从成都绕城高速三合场出口，映入眼帘的是一组斗拱飞檐、青砖灰瓦的川西风格建筑群。 劝业场、金华阁、邮政大楼、朱自清故居等一批成都老建筑群聚集于此。 这个。 这就是位于成都新都区的金门丝绸旅游小镇。
然而，在2012年之前，这个恢复了清末民初建筑的文化旅游街区，在原三河老场镇还是一个地势低洼的棚户区。 作为成都北城改造的重点项目，通过引入社会资金改造棚户区改造，挖掘“南方丝绸之路”的起点，挖掘其历史文化价值，重塑北大门成都。
这只是成都“北改”工程的一个缩影。 自2012年启动以来，成都“北改”工程实施了19个棚户区改造项目； 目前正在实施3个城中村改造项目。 “北改”范围内，拟搬迁市场118个。 截至目前，已关闭搬迁19个专业市场，搬迁20个物流市场和货运停车场。
作为成都市最大的民生工程，“北改”片区涉及金牛区、成华区和新都区，总面积212平方公里，现有人口150万。 “北改”工程力争通过五年的努力，将成都北部城区建设成为产业现代化、国际化、生态环境优美、成都文化特色鲜明的北方新城。
随着我国城镇化进程的加快和城市形态的不断升级，旧城改造已成为我国众多城市共同面临的问题。 如何在旧城改造中协调平衡各方利益，在推进改造过程中如何筹措建设资金？ 成都的“北改”提供了一个可以借鉴的新思路。
涉及150万人的城市改造
7月4日，富森美家居位于成都北三环的北门新店正式开业，成为全国首家以家居为主体的超级购物中心。 只用了18个月。 十多年前，富森美家具就落户于此。 那时候这里还是一个家具批发市场，建筑低矮，生意低端，环境杂乱。
富森美居对面的在建建筑是宜家成都第二店和乐居美家广场。 其实这两个地方本来就是汽车货运站。 过去，大货车来来往往，造成周围混乱和拥堵。 “北改”后，9个货运站陆续关闭搬迁至此，引进了宜家、乐居美家广场、智能家居广场等现代家居项目。
按照规划，船山路-熊猫大道片区将建成成都首个现代家居产业基地。 成华区昭觉寺文化旅游商务区推介办主任肖伟表示，“未来2-3年，该区销售收入将突破100亿元，成为另一个百亿继建设路商圈之后的成都北部家居商圈。”
分别位于金牛区和成华区的火车北站和火车东货运站在“北改”范围内。 铁路及周边地区成为转型中的一大难题。 以火车东货运站为例，20多条铁路线在八里庄二仙桥片区纵横交错，工业、仓储、物流企业布局杂乱。
成都市北改办相关人士也表示，在“北改”范围内，拟搬迁市场118个，面积5800亩； 还有许多国有单位和一些城中村留下的大量老院落。 “‘北改’不搞大拆大建，除了新建，一些老院落不适合搬迁，大多通过综合改造和外立面改造优化环境。”
不仅如此，“北改”区在改造老院落、老市场的同时，按照交通畅通、产业升级、生态优化、文化建设、美化、配套完善的要求，需要大量的交通基础设施建设。 、公共设施和生态建设。
按照规划，“北改”片区骨干道路规划形成“16横12纵”的路网。 目前，“16横11纵”路网建设已全面启动； 规划形成“三湖三山两区九廊”的蓝脉绿化网络。 目前已建成凤凰山公园、新都相城湿地公园等8个公园。 绿地占规划公园数量的44.4%，公园绿地面积由2012年的787公顷增加到993公顷。
群众自治+政府让步
在旧城改造中，拆迁是最头疼的问题。 成都北改办相关人士表示，“北改”之前其实拆迁做了不少，现在“北改”遇到的是历史遗留下来的拆不掉的“硬骨头”前。 而且，在声势浩大的“北改”启动后，“很多人观望，期望值比较高”。
这位人士表示，旧小区拆迁最大的问题是如何充分发挥群众主体作用，满足不同群众利益，解决群众利益问题。 其中，曹家巷就是一个例子。 事实上，曹家巷已经拆迁多年，拆迁难度很大。 市里规定不得有钉子户。 通过群众自治，多数人做少数人的工作，拆迁终于完成。
高楼林立的成华区青龙街道西林社区6组、7组是“北改初迁”。 该地区完成100%“签约”仅用了46天。 当地村民曾有贵说，主要是这里环境太差，原址改建，而且有社保和医疗保险，所以村民很快同意搬迁。
曾有贵说，原来这一带是自建房区，道路断了，村民出行不便。 “晴天满是灰尘，雨天满是泥巴。” 会被淹没。 住上新房，改善环境成了他们迫切的希望。
然而，在这里开始搬迁并不简单。 村民的自建房多为二三层，将房间出租给外来务工人员成为村民的主要经济来源。 每个家庭月收入5000元左右。 搬迁后，他们将失去这部分收入。 我应该怎么办？ ？
“在与政府谈判的过程中，村民们提出了拆迁的建议成都北改范围，就是要求政府给予一些优惠，村民可以以优惠的价格购买多余的面积。” 曾有贵说，这个建议被政府采纳，村民人均可以免费得到35平方米。 以上部分村民可以优惠价2400元购买。 曾有贵以前有一套221平方米的三层自建房，现在有两套二套和一套一套，总面积186平方米。
现在这里已经建成了一个全新的安置小区——青龙绿苑。 品质与旁边的商品房差不多，周边道路等基础设施也有所改善。 利用剩余土地，成都第四十中学也搬迁至此。 这所创建于1952年的学校，曾经是青龙高架路下一角的“民居”。 缺乏功能用房，设施设备陈旧，空间非常有限。
政府让利在促进企业和单位自主转型方面更加突出。 富森美家居项目是自主改造启动的。 成华区北改办相关人士表示，按照规定，企业不能自行变更土地。 “北改”出台自主改造专项政策：企业可申请变性，土地出让金按两次评估差价收取，富森美家居首单也有60%优惠。
不仅如此，政府还在建设费上给予了巨额优惠，自主改造项目更是将建设费减半。 成都市北改办相关人士表示，政府出台了很多利好政策，通过降费等方式让利给老百姓和开发商。 “北部改革区相当于一个特区，由于负债太多，市委、市政府决定对北部地区实行政策倾斜，今年减免安置户购房费6.72亿元。”三年，减少土地出让金和建设费55亿元。”
钱从哪里来？
然而，即使拆迁征地顺利进行，如此大规模的城市改造，资金从何而来？ 这是一个根本性的问题。
“对于棚户区改造，国家开发银行投入了大量资金，这也是国务院的要求。棚改前期的资金主要来自国开行。” 成都城北改办人士表示，另一个是通过政策和项目的吸引，建立良好的商业模式，让更多的社会资金参与进来。
2012年4月，成都市出台《关于进一步推进北部城市更新改造相关政策的意见》（以下简称《意见》），在规划管理、土地使用、项目建设申请、房屋征收等方面制定了详细规定和财政税收。 政策优惠，为社会资本参与创造条件。
例如，企业使用自有存量土地进行开发建设，涉及划拨补充出让、改变土地用途、提高容积率的，土地出让收益按土地出让进度计收。项目实施。 2012年、2013年、2014年、2015年企业拆迁量达到拟拆迁建筑面积50%的，市政府按两次评估价差额30%、40%计收。 %、50% 和 60%。
此外，自建房屋可按被拆迁产权面积的1.5倍免征施工申请费。 2014年12月31日前申报建设的超面积和公开流转征地项目，按120元/平方米征收施工申请费，按一米标准缴纳施工申请费。 2015年12月31日前提交施工申请的，按140元/平方米标准缴纳。
这有利于推动企业自主转型。 富森美家居副总经理吴宝龙介绍，富森美家居一期升级改造工程已经竣工，建筑面积36.3万平方米。 整体升级改造后，总建筑面积将增至140万平方米。 项目计划总投资80亿元（不含土地）。
新都区北改办相关人士也介绍，针对大丰、南丰地区的现状，新都区提出了“土地资源转资本、资本转股权、参与转型”的新模式。因地制宜，极大地调动了企业的积极性。 参与“北改”的积极性，推动了老城区国有存量土地的再开发利用。
“因为这里是一个历史悠久的老工业区，区内工业厂房和居民住宅相互交织，土地所有者参差不齐。这种模式是将业主与土地资源、开发商与资金相结合，让土地所有者参股设立公司，出资组建合资公司成都北改范围，组建新公司，形成开门红。” 此人说道。
目前，南丰片区已通过自主改造完成23家工业企业拆迁，用地面积约520亩，建筑面积约28.3万平方米。 锋锐西悦城（华通）竣工； 北城第一楼（骏华招牌）、北新尚锦（旭耀投资）等14个独立改造项目正在加速推进。
另一方面，鼓励其他社会资本参与转型。 成华区北改办相关负责人表示，成华区已引进700亿元社会资本参与“北改”工程，通过给予企业合理回报吸引资金进入。
成都北改办相关人士还表示，以走出去、请进来，成都北城改造规划建设展示暨项目推介会、西博会“北改”招商推介会、京沪深“北改”招商洽谈会等活动中，共推介投资地块项目91个，签约项目30个，项目签约资金1048亿元。