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投标设计方案编制内容及深度要求 本文简介：招标文件投标设计方案编制内容及深度要求一、工程项目概要1、项目名称：xxxxx商业综合开发设计项目2、项目位置及概况：本项目作为xxxx区旧城改造重点项目之一，位于商业气息浓郁的xxxx什字东北角，东临xx，南接xx，西依xx，北靠xx，南北长约90米，东西长约121米，总地块占地xx㎡。按照“一次
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招标文件
投标设计方案编制内容及深度要求
一、工程项目概要
1、项目名称：xxxxx商业综合开发设计项目
2、项目位置及概况：
本项目作为xxxx区旧城改造重点项目之一，位于商业气息浓郁的xxxx什字东北角，东临xx，南接xx，西依xx，北靠xx，南北长约90米，东西长约121米，总地块占地xx㎡。
按照“一次规划，两期实施”的原则，本次商业综合开发作为一期项目，由xxx投资，委托xxx负责项目代建管理、策划营销、开发建设。项目以商业开发为主，旨在打造xxxx唯一一处集购物、休闲、娱乐、办公、餐饮于一体的商业综合体，计划投资约xx亿元。规划占地xx㎡（约xx亩），总建筑面积约xx㎡。地下停车场建筑面积7000㎡。
3、项目周边环境：
项目处于xxx的商业中心区域，人流密集，购买力旺盛，周边交通便利，地理位置良好，地势北高南低，高差约3米左右。距高速路约10分钟的路程，并靠近横穿xxx二级公路，适合且具备集“购物、休闲、娱乐、餐饮、居住、文化”等为一体的城市生活区开发潜力。项目所在地南边，紧邻xxx区的传统商业老街——xxx，该街道目前仍是xxxx的主要商业分布区，人流量大。项目西面是xxxx区的中轴线——西农路，该路是xxx子消费的主要分布区。于2009年建成并运行的新时代广场，其超市、服装、饮食等聚集了大批的消费人群，也从侧面佐证了项目开发的商业潜力。
而周边主街区商业布局较为凌乱，多属于街边摊店，购买环境很不理想。同时，本区域内有街边小店、综合市场和专业市场，但缺乏精品购物街区。结合xxxxx的城市未来发展格局，此地域有很高的商业开发价值，将会带动xxxxx城市商业新发展。
4、自然条件
（1）地理概况
xxxxxxx。欧亚大陆桥陇海铁路线及西(安)宝(鸡)高速、中线公路从区内穿过，交通十分便利。
（2）地貌
xxxxxxxxx该项目南北自然坡度较大，北高南低，高差约2～5米不等。
（3）地质
xxxxxx亚粘土，具二级湿陷性，地基承载力大于1.5千克／平方厘米，地震烈度为7度。
（4）水资源
xxxxxxxx存于砂、砂砾石和黄土状结构之中，埋深在2—65米，示范区范围内地下水埋深主要在l0米以内。
（5）气候
xxxxxxxx1.7米／秒。干燥度为1.56％，全年无霜期为213天。
根据以上自然条件分析，项目所在地气候、气象条件能够满足工程建设的需要；项目所在地地质稳定，无大型河流，不会发生洪涝灾害，但春冬季常有低温、霜冻、干旱，且7――10月份多雨等自然灾害，项目建设实施中采取适当的防范措施，坚持“预防为主，防治结合”。
二、设计目的和任务
打造成为xxxxx区唯一的中心商务综合体范本。
打造成本具有时代特色，具有前瞻性，赋有企业文化，又能融入xxxxx域文化特色的，引领时尚的xxxxxx性建筑。
打造成为xxxxx业态最全、经营品种最丰富、档次最高、规模最大、最具影响力的综合商业中心。
打造成为领导国内流形趋势的休闲娱乐主导型综合性立体商业集群新模版。
打造成城市中心商业、居住、休闲、娱乐、餐饮、办公为一体的最佳组织模式及比例新标杆。
三、设计条件
1、主要技术经济指标
序号
内容
建设指标
1
用地面积（亩）
2
总建筑面积（m2）
3
其中
商业
面积（m2）
4
层
数
5
酒店、公寓
面积（m2）
6
层
数
7
地下建筑面积（m2）
8
容积率
9
抗震设防烈度
10
地上停车位（个）
11
地下停车位（个）
2、参照《xxxxxx城市规划管理技术规定》
四、项目功能要求
1、设计原则
提高商业价值的经济性原则
突出环境的舒适性原则
加快建筑速度实效性原则
综合考虑建筑功能、舒适和聚集人气这三者间的关系
2、指导思想
综合体与城市ＣＢＤ的总体和谐
城市CBD
——
城市“中央商务区”，CBD是“中央商务区”的英文缩写（Central
Business
District，缩写为CBD）。
3、功能定位
购物、休闲、娱乐、办公居住、餐饮于一体的商业综合体
五、各专业系统设计要求
（一）规划设计要求
1、总体要求
（1）规划设计要对周边环境综合分析、考虑整体和谐和效果，在分析的基础上提出具有代表性的、前瞻性的设计方案，以使该项目成为整个地域的有机组成部分。
（2）地面、地下过渡自然，立体交通组织应有利于将人流引至商业空间，创造自然化、人性化的商业环境，形成浓郁的商业氛围。
（3）创造宜人的路径环境，建立地下、地面、空中三个层面的立体化路径系统，形成多层次的立体化路径模式，加强商业裙楼楼顶花园和高层建筑酒店式办公公寓之间的交通联系，方便人流从栖息休闲，购物消费，形成合理的人流动线。
（4）充分考虑地下空间环境特点，营造积极的、安全的、舒适的地下空间心理环境和生理环境。
（5）要求满足商务酒店和办公公寓的双重一体化要求，办公公寓按照中小型两居室设计，商业位于其下，并确保建筑外观能够通过规划及政府相关部门审批。
（6）建筑功能需提供多方案的对比，综合考虑地下建筑消防疏散、通风、采光等技术要求，处理好通风、采光设施设施在地上、地下之间的功能和景观关系。
2、设计顺利和相关研究
选定的建筑概念设计单位应该首先做好初步概念设计和效果图，得以认证、修订和调整认可后，再进行深化设计。
重点研究商业建筑和业态的匹配，根据相关商家意见对项目总体布局进行优化。
3、综合交通系统研究与规划
设计应充分考虑公共集运系统、道路网络体系、客货流运输体系、人车分流体系，结合项目的特殊性，整合、完善该地区综合交通。根据主要人流、车流方向，合理安排出入口，妥善组织平面、垂直交通，以使交通流线简捷顺畅，方向感强，互不干扰。
（1）机动车交通系统：对于客流、货流机动交通进行合理的组织和有效的疏导，务必做到客货分流、互不干扰。尽量利用地下空间组织独立的货运机动车交通流线，注意地下车道的净空要求。
（2）行人交通系统：组织好观光、旅游、购物等人流，为商业带来稳定的客流。研究人流的流向、流量和密度分布，结合商业功能的充分发挥，建立安全、舒适、立体的步行交通体系。
（3）停车场规划：配备一定数量的停车位，确定停车场的位置、规模，提出地下停车场内部的车辆交通循环组织方案，可考虑立体式停车位，注意与地面车行出入口的衔接。
（4）购物中心应考虑充足的扶梯和垂直电梯。
（二）建筑专业要求
1、总体要求
（1）作为大型综合商业开发项目，要处理好项目自身以及与外界的协调关系。
（2）方案须结合领先的商业建筑的设计趋势，平面布置先进，客流与货流交通流线合理。鼓励创新、适度超前。
（3）设计中能体现智能、环保理念，首先要考虑商业建筑开放空间的合理比例，其次是考虑采光和通风的节能措施，适当采用成熟可靠的节能新型材料、新技术，尽量使用绿色保温节能建材。
（4）景观设计的总体上要考虑当地气候条件和地块特点，以空中花园和地面广场作为景观设计中心。
2、功能布局要求
（1）合理落实功能业态定位与布局，完善配套空间。并应根据市场因素而变化的意图跟进调整。所有空间设计应具有适当的功能变化灵活性。
（2）合理利用南北地势高差。
（3）本项目为人流量集中的公共场所，应突破常规，以人为本。比如卫生间面积、比例等内容。
（4）公共部位均应考虑方便残疾人使用的无障碍设计。
3、外观形态要求
（1）建筑立面鲜明，富有特点，避免单调之感，充分考虑周边环境与项目地形特点，体现亲和力的建筑立面特点。
（2）建筑风格上，重点考虑建筑文化风格实际功能的和谐统一。
（3）项目商业建筑要考虑主要人流视线，起到吸引、聚拢人气的作用，应当设计出强烈的视觉冲击力，形成独特的标志性效果。
（4）所有立面材料应考虑节能环保，增强科技含量，避免光污染，易于维护保养。
（三）结构专业要求
1、结构设计应该严格遵守有关标准和强制性规范。
2、商业部分按大框架结构设计，层高4.5米（如若考虑影剧院则层高10米），公寓办公以框架与短剪肢结构设计，层高为3米。
3、在满足建筑使用功能的前提下，采用与建筑布局良好结合的结构方案，做到建筑与结构的完美统一。结构设计应全力配合各相关专业，充分满足业主对使用空间和功能的需要。
4、结构设计应充分结合建筑新材料、新技术，具有前瞻性，满足可持续发展的需要。
5、设计单位应提出详细、全面的勘察设计要求，使勘察单位能够准确、详实地做出勘察设计报告。在深入研究项目场地地质条件的基础上，经过不同技术方案比选，采用经济合理的基础设计方案。
（四）暖通空调专业要求
1、设计依据：应严格遵行各种规范规定。暖通空调设计要求技术先进、经济合理，既满足建筑物各功能要求，又能做到大量减少能耗和环境保护，设计应采用成熟领先技术。
2、空调冷热源的制备：本项目冷热源应集中制备，分散供给。要对可采用的各类能源进行比较，对空调机房及系统设备设置要既合理又能节约建筑面积和有效空间。
3、空调风系统：选择相适应的全空气系统，必须要考虑过渡季节的全新风运行，保证各区域有舒适的空气环境。
4、空调水系统：设计合理的水系统，保证各环路的水力平衡，同时要达到不同区域分别计费要求。
5、防排烟系统：既要达到符合消防规范之要求，又要达到可利用的共享资源，做到防排烟系统的自控与连锁。
6、自控系统：既要实现本系统的自动控制，又要建立与消防报警系统的联络等，所有建筑都要留出充足的网络接口。
7、节能要求：在系统优化的前提下，要考虑对热回收的应用。
8、
环保要求：要对噪声、排油烟等进行治理，达标排放。
（五）给排水专业要求
1、设计依据：应严格遵循政府各部门制定的各种设计规范及规定。给排水设计要求技术先进、经济合理，既满足建筑物各功能要求，又能做到大量减少能耗和环境保护，设计中应采用本专业领先的成熟技术，对市政管网要有足够的了解，使设计能得到顺利的实施。
2、给水系统：要考虑市政水源保障该项目的供水安全，既要尽量节约有效的建筑面积，达到经济合理性，又要达到系统的领先性，既要达到克服二次污染，又要保障系统运行的安全性。
3、排水系统：排水要根据市政所能提供的接驳口进行排水系统的设计。
4、燃气系统：为本项目公寓和酒店设计提供燃气量及燃气管道路由及接驳进户位置。
5、红线市政设计：结合市政各道路的进户和出户管道,提供红线内综合管道设计。
（六）强电专业要求
1、设计概述：按照已确定的变电站规划方案，介绍阐述有关电气设计输入、输出的总体构思及执行有关规范或政策法令法规。电气设计首先要考虑节能、环保，包括设备及光源必须采用新技术、新工艺、新设备、新材料。
2、高压供电系统：从技术与经济角度做高低压供电系统的方案比较与选择，严格控制供电容量。
3、低压配电系统：选择优化的供电方案，合理的确定供电半径，既要达到节能，节约投资费用，又要考虑用电的前瞻性。商场和酒店式办公公寓部分要采用备用方案，确保停电后能够发电以及双回路供电。
（七）弱电专业要求
弱电系统设计应以先进性、开放性、经济性、安全性、便于操作性为原则，使本项目成为智能型的建筑。弱电系统统一布线,网络系统采用专门的技术方案进行优选和比较。
建议采用最新的宽带网络技术,每个商家和办公室以及公寓的每个节点网络接入为100M或更高,充分考虑每家商户的要求。
对于办公楼网络接入考虑采用光纤入户方案。网络布线系统要充分考虑建成后的可维护性,采用成熟技术。
弱电系统设计必须达到既节约投资，又要不降低设备材质标准，首先要考虑最大程度的实现资源共享，采用新技术、新工艺、新设备、新材料，既要满足建筑各功能要求，又要做到减少能耗和环境保护，随着弱电行业技术的飞速发展，在设计中必须采用国际一流的先进且又成熟的技术。在符合政府部门制定的各种设计规范及规定的基础上，充分发挥和体现出技术的先进性和前瞻性
六、方案设计成果要求
1、一般规定：
（1）提交的成果必须符合本任务书的有关规定和要求。
（2）提交的成果深度必须符合有关规划设计规范、规程的要求。
（3）设计图纸和文件必须做到清晰、完整、准确，同类图纸规格应尽量统一。
2、规划成果要求
总平面图
比例1：500
平面定位图
公共服务设施布置分析图
道路、交通、功能及景观分析图
地下室平面图，商业平面图，酒店公寓办公平面图
户型图
比例1：200
鸟瞰图及建筑透视图
临街商业透视图
重要节点透视图
经济指标
设计说明
3、提交成果文件要求
（1）A3方案文本文件八份，效果图展板一套，不小于A1幅面。
（2）初步设计图纸，八套精装。
（3）设计概算书，八套。
（4）施工蓝图，12套。
（5）同时提供以上内容的电子版一份。
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