深圳商业地产调查报告之一：拯救东门商圈 本文关键词：东门，深圳，商圈，调查报告，商业地产
深圳商业地产调查报告之一：拯救东门商圈 本文简介：深圳商业地产调查报告之一：拯救东门商圈引言东门是深圳历史最悠久的商业集结区，不知从何时起，人们在这个地名的前面加上了一个“老”字。老东门仿佛是这座城市的象征，如同北京的王府井、上海的城隍庙，浓缩了深圳这座大都市刻骨铭心的历史印记。一年四季，自早到晚，这里人流不息，不知不觉地成了深圳平民阶层的休闲和购
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深圳商业地产调查报告之一：拯救东门商圈
引言
东门是深圳历史最悠久的商业集结区，不知从何时起，人们在这个地名的前面加上了一个“老”字。老东门仿佛是这座城市的象征，如同北京的王府井、上海的城隍庙，浓缩了深圳这座大都市刻骨铭心的历史印记。
一年四季，自早到晚，这里人流不息，不知不觉地成了深圳平民阶层的休闲和购物天堂。没有
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门的深圳，今天会是什么模样，我们已经无从想像。
如今的东门，依然是那样的车水马龙、人流如织，然而，核心地位和商业功能正在遭遇严重退化，其历史作用岌岌可危。于是许多深圳人不约而同地喊出“拯救东门”这样一个发自心底的呼唤，因为深圳实在不能没有东门，她是这座国际化大都市难以割舍的历史丰碑。
现状
冷暖东门两重天
19**
年的东门，规模还没有今天这样庞大，基础设施也不如眼前这般完善，然而当时东门的商铺却成了各方投资客争相抢购的热点，以致东门中路九龙城广场一楼金店每平方米卖出了
36
万的天价。时隔几年，东门的繁华依旧，然而，它的骨子里已经深深地折射出未老先衰岌岌可危的征兆。
三楼以上均现空置*
年曾经显赫一时的某商城，虽然坐拥黄金地段，然而其经营景况已然今非昔比。除了一楼仍在经营廉价服装，四楼包作本色酒吧外，二三楼已息业，既便是一楼临街的服饰铺面，其人流也是寥寥无几，一派凄凉的景象。旁边的另一商城情景似乎更惨，大部分铺位还未租售，许多铺位出租价被压到每平方米
160
多元，问津者依然不多。
令人吃惊的是，除了茂业百货、太阳百货等少数商场外，几乎所有的商厦三层以上都有一定的空置率。商业铺位的大量闲置，直接导致东门商铺出售价格整体下滑，跌幅与几年前相比达到
50%
之多，而商铺租金已经低于华强北商圈价格，并大有日渐下跌的趋势。
另一个显示东门整体景气度不佳的现象是，过去许多被发展商用作不动产投资不愿出售的临街铺位，现在几乎无一例外地都纷纷拿出来出售，似乎发展商对原本看好的东门商业前景失去了信心。
后续增量不断跟进
尽管东门商业已呈过度饱和的状态，但目前依然有几大项目在建或准备招商出售。从目前商厦的数量和规模来看，东门的商业建筑面积已经超过
50
万平方米，面积在
1
万平方米以上的大商场已达
20
多家。近期的鹏运广场，中旅接手的莎广场，以及过去几幢烂尾楼项目正在盘活之中，可望不久将新增商业面积近
10
万平方米。有关人士认为，东门未来的商业潜力已经严重透支，倘若不采取紧急措施，重新整合资源，规划未来，现有的商业面积已经无法支撑日显萧条的经营局面，更何况后来的商业新增面积。
症结
功能弱化客层走低
对于东门每况愈下的局面，业内人士将其归结为城市新商圈崛起的必然趋势。持这种观点者认为，近几年华强北商圈、人民南商圈以及西部南山专业市场的迅速发展，已经形成了一个多中心城市商圈格局，在这一格局主导下的东门商圈，其功能逐步弱化实属正常现象。还有一种观点认为，东门各商厦功能同质化、业态层次单一、经营档次低是问题的主要症结。事实上，就东门商业现状来看，客流量多的无非是一些临街铺面，而这些铺面均以服装经营为主，且绝大多数是廉价服饰。为了迎合东门消费者的求廉意识，除太阳百货、茂业、天虹等知名商场外，其余商场均经营档次较低的商品，这越发造成东门客层逐渐走低，形成了东门独具特色的“恶性循环”机理。
失却历史失却传统
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我们认为，上述观点虽然点出了东门的一些病态，但那仍是浅层的或者说是表面的东西，东门问题的实质究竟是什么？东门的实质在于它正走在逐步失却历史、失却传统的商业路途上，这是导致东门商业功能日渐弱化、核心地位岌岌可危的根本所在。以上海为例，上海也是一个多中心的商业城市，无论是名扬海内外的南京路商业街，还是后来的淮海路、陆家嘴等多个新生商圈，最终还是无法取代城隍庙的历史地位，城隍庙的商业依然火爆，且规模越做越大，原因何在？就在于城隍庙延续了上海的传统文脉，成为这个国际大都市无法舍弃的历史情结。
东门作为深圳的象征，历史上曾经是省港大罢工的基地，过去东门搭台演大戏，宝安、惠州等地的居民都跑来赶集看戏，客家、潮州、南粤文化曾经在这里有过深深的融合。遗憾的是，今天我们已经很难找到这种文化印记，这里没有博物馆，连可以坐下来的茶馆、凉亭以及小吃一条街都难以寻觅。记得前些时候，太阳百货旁边曾经有过一些食肆、洗脚店等特色店铺，但时间不长就被取缔了。试想，仅靠服装、鞋帽能够做大东门吗？没有文化、遗失历史的东门注定要衰下去么？
出路
打造岭南文化特色新东门
拯救东门，必须彻底扭转各商厦功能同质化趋势。调查中我们发现，东门商圈仍然是目前深圳经营品种最为齐全的商业区，几乎囊括了所有的商业经营类别。问题是业种比例严重失衡，服装所占份额竟超出所有品种的总和，这致使其他经营品种不得不在服装的夹缝中艰难生存。而以偌大和单一的服装阵容，要想做大东门，显然是不切实际的。因此东门的出路，在于打造体现传统文化和潮流商业文化相结合的、多元化“一站式”的购物、美食、休闲新型商业地带。据此，泰宁地产执行董事林晓华认为，未来东门规划要结合旅游概念来做，彻底打破以服装打天下的单一格局。林晓华说，做旅游就是做文化，东门最具条件，要整合岭南最优秀、最具知名度的“百年老店”进入东门，充分挖掘其传统文化特色和商业品牌价值，着力打造具有岭南文化特色的新东门。
东门中路改造成步行街
拯救东门，交通是重中之重。商业地产研究人士薛浩认为，任何一个作为大都市名片的商业街区，必然是以规则有序的步行道路网支撑。而深圳东门虽然已经形成十二条步行街区，然而其总量依然无法支撑庞大的过往客流，特别是主街道东门中路机动车辆拥挤堵塞的混乱状况，已经成为制约东门发展的主要瓶颈。为此，薛浩建议，必须尽快将东门中路改造成步行街，或者架设与道路平行的空中连廊解决该路道与商场的交通联系。同时，各商厦之间，亦可互相扩通，增加商场群体内部的直接过往交通。
政府全力支持引导观念更新
拯救东门的另一条出路是政府的全力支持。研究人士江舒认为，东门之于华强北，其优势不仅是有浓厚的历史底蕴，更重要的是有广阔的发展空间。江舒说：“东门尚有大量的可供开发面积，而且现有物业的闲置空间也比较多，政府应该因势利导，制定一些既能体现优惠政策又有导向性的措施引导投资商进入东门。比如在休闲空间或者商业冷区设立小吃一条街，建设博物管、文化活动中心等公益设施，同时，要疏导商家改变传统的租售观念。”江舒说：“现在东门火的是临街商业铺面，而二楼以上空间却大量闲置，究其原因与商家强行规定经营项目有很大的关联。”江舒认为，既然这种强制性规定没有产生好的效果，就应该尽快改变。要允许经营者把握实际需要适时改变经营功能，倘若仍然维持现状；一旦发展商自己维持不下去，经营者的利益就会无法保证，到头来损害最大的必然是小业主和品牌发展商。
误区
过于迷信地铁效应
其实东门许多商家早就勉为其难了。一些摊主告诉笔者，他们之所以一直挺住在经营，而且是在严重亏损的局面下经营，都是期待着地铁这一利好的到来。东门很多商场和摊主对地铁似乎寄予了很大的希望，以至于有分析人士指出，如果不是地铁激起了商家的信心，东门境况可能会更糟。
金××商城和××商场是最近地铁站口的两大商场，他们似乎对地铁带来好运的信心更足。虽然门庭冷落，但工作人员在为我们描绘地铁前景时，那难以抑制的激情和喜色着实令人感动。此时，但见一路之隔的太阳广场却是人头簇动，生意出奇的好。同是一个地段，为什么有天壤之别？看来商家在押宝地铁的同时，应该审视一下自己的规划是否存在不足，或许还存在其他的弊端。
全然将宝押在地铁上，实在是不可取的。地铁开通之后，深圳还是那个深圳，非但原有的几大商圈一个不少，新生商圈依然还会再起，凭什么有了地铁，深圳人就会来东门消费？没有特色，不挖掘内涵，到头来希望有多高失望就会有多大，这不是危言耸听。
最令人担扰的是，倘若地铁开通以后，效果不尽如人意，那么接踵而来的可能是更大的矛盾和混乱。已经买了铺位并交予发展商经营、指望每年得到可观的返租金的小业主们，试想发展商若无法达到经营目标，或干脆一走了之，你们怎么办？再或者，与发展商签订了租用合同，但实际状况却难以为继，你们又该怎么办？