绵阳台北国际项目合作建议书 本文关键词：绵阳，建议书，台北，项目合作，国际
绵阳台北国际项目合作建议书 本文简介：【台北国际】合作建议书台北国际◎合作建议书一、项目概述1、项目经济指标总用地：152729平方米总建筑面积：357965平方米容积率：2.2商业：69450平方米住宅：288515平方米项目分四期开发，目前正进行一期开发。一期经济指标：总用地：13850.6平方米总建筑面积：32910.2平方米住宅
绵阳台北国际项目合作建议书 本文内容：
【台北国际】合作建议书
台
北
国
际
◎
合
作
建
议
书
一、
项目概述
1、项目经济指标
总用地：152729平方米
总建筑面积：357965平方米
容积率：2.2
商业：69450平方米
住宅：288515平方米
项目分四期开发，目前正进行一期开发。
一期经济指标：
总用地：13850.6平方米
总建筑面积：32910.2平方米
住宅：22910.2平方米
商业10000平方米
容积率：2.37
绿地率：35%
建筑密度：32%
户数：186
车位：103
2、项目位置
处于梓州干道与琴泉路交汇处（新城区），政府行政中心附近。梓州干道驾车至老城区约3-5分钟车程。
3、目标定位
商住综合体——将项目中商业、办公、居住、旅店、餐饮、文娱、金融、保险等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。
4、项目特点：
○是城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑；
○位于城市新区中心区域；
○能有效的解决旧城中居住、购物、金融、娱乐、餐饮、交通等方面的压力；
○各个业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展；
○多种功能有机匹配，可以减少投资风险；
○规模较大，投资较高，经济风险大；
○对建筑设计要求较高。
价值体现——短期内实现利润最大化，促进协和商住地产的市值影响力。
二、消费分析
1、消费市场分析
——消费品市场运行特点
城乡市场竞相发展。今年上半年，整个消费品市场呈现繁荣活跃之势。从消费地域构成看，随着城乡居民收入逐步增加、消费环境和消费条件日益改善，城乡消费市场显示出良好的发展势头。1-6月，实现县以下社会消费品零售总额200000万元
，同比增长20％；城乡市场竞相发展，县的零售额增速快于县以下零售额3个百分点。
——从经济类型看
个体私营经济快速发展，占据消费品市场主导地位。个体私营经济在市场发展中不断调整经营方式和策略，积极适应市场消费需求，带动消费品市场的稳步增长。1-6月实现零售额24000万元，占全社会零售额的80%，同比增长20
%。
——从消费类型看
住宿和餐饮业随着人们消费观念的转变，市场需求逐步走高，行业规模和经营领域随之扩大，成为消费品市场中增长幅度高、发展速度快的行业，今年1-6月住宿餐饮业实现近65000万元，比上年同期增长30%。
2、影响消费品市场发育因素
（1）、居民即期消费意愿不强。受传统消费观念影响，大多数人都重储蓄、轻消费，对于信贷消费更难以接受。与此同时，社会保障制度还不完善，居民收入预期降低而预期支出增加，也是抑制居民即期消费的重要因素。
（2）、三台周边乡镇市场还有待于加大培育力度。三台县是一个拥有近150万人口的农业大县，农村市场潜力巨大，虽然新农村建设为启动农村市场注入了新活力，各项支农、惠农政策措施的贯彻落实使农民得到了实惠，但农村商业服务体系不健全，基础设施落后等都制约着农村居民的消费。
（3）、物价上涨对居民消费影响较大。粮油、猪肉等关系居民生活的必需品价格上涨过快，对居民特别是低收入家庭造成较大影响，低收入家庭生活质量会有所下降。
3、消费者分析
至去年金融风暴和地震后，今年房地产市场已逐步回暖，特别是今年第二个季度后，房地产业的发展更是保持快步健康发展态势，四川大多数二、三级城市对的房产物业需求及价格已超过历史同期。
目前，三台县传统旧城区中心区仍然是主要的商业区域，但随着新城区域商业中心的兴起和发展，市中心的人口不断往外迁移，新城区的商业面临巨大的发展机会。连锁的超市、大卖场和便利店在过去的几年中发展迅速，而百货店的市场地位在持续降低。
三台县群众日常消费特点
u
第一类：日常消费
就近的临街铺面，到达消费地3-5分钟；
u
第二类：日常专门消费类
就近的专门消费场地，规模达1000平方米以上，到达消费地5－10分钟；如：特色餐饮店、服装专卖店、中型购物商场超市等；
u
第三类：集中式购物及休闲娱乐消费
接受步行40分钟内或采用交通工具10-20分钟的集中式，复合型商业形态消费场所，整体规模上万平方米，形成一定消费特色，门类齐全且互补，真正做到一站式消费。目前在三台没有真正意义上的大型集中式商业复合体。
4、商业市场现状及本项目的角色
主要表现在商业氛围较差、商业发展较为散乱。县城内商业业态的构成仍然是以临街商铺为主要的构成形式，店面式经营是区域商业的主要经营形式。县城内商业的经营业态较为凌乱，业态多而杂，且很难满足区域内高档消费者的消费需求，这也是造成区域消费力“外流”至绵阳、成都的一个主要原因之一。
台北国际商业中心所在区域是三台市重要的高档住宅居住区，消费者的消费能力较强，但是目前表现的最突出的问题是趋于高档住宅的居住率较低，这一方面是由于区域住宅购买的投资目的为主，另一方面也与区域商业的发展有关。随着项目的建设以及区域配套条件的日益改善，区域的居住现状将会有较大的改善。
针对的商业市场现状，三台区域内商业市场最缺乏的一方面是满足日常生活消费的卖场。另一方面是缺乏可以满足中高档消费者需求的专业性高档消费场所。因此，台北国际商业中心未来的商业建设应充分考虑以上两方面因素。
三、
本产品初探
1、产品自身条件
突破区域价值
?
处于新城区域未来中心板块
?
中高档居住小区聚集
?
拥有一定的人口支撑
项目地块
?
地块大且方正规整，建筑体量面积大，是目前三台最大的商住复合群体
?
限制条件较小，商业可承担多种经营业态
商圈
?
虽处在新区核心商圈，但板块内商业没有形成互动，本项目相对比较孤立，商气的形成需要时间
?
商圈消费模式单一，市场容量有限
人气
?
商业人气的带动还需要吸引老城区的消费人群，以及周边乡镇消费人群
?
未来2年新区居住人口的入住，带动区域的商业消费，从而形成品牌价值
2、产品概念——HOPSCA
豪布斯卡
HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CONVENTION
+APARTMENT
(酒店+办公+公园+购物中心+商会+住宅)
即酒店式公寓、高档住宅、商业步行街、大卖场、专卖店综合规划，娱乐、休闲、住家、酒店、卖场的组合，形成了本项目独有的国际化品质。
【获利模式】
商业——商业街销售获利，购物中心持续经营获利
，如：社区特色小店、连锁超市、连锁药房、特色餐饮、主题酒吧、KTV、SPA等；
办公——大部分出售和少量作为固定资产租赁获利；
连锁酒店——大部分出售和少量长期经营获利；
住宅公寓——成功销售获利。
产品解构图
街区商业
（
Street
Mall
）
品牌餐饮连锁
V
I
P
会员店
品牌专卖店
商业性休闲会所
便民交费网点
银行、保险网点
健身俱乐部
特色门类店
铺
医药连锁超市
K
T
V
旗舰店
非商业
（
Street
Mall
）
集中商业
（
Street
Mall
）
传统式购物中心
仓储式购物中心
传统住宅
（
Street
Mall
）
主题式购物中心
都市单元
（
Street
Mall
）
中小型公司
个人工作室
公寓酒店
产品趋势（商业+住宅）
市场需求
市场竞争
销售趋势
住宅型公寓
高
高
时间短，出售获利。它是项目现金流的主要来源。
办公
低
低
公寓式酒店
中
低
精品酒店提升项目形象，可直接出售。
商业街
高
中
精品商业街能够带旺整个项目。形象树立后，可以直接出售。
主题购物中心
高
低
前期需要培育，通过持有经营获利，如果经营成功，会未来带来持续的现金流。
3、产品价值
——商业街：铺面沿价值最大面开发设置。在转角处可设置高档餐饮主力店，拉动整体街区档次。
——购物中心：由于面积较大，必须满铺。因此入口处必须设置大型标志性建筑，吸引消费人口导入。内部必须设置无导向性.循环不息人流动线。实现各个商业价值面积最大化。
商业街
商业街
商业价值最大面
购物中心
商业街
地块
销售方式
利用精品商业街+主题式购物中心两者相辅相成。互为补充，互为利用。形成价值的互动。
购物中心
80％自有经营，20％出售
商业街
全部出售
沿街铺面
全部出售
4、产品延伸
【商业街】
——以品牌餐饮为带动,以高档社区休闲配套精品店为主要业态。
l
麦当劳、KFC连锁餐厅、精品川菜、西餐厅、酒吧
l
SPA会馆,健身俱乐部、休闲会所
l
消解购物街单一功能,实现真正休闲聚会功能，形成共同兴趣人群的聚会交流地点
【主题商业中心】
———以室内娱乐为体验点的，集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的体验式商业中心。
l
成本低，参与性的娱乐体验点——兴奋点
l
以日常生活购物消费为主导——主力消费需求
l
配以KTV娱乐、电玩城、特色小吃餐饮中心
——基本原则：
1.
80%持有经营，20％出售；
2.
招商先行，设计可以通过招商情况调整；
3.
优先考虑2-3家大型品牌主力店进驻，带旺商气；
4.
引进经营管理公司，进行后续经营管理。
【公寓式酒店】
l
以小单间、套间为主，装修风格简单而富有个性，可有三到四种选择方案，装修单价在1000-1500元/平方米。
l
经济型品牌连锁酒店进驻，统一经营管理，带租约销售。
5、产品规划建议
由于项目开发体量较大、时间较长，目前应以一期为突破口，全面提升项目知晓度为基础，以住宅人气带动商业、商业引导住宅消费，形成相互依存、互补态势。
鉴于一期规划已经确定，我公司建议本案后期规划适度增加商业体量，以充分满足城市新中心的商业需要，同时商业和住宅区域尽量区分，相互借势补足，项目更应立足城市发展规划布局而动，二次规划更应强调项目的可持续性。
（1）、商住动线，分区独立
商业裙楼、商业街道、住宅区通过交通动线进行区分、隔离，既保证居住的私秘性，又体现出商业的便捷性，动、静合理分区，缔造商、住的完美融合。
（2）、功能定位－城市新中心的商业旗舰
以优化居住环境、方便居民日常生活、提高生活品质为宗旨，主要经营居民日常生活必需品和配套必要的生活服务网点，形成以购物、休闲、餐饮、便民商业服务设施为特色的商业中心。
（3）、商业中心布局
以集中式、密集性为布局特征，进行各专业卖场的区域划分。
楼层
面积
业态定位
经营方式
-1F
停车场
自有
1F
10000㎡
中大型超市、百货连锁
租赁
2F
百货连锁、数码城、小吃城
租赁
3F及以上
3000-4000㎡
商务会所、KTV、影院
租赁
（4）、商业街布局
步行集中区域，形成沿街铺面，打造主题风情街（餐饮主题、时尚潮流主题、家居生活、休闲主题主题）。
楼层
面积
业态定位
经营方式
1F
4000-6000㎡
服装专卖店、潮店、连锁餐饮、干洗、药房、冲晒店、书吧等
销售
2F
SPA、咖啡吧
、特色家饰等
销售
（5）、细节体现品质
从人性化、智能化作为出发点，如停车场地的合理布局、品牌手扶及观光电梯、中央冷暖装置、消防应急通道的设置及标识、步行街区的休息处、声光电效果配备等。
一期商业项目的简单尝试以及后期的商业新布局，必将对三台市民的消费观以及商业观带来本质变化，我们必须把握质变到量变的过程，控制好营销节点和宣传基调，方能在三台新城市中心立于不败之地。
四、营销思路
1、整体思路
以“整体营销策略”、“未来营销策略”和“功能营销策略”为主要营销策略，针对未来的“商业中心”定向推广，结合本项目的流光溢彩的卖点，确定销售和推广策略。
整体营销策略
将“国际公寓、星G酒店、市G商圈一体，以强调台北国际商业中心的恢弘与大气，以项目的综合性来塑造三台新城的城市景观，以关键词——“台北·国际”，以携领之势树立整体形象。
国际品质：顶级品质＝节能＋智能
国际的思维方式：大世界观的思维方式。
未来营销策略
曾经八世纪的梓州，作为四川第二大城市，城郭雄伟，交通发达，时过境迁，如今却只能从残破门楼中去寻觅和回味它当时的盛景了。将台北国际区域作为未来的的城市商业中心、政治中心、文化中心，千年一次的全新打造机遇，重塑“川北重镇、剑南名都”
之美誉。
功能营销策略
以功能的复合性、完整性使整个三台为之瞠目。以告别散乱、低廉与集约、上层品质的严重背离，使整个三台为之结舌
。
2、销售策略
（1）、战略思路
u
高举高打，注重亮点，合理统筹；
u
形成一个有效的贴合产品：台北国际——三台明天的CLD；
u
因地制宜的高效率组合有效媒体——高端媒体、高品质、大篇幅的宣传效果。
本项目目前的关键点是“商业中心”的缔造，也是本项目的推广重点。推广宣传、销售时“台北国际商业中心”先行，“台北国际公寓”进行有效跟近。
（2）、资源整合进行配合
除传统媒体以外，充分利用发展商及代理公司自身庞大的商户资源、客户资源，及政府资源、新闻资源、内部资源进行多维度的宣传与行销，口碑渠道，事件行销，及全员行销方式进行立体传播。
（3）、建立制度
A、“全员奖励制度”；B、“客带客销售奖励制度”；C、VIP大客户（团购）制度；D、政府官员自动行销管理制度；E、促销奖励制度等。因地制宜，制定出阶段性可行的实施方案。
（4）、销售引导
在投资产品中，淡化总价概念，强调保值、增值优势。
在企业和个人自用产品中，淡化单价感念，降低入驻门槛，突出首付优势和首期付款时间。
（5）、销控策略
A、
整体销控策略
“台北国际商业中心”、
“台北国际风情街”“台北国际公寓”，同步进行，前期“商”为重点，“住”为辅助。
“台北国际商业中心”、
“台北国际风情街”
销控策略：依经营者、投资者的性质、特征分类集中，自营第一、投资第二的销控策略
“台北国际公寓”销控策略：分楼、分层、分户型合理销控。
（6）销售周期
以项目一期为假设
总销售期为暂定10个月，销售率达95%视为完成任务，其中商业销售期为10个月，住宅销售期：6个月，销售同步进行。
A、销售预约期：工作目标是项目推广和客户积累，时间3个月。
B、开盘强销期：其工作目标是全面实现销售额的突破,时间2个月。
C、销售扩张期:其工作目标是全面实现销售的增长,时间2个月。
D、扫尾清盘期:其工作目标是最大限度的提高销售额,3个月。
（7）、招商策略
A、招商准备期
完成招商团队的组建，制定出《招商手册》以及相关文书的制定。
B、招商启动期
——阶段任务
启动主力业态的招商工作，争取引进5-8家有影响力的商家；
完成商业中心或商业街的宣传工作，力争引入一部分旅游特色产品的商家；
争取完成商业中心、商业街内各业态1-2家主力店；
本阶段需要完成整个招商任务的20%左右；
稳进式的销售结合重头招商，树立项目品牌形象；
——阶段工作
适合本项目的主力店招商洽谈；
与政府有关部门的合作；
异地招商的推广；
对项目的大规模宣传和广泛招商。
C、招商集中期
——阶段任务
各业态的招商工作持续跟进，掀起集中招商的热潮；
主力业态再引进2-3家；
完成全部业态招商商家的50%；
商业中心或商业街的招商初具规模；
——阶段工作
1-2次的大型招商促进活动；
部分商家入驻的宣传；
D、招商冲刺期
——阶段任务
通过广告宣传召开大规模的招商活动；
力争完成20%的招商任务；
——阶段工作
对主力商家开业或商业街开街进行预热宣传；
促进协议商家最后签定合同；
E、招商持续期
本阶段大部分商户已经落定，并继续完成一部分商家的后续进场，准备开业或开街庆典活动。
3、宣传推广总精神
充分利用“台北国际”前期的宣传成果，提炼“台北国际”内涵，强调第一性和未来发展趋势。
内涵
——台北国际生活，主题式的生活方式、拥有荣誉感的生活；
——倍乐企业、台北品牌、国际生活，三位一体。
第一性和未来发展趋势
台北国际——告别单一形态，缔造城市复合体，三台无同类。
台北国际——梓州大道，新政府旁，三台未来聚点。
4、广告表现
（1）、各阶段性宣传
n
广告宣传导入期
形象＝项目现场包装＋主要商务和商业中心的高空看板＋新闻媒体炒作
n
广告巩固期
重点客户群购买欲望＝地段＋功能＋品质＋服务＋投资收益
n
广告加强期
硬广告＋软广告＋与促销策略的实施形成
n
广告消退期
实现销售突破＝珍板＋优惠
（2）广告主题（以商业为简例）
1、主导广告语
“城市之中
商业之心”
2、辅助广告语
——整层度身定制豪迈隽永
——360度空间有360度的社交生活；
——开间随意分割自在实用
——三维商业综合体
五、
合作建议
1、我方服务范畴简述：
涉及项目的整体营销推广，销售代理，招商代理，以及合作中对开发企业品牌顾问服务。
（1）、前期市场调查与分析
市场调查专案组的成立
问卷的设置
走访调研
数据统计论证
结论定位
整体市场定位
策划案的撰写
（2）、广告策略及创意构想
整合推广计划制定；
广告创意构想
；
媒介的选择与传播策略的优势组合；
媒介计划的制定及调整；
广告效果收集及反馈；
（3）、销售、招商推广策略制定及执行
开盘前蓄水工作、招商前期相关工作；
销售期间日常工作、招商执行期工作；
阶段性促销、联谊活动、推广等相关工作；
销售合同、招商协议的签定及回款追踪工作；
（4）、项目现场工作
销售人员的配备、培训、考评、协调等；
销售现场的相关包装及制作（配合广告制作公司）；
日常办公物料的准备与使用；
客户关系的维护；
2、营销（招商）代理收费标准：
商业、住宅均按销售额进行核算，超出均价部分，甲、乙双方进行溢价分成，招商项目根据具体情况协商后核算代理佣金。
3、代理合作时间：
依据项目具体开发销售周期确定，最终以双方协商后为准。
备注：由于时间仓促，且还未对三台市场作深入摸底，因此该建议书为思路性讨论，内容比较简略，待后续工作开展后再进行详实分析。
22
ADD：成都市红星路四段9号建银大厦A座2403号
E-mail:[email protected]
TEL：028-86715026
FAX:028-86655081