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托斯卡纳庄园项目论证报告 本文简介：托斯卡纳庄园项目论证报告托斯卡纳庄园项目建设条件论证报告一、项目概况的战略区位优势和伊犁河谷得天独厚的绿色资源优势，确立了“环境立区、工业强区、商贸兴区”三大发展战略，围绕“工业、商贸流通业、房地产业”三大产业板块，全力发展建材业、纺织工业、农副产品深加工业(生物制药业)、机械装备制造业、家具及小家
托斯卡纳庄园项目论证报告 本文内容：
托斯卡纳庄园
项
目
论
证
报
告
托斯卡纳庄园项目建设条件论证报告
一、
项目概况
的战略区位优势和伊犁河谷得天独厚的绿色资源优势，确立了“环境立区、工业强区、商贸兴区”三大发展战略，围绕“工业、商贸流通业、房地产业”三大产业板块，全力发展建材业、纺织工业、农副产品深加工业(生物制药业)、机械装备制造业、家具及小家电等轻工类产业。按照“一区多基地、区中有园”的布局模式，合作区在原有规划面积的基础上积极构筑10平方公里的建陶产业基地、40平方公里的伊宁出口加工工业园、30平方公里的国际商贸物流园区等，大力发展外向型经济，推动区域经济快速发展，奠定了引领河谷经济发展领跑者的地位。
园区建设方面，截至2009年末，合作区基础设施建设和固定资产投资累计已突破50亿元，标准化道路达50.34公里，地面建筑面积近260万平方米，区内园要绿化面积已达78.8万平方米，项目承载能力不断增强，初步呈现出以“通”为主线、“净”为基础、“绿”为特色，“美”为目标的新区景象。
1.
本案位于伊宁市经济合作区内，武汉路以东，河北路以北、支南路以南，为住宅开发项目兼容部分市级商业服务设施。
项目开发建设以伊宁市经济合作区的相关要求为指导，拟建设改善型住宅项目，注重小区形象打造，呼应片区内环境优美、生态友好的主题。
二、
项目规划简介
本规划遵循以人为本原则，以整体经济效益、社会效益与环境效益三者相互统一为基准点，着意刻画优质生活环境，强调人与自然环境的相协调，营造居住、休闲两相宜的小区环境，为居民塑造城市中自然优美、舒适便宜、卫生安全、高效节能的居住地。
1、
整体布局
在小区花园洋房区之间的绿地上布置景观轴线。景观的中心位置规划形成与出入口呼应的对景和铺地广场为核心的景观绿地空间，为小区居民提供开阔、充裕的公共活动空间，是居民交流、娱乐、放松的集聚点，以此形成小区的结构中心。
围合式庭院景观带给小区带来更好的辨识度的同时，也提升小区整体景观品质。规划中通过扩大建筑侧向间距，留出两个住宅组团的中心绿地，绿地空间收放有致。
2、住宅布局
住宅建筑布局上，板式住宅沿街排布，打造错落有致的城市天际线，营造层次丰富、张合有序的空间。住宅建筑西侧沿街为11层，北侧沿街为6层，形成较好的沿街界面效果。居住建筑朝向基本为南向或南向偏东，建筑与城市道路形成呼应关系，兼顾城市景观与住宅朝向需求。
3、公建布局
结合城市人流交通及现状商业优势，发挥商业与小区公建的临街优势，商业沿街布置，形成具有标志性的住区沿街景观。
4、道路交通
居住小区道路，在保证内外交通联系便利、顺畅的前提下互不干扰。同时分设步行系统与车行系统，达到中心绿地内部无车流通过的目的，从而保证了中心活动场地的安静而独立。车行出入口设于地块南部以及西北部，车行入口处设有地下停车出入口，解决停车问题，减少小区内部车辆。
居住小区道路分为车行道与景观步道。道路结构清晰，整体为“内环-外联”结构，车流和人流适当分开，组织更多的人与自然交流的环境空间。小区主路路面宽6米，便于消防、安全和车流流畅，并形成环路。景观步道因地制宜设置，主要景观步道采用规整的线形，串联各个景观节点，次要景观步道采用自然流畅线形，丰富活跃步行空间，为人与自然交流提供幽静的环境空间。
静态交通规划也是本次规划设计的重要方面，本次规划为适应城市居民小汽车拥有量的日益增长的现状，充分考虑停车场库的安排，停车方式采用地下地上结合的方式。沿小区环路，以及住宅间的消极空间设置地面停车位，酒店区域单独布置地下停车库。
三、开发强度调整
用地位置：武汉路东侧、支南路南侧
总用地面积：51482.51平方米。（含周边城市支路建设用地，已作为出让土地，共计5992.8平方米）
实际建设用地面积：45489.7平方米，周边城市支路在出让土地范围内，但实际不可建设其他用途。
用地性质：其他类商品住宅用地（兼容住宅与商业）
原地块规划指标要求：容积率≤3.0、建筑密度≤20%；
1.
实际使用情况：
地块在上位规划中为高强度开发用地（容积率上限为3.0）。然而，我单位经过多次现场踏勘、市场调研并与策划公司、委托方的多次研究讨论决定放弃高容积率的建设方案。现规划容积率为1.1减少建筑面积约100000平米，减少利润约8000万元。
之所以不采用高容积率的建设方案来弥补利润损失，原因有以下几点：
1.1
根据现状调查，我们发现地块周边市政基础设施不完善，天然气、热力及电力设施供应不足，难以支撑地块高强度的开发建设行为。
本方案用电量：
本次规划住宅共294户，总面积37540.1平方米，按建筑面积45w/平方米考虑，则最大负荷约为1689Kw。取同时系数0.25，则实际最大负荷为422
Kw。功率因数0.9，则住宅部分供变电容量约为469KVA。
公建及配套会所面积15046.4平方米,按建筑面积80w/平方米考虑，则最大负荷约为1204KW。取同时系数0.6，则实际最大负荷为722w功率因数0.8，则公建配套部分供变电容量约约为902.5KVA。
本小区总用电装机容量：469KVA+902.5KVA=1371.5KVA
本方案用水量
用水项目
用水指标
计量数
用水量
居民生活用水
110
L/p.d
941人
155.1
m3/d
配套公建用水
10
L/m2.d
15046.4㎡
110.45
m3/d
道路广场用水
2
L/m2.d
5000㎡
10
m3/d
绿化用水
3
L/m2.d
2500㎡
7.5
m3/d
消防及未预见用水
上述总用水量15%计
42.46
m3/d
总用水量
325.51m3/d
325.51
m3/d
小区总用水量约为325.51
m3/d。
本方案燃气用量
1）居民生活用气量
居民生活用气量指标：2721MJ/(人·年)，即65万kcal/(人·年)。气源种类采用液化天然气，其密度为：0.75kg/m3，燃气低热值为：39.67MJ/m3。
换算得到居民生活年用气量为：
Qy=(N×q)/Hl
式中Qy--居民生活年用气量（Nm3/年）；N--居民人口数；
q--居民生活用气定额（kJ/人?年）；Hl--燃气低热值（kJ/
Nm3）；
小区人数对于燃气用量
名称
人数
用气量（万Nm3/年）
小区
0.0941万
9.6
2）公共建筑用气量
考虑小区配套设施，估计公共建筑用气量为居民用气量的15%，故用气量为1.44万（Nm3/年）。
因此规划小区范围内天然气计算总流量为11.04万（Nm3/年）。
根据调研结果计算，现有市政管网可以容纳上述容量，进一步提高的空间较小，且与地块周边项目存在用量冲突，故若方案提高容积率，则后期建设必然出现工期拖延、无法快速实施的问题。
1.2
地块位于伊宁市经济开发区最西侧，北侧主干道为合作区山东路，现地块周边道路交通设施不完善，高强度开发将对联接新、老城区的道路交通产生更大压力，影响城市交通。
现规划机动车总量
停车位
525
辆
花园洋房停车
94
辆/户
住宅停车
220
辆/户
公建停车
211
1.4辆/百平方米
若提高至3.0的容积率，则机动车保有量将提高至1500辆左右，短期内项目周边只有武汉路一条城市主干道，汉宾路、支南路等需等周边建设项目建设完成后，才能投入正常使用。故高强度的开发强度，必然会对武汉路上的交通产生巨大压力。
1.3
近期房地产市场大环境不景气，市民呈观望态度，对市场前景不及往年乐观，现房成交数量低。另外由于伊宁市居民认为高层建筑安全性不高、担心停电、物业费高、得房率低等因素，居民对高层住宅的接受度不高，该地块所处区位相对较偏，若建设大量高层住宅，将面临巨大的投资风险，委托方（开发公司）可能无法负担。
1.4
近两年，伊宁市房地产市场发展越来越成熟，商品房的供应量与日俱增，各开发商供应市场的产品逐渐丰富起来，但市场中供应的依旧是以刚需为主，改善型的楼盘只有“绿城·蔚蓝公寓”“仁和·熙春郡”“圣芭芭拉”三个楼盘。国家宏观政策近几年对楼市的调控最直接的就是即将出台的住房登记制度、房产税，消费者在之前通过多套房屋保值增值的习惯受到巨大的影响，随着人口老龄化的加剧，独生子女的增多消费者对住房的需求和看法也有了很大的变化，加上生活水平不断提高，消费者更倾向于购买一套能住一生各个方面都非常完美的住房，受到这些因素的影响，多数经济条件中上的住房持有者在2013年年底开始大量抛售手中多余的住房，集中资金去改善目前的居住环境，选择较好的楼盘下手进行换房。
伊宁市房地产市场格局在大政策和房地产市场波动的影响下悄然无息的发生着变化，统建房、各单位集资房、市场中占主体的刚需房，这些刚需商品房过量的开发，直接影响到目前刚需产品的销售，今年各大楼盘销售普遍低迷，但是改善型和中高端项目销售相对较为平稳，以“绿城·蔚蓝公寓”“仁和·熙春郡”“恒大雅苑、绿洲”“香水湾”“圣芭芭拉”这些中高端楼盘销量依然看好，受到宏观政策的影响，经济条件好的客群普遍选择抛售手中持有的房屋，集中资金选择项目高端、社区内部配套完善、户型面积偏大、物管服务到位、项目周边景观优质的社区。托斯卡纳庄园项目就在这种背景下应运而生，本项目主抓伊宁城区目前改善型客户群体，对多层住宅1楼较为亲睐的客群。项目可通过园林景观组团式对外推广宣传，充分体现“花园洋房”产品独门独户带车库等高端配置的品质吸引对居住品质有着一定要求的客群。
A、项目内规划由高层、酒店、农贸市场构成：
●花园洋房20栋楼，共计114户，多层2栋、高层2栋，共计329户。
B、户型结构：面积区间51-200平方，花园洋房114户，一层带花园，户户均赠送超大露台,多层及高层215户。
物业管理：本项目的物业会聘请有资质的物业管理公司，通过精细化、人性化、贴心的物业管理，为业主打造宁静安逸的家园。
高容积率的开发建设，因为投入产出率较低，无法投入更多资金进行环境及物业品质的打造，而且高强度的土地使用率，必然对社区生活品质带来影响，难以符合改善性住宅的项目的策划定位。不符合市场的建设产品，将难以在此处立足。
四、开发强度降低后相关指标的调整
1、建筑密度：
原地块建筑密度为20%，是根据高强度的用地规划确定的，而今我单位编制详细规划为高密度低强度的开发模式。若继续按不大于20%的指标要求，土地利用率将更低，容积率无法达到普通住宅下限1的要求。且对住宅成本价格造成巨大影响，难以进行低强度的开发建设。
按实际出让土地面积核算现方案建筑密度为31.3%，由于本方案的建设平均层数为3.5层。介于低层建筑与多层建筑之间，根据自治区城市规划技术管理规定的相关规定，低层住宅项目的建筑密度上限为28%，多层住宅建筑为35%，根据插值法计算3.5层的平均层数其建筑密度上限应该为31.5%，故本方案满足其相关规定。
2、绿地率：
低强度高密度的开发模式，对小区绿地率必然造成影响。经核算在实际的规划建设用地内（即45489.7平方米的范围内）小区绿地率满足35%的下限要求。
然而本项目出让土地中有5992.8平方米的土地为控规道路建设用地，无法变更为其他建设用途，这样便拉低了我们在整个出让用地范围内的绿地率，经核算在整体出让用地内，绿地率为33.1%。
以上指标情况均如实反应，现提请审定。