作家/田彦霖
编辑/季国华
成龙的背影
皇城之根，不乏故事和车祸。
地安门内大街9号院位于上海市三环内，距故宫仅17分钟车程。 最近一次引起公众关注是功夫明星成龙在这里订购了价值超过7000亿元的别墅，并被法院扣押并在网上拍卖。 上次是成龙的父亲房祖名聚众涉毒，被警方带离了这所房子。
9月中旬，上海市第二高级人民法院的判决书披露，上海市东区地安门内大街9号2号楼1001室和1002室（NAGA御苑）为成龙旗下名，结算价为7190元起。 两套房子总面积1217.5平方米，六房三厅，由成龙于2006年4月通过旗下中泰成龙国际集团有限公司购得，单价3360亿元.
图片/视觉中国（成龙店门NAGA御苑外景）
据媒体报道，两栋别墅之所以被取消抵押品赎回权，是因为NAGA御花园的开发商裕嘉置地有限公司申请强制执行债务。 成龙买房13年至今仍未办理产权变更登记。 上述房产理论上仍在开发商名下，均在法院查封范围内。 不过，原定于9月28日举行的司法拍卖宣布提前中止。 据悉，可能因外界反对而被法院撤回，目前不确定是否会再次进入止赎程序。
准入门槛低但数量稀少的止赎房早已成为大众获取明星同款房的途径之一。 止赎房成龙豪宅司法拍卖被撤回，即“法院拍卖的不动产”的简称，是在刑事执行过程中形成的，最早出现于1991年。当时修改后的《民事诉讼法》即将确立司法拍卖作为一种强制执行措施。 . 拍卖标的包括房屋。
近年来，由于大部分城市对止赎房屋的贷款、买卖没有限制，拍卖成交价通常比市场价低30%至20%，因此受到了众多投资者和购房者的关注。
据瀚海发宝网消息，乐视网创始人贾跃亭夫妇拥有的一套房子位于广州市朝阳区泛海国际，估值2450亿元，起拍价1545亿元。 30亿元； 位于朝阳区CBD总部公寓的另一套房源估价1150亿元，起拍价635亿元，成交价1080亿元，高出市场价70亿元。
在上海从事止赎代理业务的王楠有一个客户，是贾跃亭一处房产的买家。 近日，王楠还接触到了一套面积约42平方米的房子。 原总价为每平方米12亿元。 拍卖起拍价为每平方米8亿元人民币。 差价高达160亿元。 王楠将其定义为“超级泄密者”。 不过，他也表示，自己也遇到过成交价最终低于评估价的情况。
此前，卫视财经报道称，今年北京一套214平方米的止赎房起拍价为1200亿元。 历时3个多小时，竞价50多轮。 最终成交价超过1900亿元，每平方米售价900亿元。 约1亿元，低于周边二手房单价。
AI财经了解到，目前，天津、广州、深圳、南京等地对房贷市场的贷款有限制要求，但北京、长沙、西安等城市对房贷市场没有贷款限制。 然而，在北京，想要错过止赎的机会正在减少。 据北京国拍统计，8月北京拍卖的房屋止赎商品中，有64%的成交价低于评估价。
“一个城市，一项新政策。上海二手房全面限购，止赎房部分限购。有购房资格的，可以正常贷款，按揭。利率和降付款方式与买二手房类似，但如果没有买房资格，需要全额购买，但只能购买外县法院查封的上海房产，不能购买被查封的上海房产。上海高院，选择范围就小了很多。” 尽管有规矩，但王楠在陌陌组里建的上海法拍屋有十多套，几乎每个组都有三四百名潜在购房者，他们都在顺势而为。
止赎会有利可图吗？
近日，社交媒体贴出了最高人民法院对山东省中级人民法院和南京市高级人民法院的监督通知。 文件显示，部分热点城市因“止赎房”贷款额度不限，已经具有较强的投资属性，形成了产业链。 他们认为，热点城市“洋拍”的无限限贷扰乱了房价调控的大局，有悖于社会公平。 . 最高法要求地方法官提供自2017年以来当地财产和交易的数量，并就是否应限制贷款提供书面说明。
图/阿里拍卖截图
王楠坦言，在他的客户群中，绝大部分是善于利用杠杆的投资者。 “有的人还全额买车，办完房书交了房款，就去建行申请商业贷款，把抵押的钱还给同学。这些房子抵押给的利率是多少？”建行比正常贷款低4%左右成龙豪宅司法拍卖被撤回，我们称之为‘反向贷’，月供按20年计算，基本没有还贷压力。”
此外，据他介绍，天津的抵债房过户后，可以像普通二手房一样在市场上交易。 这一年，他有一个客户忙了三轮赎房，买卖过程中赚了上百万。 一位上海止赎中介也告诉AI财经社，他们很多来自山西的客户都是以“团购”的方式买房。
即使在实行两年限售的上海，仍有小部分投资者选择购买预售房。 上海一位资深投资人表示，在本地房地产投资圈，抄底买房的利润并不比二手房差。 ” 在这位人士看来，只要能把车子杠杆起来，500万本息赚取500万的利润在上海总能发生。
面对房屋止赎扰乱房价调控的言论，第一太平戴维斯华东估价部负责人胡建明认为，止赎市场规模很小，基本不会影响二手房交易市场。 9月21日，南宁市住房和城乡建设局在局长信箱回复居民称，并未收到“止赎房”限贷限售新政策。
阿里司法拍卖平台数据显示，2017年至2020年6月，止赎房屋数量从9000多套猛增至115万套左右。 房源数量一路攀升，给投资者更多的选择空间。 上海止赎担保服务公司经牌房在其官方微博上公布了一起案件。 明年上半年，他们协助一位有投资需求的客户在东城区兴隆城市花园购买了一套公寓。 人们参与竞拍，出价40次，最终以311亿元成交。 从筹备到招标结束历时两个月。 6月中旬，客户发现新村的楼市在完成税收征转并取出房子后，每平米跌了1万多元。 那个客户赚了将近 40 亿美元，回报率为 12%。
虽然价格便宜，政策宽松，但止赎仍算不上是一个能赚钱不亏本的好生意。 上述北京投资者表示，如果房子历史干净，原屋主没有债务问题，在北上广深等一线城市，市场成交情况不会比这低多少正常的商品房。 “对外拍卖是政府处理不良资产的一种方式，在上海的投资圈里并不是主流，从事小产权、旧改项目的人甚至比投资抵债房的人还要多。”
考虑到房子本身可能出现的问题，很容易造成资金投入后不能迅速变现。 这位投资人承认，他不会选择这样的标的。 “止赎的最大风险是隐性欠款，有时法官可能查不出来。”
天上掉馅饼可以吃吗？
两个月前，山东法德东恒律师事务所专职律师刘仁杰接到一份委托书，为三年前订购的止赎房进行辩护。
案由是上诉人于2018年通过止赎方式购买了一套房产，从拍卖到交易，代办房产证、交房钥匙后，他发现房子里住着一个奇怪的家庭。 对方称自己是这套公寓的租客，并拿出拍卖前与原屋主签订的租赁协议，上面写着10年的租约，但对方称自己已经付清了房租一气呵成。
图/视觉中国
“房客说，你买的房子和我没关系，我也有租房合同，按照法律规定，你要赶我走，就得给我补偿，把房租还给我。”当时房子的债权人是原来的房客，早已下落不明，我找不到他调查情况，双方对峙了三年，一直没能解决”
刘仁杰说，委托人最终选择了向法院起诉。 他怀疑自称是房客的这家人可能与原业主存在合作关系或债权纠纷，想通过这些方式敲诈勒索。 保护诉讼，排除妨害纠纷，要求对方入住。不过，这需要双方拿出有力的证据，调查难度更大。
刘仁杰处理过太多类似的案件。 大多数人选择不上法庭，与租客协商退一步，由买家赔偿租客的租金。 “像这样的操作有很多，因为法拍屋买得起，所以中间人的利益还是挺大的。以这次呼吁为例，他当时买的法拍屋比市场价便宜了30亿元。虽然他补偿了对方的房租，或者再花钱租套房给对方，也算赚钱。”
然而，其他的止赎纠纷的后续就没有这么“幸运”了。
上海金女律师事务所主任王玉辰告诉AI财经社，他曾经有一个客户，以比较低的价格拿到了一套止赎房，拿到了止赎房之后就很难入住了。 “由于这栋房子的前任主人对外欠下了很多债，其中有两个欠债人常年霸占房子，这让他看似合法获得了房子，但实际上并没有使用。在最后，几经磨难，他将房子收回，而房子的内部，早已毁得面目全非。”
一般而言，房地产拍卖竞投的一般流程是：公示物件→支付定金→竞拍→支付尾款→交出成交确认书、执行判决书、协助执行通知书→启封。房产→过户、税务审核→领取房产证。
“和买二手房一样，只是购买流程不同，后续的一切手续和风险由公司负责。” 王楠总是指出中介公司在招揽客户时的监督作用。 “如果在止赎交易后，发现原业主未补足农地款、业主债务、隐性欠款等，法官将不负责处理，由买卖双方自行承担这时候有专业的机构可以进行背景调查就显得尤为重要了，专业的律师和法律团队尽职尽责，是房贷安全的保障。
AI财经了解到，虽然该物业与二手房中介类似，但止赎房的中介佣金为成交价的3%至5%，远超二手房费率。 “我们收费肯定比一般的二手房中介要高，你们做的不一样，公司作为辅助中介，会跟客户签协议，有问题，我们会原价买回来”
一位在上海参与过止赎销售的客户透露，也依赖中介，有的中介在销售一年后才处理纠纷。
在王雨辰处理的抵债纠纷中，有的房屋被他人占用使用，但他无法入住； 收回大量未付费用的情况。 “一些法官可能不会为了尽快变现而对房屋的产权进行彻底的调查。对于多次被查封和抵押的财产，尤其是在不同法院和不同地区的法院，可能会有协调不一致的问题，有的查封或抵押还没有解除，产权证办理困难。
天上掉下来的馅饼可没那么容易消化。 有些房贷需要大量的税金、取暖费、物业费、水电费，后期会产生新的麻烦和成本。 而且，有很多户口的房子。 目前，我国在强制户籍方面存在法律空白。 有时即使打了官司，也不一定能顺利搬入户口。
一般来说，负责司法拍卖的法院应对止赎信息的真实性负责。 法院执行局具体负责执行，司法拍卖是执行过程中经常遇到的一种形式。 法官内部通常有专门的部门负责查房。 但有时，验证可能不是很详细。
王雨辰提醒购房者不要只关注地段和楼市。 如果你想避免被骗，总的原则是不要轻易听信任何人。 房屋的相关信息，包括但不限于产权、抵押、查封等，必要时应到产权登记部门核实。 其次，要到现场调研，找物业公司核实暖气水电费的收取情况。 去当地的分行查一下上面有没有户口本。 最后，为保险起见，通过中国裁判文书网和最高法院执行信息网查询原业主的相关裁判文书和执行信息，是否有房屋纠纷等信息。”
低廉的价格和无限制的贷款限制让止赎成为二级市场上罕见的“目标孤儿”，但无论是名人还是业余爱好者都逃过了止赎的暗网。 从西直门内大街9号院2号楼1001室和1002室的暂停拍卖来看，成龙已经开始维权了。
虽然在中国房产的权属仍需登记，但成龙已经全额买下房子，并实际入住，这其实是抵制法院强制执行的有利条件。 王雨辰分析强调，“如果成龙的购房资格完全没问题，全款代办入住，开发商拖欠资产，完全可以抗拒执行。一般来说说起来，这场官司比较难打。”
在这些手握重金却没有房票的购房者眼中，止赎房就像一条“绿色通道”。 不过，捡漏或踩坑的风险，似乎只有内部人士知道。 面对止赎房的“规矩”，像成龙这样的大牌明星不得不“低头”，而普通人要是顺利上车，估计还要费一番功夫。
（应受访者要求，文中王楠为化名）
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