城市房屋拆迁制度之瑕疵及思考 本文关键词：瑕疵，城市房屋拆迁，思考，制度
城市房屋拆迁制度之瑕疵及思考 本文简介：城市房屋拆迁制度之瑕疵及思考近年来，伴随着真正大规模的城市扩张和旧城改造，我国经济的迅速增长开始表现出了强烈的城市化渴求：一座座新城的崛起，一个个开发区、工业园区的出现等等，这些都为加快城市化进程做出了不可磨灭的贡献。然而，以房屋拆迁和居民安置为中心的城市拆迁冲突直追农民负担、下岗失业已成为近年来群
城市房屋拆迁制度之瑕疵及思考 本文内容：
城市房屋拆迁制度之瑕疵及思考
近年来，伴随着真正大规模的城市扩张和旧城改造，我国经济的迅速增长开始表现出了强烈的城市化渴求：一座座新城的崛起，一个个开发区、工业园区的出现等等，这些都为加快城市化进程做出了不可磨灭的贡献。然而，以房屋拆迁和居民安置为中心的城市拆迁冲突直追农民负担、下岗失业已成为近年来群众上访的第三大焦点。据国家信访局统计，近三年反映城市建设特别是拆迁安置问题的信件呈逐年上升趋势。有的地方还出现了恶性事件。拆迁之痛深深地刺伤了被拆迁人，也牵扯了地方政府大量时间和精力，一定程度上干扰了经济健康发展，影响了社会稳定。
一、城市房屋拆迁管理中存在的主要问题
审视我国的城市房屋拆迁制度，不难发现以国务院2001年6月13日颁布的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）为核心的一套拆迁制度规范，存在着明显的瑕疵，在保障公民权利与提高行政效率之间偏重后者，表现在：
（一）拆迁项目的民主性、正当性审查缺失
房屋作为被拆迁人的重要财产，对其进行拆迁应当经过严格的法律程序，赋予当事人对自己合法拥有的财产表达作为所有人的处分意见的权利和机会。美国的正当法律程序，英国的自然正义原则，法国行政法上的公民抵抗权都明确，行政机关在对公民、法人作出不利处分决定前，均应当给予当事人陈述意见的权利和机会，即举行听证。在法治程度比较高的国家，进行房屋拆迁远不如我们这样简单、迅速，而是需要召开无数次的听证会，在充分听取被拆迁人的意见，且给予其认可的充分补偿后，才能予以实施，并且如果被拆迁人有充分的理由不同意拆迁，政府当局也不会强制拆除其房屋。
而我国现有关于房屋拆迁的管理规定，充其量只是对房屋拆迁程序的规范，而对是否需要拆迁，何处需要拆迁等重大实体性问题没有涉及，也就是说拆哪里，是否需要拆，不与民商讨，由拆迁人和政府说了算。进行房屋拆迁一般应当是基于公共利益的需要，国（境）外很多国家和地区实行土地私有制，其土地征购制度与我们的房屋拆迁制度有类似之处，规定政府征地只限于非以营利为目的的公益项目之需要。在我国，《条例》没有明确城市房屋拆迁是否必须基于公共利益，这是一个很大的缺憾。由于我国现行法律都没有对公共利益作出明确的界定，就易使“公共利益”被泛化滥用，就会出现“化私为公”，而化私为公的目的是为了大规模、高效率、低成本地化公为私。在“公共利益”的装饰和遮蔽中，许多暴力拆迁有了更多的正当性，也有了更大的“震慑力”。
各地在拆迁时一般都宣告基于公共利益的需要或为了国家、地方建设的需要，但实际是否如此很值得怀疑。一些地方招商引资建商品房盖厂房、影剧院甚至商业街都标榜是为了公共利益。不少开发商巧立名目，先以要建公益项目的名义取得各地出台的“优惠政策”，然后摇身一变成为商业设施或纯赢利项目，如北京宣武区庄胜二期危房改造，开发商以“房改带危改”立项，以“划拨”方式取得“危房改造居住用地”，但却在其上建造商品豪宅。上海市普佗区长寿路动迁，以建大型绿地为名，如今在这块大型绿地上盖起几幢每平方米高达万元的高层商品房。同属该区的宏申小区的27户商品房业主，被以建设“绿地工程”为名强制动迁，但小区业主要求就本小区拆迁后60年内不另盖建筑作公证，竟遭拒绝。江苏省淮安市某区黄金地段拆迁，名义上是“市政建绿”，结果“绿地”变成了当地一家著名房地产企业的办公楼。更有甚者，上海市74岁的何礼明老人，被“市政动迁”强行搬出后，其“待拆迁房”竟没有被拆除，而是装修一新改头换面，成为香港一家公司经营的酒楼。何礼明家的房屋属近代建筑，地处上海黄金地段，如在市场交易，少说也值百万元，但定为市政拆迁，他家只能拿到15万元，简直就是明抢。
（二）拆迁补偿标准缺乏市场化
在城市房屋拆迁成为不可避免时，如何对被拆迁人进行公正而合理的补偿就显得极为重要。《条例》规定，拆迁补偿范围是被拆除房屋及附属物，对其所占土地使用权未作规定。而《土地法》规定，使用他人正在使用的国有土地时，应对现有土地使用权人进行补偿和安置。实践中，对土地使用权不予补偿是普遍现象，主要是因为法律规定城市土地属于国有，因而认为可以无偿收回使用权。没有实事求是地考虑到大多数被拆迁人在取得土地使用权时已经付出了对价，只考虑土地作为一种不可再生的资源，经过一定时期的开发，价值已经升高或升值潜力大，级差产生的效益十分可观，实施拆迁后有利可图。因此，对于支付了对价的土地使用权不予补偿既不合法又不合理，是典型的与民争利。
另一个问题是，对拆迁房屋进行补偿时，主要是将房屋作为一个静态物理意义上的住所来补偿。对于附着于其上的内涵丰富的权利，如被拆迁人对其房屋周围特有的自然环境、人文环境十分熟悉，被拆迁后需要对新的环境有一阶段适应过程，被拆迁房屋附近附属设施完善，休闲、就医、入学方便等等便利未作充分考虑。实际操作中，即使是作为静态物理意义上的住所的拆迁补偿标准也很不公平，它是由市（县、区）政府部门制定，而且还是一种技术规则，不能对之提起行政复议，也不能提起行政诉讼。至于这种评估标准如何出台，依据是什么，是否履行了政府定价的法定程序，市民无从知晓。客观事实是，一些地方政府违反《条例》规定，自行出台评估技术标准，在实施拆迁时，不论什么样的评估机构，都要按照政府定的标准去评估，结果都是一样，注定被拆迁人要吃亏。虽然补偿价值高于建筑成本，但拆除1平方米就地再重购1平方，肯定还要赔不少钱，这也是被拆迁人拒签补偿协议的主要原因之一。
（三）行政立法超越权限自我授权
拆迁当事人，不论是开发商还是土地储备中心，与被拆迁人都是平等的民事主体，其民事行为受《民法通则》和《合同法》调整，所出现的纠纷应由法院裁判。宪法规定，中华人民共和国公民的住宅不受侵犯，禁止非法搜查或非法侵入公民的住宅。然而，《条例》却违反宪法和《立法法》第七条“全国人民代表大会及其常委会行使国家立法权，全国人民代表大会制定和修改刑事、民事、国家机构和其他的基本法律”及第八条把“民事基本制度和对私有财产的征收”列为只能制定法律的事项之要求，超越权限作出了当拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿协议时，由行政机关裁决和在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的实施强制拆迁的规定。不但以行政裁决的形式干预了民事主体之间合同订立，代替了民事法律关系中合同当事人对各自权利的意思表示，而且以行政法规涉及公民私有财产所有权的强制性处置。假如某开发商经政府同意，向建设局提交了建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用证、拆迁计划和拆迁方案，以及金融机构出具的资金证明，便可以取得拆迁许可证，被拆迁人是否同意不需考虑。开发商自己或委托其他机构去和被拆迁人商谈拆迁安置补偿事宜（完全平等、等价有偿），达不成协议时，开发商有权请求建设局裁决，要求被拆迁人必须在规定时间内与开发商洽谈并签协议，逾期不签，只要开发商给予了“标准”的补偿，就有权请求政府组织有关部门强制拆迁。在多数情况下，开发商与被拆迁人就是因为补偿标准达不成一致意见才没有签协议，但有关部门不管这些，仍会依法强拆。形成了开发商和拆迁户谈不成不要紧，政府会帮他强拆，而且补偿标准还是开发商的原定方案。强拆的前提是行政裁决，而裁决是对拆迁当事人双方的，但被拆迁人就无权请求政府不实施强拆，《条例》没有平等地维护双方权利。更为突出的是，一旦实施了行政强拆，双方的权利和义务关系就发生了变化，开发商只要给予了补偿（不管拆迁户是否满意），他就再无义务。政府组织有关部门实施强拆，费用仍由被拆迁人承担。被拆迁人不服，但房屋已被拆掉，寻求救济的途径和力度十分微弱。如告开发商，又不是开发商强拆；如告政府，政府是应开发商申请并给予了补偿，似乎没错。在这种情况下，被拆迁人欲哭无泪，投诉无门，有些人以死抗争。2003年9月15日，安徽省青阳县农民朱正亮因新房被强拆，在天安门金水桥旁点燃身上汽油，被民警扑灭。9月19日，镇江市在强制拆迁中，拆迁户王志军点燃浇在自己身上的汽油，同时抱住一名拆迁工作人员欲同归于尽。
政府实施城市土地储备，其本质是先买后卖做生意，政府自己就是拆迁当事人，如果再由政府来裁决，就形成我要拆你房屋，来和你谈，你必须和我谈，你不按我制定的补偿标准和我来谈，我就裁决你，我在按我的标准给你补偿或向公证机构提存后，可以组织力量把你强拆了。这还是平等协商、等价有偿的民事关系？面对即将开来的推土机，被拆迁人能有什么选择？
（四）拆迁实施和管理角色错乱
《条例》规定，拆迁人可以自行拆迁，也可以委托有资质的机构拆迁。目前，有资质的机构是市（县、区）建设局的下属企业拆迁安置中心。这个中心又与拆迁管理机构拆迁办合署办公，一套人马两块牌子。在经营性土地使用权必须挂牌出让的制度要求和政府经营城市过程中，政府看中哪块地，便由土地储备中心办理手续，取得拆迁许可证。再委托安置中心实施拆迁。根据政府制定的评估标准，由中介评估机构出具报告，安置中心（拆迁办）工作人员据此和被拆迁人谈判，软硬兼施迫使对方签下“城下之盟”。如果被拆迁人拒绝签这种“平等”协议，安置中心便代委托人土地储备中心向建设局（拆迁办）申请裁决，建设局（拆迁办）就举行听证并下达裁决，要求被听证人必须在规定的期限内和安置中心（名义是储备中心）签协议，否则……
至此，大多数被拆迁人便乖乖就范。如果此刻被拆迁人还拒绝签协议，拆迁办便以建设局名义下限期搬迁裁决。安置中心（名义是土地储备中心）在按政府核定标准（形式上是中介机构评估价）给予补偿后，就可以组织有关强力部门实施强拆。
国家明确要求政企分开、拆管分开，但由于部门利益和效率两大因素，现在普遍存在着拆管不分问题。在拆管一体化程序中，拆迁办角色独特，一会是谈判人员（安置中心）与拆迁户平等协商，一会儿又成了仲裁者，最后还成了强拆的实施者，成了“二政府”。这种做法还有什么公正性？在拆迁一线工作人员中，还有少数人以权谋私，慷国家、集体和委托人之慨，多给补偿，自己得利。这种腐败造成的补偿不公平，更易引起本来就不满的拆迁户的对立情绪，引发上访。
二、对拆迁工作现状的三点建议
(一)立法机关应察漏补缺完善制度
城市房屋拆迁大多打着“经营城市”为民造福之名，对此过程中出现的补偿标准偏低，暴力行政等问题，我们需要从行为上纠偏改错，需要从制度上去查漏补缺，更需要从观念层面上去寻根溯源。城市化的目标应该是体现人民选择意愿，保障大多数人利益的“人民城市”，而不是在强行剥夺人民利益后堆砌而成的“政绩城市”和专为取悦外来投资者而建的招商城市。为此，建议最高立法机关对《条例》进行违宪审查，撤销其中越权条款，并对公共利益及其实现过程即国家征收权力进行立法。将公共利益严格界定在国防、外交等事关国家安全和利益之事项，将修铁路、高速公路、机场、码头、桥梁、地铁等国家重点扶持的交通、能源、水利等基础设施作为“特殊情况下的社会公共利益的需要”。为了这些目的，需要征地、拆迁的，在给予公正合理和市场化的补偿后，可以按一定程序动用国家行政强制力。而将目前常被滥用的市政“建绿”、办学校、建医院等项目，因其含有商业因素且立项、变更具有较大的随意性，不列入公共利益范畴，不给各地对“公共利益”有作扩张性解释的机会。对非公共利益的拆迁，国家行政权力一律不得作直接干预，由拆迁人与被拆迁人平等协商，其纠纷让司法机关裁判和执行。
(二)监察机关应全面监督有所作为
1、监察机关可以参与拆迁项目的审查。在现行《条例》未作修正的情况下，它仍是全国范围内拆迁工作必须遵守的行为规则。监察部应对拆迁工作开展专项治理和执法监察，使上级监察机关可以名正言顺对下级政府经营城市时的拆迁项目进行必要的干预。以拆迁是否具有直接性、非赢利性和共同福利性为标准，审查项目是公益性还是商业性。在判断项目的性质时，要走群众路线，而不能像目前这样由官员直接拍板。要监督检查下级政府实施拆迁项目的决策程序，看是否进行了必要的听证和论证。要防止在发展思路中更多地考虑城市建设的规划，城市形象的提升，从而忽略、挤压了较低收入人群的生存空间。要防止下级政府及部门把拆迁户的利益当成发展成本。对建绿地、搞市政道路等项目在充分保障被拆迁人合法权益的前提下，对“钉子户”依现行《条例》采取行政强拆应当支持。对以“危房改造”、“老城区改造”、“建绿”为名，行圈地之实，在“善待平民”与“厚待开发商”之间倾向后者丧失社会公平正义之商业拆迁项目，应当制止。要谨防少数人打着公共利益的幌子，进行权力寻租。对于商业目的拆迁一般不允许行政强拆。
2、监察机关应当监督拆迁实施的合法性和公正性。对已决定实施的拆迁项目，监察机关要全程予以监督，如对计划委建设项目批准文件发放、规划局用地规划许可证发放、国土局国有土地使用权证发放和建设局拆迁许可证发放都应进行严格监督，杜绝违规审批违法许可。对建设局召开的有影响的拆迁裁决听证会更要参与，多听民众呼声，及时掌握情况，依法监督裁决。要在政府的组织下，督促物价、房管、建设等部门依照法定程序，科学地制定公平、合理、市场化的评估技术规则，从源头上解决补偿标准过低损害民众利益的问题。要认真落实建设部《拆迁评估技术意见》，规范地参与成立专家评估委员会，切实维护拆迁当事人合法权益。要明确拆迁性质不影响补偿标准，公益和商业拆迁补偿标准一致，保证每平方米补偿基本不低于同类地区、同一时间二手房价格。
对土地储备项目和拆迁安置中心作为受托人进行拆迁的其他项目，监察机关应当主动出击，以保稳定为己任，严格履行职责，督促有关方面实行公示制，要在拆迁范围内适当地段设立公示栏公示如下内容：(1)拆迁许可证内容；(2)评估结果；(3)本地段拆迁补偿标准；(4)拆迁工作流程图；(5)产权调换的房源(如果有)及拆迁组织；(6)动迁人员；(7)评估人员名单。必要时，对已签协议且搬空的房屋进行核查，看有无高估冒算，再查待拆房屋是否真正拆除，防止借拆迁之名，行低价购买之实。要严肃查处拆迁实施过程中的腐败问题。
3、监察机关必须支持职能部门严格执法。监察机关要在政府的统一领导下，旗帜鲜明地支持规划、城管等执法部门严格执法，坚决刹住违章抢建之歪风，不让少数人想借拆迁之机发横财的企图得逞。保障强力部门依法拆除违法建筑，严肃查处有关部门及其工作人员徇私舞弊、违法违规发放文件和许可证使违法建筑合法化的行为，以铁的决心、铁的手腕和铁的纪律维护城市建设与管理法律制度的严肃性。
(三)业务部门应强化管理
1、建设部门要将拆管分离要求落到实处。拆迁办和拆迁安置中心必须分离，要对现有的国有企业拆迁安置中心进行改制，割断其与拆迁管理部门在人、财、物上的联系，让其自主经营。坚决杜绝“两块牌子一套人马”现象。同时要实施多条腿走路战略，打破地域分割和封闭经营，组建、引进多家拆迁实施单位，运用市场化方法，通过招标择优选择实施单位。拆迁管理部门应和建工、工商、安监等部门通力合作，通过资格审核和日常检查等方法加强对拆迁实施单位的管理，严格市场准入，用行政手段和经济杠杆两种方法引导拆迁实施单位合法经营、健康发展。
2、有关方面应完善公平合理的拆迁评估机构选择方法。要引入公证抽签制度，选择合格的评估机构，维护拆迁当事人的合法权益，确保评估机构的选择程序公正。
3、拆迁管理部门要规范拆迁裁决程序，避免简单粗暴、一裁了事。对被拆迁人要多抚慰，认真做好思想工作，实事求是地帮助其解决实际困难，实行有情操作，在下强拆裁决时应慎之再慎，确保强拆面不能大，坚决杜绝违规拆迁、野蛮拆迁和滥用强制手段。
最后，建设、房管、规划、土地等部门要在政府的统一领导下，相互支持，协调一致，完善补偿机制，配套地实施拆迁安置房、中低价商品房和解困房工程，确保不同收入层次的被拆迁人有房住，维护社会公平，使广大弱势群体能享受到城市发展的成果。
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篇2：2020厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书（公非）
20XX厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书（公非） 本文关键词：厦门市，协议书，城市房屋拆迁，补偿安置，XX
20XX厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书（公非） 本文简介：20XX厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书（公非）拆迁人：_________（以下简称甲方）房屋承租人：_________（以下简称乙方）根据厦府[_________]地_________号建设用地批文，拆许字（_________）第_________号，厦国土房拆通[_________]号第____
20XX厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书（公非） 本文内容：
20XX厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书（公非）
拆迁人：_________（以下简称甲方）
房屋承租人：_________（以下简称乙方）
根据厦府[_________]地_________号建设用地批文，拆许字（_________）第_________号，厦国土房拆通[_________]号第_________拆迁通告，因“_________“项目建设需要，乙方所承租的位于_________路（街、巷）_________号的房屋（承租合同号_________），应予拆除，甲、乙双方依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《厦门市城市房屋拆迁管理规定》及有关规定、计价标准进行协商，就拆迁补偿安置事宜达成如下协议：
一、甲方拆除乙方所承租的非住宅房屋建筑面积为_________平方米，实行货币补偿方式。
1、乙方承租非住宅房屋经营性店面_________平方米，办公、工厂、仓库_________方米；经评估，被拆迁房屋市场评估价_________元／平方米，计人民币：_________（￥_________）。按《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第四十条规定，甲方应付给乙方人民币：_________（￥_________）。
2、附属物建筑面积_________平方米，经评估计人民币：_________（￥_________）。
二、甲方补偿乙方各项补偿补助费共计人民币：_________（￥_________）。
1、房屋装修补偿费为人民币：_________（￥_________）。
2、有线电视、电话等补助费为人民币：_________（￥_________）。
3、乙方承租办公、工厂、仓库建筑面积_________平方米，按7元／平方米；经营性店面_________平方米，按20元／平方米壹次计人民币：_________（￥_________）。
4、根据经营者在社会保障经办机构登记的职工_________人，本企业上年度职工平均工资_________元／人、月，给予经营者和职工六个月补偿，计人民币：_________（￥_________）。
5、根据经营者上年度月平均税后利润_________元，一次性给予经营者六个月经济补偿，计人民币：_________（￥_________）。
三、综合第一、二之款项，甲方应付给乙方人民币：_________（￥_________）。（详见补偿安置费用表）
四、乙方应在_________年_________月_________日搬迁完毕，并将原房屋及附属物完整地交给甲方拆除。甲方按《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第四十八条规定给予乙方按被拆迁房屋建筑面积_________平方米以区位房屋补偿价的10％即：_________元／平方米，计人民币：_________（￥_________）作为搬迁奖励；逾期不搬迁的，取消奖励，甲方可依法申请强制执行，强制执行费用由乙方承担。
五、付款方式：本协议第三条款项于乙方搬迁完毕之日起七日内一次性付清。因甲方原因逾期支付的，甲方应按总金额每日万分之二支付违约金。
六、凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方协商不成的，按以下_________项方式解决争议：
1、提交厦门仲裁委员会按照该会现行仲裁规则进行仲裁；
2、向有管辖权的人民法院提起诉讼。
七、补充条款：_________
八、本协议一式柒份，甲方贰份，乙方壹份，实施拆迁单位贰份，市国土房产局贰份。
九、本协议自甲、乙双方签章之日起生效。
甲方（盖章）：_________
乙方（盖章）：_________
代表（签字）：_________
代表（签字）：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
签订地点：_________
签订地点：_________
篇3：江阴市经济开发区集体土地房屋拆迁管理实施办法
江阴市经济开发区集体土地房屋拆迁管理实施办法 本文关键词：江阴市，经济开发区，实施办法，房屋拆迁，集体土地
江阴市经济开发区集体土地房屋拆迁管理实施办法 本文简介：江阴市经济开发区集体土地房屋拆迁管理实施办法第一章总则第一条为规范征收或征用集体土地房屋拆迁管理，保障建设项目的顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理实施条例》、《江苏省土地管理条例》等法律法规和无锡市、江阴市集体土地房屋拆迁有关规定，结合江阴
江阴市经济开发区集体土地房屋拆迁管理实施办法 本文内容：
江阴市经济开发区集体土地房屋拆迁管理实施办法
第一章
总
则
第一条
为规范征收或征用集体土地房屋拆迁管理，保障建设项目的顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理实施条例》、《江苏省土地管理条例》等法律法规和无锡市、江阴市集体土地房屋拆迁有关规定，结合江阴经济开发区实际，制定本办法。
第二条
在江阴经济开发区（新城东办事处）管辖范围内，因开发建设和发展需要征收或征用集体土地拆迁房屋及其他附着物、并需要对房屋所有权人（以下统称“被拆迁人”）进行补偿安置，适用本办法。
第三条
集体土地房屋拆迁所在地的村民委员会应当将拆迁补偿安置相关工作作为村民委员会工作的重要内容，成立专门机构，全力以赴配合做好拆迁工作，并将拆迁工作列入年度考核目标。
开发区房屋动迁管理机构（以下简称“开发区动迁办”）负责区内集体土地房屋拆迁相关的补偿安置管理工作。
开发区有关职能部门，应当根据各自职责，共同做好房屋拆迁补偿安置的相关工作。
第二章
拆迁管理
第四条
市规划局出具建设用地规划许可证（含定点图）后，开发区动迁办根据有关规定，书面通知相关部门暂停办理下列事项：
（一）
审批改变房屋、土地用途；
（二）
办理房屋、土地权属证书；
（三）
办理户口的迁入、分户；
（四）
核发工商营业执照或临时工商营业执照；
（五）
法律法规规定的其他事项。
第五条
实施拆迁应当选择有拆迁资质的单位。
拆迁实施单位不得转让拆迁业务。
第六条
拆迁实施单位应当根据用地范围内被拆迁房屋的权属登记情况，拟定被拆迁房屋的补偿安置实施方案，并报开发区动迁办备案。房屋拆迁补偿安置实施方案应当包括以下内容：
（一）
用地范围内被拆迁房屋及其他附着物的调查情况和所需补偿经费测算情况；
（二）
拆迁计划、拆迁期限；
（三）
补偿安置方式；
（四）
其他与房屋拆迁补偿安置有关的事项。
第七条
开发区动迁办对房屋拆迁补偿安置实施方案进行审查并予以公告，并发出房屋拆迁补偿安置通知书。
开发区动迁办在审查时应当核实拆迁房屋及其他附着物的现实状况。
第八条
开发区动迁办应当对房屋拆迁项目实时动态跟踪监督管理；拆迁实施单位在拆迁实施过程中必须使用江阴经济开发区房屋拆迁信息管理系统，并接受监督管理。
第九条
拆迁实施单位应当在拆迁地点设立现场办公室。
第十条
从事集体土地房屋拆迁业务的人员，应当掌握与房屋拆迁有关的法律、法规、规章以及其他相关业务知识，并经市动迁办的专业培训、考核，取得市建设局核发的上岗证书。
上岗证书实行年审制度。
第十一条
房屋拆迁估价机构的选择，应当根据江阴市房屋拆迁估价机构名录，采用公开、透明的方式进行。
第十二条
估价机构对被拆迁房屋进行估价时，应当通知被拆迁人到场，被拆迁人应当予以配合。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由被拆迁人或拆迁估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明后，估价机构可以根据被拆迁房屋的相关权属资料，参照同类房屋进行评估。
第十三条
拆迁实施单位应当在估价结束5日内在拆迁地点公布估价结果。
第十四条
拆迁实施单位应当按照房屋拆迁补偿安置实施方案做好房屋拆迁补偿安置工作，并按照本办法的规定对被拆迁人给予补偿安置。被拆迁人应当服从开发区建设和发展需要，在规定的期限内完成搬迁。
第十五条
在规定的拆迁期限内，拆迁实施单位应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当具体载明补偿形式、补偿标准、搬迁期限、安置方式、违约责任等内容。拆迁补偿安置协议应当采用开发区动迁办在江阴经济开发区房屋拆迁管理系统上提供的格式文本。
第十六条
房屋拆迁补偿安置协议订立之后，当事人对补偿安置协议产生纠纷的，可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。
第十七条
当事人依照本办法的规定就房屋拆迁补偿安置形式和补偿金额等经协商不成协议的，可向人民法院起诉，依法处理。
第十八条
从事房屋拆除的施工企业应当具备省级以上建设行政主管部门颁发的房屋拆除施工专业资质证书。施工企业应当编制房屋拆除施工方案，并对拆除施工安全负责。
第十九条
房屋拆迁补偿安置结束后，由开发区社会事业局会同开发区国土规划局、开发区动迁办组织相关单位对房屋拆迁补偿安置实施情况作出评价，并对工程质量进行验收。
第二十条
开发区动迁办和拆迁实施单位应当按档案管理要求，建立健全房屋拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理，并及时向有关部门移交相关资料。
第三章
补偿安置
第二十一条
被拆迁房屋的合法依据，以建设用地规划许可证（含定点图）发放前，被拆迁人所持有的房屋权属证书、土地权属证书或者取得的合法建房手续为准。
第二十二条
被拆迁房屋的用途，以房屋权属证书载明的用途为准；房屋权属证书未载明用途的以土地权属证书载明的用途为准；房屋权属证书、土地权属证书未载明用途或者载明用途不一致的，以合法建房手续载明的用提为准。
第二十三条
被拆迁房屋的合法建筑面积，以房屋权属证明载明的建筑面积；没有房屋权属证书的，以合法建房手续批准的建房面积为准；合法建房手续未载明批准建房面积，按所在地农村建房基本户型标准和相关规定认定其合法建筑面积；没有合法建房手续，但在本办法实施前已建造且被拆迁人建房时符合相关建房规定条件的，由被拆迁人在规定的时间被向所在村提出申请，按拆迁所在地农村建房基本户型和标准和相关规定认定其合法建筑面积，并在在拆迁地点公示。不符合前款规定情况的，均不给予认定和合法建筑面积。
第二十四条
被拆迁房屋的建造年代，以确认合法建筑面积的权属证书或批准文件中载明或认定的年代为准。
第二十五条
拆迁违法建筑、超过批准期限的临时建筑、建设工程规划许可证中载明在开发建设需要时无条件拆除的临时建筑、批建新房时明确应拆除而未拆除的老（旧）房均不予补偿安置。
建设用地规划许可证（含定点图）发放后，被拆迁人违反规定进行房屋及其他附着物新建、改建、扩建或者突击装饰装修部分，不予补偿安置。
拆迁租赁住宅房屋的，对房屋承租人不予补偿安置。
拆迁未超过批准期限的临时建筑不予补偿安置，但应当给予适当的材料残值补贴。
第二十六条
住宅房屋拆迁补偿安置实行房屋产权置换，也可实行货币补偿。
第二十七条
住宅房屋的被拆迁人要求实行房屋产权置换的，由拆迁实施单位提供在补偿安置实施方案中确定的拆迁商品房给予产权置换。
第二十八条
住宅房屋的被拆迁人每户按下列规定确认房屋产权置换面积：被拆迁住宅房屋合法建筑面积小于200平方米的，按被拆迁房屋合法建筑面积确认房屋产权置换面积；被拆迁住宅房屋合法建筑面积大于200平方米的，按200平方米加上超出50%确认房屋产权置换面积，但每户房屋产权置换面积不得超过250平方米。
住宅房屋的被拆迁人以一处宅基地或者合法建房手续计一户，被拆迁人在同一地范围内有多处住房的，应当根据农村宅基地审批规定合并为一户计算。有子女的老年人，与所随子女合并为一户计算。
第二十九条
房屋产权置换按本办法第二十八条规定确认的房屋产权置换面积套拆迁商品房的最接近户型。置换的拆迁商品房结算办法为：拆迁商品房面积等于房屋产权置换面积部分，按建安价计算；大于房屋产权置换面积部分，按市场价结算；小于房屋产权置换面积，按市场价与建安价的差价结算后补贴给被拆迁人。
第三十条
在拆迁期限届满之日前，用地范围内的被拆迁人家庭成员符合农村居民分户建造住宅条件，因规划控制，未批准建房且未购买村民联建房的，可由本人向所在村提出申请，经所在村和国土所审核同意并在拆迁地点公示无异议后，经开发区社会事业局、开发区国土规划局会审批准，可按每户不超过125平方米照顾购买拆迁商品房，价格按建安价结算。
第三十一条
住宅房屋的被拆迁人（照顾购买拆迁商品房人）要求实行货币补偿的，先按第二十八条、三十条规定确认房屋产权置换面积（照顾购买面积），再按拆迁商品房的市场价与建安价的差价乘以其房屋产权置换面积（照顾购买面积）计算货币补偿金额，给予货币补偿安置。住宅房屋的被拆迁人（照顾购买拆迁商品房人）领取货币补偿金后自行购房。
第三十二条
拆迁住宅房屋应当按重置价结合成新评估价给予补偿，其中被拆迁房屋合法面积大于房屋产权置换面积部分，按重置价结合成新评估价的130%给予补偿。
第三十三条
拆迁住宅房屋，拆迁实施单位应当向北拆迁人支付房屋装饰装修及附着物补偿款、搬家补助费、临时安置补助费和搬迁奖励费。
第三十四条
拆迁实施单位应在拆迁地点公布被拆迁人房屋的补偿和安置情况，接受社会监督。
第三十五条
拆迁非住宅房屋实行货币补偿。
拆迁工矿仓储及其他非商业经营的非住宅合法房屋，被拆迁房屋建筑容积小于等于0.3的，其合法房屋按重置价结合成新评估价的2.5倍给予补偿；建筑容积率大于0.3的。其合法房屋小于等于0.3的面积部分按重置价结合成新评估价的2.5倍给予补偿，大于0.3的面积部分按重置价结合新评估价补偿。
拆迁商业经营的非住宅合法房屋，按重置价结合成新评估价的3.5倍给予补偿。
拆迁非住宅房屋涉及的集体建设用地参照国有划拨土地评估价，由拆迁实施单位补偿给集体建设用地所有权人。
第三十六条
拆迁非住宅房屋，拆迁实施单位应向被拆迁人支付非住宅房屋装饰装修及附着物补偿款、设备搬迁费、综合补助费、停产停业补助费和搬迁奖励费。
第四章
拆迁商品房建设管理
第三十七条
拆迁商品房由开发区社会事业局会同开发区国土规划局拟定建设计划，确定建设规模，并组织实施。
第三十八条
拆迁商品房的开发建设须通过招标方式确定开发建设单位。
第三十九条
拆迁商品房的市场价，按房屋拆迁时同一房地产市场供求圈内房地产市场交易价格确定，并有开发区社会事业局适时公布。
拆迁商品房建安价由开发区社会事业局公布。
第四十条
拆迁商品房用于开发建设和发展中对住宅房屋被拆迁人的产权置换，由开发区社会事业局负责产权置换的监督管理。
第四十一条
拆迁商品房建设必须严格执行官城市规划。
开发区社会事业局设立拆迁商品房建设监督管理办公室，负责对拆迁商品房建设的指导和监督，加强跟踪监督管理，以确保工程建设质量，拆迁商品房小区建成后，应加强对小区的物业管理。
第五章
法律责任
第四十二条
拆迁实施单位及工作人员弄虚作假、滥用职权的，追究直接负责的主管人员和直接责任人员的责任，可以依法吊销上岗证；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十三条
估价机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋的评估价的，估价结果无效。并处没收违法所得；情节严重的，暂停直至取消拆迁估价资格；构成犯罪的，依法追究刑事责任；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第四十四条
承接房屋拆除工程业务的施工企业未采取相应安全防护措施的，责令改正，给予警告，并处2千元以上3万元以下罚款；造成伤亡事故的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十五条
拆迁商品房开发建设单位未按规定开发建设的，责令改正，追究其违约责任，并依法给予行政处罚。
拆迁商品房建设质量实行开发建设单位终身责任制，存在质量问题的，依法追究开发建设单位的责任。
第四十六条
有关职能部门和有关工作人员，玩忽职守、超越或者滥用职权、徇私舞弊、受贿索贿的，对直接责任的主管人员和直接责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章
附则
第四十七条
被拆迁房屋及其他附着物涉及的评估办法及补偿、补助、奖励费等标准由开发区社会事业局等相关部门制定并公布。
第四十八条
本办法施行前已实施的搬迁项目，仍按原规定执行。
第四十九条
本办法由市法制办公室和开发区社会事业局负责解释。
第五十条
本办法自2006年12月1日起施行。开发区其他有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。
主题词：城乡建设
拆迁△
管理
办法
通知
抄送：市委办公室，市人大办公室，市政协办公室，市纪委办公室，市法院。
江阴市人民政府办公室
2006年5月19日印发
共印180份