刚刚过去的2021年，全国商品房销售额再创新高，达到18.2万亿元，同比增长4.8%。然而，一方面是销售额的新高，另一方面是预期的下降。
近期，惠誉、标普、穆迪三大评级机构发布了2022年国内房地产行业信用展望，均为悲观。穆迪预计2022年全国合同销售额将下降5%-10%；标普预计，2022年商品房销量将下降约7%；惠誉预计2022年合同销售额较2021年下降10%-15%。三大评级机构预测，目前房地产行业销售前景疲软，政策限制，将导致房地产行业数据持续恶化.
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机构看淡销售疲软
三大机构还预测，2022年房地产投资将大幅下滑。其中，标准普尔预计，2022年全行业土地投资额将下降10%左右。惠誉预计，土地收购面积为民营地产企业2022年将下降15%左右。标准普尔也预测，2022年行业EBITDA利润率或下降至16%左右，毛利率或下降至20%左右。
对于当前的市场环境，穆迪表示，当前房地产行业银行融资渠道处于近10年来最紧张状态，房地产行业贷款总额包括土地和房地产开发贷款以及住房抵押贷款。2021年三季度，开发商银行贷款增速继续放缓，创近十年新低。此外中银发债价值分析，穆迪还表示中银发债价值分析，2022年政府将继续通过化解房地产市场相关风险来维持行业的长期稳定，并暗示任何宽松措施都只是短期和暂时的，其目的是防止销售价格和面积快速下降。
不仅是评级机构，国内券商也对房地产行业的整体数据发表了看法。中银证券认为，房地产行业的阵痛还将持续。
中银证券表示，12月购房情绪未见明显好转，销售额连续5个月出现两位数负增长；70个大中城市房价连续4个月下降。70个能级较高的大中城市住宅销售价格也连续4个月环比下降，下降城市达到50个，全年销售面积增速为正，略高于市场预期，全年市场“前高后低”、“东强西弱”明显，年均销售价格首次突破万。
中银证券预计，由于21年下半年白城土地成交及开工面积月均降幅高达-34.3%，未来1至2季度土地投资及后续新开工将继续走弱，投资增速将继续回落。压力。从二季度来看，我们认为在销售景气回暖和土地拍卖利润减少的背景下，土地收购降幅将收窄，三四季度土地投资下行压力或将缓解. 预计2022年整体开发投资缺乏坚实支撑，增速可能进一步回落，最终降至2.1%。
2021年将有近400家房企倒闭，不少大型房企业绩较2020年不达标甚至下滑，房地产行业正迎来至暗时刻。中银证券也表示，现阶段销售低迷削弱了当前房企拿地开工的意愿。土地成交量和新开工量下降导致后续入市项目减少，销售进一步持续下行压力。负向传导关系让业界没有办法行之有效。随着Q1销售底部区域的到来，基本面将出现反弹，投资可能在Q2见底开始好转。
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房地产信用修复
在政策收紧、市场疲软的情况下，2021年房地产行业将经历重重雷雨，眼下可能已陷入信贷漩涡。
据不完全统计，仅2021年10月，就有近30家国内房地产上市公司被国际评级机构下调。部分房企甚至因信用评级下降而要求提前还款，导致投资者认为风险增加。因评级下调而抛售股票、债权人加速催收、购房者观望情绪加剧的情况屡见不鲜。这些都会加剧企业的流动性风险，形成恶性循环。这种情况一直持续到2022年，融创、雅居乐、时代中国、世茂等房企相关评级均有不同程度下调。
对于这一现象，联合征信认为，2021年12月房地产行业销售形势并未完全恢复。此外，2022年上半年房企仍有大额到期债务需要偿还，流动性压力较弱。房企信用资质仍处于较高水平，金融机构对房企融资仍持谨慎态度。
在此情况下，融资发债能力开始分化为两个层面：国有企业近期开始大量融资。、宁波城投、苏州吴中城投、长春城投、鄂州城投等企业进行了相关融资。
国企、央企、地方国有背景城建平台成功发行债券或公告融资方案近百起，融资总额超过1900亿元。债券种类包括ABS、私募、小额公募、超短期融资券等。从用途上看，募集资金主要用于“借新还旧”和补充流动资金。
与国有企业相比，民营企业相对惨淡，但优质企业并非缺席。1月以来，龙湖、熔盛、银河实业、碧桂园、金科、滨江、绿城等企业已成功发债，但规模和数量无法与国有企业相提并论。标准普尔表示，近期债券发行窗口的重启不会让大多数中国房地产开发商受益。
另一方面，中国人民银行和中国银保监会正在鼓励一些信用质量较高的民营和国有开发商扩大房地产项目并进行并购，为房地产行业提供新的流动性。 . 房地产行业的马太效应仍在持续。
联合征信表示，目前民营房企融资确实有所回暖，政策也确实有边际改善。当前，房地产行业融资更多，将惠及国企、央企和优质民营企业。该机构认为，从市场反应来看，房企分化越来越明显。虽然近期出台了一些积极措施，但投资者信心仍然比较有限。（和讯地产）