奖惩。
集团公司可自行或委托中介机构对代建项目全过程进行专项审计，监督检查建设资金使用的合理性、合法性和合规性，正确评价资金使用效益，对开发公司的代建行为进行评价。集团公司人力资源部可结合评价结果对开发公司高管人员和项目建设整个团队进行奖励或惩罚。
此外，根据集团公司与华润万家签署的合作意向书，华润商城建成后将租赁给华润公司经营，具体的租赁方式与租金正在商谈之中，租赁双方的权利义务尚未明确，目前暂不确定建成之后是否由开发公司代管华润商城项目。同时，为提高海垦XX商务酒店运营管理的专业化程度，取得更好的经济效益，可委托鸿运大酒店或其他有经验的酒店管理公司管理海垦XX商务酒店，参与酒店建设前期的设计与工程施工。
本方案未尽事宜，根据集团公司相关规定执行。集团公司没有相关规定的，由集团公司与开发公司双方商议后另行确定。
附件一：委托代建合同
附件二：法定代表人授权委托书
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