担保抵押管理规定 本文关键词：管理规定，抵押，担保
担保抵押管理规定 本文简介：编号：FM-TM-09版号：1.0生效日期：发放编号：财务管理体系文件天马行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin；QQ:1318241189；QQ群：175569632担保抵押管理规定编制日期审核日期批准日期修订记录修订日期修改原因及内容摘要修改人审核人批准人初稿仅供内部
担保抵押管理规定 本文内容：
编号：FM-TM-09
版号：1.0
生效日期：
发放编号：
财务管理体系文件
天马行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin
；QQ:1318241189；QQ群：175569632
担保抵押管理规定
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修订日期
修改原因及内容摘要
修改人
审核人
批准人
初稿仅供内部讨论
2002
中华财务
版权所有
1、目的
本管理文件明确了公司为控股子公司、非控股公司（包括参股子公司和股东单位、无资产关系的外部公司三类）提供的对外担保，包括贷款担保、以财产对外提供抵押等的要求与操作规范，以规范公司担保抵押管理的基本程序，以降低公司的经营风险。
2、适用范围
2.1本程序适用于本公司所有对外提供担保抵押的业务活动。
2.2本办法适用于本公司及下属子公司。
3、相关程序及文件
3.1对外融资管理规定FM-TM-08
4、职责
4.1董事会
ü
4.2董事长（或委托代理人）
ü
签署《担保合同》或《抵押合同》；
ü
签署财务管理协议。
4.3总裁办公会
ü
批准公司为控股子公司对外出具担保的《贷款申请报告》；
ü
审批公司对外出具担保的《贷款申请报告》；
4.4总裁
ü
批准信用评价报告并签字。
4.5财务总监
ü
审批公司对外出具担保的《贷款申请报告》；
ü
审批信用评价报告并签字。
4.6财务部
ü
对提出担保申请的公司进行偿债能力分析和信用度调查，形成信用评价报告；
ü
向公司领导层提供各控股子公司银行账户存款情况；
ü
与控股公司财务部或非控股公司财务部签署关于提供担保的财务管理协议。
5、管理权限
5.1首创置业统一安排对外担保，控股子公司对外担保由首创置业审批（先通过控股子公司董事会审批），控股子公司不得在未经批准的情况下擅自进行对外担保。
5.2公司财务部是担保批准的办理机构。
5.3公司对外出具担保，应由财务部严格审查被担保单位的偿债能力和信用程度，由公司总裁和财务总监双签批准。对非控股公司的担保申请，必须经董事会批准。
5.4公司为控股子公司对外出具担保，可出具贷款金额的全额担保；公司为参股子公司对外出具担保，原则上出具贷款金额的担保比例不超过公司的参股比例；原则上不对系统外的公司提供对外担保。
5.5《担保合同》或《抵押合同》一经签发，不得擅自修改变更。保证期间，申请人和受益人因主合同发生变更需要修改《担保合同》或《抵押合同》的，应在事先征得首创置业书面同意。
6、工作程序
6.1对外担保办理程序—为控股子公司提供担保
步骤
完成时间
涉及部门及岗位
岗位岗
步骤说明
1
控股子公司财务部
需要公司总部对外提供抵押担保的，《贷款申请报告》中贷款方式一栏应注明：申请担保的事由、受益人、金额、期限、履约计划以及违约的罚则等，上报公司财务经理。
2
控股子公司财务部经理/总经理/董事会
审核批准《贷款申请报告》。
3
控股子公司财务部
将经审批的《贷款申请报告》以及近两年银行贷款及还款记录、目前公司对外提供担保余额等相关资料一并上报公司总部财务部。
4
财务部资金管理岗
对提出担保申请的公司进行偿债能力分析和信用度调查，关注控股子公司的资产负债比率、流动比率，近两年该公司有无拖欠银行利息和不良贷款发生，有无重大合同违约情况发生，形成信用评价报告，上报财务总监。
5
财务总监/总裁办公会
逐级审核批准，财务总监和总裁双签。
6
财务部资金管理岗
按照经批准的《贷款申请报告》，与控股子公司财务部签署财务管理协议。
7
董事长（或委托授权人）
在控股子公司与银行办理贷款手续后，与银行签署《担保合同》或《抵押合同》。
8
财务部资金管理岗
《担保合同》或《抵押合同》存档，并将合同复印件一份送交公司法律合约部备案。
6.2对外担保办理程序—为非控股公司提供担保
步骤
完成时间
涉及部门及岗位
岗位岗
步骤说明
1
非控股公司财务部
需要公司总部对外提供抵押担保的，编制《贷款申请报告》中应注明：申请担保的事由、受益人、申请人与受益人的关系、申请担保的金额、期限、履约计划以及违约的罚则等，提交公司总部财务部。
2
非控股公司财务部
同时还需将近两年财务报表、银行贷款及还款记录、目前公司对外提供担保余额、银行存款余额等相关资料一并提交公司总部财务部。
3
财务部资金管理岗
对提出担保申请的非控股公司进行偿债能力分析和信用度调查，关注该公司的资产负债比率、流动比率，近两年该公司有无拖欠银行利息和不良贷款发生，有无重大合同违约情况发生，形成信用评价报告，上报财务总监。
4
财务总监/总裁办公会/董事会
逐级审核批准，财务总监和总裁双签。
5
财务部资金管理岗
按照经批准的《贷款申请报告》，与非控股公司财务部签署财务管理协议。
6
董事长（或委托授权人）
在非控股公司与银行办理贷款手续后，与银行签署《担保合同》或《抵押合同》。
7
财务部资金管理岗
《担保合同》或《抵押合同》存档，并将合同复印件一份送交公司法律合约部备案。
6.3对外担保管理程序—担保合同的修改
注：本流程适用于担保合同的修改，增加担保范围或延长担保期间或者因变更增大保证责任的情况。对于担保合同的修改，不增加担保范围或不延长担保期间或者因变更不增大保证责任的情况，只需财务总监/总裁办公会逐级审核批准即可，不需上报董事会审批。
步骤
完成时间
涉及部门及岗位
岗位岗
步骤说明
1
控股子公司/非控股公司财务部
需要修改《担保合同》或《抵押合同》的，提交书面申请《担保合同修改申请报告》并加盖公章，注明要求展期的原因或修改的内容，以及原《担保合同》或《抵押合同》的开立日期、编号等。
2
财务部资金管理岗
应就此种变更进行审查，形成调查报告，连同该项担保的原审批材料一并按规定，上报财务总监。
3
财务总监/总裁办公会/董事会
逐级审核批准《担保合同修改申请报告》，财务总监和总裁双签。
备注：对于担保合同的修改，不增加担保范围或不延长担保期间或者因变更不增大保证责任的情况，只需财务总监/总裁办公会逐级审核批准即可，不需上报董事会审批。
4
财务部资金管理岗
按照经批准的申请报告，与控股/非控股公司财务部签署财务管理协议。
5
董事长（或委托授权人）
在控股/非控股公司与银行办理贷款展期或其他贷款合同变更手续后，与银行重新签署《担保合同》或《抵押合同》。
6
财务部资金管理岗
《担保合同》或《抵押合同》存档，并将合同复印件一份送交公司法律合约部备案。
7
财务部资金管理岗
对没有经过审批的《担保合同修改申请报告》，应及时书面通知申请人和受益人。
7、单据与记录
7.1《担保合同修改申请报告》
8、流程图
篇2：大学社会实践调查报告-住房反向抵押贷款推行的调查报告
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大学社会实践调查报告-住房反向抵押贷款推行的调查报告 本文简介：大学社会调查报告题目：住房反向抵押贷款推行的调查报告随着人口老龄化的到来，老年人的社会保障体系面临着沉重的经济压力。与此同时，住房改革的深入已使越来越多的城市家庭拥有了自己的房产，住房已经成为大多数家庭私人财产的主要组成部分。有了这一物质基础，就有可能将健全老年社会保障体系与居民已经取得的住房产权很
大学社会实践调查报告-住房反向抵押贷款推行的调查报告 本文内容：
大学社会调查报告
题目
：
住房反向抵押贷款推行的调查报告
随着人口老龄化的到来，老年人的社会保障体系面临着沉重的经济压力。与此同时，住房改革的深入已使越来越多的城市家庭拥有了自己的房产，住房已经成为大多数家庭私人财产的主要组成部分。有了这一物质基础，就有可能将健全老年社会保障体系与居民已经取得的住房产权很好地结合起来，解除老年人养老的忧虑，“住房反向抵押贷款”正是由此而生的一个有价值的创新性设想。
住房反向抵押贷款就是利用家庭生命周期与住宅生命周期的差异，依据个人家庭拥有资源在一生中予以最优化配置的理论，将住房这种不动产通过一定的形式和机制，实现价值的流动，以对家庭的养老保障事宜发挥相应的功用。反向抵押贷款的主要适用对象是达到一定年龄、拥有一定房产的老人。老年户主将自己的房屋产权抵押给保险公司或相应的金融机构，这些金融机构根据老人的寿命预期、房屋的现值、将来增值及折损情况的综合评估值来确定贷款的额度。贷款本金和利息总额随分期放贷、时间延长而逐步增长。这种贷款之所以叫“反向抵押贷款”，在于它的现金流方向与传统抵押贷款是正好相反。反向抵押贷款的期限可以是定期的，但大多数情况下以申请借款的老年户主的死亡或者永久搬出住房为贷款到期日。直至投保人永久搬离该住房或者亡故时，反向抵押贷款开办机构才能将房屋收回进行销售、出租或者拍卖。概括起来说，反向抵押贷款使老年人不需出售和搬离他们居住的房产就可以获得一笔稳定可靠并将延续至终生的现金的流入。
住房反向抵押贷款的推出，对减轻养老负担，提高老人晚年期的生活质量；对激活房地产交易市场，促进国民经济新增长点的形成；对实现社会家庭资源的合理配置运用，效用最大化目标的实现；对改革家庭代际财富传递的传统做法，建立适应市场经济时代的父母子女关系，促成子女的自立自强等，都具有重大的功用发挥和价值实现。这一新型养老模式和金融创新工具的推出，可成为是一件功德无量的大好事，值得引起学术界的极大关注，因此本文就将对住房反向抵押贷款在中国开办的必要性和可行性进行一定的探讨。
一、推行住房反向抵押贷款的必要性分析
我国的社会保障体系还不太健全，独生子女政策推行的积极效应固然已很明显，但它所带来的负面影响也在逐步显现，老龄化、老人高龄化问题正以比国外快得多的速度在中国出现。所以，反向抵押贷款这一新的贷款模式在我国的实施，不论是实施的迫切性还是它的社会意义，都是更甚于其他经济发达国家的。
1、中县存在大量“住房富人、现金穷人”。经常可以看到许多拥有很好的住房却每日为生活费不足使用而发愁的老年人，我们将他们形象地称为“住房富人、现金穷人”。他们往往花费了一生的积蓄购买了住房，但每日的日常生活却依然简陋。有的甚至每日还要想方设法筹钱还买房时欠下的债，生活搞得很是狼狈，这样“资产大增，债台高筑”显然并不是个好方法。能否将这种反常现象有效地改变呢？本文探讨的住房反向抵押贷款能够将住宅更好地利用起来，使人们在挖掘住房的居住和投资增值功能的同时，也将其作为一种很好的养老保障手段，实现住房资产与流动资产之间的相互转换，将资产在一生中予以优化配置，实现一生效用的最大化。
2、养老资源严重不足，社会保障体系不太健全。社会保障制度不够健全，资金缺口大，尚不能完全担当全社会养老的重任。中国社会保障制度的建立已有50年历史。前30年的计划经济时代，是以《劳动保险条例》为代表的“低工资、高就业、高补贴、高福利”的国家包企业、企业包职工的统包政策；改革开放以后的15年，国有企业逐步走向独立，企业保险因之转向社会养老保障统筹；1995年中央决定将个人账户制度引入中国基本养老保险制度，单一的社会统筹制度转向社会统筹与个人账户制度相结合的新体制，基金管理方式也由现收现付制转向部分积累制。这就意味着现在在职的一代人既要承担继续供养上一代“老人”的义务，又要为自己将来的养老进行个人账户积累，这种双重负担为企业和职工带来沉重的负担，因而在实际操作中引发出很多问题。面对养老问题的迅速来临，需要开辟新的养老思路，增加新的养老资金的来源。
3、中国的储蓄额居高不下。居民的储蓄存款的用途，据有关权威机构大量的调查数据显示，“为子女抚养教育做准备”、“准备买房”和“筹集将来的养老费用”高居前三位。而且处于养老保障目的的储蓄在整个储蓄中占的比重在逐步上升，目前已经仅次于子女教育这一项了。如果将“准备买房”和“筹集将来的养老费用”的资金融会变通，用钱买房，用房养老，那么我国的储蓄额就能大大减少，从而达到扩大内需，拉动国民经济的增长的目的。推行住房反向抵押贷款之后，养老负担得以先行解脱，工作期间就不必为养老金的筹措下太多工夫，从而减轻了家庭的一大负担，也为养老问题的完善解决提出一种新的思路。
4、最近几年来，银行存款、外汇储备、保险费收入等继续大幅增长，社会资金闲置量急剧加大，切实需要一条好的投资之路。推行住房反向抵押贷款，将养老保险与购房售房相结合，可以为保险公司和国家社会保障机构
每年收取的巨额保险金和社会保障基金，寻找到一条安全、收益稳定可靠的投资出路。在各种投资方式中，还有何种投资方式的收益，能够比房屋这种不动产的投资更为稳定可靠呢？若保险公司承担起这一购房扶养业务时，正可以将每年收取的大量养老金，用于支付反向抵押贷款的养老款。两条现金流的一进一出，正是相得益彰。再者，这一笔资金是来自于养老，用之于养老，可谓用得其所。
二、推行住房反向抵押贷款的可行性分析
反向抵押贷款的概念在国外其实早已提出，并且已经有了较成熟的操作模式。目前许多专家学者也开始关注反向抵押贷款在中国的推行，以下就对反向抵押贷款在中国推行的可行性进行分析。
1、人的生命周期与住房的生命周期一般表现得并非一致。生命周期理论是反向抵押贷款的理论依据之一，个人家庭有自己的寿命周期，住房作为拟制的“生命体”也同样有自己的生命周期。从25岁购买住房，到75岁预期寿命结束，共计50年生命周期。而现有住宅多采用砖混结构与钢混结构，其物理寿命多在70~100年之间。所以当家庭宣告终结时，其住房却往往还有相当的价值如地价可资利用或补偿。反向抵押贷款正是要将这种房主身故后残余的价值，提前给予变现，以满足房主退休后养老的需要。事实上，目前房主购房的年龄多在30岁、40岁乃至50岁左右，我国住房市场化、商品化的机制形成的时间还不长，大多数家庭购房的时间都很晚。所以，在户主去世时，他的住房往往还有很高的价值，完全可以将其提前变现，提高养老水平。
2、住房制度改革使得反向抵押贷款具有可行性。传统的住房制度无视住房的商品性，因此住房没有作为消费资料进入商品交换领域，而是作为单位的固定资产，纳入固定资产的投资计划。对大多数家庭来说，住房资产在家庭财富中占很大比重，以房养老将大大提高老年人的养老保障水平。
3、核算意识、理财观念深入人心，住房反向抵押贷款模式所具有的资源优化配置的特性，能够得到广大家庭的共鸣。对住房反向抵押贷款的养老者来说，他可以照常居住在自己的住房里，同时还能通过住房反向抵押贷款增加收入提高养老消费水平，这不失为一种养老的好方式。虽然这一养老方式的实施在一定程度上又受着根深蒂固的传统文化制约，但随着改革开放和社会主义市场经济制度改革的深入，现在人民的思想和行为方式正在发生巨大的变迁，大众文化对住房反向抵押贷款的兼容性在迅速增强。
4、现在金融市场的不断完善、金融工具的不断创新和其抗风险能力的加强，使得反向抵押贷款这种金融产品、以及集房产、保险及资本市场于一身的联合业务运行机构的出现，不失为一种可能。服务对象的合理定位、严密的制度设计及国家政策的保证，在理论上使这种养老模式的长期运行成为可能。反向抵押贷款这一制度的设计需要购房扶养机构、资金提供机构及社保机构等专业人士共同磋商完成。
反向抵押贷款在国外已有较长时期的开办，这一模式借鉴引入我国，将只是一个时日选择的问题。在推行中将面临的长寿风险、利率风险、道德风险、政策风险、住宅价值变动风险等也应该引起我们的重视。所以，反向抵押贷款的发展和完善继而再到实践的应用，尚有一条很长、很艰辛的路要走，它迫切需要政府和相关部门的积极倡导，争取使之早日成为现实，真正为广大社会公众谋取实利。
4
篇3：权利的性质对抵押合同效力的影响
权利的性质对抵押合同效力的影响 本文关键词：抵押，效力，性质，权利，合同
权利的性质对抵押合同效力的影响 本文简介：权利的性质对抵押合同效力的影响王伟伟案情简介B公司将其投资设立的全资子公司A公司承包给C公司经营，将A公司的公章、营业执照、土地使用权证交C公司用于房地产项目的开发。在合同履行过程中，B公司由于经营要将公章收回，C公司则因签订合同需要，私刻公章，并为担保本公司向银行的借款，以A公司的名义将A公司的土
权利的性质对抵押合同效力的影响 本文内容：
权利的性质对抵押合同效力的影响
王伟伟
案情简介
B公司将其投资设立的全资子公司A公司承包给C公司经营，将A公司的公章、营业执照、土地使用权证交C公司用于房地产项目的开发。在合同履行过程中，B公司由于经营要将公章收回，C公司则因签订合同需要，私刻公章，并为担保本公司向银行的借款，以A公司的名义将A公司的土地使用权抵押给银行。因债务到期不能清偿，银行主张抵押权，与A公司发生纠纷诉至法院。
法理解析
一、本案所涉及的法律关系
(一)A公司与B公司的法律关系
B公司设立全资子公司A公司，而成为其独股股东，享有股东的资产收益、重大决策、选择管理者的权利。但A公司与B公司在法律上为独立的法律主体，彼此的责任财产并不关联，也就是说，B公司作为A公司的独股股东，仅以其出资财产为限承担有限责任。A公司的债权人不得以其对A公司的债权不能受偿的部分向B公司追索。
(二)B公司与C公司的法律关系
B公司与C公司为合同上的债的关系。B公司与C公司签订承包经营合同，C公司取得A公司的经营权及经营收益权，对B公司负有支付承包经营费用的义务。同时，C公司对B公司负有诚实经营以实现其投资资产保值增值的义务。B公司作为股东将其子公司的土地使用权证、营业执照和公章转交C公司，其行为在股东权限范围之内，属合法有效。C公司取得合同项下的权利。
(三)A公司与C公司的法律关系
B公司给予C公司的授权，得以A公司的名义对外为法律行为，且行为的后果直接归属于A公司，B公司在经营合同中对C公司的限制，无对抗善意第三人的效力。即使C公司以A公司的名义行为，有违合同义务，亦是如此。C公司基于A公司股东的授权取得A公司代理人或法定代表人的法律地位，该权限实际归C公司的董事会掌控。
C公司作为公司的代理人或代表人，其经营收益应归属于A公司，则C公司与B公司对A公司的权利如何实现?B公司作为A公司的股东享有资产收益权，但其与C公司签订合同，而将其股权收益权转让与C公司。那么C公司为B公司的债权人抑或为A公司的股权人?C公司于A公司缴纳税金、弥补亏损、提取法定公积金、公益金后，是否与B公司处相同的利润分配权之地位?C公司并未向A公司投入资产，B公司也未将其股权转让于C公司，对于A公司的权利与B公司不同，其非为股权性的权利。
承包合同的当事人为C公司与B公司，但该合同具有涉他性，即双方约定由A公司直接向C公司给付。因为B公司作为合同当事人，应由其向C公司履行债务，不过由于太过麻烦(首先由B公司决定是否及如何分配股利，然后B公司基于其合同，依约向C公司履行合同义务)，且经由B公司履行合同义务会多一分风险，C公司也乐于由A公司直接向其履行。若此，则C公司成为A公司的债权人。C公司因此具有双重身份，既为A公司的代表人(或代理人)，又为A公司的债权人。
C公司的承包收益权的性质为债权还是股权?这一点并不是很确定。鉴于A公司可以处分其股权，其处分的途径也可以为设定他物权，C公司完全有可能成为A公司资产的他物权人。但股权中能否派生出他物权仍存有疑问，与股权性质的争论也有极大关系。
结论仍很难做出，那就通过两种情形加以讨论。(1)如果C公司的权利为债权性的，则C公司位于A公司外部人的地位。在这种情况下，C公司不能以其债权人的法律地位从事有损公司利益的行为，它不具有这种法律能力。C公司既是公司的经营者又是A公司的债权人，C公司债权的实现有赖于公司的经营，因此C公司与A公司存在利益同一性。但C公司仍有可能利用A公司的独立人格图利自己，从事有损其他债权人利益的行为，此时，C公司违反其作为经营者所负的谨慎和勤勉义务。(2)如果C公司的权利为股权性的，则C公司为公司的内部人。C公司取得类似股东的法律地位，则其利用A公司的独立人格从事有损于A公司的利益的行为，可能构成股东对公司法人人格的滥用，得依诚实信用原则追究C公司的法律责任。在这两种情况下，以A公司的名义所为对外的法律行为的效力是不同的。
以上的分析是为了理清三方主体的法律关系，以进一步确定合同的效力问题。
二、
抵押合同的效力
(一)B公司收回其公章的法律意义
根据给定事实，B公司收回公章并非意在终止合同或收回其授权，而是因其业务需要暂时收回，则C公司以A公司的名义为为法律行为，且行为的后果直接归属与A公司的法律行为的权限并未丧失。其仍得以A公司的名义经营公司。
(二)公司对外提供担保的效力
公司以其自有资产为本公司的债务提供担保的，公司法并不禁止。根据公司法第六十条第三款，董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或其他个人债务提供担保。前者不在禁止之列。但公司能否为其他公司提供担保?为发挥公司责任财产对债权人真正意义的保证作用，各国一般都对此作出限制，公司无对外担保的权利能力和行为能力。我国学术界和司法界一般认为，在我国公司可为他人提供担保，但为本公司股东或其他人提供担保，须经股东会同意或章程另有规定。不过，根据《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》之规定，担保合同虽无效，担保人仍承担较大的债权性的赔偿责任。根据上文对C公司的法律地位的分析，如果C公司处于A公司债权人和经营者的法律地位，则本案中A公司为C公司提供担保，并不违反公司法的规定。相反，C公司如取得类似股东的权利，则A公司为本公司的股东提供担保，其担保的效力就存在严重的问题。
(三)董事从事有违公司利益的行为的法律后果
根据公司法第五十九条的规定，董事、监事、经理应当遵守公司章程，忠实履行职务，维护公司利益，不得利用在公司的地位和职权为自己谋取私利，即董事和经理对公司负有谨慎和勤勉的法定义务，其不得从事有损公司利益的行为。本案中，C公司相当于A公司的董事会和法定代表人，其对A公司应负此种义务。C公司以A公司的名义为本公司的债务提供担保，C公司是否违反了董事的此项义务?承包经营合同约定土地使用权用于房地产开发的目的，C公司违反合同义务将土地使用权抵押给银行，抵押合同并不因此而无效，承包合同对C公司的限制，不能对抗作为善意第三人的银行。但C公司却违反了董事所负的义务，给A公司及B公司造成损害，应承担赔偿责任。但以公司名义所为法律行为的效力却不因此而受到影响，即担保合同有效。
根据以上的分析，只有在视C公司的法律地位为类似股东时，抵押合同方依据公司法的禁止性规定而无效。在其余情况，抵押行为即使是存在疑问的，也不是无效的。