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目
录
一、
价格分析
二、
客户分析
三、
推盘方案
四、
排号策略
五、
执行手段
一、价格分析
1.
周边商铺租金返推法：项目周边商铺的租金集中在55-60元/平米，如项目正对面的水果店约45平米，月租金2000元
均价=55-60元/㎡·月×12月/6%=11000-12000元/㎡
租金返推法所得均价可看作区域均价，没有考虑时间因素和等级因素，仅作参考。项目对面的商铺售价10000-12000元/平米，故本项目的比较售价修正为11000-13000元/平米。详细的租金情况如下：
阳光嘉苑
华油路
前锋路
45-55元/平米
进深：4米左右
面积8-10平米60-70元/平米
进深：8-10米
面积30-40平米50-60元/平米
进深：7-9米
面积30-40平米45-50元/平米
2.楼盘：周边楼盘综合评价，均价在12000-14000元/平米左右
面积（平米）
主力面积（平米）
均价（元/平米）
主力总价（万元）
开间(米)
进深
层高
公摊
定位
备注
雅图丽景
1013
88-150
12000-14000
120-250
7-8
15-19
7.0-8.1
19.6%
招餐饮、超市
招商未成功，一次性付款优惠3%，按揭优惠1%，送2楼购买面积一半的露台面积
炬星名楼
668
自由分割
12000-14000
7-9
8-12
4
16%
餐饮
正在招商
百佳庭院
2873
50-80
14000
70-120
3.8-7.6
16-18
4.5
23%
不能做餐饮
优惠6%（有6个月的排号期）
万科1楼
2500
35-50
18000
65-80
2.9-5.4
8.4-11.8
6
15%
酒吧、精品店
6米层高,可做夹层，一次性付款优惠1%
阳光嘉苑
957
40-60
50-70
3.05-4.4
14.3
4.5
18%
万科金色家园在临前锋路的价格为16000-19000元/平米，参照到本项目：17000-18000*0.75=12800-14000元/平米
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其6米的层高，可以做夹层，增加了商铺的性价比
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开发商的品牌优势
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主题商业楼的人气聚集优势等
3．结论：
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华油路：均价12500-13500元/平米
?
前锋路：均价13000-14000元/平米
?
根据排号情况定价格，3月底制定价格表
二、客户回访分析：
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前期积累客户300批，在看了图纸后有80批客户有一次性付款购买意向，占27%的比例
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客户对13000元/平米的价格普遍认为偏高。
?
客户对本项目商铺的开间和进深不太满意，主要是进深太深，影响后期的使用和投资效益
综合考虑：对外宣传均价13000元/平米
三、推盘方案
方案一、华油路清盘就关闭售楼部，待前锋路全呈现后再售
（建议）
华油路商铺开盘时间：正排100%，补排满50%开盘（预计4月中旬，以实际排号情况定）
华油路清盘后关闭售楼部，留咨询电话，再次积累客户资源
方案二、先售华油路，再售前锋路
利用前锋路的价格提升项目均价，排满就开盘
方案三、全呈现再售
关闭售楼部，留咨询电话，积累客户资源
四、排号策略：
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开始排号时间：3.18—4.8号
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排号方式：对外宣传商铺均价为13000元/平方米左右，不明确具体位置的价格。排号可采用定位置排号方式，即每个商铺正排一个号，后面排该位置的为补号，每个位置补排2个号，正式销售时依次进行选房。这样可以有针对性的对客户进行引导性购买，避免造成个别位置排号量很大，不能有效销售。
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排号费：正排5万元，补排2万元（均可退）
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付款要求：一次性付款（总房价分两部分付款在签合同时再告之客户）
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预计此方案能积累的排号量：
80批×40%（此数据为预计数据，需排号验证）=32批
五、
执行手段
A：执行手段：只开8000元/平米的票+另支付现金5000元/平米(开收据)
1.
销售模式：按总价销售
2.
优惠幅度：前期排号客户优惠1万元/套
3.
销售说辞：开发公司与客户同时避税。
4.
优惠额度：1万元/套×18套=18万元
5.
对均价影响：18万元/957=188元/平米
B针对客户要求按原价开票措施
对排号客户不予优惠
如果按本方案执行，开发公司可以帐面减少5000元/平米×2019平米=1009.5万元的收入。
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