1、如何看待万科这几年的归属于少数股东净收益是归属于上市公司股东净收益的40%左右？
朱罗纪：我注意到万科管理层都有过解释，通常是说公司比较多的选择了合作开发模式，这样会导致少数股东损益上升。
然而，有另一面你们可能没有看见的是，万科通过这样的模式，虽然有效减少了公司营运风险。三者各有优劣，怎么客观看待，是一件比较复杂的事情。
2、据查询万科17-19年的中报，披露信息中有一项是项目跟投资金情况。17-19年，项目跟投资金分别是106.4亿、84.49亿、41.57亿，分别占权益资金峰值的5.59%、4.16%、2.48%。请问按照您对地产行业及其他地产公司的了解，怎样理解这一变化趋势？
朱罗纪：跟投是部份开发商在近几年来为了提高组织效率而采取的一项激励机制。在行内前几年有推广的趋势，但实际上开发商对跟投也有不同的见解。
我觉得现今有三种形式，一种是万科碧桂园金地的跟投机制，一种是国安融创的高薪机制，再一种是中海招蛇这几年推动的股权激励模式。目的都是为了捆绑职业总监人的利益与公司股东利益。
3、请问对于万科毛利率增长如何看？基于中报，能够判定万科隐藏收益预留给2020年了、平滑增长了？
朱罗纪：毛利率下降是行业的大趋势，不能否作为反映一家公司问题的旁证。
万科是否隐藏了收益，的确是一些投资者对此次中报指责的重点之一。但我个人觉得，中报公布是一件十分严肃的事情，经过了相关的审计，以及大股东的同意。我暂时看不到有哪些证据可以支撑我们认同上述判定。
4、万科这几年仍然在旨在于变革，物管、商业地产、物流地产等。你认为成功的机率有多大？对其业务收入影响比较大的应当是哪块业务？
朱罗纪：整体上我觉得变革都在比较顺利的推动中，尤其是物管、物流表现十分惹眼莫为浮云遮望眼，未来的贡献可能超出预期。
物管今年收入早已超过120亿，下降33%，特别可喜，并且通过与戴德梁行的合作，万科物管早已奠定了行业的惟一综合龙头地位。客观上，万科物管在物管领域的护城河要比万科地产在地产开发领域的护城河更深，值得愈发看好。印力商业地产也正常推动，长租公寓发展目前看有些困难莫为浮云遮望眼，主要受困于税金与资金成本难以回升，这是全行业的现象，有可能注定这个行业未来是一个“窄门”行业。
5、恒大造车，融创文旅，尚城双轮驱动，万科的新赢利下降点，哪块希望比较大？
朱罗纪：万科的变革是“相关多样化”的变革，整体上并没有脱离万科以地产为基础的老本行。
国安的变革横越了地产与车辆完全不相关领域的布局，学习成本太高，企业是不是具备这样的能力，我个人表示慎重，能走多远还须要观察。融创的文旅蓝筹股这几年的下降还是比较快，这个行业的确是未来消费升级的大方向，融创在这个领域的布局也基于原先万达已有的优势，学习成本也不这么高，所以我对融创的文旅探求也相对看好。
6、近期不管是蓝筹股内房股还是A股地产股的表现都十分弱，房地产行业当前最大的不利诱因是哪些？
朱罗纪：最大的风险肯定是疫情，正如万科业绩发布会上所讲的，她们的业绩早已遭到了比较显著的影响，例如北京1月23日以后没有再买房，2月少卖了500多亿等等。
疫情的冲击如今正奔向纵深发展，致使去年的房地产市场走势比较无法判定，这是比较大的风险。作为公司来说，楼价的涨跌并不紧要，活下去才是去年的重点。
7、今年预计下降怎样，还有近来的地产新闻怎样看，广州有些抢房现象会不会对地产是个利空，钱实惠了会去那里？
朱罗纪：假如疫情不能在较短时间控制，去年房地产的下降遭到冲击显而易见。
钱的确是实惠了，国家货币新政在放松，利率也在调低。肯定会有更多的资金流下来，相信会有一部份的资金流向房地产，而且具体说会形成哪些样的疗效，楼价会有哪些样的表现，还得结合其他的条件来看。例如前面说的疫情冲击，假如疫情对经济的冲击比较大，这么对于各行各业的公司的赢利，还有个人的预期收入全部就会形成上调，整体上目前比较无法判定。
上海可能在全省市场中的抗跌性相对比较好些，由于常年的供求关系紧张，刚需也比较旺盛。现今钱实惠了，还是会有人选择去买车。这是其二；其一，二月份的市场停摆也焦躁了一部份需求，这部份需求会在3月渐渐开始释放；其一，疫情对部份改善型卖家形成了换房的需求，可能会让她们提早换房。假如说利空，这的确是一个短期利空。
8、房地产的下降能够持续多少年？
朱罗纪：房地产在未来六年相信都会是一个比较好的行业，中国目前的城市化还没达到饱和度，从60%到75%，我们还有相当长一段的路程要走，这中间其实会有坎坷，然而趋势不会改变。
从下降速率来讲，房地产市场、房地产企业的下降相对就会慢出来，更多会是一个结构性的下降。诸如在人口流入的大都市圈，房地产仍然会有不错的下降。但在人口流出的小城市，未来前景趋淡。
从民企看，万科、碧桂园大鳄的发展轨迹早已显示，规模下降早已逐渐走到了顶点，通过变革来促进公司实现可持续下降早已是共识。
9、今年有没有全面加息加息的可能？
朱罗纪：加息接出来应当会很快发生，加息也会很快发生。
由于疫情对经济的冲击可能还没完全反应下来，1-2月份的经济数据早已十分惨重，并且接出来也不容豁达，一季度负下降是十分大的机率。为了保证市场的流动性充足，预期接出来存款准备金率和利率还是要继续往下滑。这是全世界的大趋势，相信中国也不会例外。
10、受疫情影响，经济压力较大，基建投资支持力度较大，个贷有圆领，请问房地产有无放松空间和预期？
朱罗纪：关于房地产新政这块存在预期矛盾，一方面我们注意到，地方政府有冲破调控红线的冲动，比如北京、驻马店等低近来的动作；但从中央的层面，仍然在捍卫“房住不炒”的国策，相信整个“房住不炒”的定位是不会变的。
但在具体的“因城施策”方面，考虑到各地政府的经济和财政压力，我觉得房地产的调控新政大机率会出现松动。假如疫情对房地产的冲击显性化，那我相信新政也会出现比较大的调整，其实现今还要进一步观察。
怎么看待万科增长不及预期？朱罗纪也在评论文中作了详尽论述，
民企中报剖析系列
民企中报剖析系列—解读嘉宾：严跃进
智讯财经联合腾讯大粤网特邀著名地产剖析师严跃进多维度剖析万科2019年财报以及展望后疫情时代的的房地产发展之路。
