1.房地产营销企划方案
“房产活动营销”，即是在新盘推广过程中，通过悉心企划、具有鲜明主题才能造成震惊效应的，具有强烈新闻价值的—一个单一的、或是系列性组合的营销活动，达至更有效的品牌传播和销售促使；它不可是集广告、促销、公关、推广等一体的营销手段，也是完善在品牌营销、关系营销、数据营销的基础之上的全新营销模式。
二、房产活动营销形成背景
尽览房地产发展历程，房产活动营销观念产生非一蹴而就，依其发展阶段的不同，大致可分为以下三个层次：1994年曾经，房地产市场仍未成熟，活动营销虽然是一个拗口的词句；1994年-1998年，当几十亿平方米的空置房悬挂在每位发展商的脑海里时，房地产活动营销便成了一个最时尚的观念；98年之后到如今，因为新盘竞争的日渐激化，房产活动营销深入人心，开始由“产品营销”向“服务营销”和“定制营销”转型，但对其的演绎理解也一直存在鱼龙混杂、良莠不齐的现象。
三、房产活动营销发展阶段
1、促销活动——简单的产品推广活动，充其量不过是一种方法手法，是局部的修饰措施，其成功带有碰巧性，效益也仅限于产品本身。浏览1995－1998年房地产市场，大多数点子和绝技都是变相的优惠行为，它的闪耀也大多昙花一现。
2、行销策划——相对有组织、有系统的营销行为，是依据市场在原有的基础上对产品进行更改和包装，拟定周密的广告计划并给以强力贯串执行。相对于促销活动而言，是一个质的飞越，是房地产市场成熟的前进标志，其成功构建在因市场的各项资源化配置的基础之上。
3、营销战略——是房地产企业全方位、立体化的更高层次营销行为，不单单是指企业的营销决策，更注重于活动营销观念是否贯串于企业经营行为的每一个环节和每一个细节，包括经营理念、组织构架、社区生态环境与邻里沟通，是通过满足对买房者需求和欲望，将买房者利益、企业利益和社会效益综合考虑所制定出营销计划。
小结：
综观房产活动营销发展过程，也许能列入到整体营销战略高度上的活动无疑更符合时代发展的趋势。但目前现况是房地产营销策划，房地产活动营销的三个层次依旧互相并存、共同发展的，它们在不同的程度上服务于不同的房地产企业。
四、房产活动营销策略剖析
房地产营销中的“活动营销”策略，是基于其产品销售的奇特性、艰巨性、创造更加大烈高效的“信息传递”手段，尽可能实现新盘销售的短时间、高效率。
第一，“活动营销”策略，要努力传递新盘信息中的奇特内容——即新盘所具有的稀缺性信息。醉翁之意不在酒。在一块玄参上，活动营销显示出它奇特的功效。
第二，信息传递的方法必须是独特的、精彩的——即尽可能导致震惊效应。为了获得信息传递的高效性，新盘产品信息的传递，必需要制造具有震惊效应的“新闻风波”、具有高度独创性的特色活动，以奇特的“形式”，高硬度的剌激性特征，使消费者对“活动”感兴趣，因而向消费者传递产品信息、企业形象信息等，目的在于使特定公众有意识、主动性地接受到产品的奇特信息。
第三，信息传递的对象应当“准确”——必须是针对特定的公众。
一个产品所针对的“公众”与普通公众不是一个概念，这些有可能成为该产品的消费者的人群，才是该产品所对应的公众。
五、常见房产活动营销手法列出
按市面上的房产活动营销呈现状况——-即纵向按市场面展开：
⑴产品说明会——目的是通过一个互动性很强的说明会，开发商、建筑师、景观师、合作店家等轮番上台，对房产品进行全方位的讲演，把新盘中的细节、配套、理念传达给住户和意向顾客。
⑵客户活动——在房地产新盘销售的整个时间序列上，选择一个或几个关键性的节点，安装“发动机”，“助推器”，举行各种类型的促销活动，即可以单独也可以连成一个整体如文化周、地产节等，便于给一个特定新盘的品牌建设或销售工作合力加速。
2.房地产营销企划方案
一、前景
介绍宏观环境和市场前景；介绍行业前景；介绍企业该产品市场现况。
二、营销企划的目的
剖析产品目前所处的营销阶段，提出营销企划的目的。
为了实现公司产品在市场的销售目标为了向市场推出新产品为了提升品牌著名度和市场份额为了适应环境新变化，重新制订营销方案为了解决企业营销面临的某个具体困难……
三、市场环境剖析
环境剖析swot剖析：营销现况与目标差别优势劣势机会恐吓……
企业原先市场观点的剖析与评价。
重新进行目标市场策略决策的必要性。
四、竞争对手剖析
1主要的竞争对手。
2竞争对手的基本情况。
3竞争对手的优势与劣势。
4竞争对手的策略。
五、营销策略
产品/定价（策略）渠道（策略）促销（策略）其它配套策略具体行动方案（人物、时间、地点、事件）。
六、费用预算
督查、策划费广告费人员促销费公关活动费营业推广费。
七、应急预案
各类危机处理预案/谣言、安全、政策忽然变化、严重质量车祸……/客户投诉/货物供应不足或不准时/发觉赝品/有关方面发难……怎样应对。
八、营销管理方案
营销计划的执行、控制和管理等的举措。
九、效果预测
附：市场调查问卷。
市场调查结果剖析。
资料来源表。
3.房地产营销企划方案
前营销是房地产开发的龙头。1995年以来，全省各城市房地产闲置率仍然在30—40%之间徘徊，现实压力使广大房地产企业认识到房地产竞争很激烈，粗放型经营已然不行了。房地产企业要想在日渐激烈的市场竞争中占有一席之地，必须了解市场，熟知市场，施行“重心前移”的市场定位。这时，国外不少房地产企业，尤其是从事地产代理的企业，纷纷投入人力、物力，进行房地产营销企划问题研究。以后，全省大中城市陆续展开房地产市场营销大战，群雄逐鹿品牌，使市场营销企划观念不断地融入到企业的经营方针中。施行前营销战略更成为众多房地产开发企业构筑自己品牌的势在必行之事。
房地产营销企划的重要环节
根据现代市场营销观念，营销企划要贯串房地产开发经营的一直。前营销与后期的销售（推销）一样，都是房地产营销链中不可缺乏的一环。当开发商有了投资意向后，通过对房地产市场的供求、软环境的调查与剖析，以及对市场的定位，财务上的可行性剖析等一系列前营销活动，最终作为投资决策。因为前营销最能彰显“发现心愿并满足她们”营销的本质属性，因而，与房地产开发的后期推销工作相比，前营销还是房地产企划的最重要的组成部份。假如没有前营销的介入，开发商就很难真正掌握市场需求，其开发下来的商品房也未能顺利的销售，甚至带来商品房长时间闲置及资金积压的风险。
房地产营销企划的最后端
房地产开发大致要经历如下阶段：投资意向、地块选择、市场调查、产品定位、投资酬劳剖析、投资决策、方案设计、建筑规划、广告策划、业务行销、物业管理、企业形象整体企划等，对前6个阶段进行的营销企划活动就是“前营销”。从房地产开发整个过程看，房地产的前营销与后期的推销工作相比，则处于整个营销企划的最后端。这儿应当说明两个问题。第一，前营销不同于房地产开发的前期工作。如房地产估价师执业资格考试指定补习教材里，把房地产开发界定为房地产开发投资机会选择与决策、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理等几个阶段，觉得前期工作是在确定了具体开发地点与项目以后，在订购农地使用权和开发项目建设过程开始曾经须要做的工作。由此可见，前营销是在“前期工作”之前进行的营销企划活动。第二，前营销是在“拿到宗地”之前进行的营销企划活动。洪政和在《前营销——房地产开发取胜的密诀》一文阐述房地产前营销的必要性时强调：“大多数的开发商领到宗地后不去认真做市场调查工作，而是凭自己的觉得、老经验得出一些粗造的产品概念”，他实际上把前营销看作是“拿到宗地”之后进行的营销企划活动。笔者觉得，前营销是在“拿到宗地”之前，由于领到宗地表明投资者早已作出了投资的决策。虽然，假如地产市场是规范的，“拿到农地”也应包括在前营销里。如现今使用权的招投标挂牌出让，农地使用的位置、面积、功能、容积率等等都已明白地告诉投资者，虽然于给投资者作决策之用。至于“拟应将项目的总体规划、建筑水景设计界定在内为宜”的提法，是不妥的，这应是“前期工作”的内容。
房地产企业发展的长远战略
前营销虽然处于房地产开发的初期，是营销企划的后端，而且，对于一个房地产开发项目来说，前营销做得优劣，直接关系到未来开发建成的项目是否还能成功地销售，是否还能按期收回投资并为企业带来收益，可以说前营销是房地产开发成本的关键。对于一个房地产企业来说，也只有通过前营销企划，找准目标人群，进行产品市场的恰当定位，通过成功的房地产开发项目来树立自己的产品和企业品牌，能够使企业长久地立于不败之地。为此，前营销也可以说是房地产企业成功筹谋未来发展的一个有效的、长远的战略。
前营销企划工作的误区与问题
在我国，1992年和1993年上半年房地产温带来的后果还没有完全去除，个别地方遗留的“烂尾楼”工程还未清除完毕的情况下，步入1998年以后，整个宏观经济环境又逐渐修身，房地产又开始升温，20xx年新一轮房地产热的争辩与整治又拉开帷幕。尤其是20xx—20xx年，房地产开发的各项指标增速均在30%左右。据有关部门统计，20xx年全省有11个省、自治区和直辖市房地产开发投资增速超过50%，35个大中城市中有10个城市投资增速超过70%。房地产投资的过快下降，势必使房地产开发数目大大超过市民对住房的需求，房地产的空置率迅速上升。导致房地产投资盲目下降和空置率上升的缘由是多方面的，但笔者觉得，房地产开发商营销企划不力，尤其是前营销企划的极不到位是其主要的诱因。
其存在的误区与问题主要表现在：
重后期推销轻前期营销，本末倒置。
虽然不少开发商都晓得营销在房地产开发项目中的重要性，但却不晓得哪些是营销。甚至把营销等同于推销，常见的做法有如下几点：一是创立公司、立项目、选择图纸和广告宣传等工作几乎是同时进行；二是前期无任何营销企划，在项目建设过程中直接做广告便于推销；三是征地手续的代办和项目可行性剖析同时进行；四是开发前期虽非市场督查，但要么是全省范围的资料，本市资料不详，要么资料的获取缺少可靠的根据，要么是可行性报告的承当者为了应付差事而做的一篇“调查报告”。反正，她们都不大注重“前营销”，因而耽搁了房地产营销企划的起步期。至于涉及企业常年发展战略的形象企划大多都没有造成足够注重，就算有也是围绕某一开发项目或为销售某一产品不得不进行的一种活动。
4.房地产营销企划方案
既然选择做房地产行业，就没有退路了，房地产行业即便挣钱多，而且高回报就有高风险，机遇与风险共存。并且投资大，倘若被套牢的话，那就没有任何退路了，比股市被套牢还惨。
高风险，高投资，所以在房地产行业做事一定要慎重，做任何事情都要提早想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不会出现投资失败。
下边我按照最进房地产市场的情况，就眼下政局，给公司拟定了一份自觉得很有针对性的市场营销企划书：
房产行业解决方案：
09年的中国房地产如同开发商的噩梦，受次债的影响，全球房产的惨淡也殃及到了中国，09年一直是房产行业的艰辛时期，本月初国务院即将申明不会新政性挽救楼市。房产商一掷千金的推广策略一去不复返了，认真研究订购者需求，确切规划产品，精准传播已成为开发商与代理商的当务之急，优邮的房地产行业解决方案正是解决了开发商在经济疲弱期的营销困局：
精准推广规划：
1）新盘客群细分；
2）精准邮件营销平台；
3）精准电邮营销平台；
4）数据库发送执行；
5）目标顾客dm营销设计与执行。
房产代理专项规划：
1）数据库构建；
2）数据库推广平台构建（邮件、邮件平台）；
3）数据库发送执行。
商业地产集客规划：
1）商圈剖析；
2）地产主题设计；
3）招商方案与执行；
4）集客策略。
中高档房产项目推广规划：
1）整合网路传播方案；
2）高档顾客数据库剖析；
3）数据库内容设计与推广执行；
4）项目推介会执行规划。
优邮房产行业的解决方案，适宜低成本市场推广的开发商、中介代理机构，是快速找到目标的新营销模式。
全球金融危机的到来说明了投资不理智是世界性的问题，尽管中国的房地产市场出现萎靡，然而世界房地产市场都几乎和中国一样，甚至比中国还要严重。即使世界好多国家都作出了政府的措施，并且中国按照自己的国情作出了不会新政性挽救楼市的决定，这也有国家的苦楚，我们应当理解。
既然国家不会新政性挽救楼市，那我们就必须自己想出路了，若果不想出路的话，公司离破产也不远了。我们正在为之前中国房地产市场的不合理开发埋单了，这怨不得他人。确实有好多房地产大腕囤积居奇，借机炒作房地产市场，造成现今这个情况。
里面我拟定的新的市场营销企划书，已然很健全的写出怎么挽救我们的公司，希望你们就能注重。
5.房地产营销企划方案
一、前言
在商业地产销售发展渐趋成熟的的明天，房地产营销企划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销企划必不可少，但是必须做到位。
xx商业城项目是xx房地产开发公司开发的精品物管，将成为xx城阳的新型休闲地产商业的精典作品。
xx商业城坐落于xx市市区东部的xx广场旁，是xx地产开发公司的新建项目。本项目占地xx平方米，按照目前的建筑设计建议方案，项目由三层大厦（含负一层）和两栋裙房（分别高四层）组成，总建筑面积约为xx余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为xx多平方米，商业大厦建筑面积约xx平方米房地产营销策划，裙房建筑面积约xx余平方米。项目总投资约xx亿元。
经过前期的市场督查剖析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。按照这个初步构想，结合目前项目现况，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性剖析，从营销企划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售推动等方面都做了全局性和可操作性的阐述。
二、项目营销总体策略
营销总体策略是仔细剖析、科学界定并确切切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，限度提高项目的附加价值，获取项目的收益，并全面树立和提高企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以阐述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热卖风暴。
三、项目营销目标方针
按照本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的建立和充实。
1、树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
2、倡导一个财富理念：风投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
3、提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
4、启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，破除传统商业的纯购物环境焦躁与约束，主要面向年青新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明晰。
5、酝酿一场热卖风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推进商业房地产市场开发的全新改革，避免传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热卖风暴。
四、销售目标
1、销售（招商）目标。
2、销售目标分解，按照项目的定位及施工进度计划，进行营销工作。
五、项目销售时机及价钱
为了更好地在后续营销过程中充分彰显总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价钱。
（一）项目入市时机及姿态。
1、入市时机：按照规划与工程进度以及营销打算，在xx年xx月份房交会期间开盘（或xx年xx月），可以抓牢xx年夏季房交会、xx节等机会掀起第一个启动高潮；在xx节、xx年夏季房交会、xx等重要时期掀起新的销售高潮。
2、入市姿态：以全市乃至xx地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。
（二）价钱定位及价钱策略。
1、价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。
2、价格定位：整个商业项目的销售单价为xx元/平方米，其中起价为xx元/平方米，价为xx元/平方米。
3、价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价钱调整（略升），单价为xx元/m2，午盘销售变相略降。
六、宣传策略及媒介组合
（一）宣传策略主题。
1、个性特色：“xx商业城财富地产投资商业”是我市首家也是一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物形式”，提倡“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。
2、区位交通：本项目地处xx广场旁，地段，高尚居住区地标建筑，交通方便，是南部区域首选的理想商业地产投资环境。
3、增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。
（二）宣传媒介组合。
1、开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。
2、开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关刊物、直邮广告等方式。
3、开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以峰会公关、促销活动、项目招商说明会等方式。
