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湖滨路旅游休闲商业街产品销售价格建议 本文简介：【湖滨假日】湖滨路旅游休闲商业街产品销售价格建议上海博思2010年6月25日一、基准价格的设定与原则（一）、北区销售基准价格的设定我们在估算项目销售价格时采用的是市场类比法（和周围项目进行价格对比）和投资回报法（以每年8％的投资回报计算），由于用来对比的周边楼盘大都为1～2层连售的沿街商铺，所以根据
湖滨路旅游休闲商业街产品销售价格建议 本文内容：
【湖滨假日】
湖滨路旅游休闲商业街
产品销售价格建议
上海博思
2010年6月25日
一、基准价格的设定与原则
（一）、北区销售基准价格的设定
我们在估算项目销售价格时采用的是市场类比法（和周围项目进行价格对比）和投资回报法（以每年8％的投资回报计算），由于用来对比的周边楼盘大都为1～2层连售的沿街商铺，所以根据市场类比及投资回报两种方式先测算出的项目北区1～2F销售基准价格为（计算方法见后）：
1、
项目实收基准价不超过10740元/平方米
注：实收基准价为项目销售收入在完税前的实际所得。
2、
项目销售基准价为13260元/平方米
注：销售基准价是在实收基准价基础上，加上两年返租14％、VIP优惠折扣3％、一次性付款优惠折扣2％之后，得出的项目销售时应执行的基准价格。
（二）、南北地块各楼层销售基准价格设定原则
按照上述市场比较得出的价格，并根据以下原则推算出项目南区及北区各楼层应执行的销售基准价格：
1、
南区1～2F销售基准价是北区1～2F的80％
这是出于南区商铺是室内铺，而非沿街商铺的考虑
2、
南区1F、2F的销售基准价相同
一般1F商铺价值大于2F商铺，但本项目南区1F是室内铺，而2F定位为酒吧广场，与1F相比更容易聚集人气，因而2F商铺的价值略大于1F商铺。但2F商铺不利因素是与1F商铺相比，面积更大，进深更深。据此，南区1F与2F商铺销售价格应基本相同。
3、
通常2F商铺的价格是1F商铺价格的60％，根据本项目建筑规划及业态分布，我们认为本项目2F商铺的价格是1F商铺价格的65％，更符合项目的业态定位。
4、
同样，北区3F价格应是北区2F价格的65％
5、
南区地下-1F商铺不在项目总价中测算。按实收单价5000元/平方米计算，项目可另收6271×5000＝3100万元。
（三）、南北地块各楼层销售基准价格计算
北区1F：16070元/平方米
【计算方式：13260×2÷（1+65％）＝16070元/平方米】
2F：10450元/平方米
【计算方式：13260×2-16070＝10450元/平方米】
3F：6790元/平方米
【计算方式：10450×65％＝6790元/平方米】
南区
1F：10608元/平方米
【计算方式：13260×80％＝10608元/平方米】
2F：10608元/平方米
（四）、项目总销售基准价和项目总实收基准价：
地块
1F
2F
3F
合计
北区
面积(平方米)
4447.5
4346.5
3720.5
12514.5
楼层销售基准价（元/平方米）
16070
10450
6790
销售额(万元)
7147.1325
4542.0925
2526.2195
14215.4445
南区
面积(平方米)
6271
3974
10245
楼层销售基准价（元/平方米）
10608
10608
销售额(万元)
6652.2768
4215.6192
10867.896
总计
项目总面积(平方米)
22759.5
项目销售总额(万元)
25083.3405
项目实收总额（万元）
20315.1297
项目销售基准价
11020元/平方米
项目实收基准价
8926元/平方米
按此计算整各项目
?
项目销售基准价为
11020元/平方米
?
项目实收基准价为8926元/平方米
?
项目销售收入为25083.3405万元
?
项目实收金额为20315.1297万元
上述项目各楼层销售基准价格是在市场比较测算基础上得出的。考虑到目前对市场上作为参照的各楼盘销售周期较长，销售率并不高，如阳光城市花园销售周期已达两年，但商铺销售率仅为29％。而且各参照楼盘的实际成交价格会略低于调查价格。为了加快本项目的销售速度，缩短项目销售周期，我司建议：
本项目在操作中，实际销售基准价应略低于上述测算价格
二、如何设定项目销售基准价格
（一）、类比评估法
1、
区域市场概述
近年来，无锡市场商业项目风起云涌，竞争激烈。目前市场上在售或在租的商业项目有保利广场、崇安寺生活广场、站前商贸城、财富广场、东方奥特莱、明发商业广场等综合性商业项目，有新世界国际纺织城、东方国际轻纺城、五洲国际装饰城、金泰国际广场、长江国际机电城、招商城、梦之岛数码时代等专业市场，还有阳光城市花园、新梁溪人家、万科魅力城、亦淳公寓等大量住宅小区商业物业。此外，即将入市的还有南禅寺紫金广场、茂业商业广场、太湖国际社区等大型商业项目。纵观无锡商业地产有一下几个特点：
?
商业地产市场供应总体偏大，市场竞争激烈，销售周期拉长。
?
临街商铺大部分以一、二层联卖方式销售，均价集中在14000～12000元/平方米之间。
?
大量商业用房的空置给市场信心打击很大。
?
综合商业项目因销售不利，开业后纷纷转为只租不售。
2、
类比楼盘分析
商铺名称
地理位置
商铺特征
面积范围
1～2层销售均价
销售模式
平均租金（元/㎡/天）
总面积
（㎡）
已销售面积
（㎡）
销售率
推盘周期
阳光城市花园
街铺
建筑路红星路
两层连售
100㎡以上
14000
销售
34875.61
10250.34
29%
2年
时代广场
整体销售
(已售)
招租
3
60000
/
鼎牌商业广场（新梁溪人家）
建筑路
1～2层连售，局部4层，3、4层整体销售
40㎡以上
12000
销售
38246.59
5791.73
15%
1年
梁青路商业街
梁青路、隐溪路
两层连售
120㎡以上
9000
销售
30344.54
6757.9
22%
1年
万科魅力之城
高浪路
小区街铺
40～700㎡
11000
销售
14079.36
4283.87
30%
2年
亦淳公寓
长江路
两层连售
200㎡左右
12000
销售
15583.77
1437.78
9%
2年
财富广场
苏锡路
四～六层
160000㎡
招租
2
/
说明：1、阳光城市化园商业房中有60000M2为阳光时代广场，该物业已出售给新港投资公司，并由新港投资包装招商出租。除去阳光时代广场，阳光城市化园商业用房销售率为29％。
2、
述项目除亦淳公寓三期在建外，其余均为现房或准现房。
3、类比评估方法
1)、类比楼盘确定
在进行价格类比评估时，选取与本项目处在相同区域的阳光城市花园、鼎牌商业广场、梁青路商业街以及万客魅力城作为类比项目。根据一般定价方法，商业项目定价时应考虑以下项目因素，且各因素的权重如下表所示：
2）、项目北区1～2F连售均价确定
经综合打分，类比楼盘各因素得分如下：
项目
权值
阳光城市花园
鼎牌商业广场
梁青路地块
万科魅力城
本项目
（新梁溪人家）
地理位置
12%
12
10
6
8
11
交通条件
9%
9
9
7
7
8
周边环境
8%
8
7
5
7
6
商业定位
11%
10
8
6
9
10
商圈规划
8%
8
7
5
5
8
业态规划
10%
7
6
6
7
9
升值潜力
6%
5
5
4
4
5
人流量
10%
9
8
6
5
7
商业规模
5%
5
4
3
4
5
建筑型态
4%
4
3
2
4
4
工程进度
5%
5
4
4
4
1
停车位
7%
6
4
3
4
6
客户信心
5%
5
4
3
5
2
项目得分
Q
93
79
60
73
82
销售均价
P
14000
12000
9000
11000
根据上述类比，本项目1～2F连售价格为：
p1＝14000×82÷93＝12344
P2＝12000×82÷79＝12455
P3＝9000×82÷60＝12300
P4＝11000×82÷73＝12356
P＝（p1+p2+p3+p4）÷4＝12360元/平方米
通过类比评估法得出项目北区的实收价格为12360元/平方米
2、投资回报法
1）、项目商圈市场租金
项目所处中桥商圈陈旧落后，商业店铺大多散落在沿街店面房中，其租金与本项目不具可比性。项目租金主要参考为阳光时代广场及财富广场的租金水平。据市场调查，财富广场1～2F平均租金为2元/平方米·天，商家须另外承担中央空调费及物管费用。而阳光时代广场的1～2F平均租金在4元/平方米·天。
根据上述市场租金水平，结合本项目实际情况，项目平均租金可设定为2元/平方米·天左右。
2)、项目销售均价推算
项目按平均投资回报率8％计算，项目销售均价参考为：2×365÷8％＝9125（元/平方米）
通过投资回报法得出项目北区的实收价格为9125元/平方米
（三）、项目北区销售基准价格的设定
1、项目北区1～2F连售“实收基准价格”
上述两种方法推算本项目销售均价分别为：类比评估法：12360元/平方米；租金回报法：9125元/平方米。
项目北区1～2F连售“实收基准价格”为：
（12360+9125）÷2＝10740元/平方米
2、1～2F连售“销售基准价格”
1）
项目销售政策：项目实施两年返租14％的销售策略
2）
价格优惠策略：a、认购优惠：VIP优惠3％
b、付款优惠:
一次性付款优惠2％
项目北区1～2F连售“销售基准价格”为：
10740÷（1-14％-5％）＝13260元/平方米
（四）、南北地块各楼层销售基准价格的测算
1、北区销售基准价格的设定
由于市场类比楼盘大都为1～2层连售的沿街商铺，所以根据市场类比及投资回报两种方式可测算出项目北区1～2F连售基准价格：
1）、项目实收基准价不超过10740元/平方米
注：实收基准价为项目销售收入在完税前的实际所得。
2）
、目销售基准价为13260元/平方米
注：销售基准价是在实收基准价基础上，加上两年返租14％、VIP优惠折扣3％、一次性付款优惠折扣2％、以及不可预测的优惠折扣2％之后，得出的项目销售时应执行的基准价格。
2、南北地块各楼层销售基准价格设定原则
按照上述市场比较得出的价格，并根据以下原则推算出项目南区及北区各楼层应执行的销售基准价格：
1）、南区1～2F销售基准价是北区1～2F的80％
这是出于南区商铺是室内铺，而非沿街商铺的考虑
2）、南区1F、2F的销售基准价相同
一般1F商铺价值大于2F商铺，但本项目南区1F是室内铺，而2F定位为酒吧广场，与1F相比更容易聚集人气，因而2F商铺的价值略大于1F商铺。但2F商铺不利因素是与1F商铺相比，面积更大，进深更深。据此，南区1F与2F商铺销售价格应基本相同。
3）、通常2F商铺的价格是1F商铺价格的60％，根据本项目建筑规划及业态分布，我们认为本项目2F商铺的价格是1F商铺价格的65％，更符合项目的业态定位。
4）、同样，北区3F价格应是北区2F价格的65％
5）、南区地下-1F商铺不在项目总价中测算。按实收单价5000元/平方米计算，项目可另收6271×5000＝3100万元。
3、项目各地块楼层销售基准价格的计算
北区1F：16070元/平方米
【计算方式：13260×2÷（1+65％）＝16070元/平方米】
2F：10450元/平方米
【计算方式：13260×2-16070＝10450元/平方米】
3F：6790元/平方米
【计算方式：11550×65％＝6790元/平方米】
南区1F：10608元/平方米
【计算方式：13260×80％＝10608元/平方米】
2F：10608元/平方米
4、项目总销售基准价和项目总实收基准价：
地块
1F
2F
3F
合计
北区
面积(平方米)
4447.5
4346.5
3720.5
12514.5
楼层销售基准价（元/平方米）
16070
10450
6790
销售额(万元)
7147.1325
4542.0925
2526.2195
14215.4445
南区
面积(平方米)
6271
3974
10245
楼层销售基准价（元/平方米）
10608
10608
销售额(万元)
6652.2768
4215.6192
10867.896
总计
项目总面积(平方米)
22759.5
项目销售总额(万元)
25083.3405
项目实收总额（万元）
20315.1297
项目销售基准价
11020元/平方米
项目实收基准价
8926元/平方米
按此计算整各项目
?
项目销售基准价为
11020元/平方米
?
项目实收基准价为8926元/平方米
?
项目销售收入为25083.3405万元
?
项目实收金额为20315.1297万元
13