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Q：问：井先生您好，看了您星球的文章，受益匪浅。我有以下问题想请教： 背景：女，单身，非北京人，30岁，毕业后一直在北京生活工作，去年社保满5年 2019年，因为不确定自己是否会以后永远呆在北京，我开始考虑是在北京买套小公寓还是通勤换租住，因为我也意识到现在的抗通胀估计只有一个区的房子了大城市嘛，就是不想血汗钱贬值太快。
问题1：我目前在西山工作。原计划预算约300万。看了石景山和海淀交界处的一套一居室。下来还是等几年存点钱再买更好的房子？家里有兄弟姐妹，自己基本没什么负担。问题二：税后收入的多少比例比较适合个人购买月供不超过税后收入的房子？以上情况请分析指教，谢谢！
答：答：您好，感谢您的信任！1、首先，建议仔细阅读08#史诗级通胀在路上，普通人的对策和对策；房地产是人类最大的财富载体；通货膨胀会加剧财富和阶级分化的速度，因为富人拥有大量资产，他们可以利用这些资产获得新的信贷，即新钱，普通人的资产很少，获得新钱的机会是也少
作为普通人，动用一切渠道和资源购买优质房产是最有效的“抢钱”方式，否则只能被抢一次又一次；通货膨胀不会同时均??匀地提高所有商品的价格，它只会一波又一波地改变商品价格；早买早享红利，晚买继续被通胀洗劫；首付不够可以借，找银行借，找家人朋友借；申请卡；借钱买房是一件很正常的事情 大多数人也会借东西，因为大家都知道
稍微了解房地产的人都会认为，从长远来看，房地产会持续上涨；只有一些人认为房地产市场会崩盘，这些人以坚实的眼光看待未来，根据今天的收入来考虑未来的消费和房价；房价是动态价格，不能做静态比较。与以前相比，单价当然高了。如果从货币供应量和城市发展的实际需求来看，不仅不高，而且太低了，尤其是北京这样的城市；韭菜就是观望不买房的人。如果最后忍不住买房，他们肯定会付出更高的代价，用未来的钱买今天的房产；
2、买房月供一般不超过月收入。这取决于个人。没有固定的答案。一般只要不影响原有的生活质量即可；买房赚钱不是目的，目的是为了过上更好的生活，只要能满足未来3-5年的月供，贷款尽量多贷。杠杆的高低会影响亏损和盈利的效率；建议仔细阅读行星精华专栏文章《北京房地产投资的核心逻辑与原则》。祝你一切顺利！
Q：提问：井老师您好，很荣幸能够加入知识星球，帮助我更好的从底层逻辑理解如何买房！我和老婆2011年在通州富力金禧买了一套86平的两居室，目前我名下这套房子没有贷款。现在孩子5岁了，明年就要上小学了。我会和我老婆商量在西城买一所破旧的小学。首付预算500+（置换不考虑）
1.站路街，淘白老坡小小750左右，学区中等，居住体验很一般。最让人担心的是学区溢价部分的风险。2.广外影城的房子普遍比老西城新，户型体验也好。同样的价格有更好的选择，学区溢价也没那么高。3、想给孩子一个好学区，但又担心未来贬值和流动性的风险。很纠结。希望景老师 1.能从西城学区买房的角度多给些建议；2、如果只考虑投资，如何选择；
答：答：您好，感谢您的信任！1.关于学区房的未来趋势和我的建议，我把学区房列为高风险投资，因为学区房是跟政策挂钩的，学区房其实就是绑架和增值的。勒索，我们都明白学区房的价值是政策赋予的；因此，我们可以得出结论，学区房会因为政策补助而继续上涨，但也会因为政策消失而贬值。
从现在和未来的高层方向来看，学区的概念会不断弱化，大家可以看到各种政策的结合。现在拼学区房风险很大。看好整个东西海的学区房。数量不多，一些优质区的优质盘还不错。撇开学区因素不谈，本身的价值就很稀缺，可以考虑。如果学区变更，这种盘的价值不会瞬间转移，安全系数比较高；比如金融街凯旋的中海、万流的万城华府、万流书院、碧水云天等“大家认为学区溢价高的楼盘”
中海凯旋之所以一直火爆，是因为金融街商圈的楼盘质量太低。在近20年的建设周期里，户型和房价都处于平均水平，大量的需求一次又一次推高了中国海外的价格。一个地区有足够的购买力，但该地区的住宅产品大多质量较差。一般情况下，只有少量的新品或改良品，才会成为这一带大家追捧的楼盘。推高房价；因此，中国海外凯旋的高价就实现了，和其他盘一样，
2、在选择上，在西城、海淀、东城这三个区域，我不建议买地价高的学区房，尤其是老小区。如果被政策盯上，跌势会很严重，很容易逢高买入。建议买小的，风险比较小。从这些板块来看，广外较为稳健。学区虽在西城中部，但区域值相对稳定。随着丽泽的辐射，整体楼价保值增值更有保障。，这个板块无论是投资还是兼顾上学，都是西城值得关注的领域。游通州富力金禧选的不错，不踩坑可以继续持有。
Q：问：景先生您好，独生子女家庭最近打算置换房产。目标有两个：1.改善居住条件，两居室改三居室，方便家长带孩子，也方便孩子后期有独立的学习空间；
2.为了孩子上学，我目前在朝阳区，不打算换区。考虑到升学率，希望在朝阳区找一个相对省心的学校。目前家庭房产情况如下： 1.华芳怡城两居室（宝宝现住地，平房学区，为上劲松幼儿园，婚前92平）；);
3、三丰里（夫家名下，现租给自如，63平方米）；4.南太平庄两套（一套是婆家住（丈夫名下），另一套是外公外婆名下住，目前两套夫家表示不能因为他们必须照顾老人而被替换）。
经过初步考察，通过了四轮提案： 第一轮提案——搬回三丰里，居住条件和小学不理想，小学是国立小学，日坛中学比较合适，我不同意；第二轮——卖掉三丰里，换芳草地国际小学或者白小。以后有机会去陈经纶或者巴士市，也可能去别的地方。但是附近没有更合适的社区可以更换，即使换大了也不一定能上理想的学校
第三轮——陷入僵局后，我建议华芳换天鹅湾，星河实验小学还是不错的，三丰里不卖，中学以后回日坛。房子已经选好了，后来听说这算转让。有四位长老，中学未必能完成我的心愿，但丙方和八里庄的中学就不行了。目前想要改善生活条件，只能卖花房，钱也够了，先把房子挂了。第四轮——珠江帝景，换小三房或小四房。陈经纶的帝王观有九年制，但是居住条件肯定比天鹅湾原来的170-180平的带花园的房子差很多。没有去看房间。
请问景先生，1.按照现在的情况，我是不是只能婚前卖房？三丰里的房子有必要留着吗（目前老人收租，有点舍不得），如果两套房子都卖的话，地景应该可以换更大的一。不卖的话，地精要买就有点难了。2、帝景和天鹅湾两种方案，从长远来看哪个更合适，孩子还在小班。3、有没有更好的配置方案？
答：答：您好，感谢您的信任！1、撇开孩子上学的因素不谈，从资产配置的角度来看，李三丰应该卖出。老小区主要靠租金，但租金并不是房产收入的主体。当前的房价反映了未来的购买力。在房价高涨期，投资者对未来的预期更高。仅将房地产升值作为一个指标就足够了。理财比较的计算方式，一旦房价上涨，租金没有实际意义；如果按照整体逻辑，应该腾出这三个老小区；满足孩子上学，还能吃到盘市；
2、如果家人同意，卖掉老小区，想换大一点的，改善居住环境，建议卖珠江罗马，留华芳；华芳的价格在超清还有上涨空间，现在卖还不够 合适，或者你可以卖掉三丰利，买小一点的帝京，但是这个盘是你的婚前财产，需要你同意和你的家人。如果你家人不同意，为了帝景和天鹅湾，卖花房也不划算。，相当于牺牲了原有的增速不错的市场；这种牺牲弊大于利。如果加入一个老旧小区的运作，相当于盘活了原有的固化资产。这是机会成本。3.帝京与天鹅从长远来看，天鹅湾的天花板更高，帝景的主要价值是学区；推荐仔细阅读行星精华专栏文章81#北京房地产投资核心逻辑与原则；祝你一切顺利！
Q：问：井先生您好，我的情况：我家住德胜区老学区，想换一套大三房（自住保值增值功能），预算为1500-2000（卖学区房+现金）。孩子们需要考虑到西城上学的距离。如果新选的房子离学校较远，也可以考虑，但希望房子有比较强的升值潜力。目前有两种替换方案：
1、出售现有学区房，以1500万元左右现金购买三居室，剩余资金在西城购买总价较低的学区房或用于其他投资；2.资金全部用于购买一套优质大三房。但换房后，孩子（目前读五年级）只有西城学籍，没有西城户口。担心后面的政策变化会影响升学。
目前正在考虑的区域和楼盘如下： 1、太阳宫（考虑太阳AD、维纳斯花园、火星花园、凤凰城） 2、望京（考虑东湖湾、湖光1号、融科橄榄城） 3、近大屯（可考虑光大明珠、远洋万禾城、亚运欣欣家园） 4.奥森板块（可考虑美人堡、奥林春天） 5.西北近二三环（可考虑金汇嘉园、金尚家园、海景、冠城）花园） 6.安镇附近（考虑圣谷御园） 针对以上内容，请您在房屋置换方案、楼盘选择、杠杆使用等方面给予专业的建议，谢谢！
答：答：您好，感谢您的信任！考虑到孩子未来的教育，选择1500元总价最低的优质三房+学区房。奥森的天花板比较高。奥森的优势是生态资源好，但当地的买家都是周边产业。凤凰城还不错，可以看看第三四集，
如果安镇和西北二三环的总价超过1500，不建议作为重点选择标的。这些地区都是热点地区，增速与领先地区仍有差距。如果你只是需要总价800或者900，可以选择这几个位置。1000以上，总价越高，涨幅越普遍。本次总价选择的龙头板块流动性和保值增值更具优势；建议仔细阅读星球文章《北京房地产投资的核心逻辑与原则》的精华，祝您一切顺利
Q： 问：景先生，您好！刚加入会员，迫不及待想问问题。具体情况如下：目前，一家五口住在东城永外片区一套98平米的三居室次新房内。我和老婆在德胜门和大望路上班。居住在现有的房子里，准备长期持有。在不久的将来，我打算买第二套房子。首付预算限额650万，家庭年收入100万左右。主要目的是将手中的资金兑换成资产。目的是保值增值，投资属性更大。考虑到新房交易成本较低，户型和环境较二手房有一定优势，房子被收购后，将出租或作为家庭的第二居所。如果可以升值，再考虑卖掉换新。待售：
1、西红门橡树湾，122平米，东区四房，总价800万以内，满足预算。整体小区只是需要一些装修，从现在的住处开车比较方便。橡树湾品牌不错，但楼盘是中铁旗下的物业公司，有点担心以后小区品质能不能保持；2、和锦城花园，130平，四房，能满足预算，产品质量感觉不错。应该属于 改善点在南海子公园旁边。目前周边配套还比较匮乏。估计买了以后不好租出去。
3.中海兴3号，咬牙勉强上117三房。社区的质量还不错。定位为中海高端藏风系列。不好出租，所以也没多想。4.其他也看了西山金茂公馆和绿城沁园，但因为位置、户型等原因基本被忽略了。问题一、现在是买二套房的好时机吗？
关于西红门橡树湾，我看过你们之前对这个楼盘的评价，目前的位置确实有点偏僻，离地铁四号线比较远。不过7月初，北京地铁三期工程环评提到19号线南延线西红门东站就在这栋楼东区的东南角。西红门东区未来将承接金融街和丽泽通勤，近期也传来了教育方面的好消息。所以，橡树湾值得投资吗？河锦城花园可以过去吗？由于生活圈在南城，对南城的环境比较熟悉，所以目前主要看南城的新房。根据我的需要，你是建议放开眼界看看其他地区的新房（比如北清橡树湾）还是转为Focus选择二手房？请景先生指教！
答：答：您好，感谢您的信任！1、现在买二套房合适吗？首先，建议仔细阅读08#史诗级通胀在路上，普通人的应对策略；货币不是真正意义上的财富亦庄北岸房价，而是资产。所谓财富，就是我们占有社会上的稀缺资源，并以此作为筹码与社会进行交易，货币并不是稀缺资源，因为通货膨胀永远存在，而房地产是人类最大的财富载体；通货膨胀会继续加剧财富和阶级分化的速度，因为富人拥有大量资产，他们可以利用这些资产获得新的信贷，即新货币，普通人的资产很少，有机会获得新钱也少；
作为普通人，动用一切渠道和资源购买优质房产是最有效的“抢钱”方式，否则只能被抢一次又一次；通货膨胀不会同时均??匀地提高所有商品的价格，它只会永远增加一波又一波的商品价格变化；早买早享红利，晚买继续被通胀洗劫；任何了解房价上涨逻辑的人都会认为，从长远来看，房价会继续上涨；只有一些人认为房地产市场会崩溃。有的人用坚实的眼光看待未来，用今天的收入来考虑未来的消费和房价水平；房价是动态价格，不能静态比较。与之前相比，单价当然更高了。如果看货币供应量和城市发展的实际需求，不仅不高，而且太低了，尤其是北京这样的城市；
2、在选择上，九宫和影海都属于二级行业。800多的预算买这两个部门是资源不匹配；九宫属于亦庄新城的溢流板块。被四环环抱，但整体面貌比较破旧，所以老王府未来的发展肯定会着重改善目前的整体区域面貌。如果能够重新组织城市界面，整个区域都会上升到一个新的层次。如果固化了，整个区域的房价就更难上涨了；
九宫热销房源为轩辕家园、亦庄北岸、润丰金尚；这三个房源均价在5万左右，紫君府均价6.2万，高于市场流动性高的房源。12000个，比去年增加13%左右；从2017年5月到2019年5月，这个市场一直处于下跌趋势，跌幅超过20%；2019年至2020年，降幅超过30%；从整体市场表现来看，本次市场涨幅不稳定。如果这一波上涨，下一波可能会平静甚至下跌；瀛海成交量最大的楼盘是星海花园，其次是御景花园，最后是德茂社区；
星海花园3.6万，御景花园4.2万，德茂小区3.8万。区内优质新开盘第二，紫宸花园4.7万，连续5年下跌；是因为购买力承受不了这么高的价格，而且金城花园和中海兴3号的溢价比较高，买下来站岗的可能性比较大；西红门属于大兴西线的主导地段亦庄北岸房价，但主要是通勤者的刚需地段。西洪门橡树湾还可以，但位置离核心位置稍远，存在不确定性；
3.现金650，年收入100，我觉得可以把目标定的宽一些；可以关注望京、潮清、双井一带；我一直鼓励大家买优质板块的优质房产，不是说其他??地方的房价不一样会涨。投资是一种机会成本。效率优先的原则。只有乘坐本市最快的经济列车，才能获得一定的丰厚回报。其次，还必须考虑房地产的金融属性。即使房地产升值，其他地方的房地产价格也相对波动。以后套现比较困难，贷款也不容易，以后二套房投资也会受到影响；
新房的好处是没有交易费用，比如中介费和税费。缺点是一般新房位置不理想，配套不成熟，一些规划和实施存在很多不确定性，房产证取得年限较长，金融属性较弱。比二手房；二手房的优点是建的早，地段好，选择范围比较大。基本上任何位置都会有你想买的任何类型的楼盘，其次配套也比较成熟。，优缺点肉眼可见，确定性更强。重点是房产交易后可以马上拿到房子和生产证明。拿到手后，可以租几个月，然后可以得到一些相应的贷款，解决以后的月供问题。.
如果是纯投资，800-1000的预算可以集中在朝阳的热点。整体比较稳定，不存在不确定因素。现在在北京投资房地产有两种常见的策略。一是追求最大的潜力，二是追求稳健增长，最大的空间就是所谓的潜力区。这样一来，如果区域地产选择得当，就可以做到暴击；但如果对房地产市场的研究不是特别深入，没有建立成熟的价格体系，就很容易进到冷门地段。冷门地段的房子一般面积大，价格低。如果价格上涨，收入将相对可观。然而，如果没有做深入的市场背景调查就贸然入场，很容易把洼地变成坑。下车方便；
稳增长意味着放弃高风险和高回报，选择确定性高的行业。即使增值不多，只要有收入，就有机会换人升级继续建仓；现在的房地产投资讲究的是评估风险的能力。低，风险相对较大，价格较高，风险相对较小；对于套数少的家庭，我总是推荐稳打，更有利于家庭前期的财富增长；推荐仔细阅读81#北京房地产投资的核心逻辑和原则；08#史诗般的通胀在路上，普通人的应对之策；祝一切顺利！
问： 问：景先生您好，我目前住在东城安郊区一套50平米的老小顶层。房子价值800万。我觉得东城又老又小的顶楼早晚要换的。没有活动空间，近期在考虑换房子。换房的首选区域是安交学区，因为孩子在这里读初中，觉得这个学区应该是东城最好的学区。一楼以下70平米以上的两居室，预算1200万。这套房以后留给孩子。他以后住或者用学区都没问题。
目前，安郊地区符合上述条件的房屋寥寥无几。我觉得可以考虑的只有两套：一套是胶东区，底价1160万72元，二套是位于分司亭胡同的景祥福园，底价1260万95元。万。他们两个都有电梯。景祥府园面积大，但对应的小学不如胶东小区，超出预算一百万。请问井老师： 1.这两款怎么选？2、安交区现在是不是该换房了？是否需要观望下一个趋势？3. 走出暗角附近的这片区域，有没有更好的换房方案？期待您的回复，谢谢景先生！
答：您好；感谢您的信任！对于学区溢价比较高的区域，一是不建议小的换大的，二是不建议同区换。再次承受政策的不确定性，这种替代并不能转移不确定性。50平米老小顶层可售罄。如果同区更换，可以优先选择北京祥福园；没有学区溢价，2000年后的市场居住价值高于学区价值。这处房产在整个地安门都是比较稀有的。如果超越暗角，可以选择1200万元。范围比较广。整个朝阳东部地区的居住感应该是高于暗角地区的。从投资维度和政策趋势来看，跳出学区，配置学区之外的优质楼盘是大势所趋。这取决于你喜欢哪个职位？祝大家一切顺利，有什么问题可以再交流！
Q：问：景先生您好，我的第一套首套房，目前投资不考虑学区，明年结婚，只考虑保值增值，我目前住在今日之家，但是马连道二区有2套商住两套，一套80套，一套60套，预算500多。大家也可以根据自己的意见调整加装。我目前对奥森附近的房地产更感兴趣。如何调整购买策略，何时上车？提取现金，可以出租和支持贷款。
答：答：您好，感谢您的信任！1、商住楼与ZC挂钩。目前，ZC已经完全被骗了。如果现在卖掉，应该卖不出好价钱。您是应该等待还是卖出取决于您的下一个计划。如果您有一个有前途的投资产品，您可以将其出售用于商业和住宅用途。下一波行情可以把丢失的部分找回来。如果您没有看好的投资产品，建议先持有。慢慢等待机会；我说的看好投资产品，不是普通的选股，而是通过自己的能力，能够在低于市场价格的情况下，获得的笋子。大市场会赚更多。
2、奥森生态环境相对匮乏。大家可以根据自己的预算找质量相对较好的盘购买。万科星苑、融裕嘉园、世贸奥林花园、景仕花园一应俱全。3.什么时候上车比较合适。如果满足所有条件，建议尽快上车。如果地球上的成员不是专业的买家，那他们就是专业的炒房者。市场周期很难把握。北京市场说一周内可能会有变化。
如果量大到小区里的竹笋都被掏空，价格自然会被推高。如果没有准备，上不了车，就只能等下一轮了。如果是为了提高自住，这些板块本身没有问题，也比较稳定。买得太早，即使短期不涨，大盘一来就会涨。这时候，不需要去感受抢房的紧张气氛；建议仔细阅读星球之巅的《北京房地产投资的核心逻辑与原则》一文。祝你一切顺利
北京不超过20%房源跑赢大盘
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