上岛物流园区整体策划预案 本文关键词：预案，物流园区，策划
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上岛物流园区整体策划预案
2007年6月8日
目
录
（1）
前言部分
（2）
市场可行性分析报告
（3）
园区建设目标与定位
（4）
园区运行策略
（5）
园区工程基础项目与收益预测
（6）
关于策划预案的说明
（7）
园区规划草图
前
言
物流园区的合理规划是实现现代物流的必要条件。对物流园区的合理规划，是满足不同层次的物流需求，从空间上对现有物流资源进行有效整合，从而实现物流的社会、经济和生态环境效益的最大化。
上岛物流工业园区的规模化建设，是实施物流园区信息、交通、仓储、场站等基本物流资源的综合化，实现资源的有效集成，显著降低物流成本，扩大社会影响，最终取得良好经济效益的必须条件。
关于建设上岛物流工业园区的
市场可行性分析
大同市位于山西省北部，是晋、冀、蒙三省（区）交汇处的中心城市，是连接我国东部与西部地区经济交流和商品集散的门户性枢纽城市。近几年市委、市政府提出了资源型城市转型的发展战略，将大同市定位为“中国煤都、北方商埠、电力基地、制造业基地、旅游胜地”，加快建设现代商贸旅游业成为全市社会经济发展的重点。大同市作为全国重要的能源重化工基地决定其属于社会消费品输入型城市，凭借特殊的地理位置和四通八达的交通网络，“北方商埠”的作用日益凸现，大量社会消费品从全国各地汇集到本市，然后再分散到全市各个角落并流向周边省市县。根据由交通部规划研究院编制的《大同市公路运输枢纽总体规划》预测，到2010年全市社会消费品零售总额将由2004年的118亿上升到203亿，到2020年达到527亿，社会消费品零售业的发展给物流业的发展带来了前所未有的发展契机。根据运输管理部门不完全的统计，物流业务量在逐年增长，以现在每年8000万吨来计算，由此将产生上亿元的物流收益。由此可见，大同建立物流园区有着极为丰富的地域优势条件和市场条件，是符合构建山西“三大物流园区”的基本思想，构建以大同——太原——候马为中心及全山西地区，有计划、有步骤地建设综合性或者专业性物流中心，最终形成辐射东北、华北、华东及长江以南地区的区域物流发展和供应链的重要节点的物流建设目标，是适应现代物流发展需求的，是对整个物流市场进行整合，建立有序的市场经济体系的必然要求。
1、
大同物流市场简略分析：
大同物流业的开展，是近几年适应市场需求的产物。大大小小的近200家物流配货公司从小到大，逐步占领了物流市场，在钢铁、木材、瓜果、蔬菜等物资领域也逐步建立了专业化特色很强的市场。，比如大同市翔龙物资市场，就以钢铁市场为突破口，吸引了近100家钢铁经营公司入住。这些大大小小的物流公司和园区，瓜分了物流市场带来的丰厚利润。他们利用专线运输、整车货物配货、零担货物运输、城市配送等各类不同的物流运行方式，利用其有限的资源和极低的资金投入，从事着这项新型的产业，市场运作中也出现了许多经营业绩颇佳的公司，在京、津地区，江、浙地区有了一定的影响力和知名度。
（1）分布区域：由于缺乏统一的管理，这些物流公司和配货站，主要分布在大同南出口、东关、新南汽车站等城乡结合部和高速公路出口处，专业市场也分布在市内环城路以内，规划极不规范，不符合统一规划的要求。。
（2）组织结构：没有形成统一的有行业管理部门参与的物流大市场，大多数以无序的经营活动为主要经营方式。致使大量国家税收流失，除极个别有经济基础的公司，有完善的管理和财务制度，绝大多数的物流公司依靠社会关系而生存，从大同市区的大型企业取得相对稳定的货源，缺乏统一有序的管理，组织结构松散。
（3）物流要素：全大同近200家物流公司，没有一个能够实现全部物流要素的物流公司。根据物流基本要素：信息、交通、仓储、场站等基本要求，极个别公司的已经具备了部分条件，但没有实现全部要素的公司。
（4）经营状况：整车配载市场分布在南出口为主，以各个有社会关系的物流公司为主，从428、616、化纤厂、大齿集团等大型国有企业取得相对稳定的货源，由于其依靠关系，经济效益颇佳，受市场影响因素较小。零担市场，以东关、新南站等货物集散地为主，大多数是专线运输形式，市场竞争激烈，许多公司采取降低运价的形式打价格战，经济效益相对较低，有的已经处于生存边缘状态;城市配送市场没有形成统一有序的格局，众多的私人小型货运车辆各自为战，目前，大同市邮资快递局有统一规范这个市场的意向，并正在进行市场的开拓。
（5）信息资源：由于上述客观条件的存在，制约了信息资源的共享，造成了信息资源的极大浪费。信息采用率不高，物流资源浪费严重，造成同城物流中转繁杂，时间拖延。
（6）社会反馈：由于部分公司具备了物流部分要素，能够满足客户对货物运输快捷的要求，在一定程度上满足了市场的需求，所以，部分公司在社会上反映良好，有相对稳定的客户资源，在市场上有比较好的市场知名度和影响力。但存在的问题也不少：
a．货物丢失、损坏现象时常发生，而且索赔困难。没有建立规范的合理的有效的理赔制度，社会反映较大。
b.由于物流业务的需求，代收款业务大量产生，相当运行不规范的公司，采用挪用货款的方式，弥补其经营活动资金的不足，造成客户结算困难。甚至有的公司在发生重大事故以后关门大吉，一走了之，成为刑事案件。在社会造成恶劣影响。这已经引起了政府的关注。
c．地域分布零散，政府管理职能难以实现，影响城市统一发展规划。
2、
园区发展的市场分析：
建立有规模的、物流要素都具备的物流园区，已经是市场的客观需求，这不仅仅从当前大同市物流市场客观条件可以看出，而且从许多方面看都已经成为必须发展的项目。下面就建立物流园区进行市场可行性分析：
（1）物流业发展的必然要求：从国际、国内物流市场来看，专业的、功能完善的物流园区，已经是物流发展的必然趋势，第四方物流的大力开展，已经形成了以经济开发区为主要形式的物流园区建设，使广大客户享受到了便利快捷的物流配送服务，甚至有的生产厂家已经把自己的销售体系建立在物流园区内。从国内各省来看，我们山西物流园区的建设发展已经滞后，初太原外，其他城市至今没有建立功能完善的物流园区，从有关部门的统计资料发现：大同的物流业务以每年20%的增长幅度在增长，以现在每年出港货物和进港货物的总量8000万吨计算，由此将产生几亿元的物流收入。而许多大的省份已经在自己的交通枢纽城市建立了物流园区，逐步规范了物流运作的全部过程，并取得了良好的经济效益。从物流市场前景看，属中长期投资项目，而且发展势头必然良好。
（2）政府行为的必然要求：根据山西省政府、交通厅的战略构想，在全山西将建立“太原——大同——侯马”三大物流园区，由于现在的物流市场没有资金雄厚的公司参与建设，如果由政府全资建设，不仅仅在资金方面以及园区建设后期管理方面存在极大困难，而且不符合市场经济的要求，不符合现代企业制度的建立。当前大同市物流市场地域分布零散、经营结构单一、运行混乱、政府职能不能够体现的现状，已经纳入了政府的议事日程。所以，当前介入物流园区的建设，将得到政府的大力支持。
（3）当前物流市场的客观要求：
a.物流公司的要求：由于多方面原因的制约，不具备完善的物流功能已经影响了许多物流公司的发展。所以，提供功能完善的物流园区，是广大物流从业者的希望，是其服务功能的延续，是其扩大市场影响力的唯一途径。所以，功能完善的物流园区，不仅仅可以满足物流公司在信息、交通、仓储、站场等方面的要求，而且可以为其提供一流的服务，使其在信息方面得到共享，交通方面得到便利，仓储方面得到保障，站场方面得到全方位的服务。
b.广大客户的要求：广大的客户已经对物流公司开始的慎重的选择，信誉好的、有实力的物流公司已经有了相当数量的客户群体。而相当一部分的物流公司不是不想为客户提供优质的服务，仅仅是由于资金等方面因素的制约，使他们难以规范操作，难以满足客户多方面的要求。所以，有完善功能的公司，不仅仅在市场上得以生存，而且将不断做强做大，成为客户的首选。这是来自市场的要求，也是我们建立园区的市场因素。
（4）物流园区丰厚的回报：
a.社会回报：物流园区的建设，是功在当今、利在千秋的大事业，不仅仅提高公司整体社会形象，从政府对物流企业行使政府职能、规范物流公司管理、提供数百就业岗位解决就业等等方面来看，都对社会是极大的贡献，是符合政府城市整体发展思路的利国利民的好事，并将得到社会的大力支持和良好的口碑效应。
b.经济回报：功能完善、管理完善、全方位的服务，将为园区提供持续不断的经济收益。包括：物流专业咨询、仓储管理、流通加工、货运服务、信息服务、交易服务、房屋租赁、电子商务、站场全方位服务……都将给园区产生经济增长点，都可以源源不断地产生良好的收益，为园区的进一步发展提供资金支持。这是园区长足发展的必须条件，也是我们建设园区的一项目的。
（5）园区的可持续发展性：园区的规模化建设，要求园区的可持续发展性，这不仅仅是考察一个项目的硬性指标，而且是逐步做强做大的必然要求，从物流市场发展的形势和国家对物流市场的整体要求等各方面来看，园区有可持续发展性：
a.物流人才的技术支持：根据市场的需求，大量的物流专业人才已经进入物流市场，他们熟练的专业技能，可以为园区的再发展提供宝贵的人力资源，使园区的发展避免人才匮乏的局面。
b.市场的需求：物流市场的逐步规范发展，物流业的逐步发展壮大，各类物流公司的迅速增长，不仅仅本地物流公司将进驻园区，而且国内知名物流公司也将在园区内安家落户，这是园区可持续发展的市场保障。
c.良好的经济收益：全方位的园区服务项目，将给园区带来丰厚的经济回报，为园区的可持续发展提供有力的经济保障。
上面，就是对建立上岛物流园区的市场分析，综上所述，我们认为，园区的建设是可行的，是符合当前物流业的发展，顺应市场客观要求的。
（以上市场分析报告，我们参照了国家和山西省、以及大同市相关部门的有关资料，本着客观、求实、发展的思想。当然，由于我们水平所限，有未能阐述到位的地方，恳请谅解。）
上岛物流工业园区
建设目标规划及园区定位（秘密）
上岛物流工业园区合理规范的建设，是园区正常投入营运以及长足发展的必须，因此，园区的建设必须有前瞻的建设目标和定位，要避免目前物流园区规划存在的“需求不清、定位不准、功能太泛、布局不顺、实施不力”五大软肋。为此，建立如下建设目标和定位：
（1）
建设目标：
通过3-5年的时间，园区要具备现代化的、功能完善的、全山西最大的物流园区：
物流园区规划占地：8.069公顷（121亩）；
物流园区建设周期：3年；
2007年征地8.069公顷（现环城高速南出口北侧）；
2010年征地5公顷（现加油站以北）。
物流园区基础设施用地比例：仓库用地、停车场用地、集装箱堆场用地、道路用地、绿化用地、办公用地的比例分别为：3:1.5:1:1.5:2:1。
分别为：仓库用地：12700平方米，
停车场用地：6400平方米，
集装箱堆场用地：4230平方米，
道路用地：6400平方米，
绿化用地：8460平方米，
办公用地：4230平方米，
中、远期目标：2010年征地30000平方米，将建设专业物资物流市场。
至2008年通过招商引资使园区入驻率达到规划面积的50%以上。
至2010年发展为大、中型社会化物流服务基地，为大同经济发展提供强有力的保证，带动大同现代物流产业的发展。
具体操作规程：
第一步：净地：在取得土地使用权的127亩土地上净地，并实现“三通”——通电、通水、通路，为园区的下一步建设打好基础。
第二步：专业规划：请专业的规划公司对场地建设项目进行规划，设计出适应园区运作以及二期工程建设，园区再发展的规划方案，并作出相应的预算。
第三步：开始一期工程建设：时间6个月，建设以满足市内80%物流公司入园的要求为基础，建设具有包括综合服务大楼、物流公司营业场所、仓储、停车场、修理车间等在内的服务设施，并为下一步的发展规划预留空间。
第四步：配置投入使用的硬件设备，以及相关配套设施的完善，为园区投入使用做好前期工作。
第五步：园区进行试运行。，整个物流园区将按照建设目标被划分为几个大功能区域。并根据各功能区域的功能开展招商。
（2）
园区定位：
概括的讲，上岛物流工业园区将是一个区域性物流中心，是为物流业务提供运作设施和集成环境的大型物流园区，严格的讲园区不应该参与具体的物流运作。
所以，上岛物流工业园区从建设思想到经营思想，都本着规模——设施——服务——文化理念都是一流的原则，园区定位：保持20年后仍然是一流的，所以，从园区的硬件设施配置，到园区文化建设，从人才培养战略，到园区再发展规划，都应该有前瞻性。在这样的定位下，上岛物流工业园区建设成功后将具有下面几项功能：
a.制造业的地区分销中心
建立这样的地区分销中心将有助于配合制造业系统正在进行的流通、销售渠道变革，利益的驱动将使他们选择上岛物流园区作为基地。
b.大型商业零售业的配送中心
我们将建立以交叉理货功能为核心服务，以信息化程度和自动化程度为特色的高质量仓库系统。
大同市目前的大型超市和连锁店对第三方物流的认可和对此类配送中心的寻找将是我们重要的商业机会。
c.面向中小企业的快速反应基地，即联合快递这是一块相对新鲜的市场，但具有很好的市场潜力。
建成后的上岛物流园区应该具有“四位一体“的功能要素
：
★现代化的仓库群；
★专家级的物流策划组织；
★安全、快捷的物流配送力量；
★实现物流信息互动的电子化平台。
建成后的园区将具有如下核心功能
（1）货物集散功能
由各物流公司接收通过各种运输方式的到达货物、并进行分拣、储存，将本市发出货物进行集中，通过直接换装方式向外发运。
（2）货物中转功能
结合大同中转物流需求大的特点，物流园将充分体现商品中转中心的作用。一方面物流园可以连接各种运输方式另一方面物流园也将利用连接大运路、环城高速度、京大高速等交通便利优势，起到衔接干线运输与支线配送的作用。
（3）配送功能
物流园区向配送中心、配载中心或区域物流节点实施日常配送；物流园区针对工商企业提供配送服务。
（4）流通加工功能
包括商品的包装整理、加固、换装、改装、条形码印制等等。通过流通加工，提高物流对象的附加价值。
（5）物流信息服务
建设物流公共信息平台、完善物流信息网络建设，通过信息系统完成物流状态查询、物流过程跟踪、物流要素信息纪录与分析、物流客户关系管理、物流决策支持、以及方便结算、利税等单据处理，提高工作准确性以及工作效率，简化手续。
（6）物流咨询与培训
物流系统规划与设计、物流培训、物流项目咨询等。
（7）商品展示的商流功能
物流园将通过设立商品展示厅，提供贸易机会。
（8）电子商务的辅助功能
物流园可以利用巨大的仓储资源，专业的配送服务，开展大同市电子商务的试点工作。
上岛物流工业园区运行策略（秘密）
上岛物流工业园区项目的目的是为了帮助客户实现以下3个重大的价值转化：
1、将房产资产，转化为货币资产。
2、将专业市场，转化为专业品牌。
3、将零散管理，转化为制度管理。
而实现价值转化的关键在于：建筑等现实不能改变的前提下，如何提高如此巨大资产的运行效益、效率与效果。不仅要为现有的已经完成的房产找到运行的策略，而且必须为后续的土地开发，提供可靠的运行策略。
运行方案：需要解决以下7个问题：
1、
盈利模式：选择销售模式，即将整个大市场作为整体来运做，通过展览与产品销售，来带动房产销售或租赁。例如：可以依靠园区独特的地理位置开展大型广告业务，利用物流设施开展全方位的物流供应链开展操作等。这些都将成为园区赢利的目标选择。
2、
品类定位：我们要做大同以及华北地区物流业的专业市场，我们已经在前面对园区的定位做了一定的分析研究，在此不再叙述。
3、
客户界定：确定目标客户，从客观来讲，物流公司和加工企业将成为我们的首选。
4、符号设计：必须进行相应的符号设计，以确保传播效率的提高。也就是园区形象的建立，这个要有统一完整的形象设计。
5、新闻传播：品类定位和符号设计完成之后，就需要制定新闻传播策略。在初期阶段，新闻传播是效率、效果最好的策略。我们可以通过政府行为和新闻媒体开展有步骤的传播活动。同时可以采取宣传手册、用户杂志、出席推介会和交易会、视觉形象设计、互联网、投资指南、广告等多种手段混合使用的整合营销方式，以达到预期效果。
6、组织优化：组织优化要解决的问题，是为了精确的落实上述策略，企业内部必须建立能够完成既定策略的组织保证。在这里，就需要提前三个月进行物流人才的招聘和培训。
7、计划模拟：只有通过计划模拟训练，才能使各个部门、各个岗位胸有成竹，有条不紊的展开工作。
上面，很概念化的对园区运作进行了简单说明，但都是园区是否可以成功运作的必须条件和方法。
上岛物流工业园区
工程基础项目与收益预测（秘密）
（由于园区建设需要专业工程预算人员进行详细的工程预算，在此仅进行初步估算，且该估算不包含取得该项目土地使用权之投资。）
园区工程投资估算：
一、
园区基础设施：
在这里我们需要明确的问题是物流基础设施的内涵：物流基础设施是在供应链的整体服务功能上和供应链某些环节上，满足物流组织与管理需要的、具有综合或单一功能的场所或组织的统称。
（1）具体设施
物流园区内部规划和建设完善的道路、站场网络，与高速公路、城市环路、国道主干线等有方便的接口，按照规划面积的15%规划道路；设计和安装明确的交通标志；必须实现铺设完善的宽带电信网络；按照规划面积的20%规划绿地；给水、排水、电力、供热、燃气、环保、防灾、安全保卫等网络设施一次总体规划，统一施工。
物流园区建设轻钢结构仓库、普通平房库、露天仓库、集装箱堆场、停车场、冷藏库、冷冻库、危险品仓库等物流基础设施。建设完善的辅助及配套设施，如停车场、洗车、汽车修理以及生活、办公、商品展示等设施，同时设立邮政、快递、银行、保险、税务、质检等的营业机构。
物流园区使用自动化的装卸、搬运、传送和分拣设备、标准托盘、高价立体仓库、巷道堆垛机、计算机控制系统、陆续建立数字识别系统、全球卫星定位系统、地理信息系统等，要建设成工业化、数字化的物流园区。
物流园区建立先进的指挥调度与监控系统和公共物流信息网络平台，建立物流资源网、设立适应市场的物流运价指数、建立物流资源招投标与拍卖系统。
（2）预计总投资
万元。
仓库用地：12700平方米，通过市场调查，将根据目标客户需求建设轻钢结构仓库、普通平房库、露天仓库、集装箱堆场、冷藏库、冷冻库、危险品仓库等，约投入资金
万元人民币。
停车场用地：6400平方米，进行基本的场地硬化，约投入资金
万元人民币。
集装箱堆场用地：4230平方米，进行基本的场地硬化，约投入资金
万元人民币。
道路用地：6400平方米，进行硬化，约投入资金
万元人民币。
绿化用地：8460平方米，进行绿化，约投入资金
万元人民币。
办公用地：4230平方米，建设综合服务大楼6层，总建筑面积25400平方米。大楼建设需投入建设资金约
万元人民币。
运营收益预测：
作为一个长期的大型项目，物流园区的投资收益期大约在15年左右。
其收益将是多元化的，我们就前期的收益进行大致估算：
收益项目：
（1）主业收益包括：
房租收益：
设备租赁收益：
仓储收益：
信息平台收益：
物流咨询收益：
（2）辅助收益包括：
广告收益：
餐饮、宾馆、修理等服务收益：
由于工程建设尚未开始，工程收益和建设成本无法详细匡算。在此仅仅列出收益项目，仅供参考。
关于上岛工业园区策划案的说明
为了做好上岛物流工业园的策划预案，我们对大同市的物流市场进行了广泛的了解和调查，结合我们大同地区的实际，参考国内外许多优秀物流园区的运行模式，对园区建设的几个重要方面进行了详细的说明。
（1）在《市场可行性分析》方面，我们做出了详实的报告，总体认为该项目可操作性强，在进入良好运转状态后，收益稳定持续；
（2）在《园区建设目标及定位》方面，我们拿出了具体的思路，确立了在山西最大的建设思路；
（3）在《园区运行策略方面》，我们参照了国内外许多优秀物流企业先进的运行经验和运行方式；
（4）在《园区工程基础项目与收益预测》，由于园区尚未开始建设，规模和建设规划尚未完善，所以，没有详实的数据支持；
（5）《园区建设草图》，我们仅仅进行了简单的说明，需要进行专业人员的规划。
专此说明
2007年6月14日
关于建立上岛物流工业园区的报告
市委、市政府：
随着物流业的快速发展，新兴的现代物流业开始崭露头脚，市场对现代化的物流园区的需求与日俱增。目前我市现代化的物流体系发育还不充分，基本处于一种原始的自发的状态，成为了我市的经济发展和城市统一规划的瓶颈。由此可见。物流业和城市的发展十分迫切需要现代化的物流园区为物流配送中心和物流中心提供发展的空间，搭建发展的平台，为此我们根据省交通厅把大同作为全省三大物流中心之一的中心思想，根据我市编制的《大同市公路运输枢纽总体规划》，确定一个物流园区、七个物流中心和四个物流配送中心的总体要求，决定投资5000万元建设我市的物流园区——上岛物流工业园区。
（1）园区选址：大运高速
公里段，环城高速南出口北侧。面积42300平方米（现已经取得土地使用权）。地理位置优越，交通网线四通八达，连接各条主干线：园区紧邻大运2级公路，环城高速南出口，南可以通往南郊和矿区，北可以通往市区，东可快速直达京大高速。具备建设物流园区得天独厚的条件。
（2）为了园区的正常建设，我们对大同市的物流市场进行了详细的调查了解，对园区建设作出了可行性分析报告。认为：园区的建设是可行的，是符合政府统一规划的，是具备超前意识的建设行为。（详见《上岛物流工业园区的可行性报告》）
（3）园区建设目标和定位：我们准备用3-5年的时间，把园区建设成为全山西最大的、功能完善的现代化物流园区，为大同经济发展提供强有力的保证，带动大同现代物流产业的发展。（详见《上岛物流工业园区建设目标和定位》）
根据上述情况，我们将此建设项目报告市委、市政府，恳请批准项目建设立项，并在一定范围内大力给予支持。
妥否
请批示。
上岛物流工业园区建设项目组
2007年6月16日
27
中管网房地产频道
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